2010 QCCQ 3346, 2010 QCCQ 3346

Capitale Saguenay-Lac-St-Jean c. 9153-9445 Québec inc. 2010 QCCQ 3346 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile »

N° : 150-22-007900-100 DATE : 30 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LINA BOND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LA CAPITALE SAGUENAY-LAC-ST-JEAN demanderesse c. 9153-9445 QUÉBEC INC. , personne morale de droit privé, légalement constituée et ayant sa principale place d’affaires au 2476, rue Saint-Dominique, Saguenay, arrondissement Jonquière, (Québec) G7X 6K2; et GASTON BÉLANGER , […] Lac-à-la-Croix, (Québec) […] défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame que les défendeurs soient solidairement condamnés à lui verser 26,243.44 $ à

titre de commission et 5,000.00 $ de dommages en exécution du contrat de courtage exclusif conclu le 28 février 2009. [ 2 ] La requête introductive d’instance a été signifiée aux défendeurs le 4 mars 2010, lesquels n’ont déposé aucune comparution. [ 3 ] La preuve révèle les faits suivants. [ 4 ] La demanderesse opère une entreprise de courtage immobilier à laquelle est affilié l’agent immobilier André Bilodeau. [ 5 ] La défenderesse 9153-9445 Québec Inc. (Québec Inc.) est une personne morale, immatriculée le 31 mars 2005, domiciliée au 2476, rue St-Dominique, Saguenay.

Le défendeur, Gaston Bélanger, en est le président, seul admnistrateur et actionnaire. [ 6 ] Le 28 février 2009, Gaston Bélanger, pour Québec Inc., confie à André Bilodeau la vente de son immeuble situé au 2476, rue St-Dominique, et signe un contrat de courtage exclusif jusqu’au 1 er juillet 2009. [ 7 ] Le 6 mars 2009, André Bilodeau obtient de la Ville de Saguenay une promesse de vente au montant de 450,000.00 $, valide jusqu’au 10 juin 2009, laquelle est acceptée par Québec Inc. [ 8 ] Cette promesse de vente est prolongée jusqu’au 10 septembre 2009 moyennant le versement d’une somme de 10,000.00 $.

Cette somme représente l’indemnité éventuelle ou le dépôt sur le prix de vente advenant la signature de l’acte notarié. [ 9 ] Le 10 septembre 2009, Gaston Bélanger signe, pour Québec Inc., un document par lequel il ordonne à la notaire, Me Nancy Bouchard, de ne pas effectuer le paiement de la commission à monsieur André Bilodeau. [ 10 ] L’acte de vente notarié est signé le 10 septembre 2009 devant la notaire Nancy Bouchard pour un montant de 450,000.00 $. [ 11 ]

Malgré la signification d’une mise en demeure et de la présente procédure, la commission de 25,396.88 $ n’a jamais été payée. [ 12 ] En janvier 2010, la directrice de la demanderesse, madame Lana Lapointe, obtient le procès-verbal d’une séance du comité exécutif de la Ville de Saguenay, daté du 22 septembre 2009.

Ce document confirme que la Ville de Saguenay accepte de remettre 15,000.00 $ à Québec Inc., « […] cette dernière alléguant le non respect par la Ville de ses obligations contractuelles en vertu d’une promesse d’achat d’un immeuble ». [ 13 ] La demanderesse craint de ne pouvoir récupérer le montant de la commission puisque l’immeuble vendu a été détruit pour faire place à une bibliothèque municipale et que toutes ses tentatives pour joindre le défendeur Gaston Bélanger se sont avérées vaines. [ 14 ] Aussi, elle témoigne du temps et du stress consacrés à cette affaire ainsi que du support apporté à son agent immobilier qui est privé du bénéfice financier de cette vente et des avantages sur sa carrière, tels que la notoriété et la considération de la vente pour établir son rang de vendeur auprès de la compagnie de courtage.

Analyse et décision [ 15 ] La réclamation de 5,000.00 $, à

titre de dommages-intérêts, en est une visant à compenser l’ensemble des dommages moraux pour troubles et inconvénients et perte de temps subis par la directrice de la demanderesse et de son agent immobilier, André Bilodeau.

D’une part, ces personnes n’ont déposé aucune réclamation personnelle et d’autre part, une personne morale ne peut obtenir compensation pour des dommages moraux. [1] [ 16 ] Par conséquent, cette réclamation doit être rejetée. [ 17 ] Cependant, la demanderesse a droit au paiement de la commission puisque son agent immobilier est la cause efficiente de la vente de l’immeuble intervenue le 10 septembre 2009.

Le montant de cette commission, avec taxes, totalise 25,396.88 $. [ 18 ] Toutefois, la demanderesse ne peut réclamer de commission sur la somme de 15,000.00 $ versée en règlement d’un litige par la Ville de Saguenay puisque le contrat de courtage établit une commission uniquement sur le prix de vente de l’immeuble. [ 19 ] L’avocate de la demanderesse soumet que la condamnation réclamée personnellement contre Gaston Bélanger exige la levée du voile corporatif puisque cette personne ne signe pas le contrat à

titre personnel mais pour sa corporation, propriétaire de l’immeuble. [ 20 ] La demanderesse fait valoir qu’il y a lieu de soulever le voile corporatif car, selon elle : –Cet individu cherche à soustraire sa compagnie à son obligation contractuelle en ordonnant à la notaire de ne pas verser la commission ; –Il est l’alter ego de la compagnie propriétaire de l’immeuble et le seul à décider pour cette compagnie ; –Son comportement démontre une mauvaise foi et une intention de priver l’agent immobilier de sa commission ; [ 21 ] Bien que la société ne semble posséder aucun actif et que l’exécution du jugement visant à recouvrir le paiement de la commission s’avérera probablement difficile, cet élément n’autorise pas le soulèvement du voile corporatif. [ 22 ] L’

article 317 du Code civil du Québec se lit ainsi : 317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. [ 23 ] Les propos du juge Orville Frenette, de la Cour supérieure, dans Les Développements de la Haute Gatineau c. 2687461 Canada Inc. [2] sont toujours d’actualité.

Voici ce qu’il écrit : La levée du voile corporatif ne peut être accordée facilement vu le principe précité, mais il peut l'être lorsque la mauvaise foi, le subterfuge, la fraude ou d'autres moyens déloyaux sont établis démontrant que le voile corporatif n'avait servi que de paravent aux personnes qui ont agi illégalement ou malhonnêtement.

Il sera donc soulevé si la société est utilisée pour se soustraire à des obligations contractuelles ou légales ou lorsque la société ne sert que d'instrument, l'alter ego d'une personne, qui agit pour des fins frauduleuses ou délictuelles . [ 24 ] La compagnie 9153-9445 Québec Inc. est contrôlée par son président, administrateur et actionnaire unique Gaston Bélanger et ne peut agir qu’à travers cette personne physique.

Cette compagnie est donc l’alter ego de Gaston Bélanger car elle lui est intimement liée. [ 25 ] Cependant, comme l’énonce la Cour d’appel [3] : […] le fait qu'une compagnie soit l'alter ego d'un individu ou d'une autre compagnie ne suffit pas pour conclure que le tribunal peut soulever le voile corporatif.

Il faut aussi qu'il y ait eu fraude, abus de droit ou contravention à une règle d'ordre public. […] […] Enfin, il est nécessaire que la compagnie alter ego ait été utilisée pour masquer la fraude, l'abus de droit ou la contravention à une règle intéressant l'ordre public. […] [ 26 ] Ici, la créance est due par la compagnie mais on veut en rendre personnellement responsable son administrateur Gaston Bélanger. [ 27 ] Lorsqu’il s’agit de déterminer si la compagnie s’est soustraite à ses obligations contractuelles, il n’y a pas de « voile » qui empêche de rechercher l’identité des véritables auteurs de la décision de poser un tel geste, comme l’écrit Me Paul Martel dans son ouvrage [4] . [ 28 ] Dans le cas actuel, Gaston Bélanger ordonne au notaire de ne pas payer la commission due par sa compagnie, dont il est l’alter ego, sans jamais préciser les motifs de cette décision.

En agissant ainsi, il commet une faute civile engageant sa responsabilité personnelle, justifiant de le condamner à payer la commissioin due. [ 29 ] La responsabilité de la personne morale est engagée si elle n’honore pas son obligation contractuelle. La responsabilité personnelle de l’administrateur l’est tout autant lorsqu’il n’agit pas avec honnêteté, prudence ou exerce son droit de décision d’une manière excessive ou déraisonnable. [ 30 ] Comme toute personne, l’administrateur d’une personne morale est assujetti à l’

article 1457 C.c.Q. lorsque, à l’occasion d’un contrat signé par sa compagnie, il commet une faute extracontractuelle.

[ 31 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ; [ 32 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 25,396.88 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, le tout à compter de la mise en demeure le 22 octobre 2009. [ 33 ] AVEC DÉPENS . __________________________________ LINA BOND (JB 2986) Me Sabrina Tremblay Masson, Ste-Marie pour la demanderesse