2022 QCCQ 956, 2022 QCCQ 956

Tremblay c. Jacques 2022 QCCQ 956 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701278-202 DATE : 27 janvier 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN TREMBLAY -et- DANIELLE THIBAUDEAU Demandeurs c.

TANYA JACQUES Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Mme Danielle Thibaudeau et M. Jean Tremblay, réclament à la défenderesse, Mme Tanya Jacques, la somme de 2 005,73 $ en dommages-intérêts à la suite de l'annulation de leur promesse d'achat d'un terrain en raison de l'incapacité du vendeur d'exécuter une condition essentielle à l'acquisition. [ 2 ] Ils reprochent à la défenderesse, à

titre de courtière immobilière, d'avoir manqué à ses obligations de vérification, d'information et de conseil, ce qui a entraîné l'annulation de la promesse. [ 3 ] Leur réclamation vise le remboursement des dépenses qu'ils ont encourues, en vain, afin de se porter acquéreurs. Elle est articulée ainsi : ▪ Rapport d'évaluation (facture P-2)............................................. 689,65 $ ▪ Test de percolation (fact. P-3 ajustée)...................................... 747,34 $ ▪ Frais d'arpenteur-géomètre pour servitude (fact.

P-11)......... 459,90 $ ▪ Intérêts........................................................................................... 108,84 $ Total : 2 005,73 $ [ 4 ] Initialement, les demandeurs poursuivaient conjointement le promettant-vendeur. Il s'agit de la compagnie 9281-6321 Québec Inc. (le promoteur), mais ils ont dirigé leur poursuite uniquement contre sa représentante, Mme Suzanne Harvey, à

titre personnel. [ 5 ] Il est apparu, lors de l'audience, qu'il n'y avait aucun motif d'ordre juridique pour soutenir une demande judiciaire contre Mme Harvey personnellement. Les demandeurs, n'ayant pas fait la distinction légale entre la compagnie, une personne morale indépendante, et sa représentante, une personne physique agissant en cette qualité, ont déclaré, séance tenante, se désister de leur demande contre Mme Harvey. [ 6 ] Le présent litige concerne exclusivement la responsabilité de la défenderesse, Mme Tanya Jacques.

Celle-ci a-t-elle commis une faute dans l'exécution de sa prestation de courtière immobilière? Si oui, cette faute a-t-elle causé le dommage pour lequel les demandeurs recherchent compensation? CONTEXTE [ 7 ] En 2018, le promoteur met en marché un développement résidentiel comportant huit terrains ayant accès à un plan d'eau. L'achat d'un terrain comporte un attrait particulier, soit la possession et l'utilisation d'une

section d'un quai commun pour y amarrer une embarcation de plaisance. [ 8 ] La défenderesse reçoit le mandat de courtage du promoteur pour l'ensemble du développement. [ 9 ] Par son intermédiaire, le 13 août 2018, les demandeurs soumettent une promesse d'achat [1] . Ils possèdent déjà un bateau et l'accès au quai constitue, pour eux, une considération essentielle de la transaction. À cette fin, la défenderesse inscrit la clause suivante à

la promesse qui sera acceptée telle qu'elle le 15 août [2] . 11.5 INCLUSIONS ― Sont inclus dans la vente, les biens suivants : Emplacement et utilisation d'un quai pour bateau de maximum 25 ' (clause à formuler par le notaire). [ 10 ] À ce moment, le quai n'est pas achevé à sa pleine longueur. Une

section additionnelle doit éventuellement y être ajoutée. C'est sur cette

section que se situera l'emplacement des demandeurs. Comme convenu avec le vendeur, ils comptent y amarrer leur bateau, lequel, en l'occurrence, a une longueur de 25 pieds. [ 11 ] Or, quelques mois plus tard, il s'avère qu'ils ne pourront pas le faire.

Leur vendeur ne peut leur procurer un emplacement d'une longueur suffisante « pour bateau de maximum 25' » et ce, tel que stipulé au contrat. [ 12 ] En effet, le 22 novembre 2018, la défenderesse leur fait parvenir une missive indiquant ceci [3] : Suite à de longues discussions avec Mme Harvey ainsi que Me Gauvin, voici ce qui en est: Présentement, il n'y a pas de place pour votre bateau. Un vice a été soulevé malheureusement et on doit se rendre à I'évidence qu'actuellement, il y a de la place pour 2 bateaux de maximum 25' seulement. Puisque 2 terrains sont déjà notariés, ces 2 propriétaires ont priorités.

Mme Harvey avait obtenu une dérogation afin de permettre les quais. Toutefois, personne ne s'est jamais rendu compte que 80' de quai ne convenait pas pour 3 bateaux de 25' (ce qui a toutefois été autorisé). Elle croit pouvoir débattre son point mais cela prendra du temps et rien n'est certain. Si on est chanceux, on aura la réponse avant Noel, si non ça ira en début 2019. 2 options s'offrent à vous à présent: 1- Rendre votre offre nulle et non avenue.

Vous pourrez revenir avec une offre plus tard si la dérogation est acceptée et si le terrain est disponible 2- On prolonge le délai du notaire du au vice soulevé, le terrain vous serait donc réservé tant et aussi longtemps que cela prendra pour que la ville approuve la nouvelle dérogation. Un dépôt raisonnable serait alors nécessaire. Prendre note que vous devez m'appeler moi à partir de maintenant et plus Me Gauvin selon la décision que vous allez prendre. (Reproduction exacte) [ 13 ] Le 25 novembre 2018, les demandeurs répondent ceci [4] : Je lis dans votre courriel ici-bas « un vice a été soulevé ».

J’aimerais comprendre ce que vous considérez comme un vice dans la situation actuelle? Le fait qu’il n’y a présentement pas de quai disponible pour nous, ne constitue pas un vice. Que personne ne ce soit rendu compte « que 80’ de quai ne convenait pas pour 3 bateaux de 25’ » est une erreur et non pas un vice. Nous avons mis seulement quelques heures pour obtenir la longueur recommandée par une compagnie d’installation de quais. Un vendeur à son affaire effectue ces vérifications avant d’offrir les biens à vendre, et non après. Étant donné les circonstances nous avons décidé de rendre l’offre nulle.

Laissez nous savoir si la dérogation est acceptée et nous déciderons alors si nous faisons une offre à nouveau. Je vous rappelle que lors de notre visite du terrain, nous vous avons clairement énoncé que le terrain était seulement d’intérêt pour nous avec un quai. Sans quai, jamais nous aurions fait une promesse d’achat. Dans la promesse d’achat PAG 40293, paragraphe 11.5 inclusions, on peut lire « un emplacement et utilisation d’un quai pour bateau de maximum 25’ ». De plus, nous avons ajouter la condition 12.1

G) qui nous assurait le passage de notre bateau dans le chenail. Avoir su dès le début qu’il y avait un problème potentiel avec le quai, nous aurions demandé à ce que le tout soit clarifié avant d’engendrer des dépenses et procéder à l'évaluation du terrain (pour le financement), le test de sol, l’implantation partielle du plan sur le terrain, etc... Nous évaluons la suite des choses. (Reproduction exacte) [ 14 ] Les 26 et 27 novembre 2018, la défenderesse fait signer aux demandeurs et au promettant-vendeur le formulaire de l'O.A.C.I.Q. intitulé « Avis et suivi de réalisation de conditions » [5] .

La promesse d'achat liant les parties est donc annulée en raison de l'impossibilité dans laquelle se trouve le promettant-vendeur d'exécuter l'obligation stipulée à la clause 11.5 [6] . La clause d'annulation est libellée ainsi : AV5. AUTRES

A) Les parties s'entendent de rendre la présente promesse d'achat nulle et non avenue puisqu'il est impossible de faire l'utilisation d'un quai pour bateau de maximum 25' tel que stipulé à la clause 11.5 des Inclusions. [ 15 ] Jusque-là, les demandeurs, en acheteurs sérieux, avaient déjà engagé des dépenses pour faire confectionner un rapport d'évaluation pour leur financement hypothécaire, un rapport d'arpentage et un test de percolation pour la construction de leur future résidence, d'où leur présent recours en justice.

ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] Le courtage immobilier est une activité réglementée dont la pratique est rigoureu​sement encadrée [7] . [ 17 ] Les courtiers immobiliers sont tenus au respect de standards bien précis dont plusieurs correspondent à des règles de déontologie [8] . [ 18 ] Dans ce contexte, il peut arriver qu'une faute déontologique constitue aussi une faute civile engendrant la responsabilité de son auteur. [ 19 ] C'est le cas en l'espèce. La défenderesse ne s'est pas comportée en courtière prudente et prévoyante.

Plus particulièrement, elle a manqué aux devoirs impartis par les articles 83 et 84 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [9] : 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84 . Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. [ 20 ] À l'évidence, si la défenderesse avait effectué des démarches pour recueillir l'information pertinente, elle aurait constaté, avant la signature de l'offre bilatérale, ce qu'elle a appris postérieurement et qui a obligé les parties à y mettre fin : la longueur du futur quai du promettant-vendeur était insuffisante pour procurer aux promettants-acheteurs un espace suffisant pour y amarrer leur bateau qui, comme l'indique la clause 11.5, mesurait 25 pieds de longueur. [ 21 ] Son omission a fait en sorte qu'elle ne s'est pas acquittée de son obligation d'informer et de conseiller en conséquence les deux parties au contrat. [ 22 ] Contrairement à ce que prétend la défenderesse, le « vice » auquel elle réfère dans sa correspondance (P-20) pour justifier l'impossibilité du vendeur de respecter la clause 11.5 n'est pas un événement externe ni un fait nouveau ou occulte.

L'utilisation de ce terme est plutôt un euphémisme visant à atténuer, sinon à escamoter, le fait qu'il s'agit de son propre manquement d'avoir fait les démarches pour connaître l'information et la communiquer aux parties en temps opportun. [ 23 ] Son comportement est fautif à l'égard des deux parties puisqu'il les a placées dans l'impossibilité d'honorer leurs engagements réciproques et les a forcées à annuler leur contrat. [ 24 ] Or, pour leur part, les demandeurs en ont subi un préjudice monétaire certain.

Les dépenses encourues pour bénéficier de leur droit de propriété en faisant construire une résidence se sont avérées vaines. Elles représentent, pour eux, une perte sèche. Dans les faits, le promoteur n'a pas obtenu la dérogation réglementaire qui lui aurait permis d'allonger son quai. Les demandeurs ont trouvé un autre emplacement ailleurs. [ 25 ] La défenderesse est tenue de compenser ce préjudice qui inclut les frais d'évaluateur, d'arpenteur et de technicien.

Quant aux intérêts, en l'absence de stipulation d'un taux contractuel, ils sont calculés au taux légal [10] , auquel s'ajoute l'indemnité additionnelle prévue à la loi [11] . [ 26 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 27 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 28 ] CONDAMNE la défenderesse, tanya jacques , à payer aux demandeur la somme de MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT- SEIZE DOLLARS ET QUATRE-VINGT-NEUF CENTS (1 896,89 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2019; [ 29 ] Avec les frais de justice de CENT QUATRE DOLLARS (104 $) en faveur des demandeurs. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.