2013 QCCQ 8117, 2013 QCCQ 8117

Lambert c. Blouin 2013 QCCQ 8117 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012190-127 DATE : 27 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GERMAIN LAMBERT, -et- LISE LEFEBVRE LAMBERT,

Partie demanderesse c. PASCAL BLOUIN, -et- JULIE TREMBLAY,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ aux défendeurs pour bris de contrat pour la vente de leur maison. [ 2 ] En fait, ils leur reprochent de ne pas avoir donné suite à l'offre d'achat de leur propriété et exigent le remboursement du différentiel entre le prix de vente convenu avec les défendeurs et celui finalement obtenu par des tiers.

LES FAITS: [ 3 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 4 ] Le demandeur, Germain Lambert, prend sa retraite en 2011. Le 1 er septembre 2011, les demandeurs décident de mettre en vente leur résidence située rue Cherbourg à Mascouche. En fait, ils désirent construire une nouvelle maison à St-Jean-de-Matha. [ 5 ] Le défendeur, Pascal Blouin, s'intéresse à l'immeuble des demandeurs.

Il visite l'immeuble seul une première fois. [ 6 ] Au début novembre 2011, monsieur Blouin revient sur les lieux une seconde fois et prend des photos de l'immeuble pour les exhiber à sa conjointe, Julie Tremblay. [ 7 ] Le 27 novembre 2011, les défendeurs visitent en compagnie de leur enfant l'immeuble. [ 8 ] Le soir même, à 21 heures, les défendeurs signent une offre d'achat en faveur des demandeurs. Cette offre d'achat (pièce P-1) comporte notamment les clauses suivantes: « (…)3. PRIX ET ACOMPTE 3.1 PRIX: Le prix d'achat sera de Trois cent dix mille 310 000,00 $ (…). […] 4.

DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR 4.1 DÉCLARATIONS

a) À moins de stipulations contraires, l'Acheteur a examiné l'immeuble et s'en déclare satisfait Oui inspection sera faite par l'acheteur;

[…] 6. CONDITIONS OPTIONNELLES DE LA PRÉSENTE OFFRE D'ACHAT 6.1 CONDITIONS DE FINANCEMENT (…) √ 6.1.1 Financement de l'Acheteur par un créancier hypothécaire

a) Modalités : La présente offre d'achat est conditionnelle à ce que l'Acheteur obtienne un emprunt hypothécaire de 248,000.00$ (…) garanti par une hypothèque de premier rang d'un créancier hypothécaire. Le taux d'intérêt de l'emprunt ne devra pas dépasser 3,59 % l'an et le prêt sera remboursable par versements mensuels (…) égaux et consécutifs d'au plus ________$ (…) incluant le capital et les intérêts, amorti sur une période de 30 ans pour un terme de 5 ans.

b) Engagement du créancier hypothécaire : L'Acheteur devra, dans les dix (10) jours consécutifs suivant l'acceptation de la présente offre d'achat, de remettre au Vendeur une copie de l'engagement du créancier hypothécaire à lui consentir un tel emprunt sans condition. La réception par le Vendeur de cet engagement dans le délai prévu aura pour effet de satisfaire à la présente condition.

c) Défaut : À défaut par l'Acheteur de fournir une copie de cet engagement au Vendeur dans le délai prévu, la présente offre d'achat deviendra nulle et non avenue à l'expiration du délai. […] 7. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ ET PRISE DE POSSESSION 7.1 ACTE DE VENTE : Les parties s'engagent à signer un acte de vente devant le notaire de l'Acheteur, le ou avant le 20 janvier 2012 . L'Acheteur deviendra propriétaire de l'immeuble à la signature de l'acte de vente et en assumera les risques à compter de cette date conformément à l'

article 950 du Code civil du Québec . 7.2 PRISE DE POSSESSION : L'immeuble sera disponible pour occupation par l'Acheteur à compter du 30 mars 2012 et le Vendeur s'engage à laisser l'immeuble libre de tout bien non inclus à la présente offre d'achat, à défaut de quoi l'Acheteur pourra les enlever aux frais du Vendeur. Si l'occupation de l'immeuble est postérieure à la signature de l'acte de vente, le Vendeur s'engage à verser à l'Acheteur la somme de 1 000,00 $ (…) par mois, à compter de la signature de l'acte de vente jusqu'à la date prévue d'occupation, à

titre de compensation pour l'occupation de l'immeuble par le Vendeur pendant cette période (…). » [ 9 ] Les demandeurs ont accepté l'offre d'achat. [ 10 ] Le demandeur, Germain Lambert, explique au Tribunal que le soir même, des tiers étaient également intéressés à l'acquisition de cet immeuble.

Il leur a mentionné que, compte tenu de l'offre d'achat des défendeurs, l'immeuble n'était pas disponible. [ 11 ] Contrairement à la clause 6.1 précitée, les demandeurs n'ont jamais reçu confirmation écrite des défendeurs que leur prêt hypothécaire était accepté. [ 12 ] Cependant, le demandeur décrit une conversation téléphonique avec monsieur Blouin le 28 ou 29 novembre qui confirmait verbalement que la Banque de Montréal de Mascouche avait accepté d'ouvrir un dossier pour les défendeurs et d'évaluer l'immeuble pour fins de financement.

À la même occasion, monsieur Blouin confirme le nom et l'adresse de son notaire. [ 13 ] Le 5 décembre 2011, l'évaluateur de la BMO visite l'immeuble. Le 7 décembre, il statue que la valeur de la propriété en litige est de 525 000 $. Il n'y a donc aucun problème décelé par l'expert à ce moment-là. [ 14 ] Ainsi, le 7 ou le 8 décembre, monsieur Blouin contacte monsieur Lambert pour l'informer qu'il a une bonne nouvelle à l'effet que l'évaluation était satisfaisante et qu'il était accepté par la banque.

Les parties discutent alors de la date de la signature de l'acte notarié qui doit intervenir avant le 20 janvier 2012. [ 15 ] Compte tenu de la vente imminente de leur immeuble, les demandeurs décident de compléter la finition intérieure de leur nouvelle demeure de St-Jean-de-Matha. Ils y investissent de 40 000 $ à 50 000 $ supplémentaires. [ 16 ] Le 16 décembre, les demandeurs reçoivent leur nouveau certificat de localisation.

Ils acheminent ce document ainsi que tous les autres pertinents à Me Pascale Corbin, la notaire des défendeurs. [ 17 ] Cette dernière leur confirme que les défendeurs avaient ouvert leur dossier et qu'elle allait tenter, si possible, de procéder à la signature de l'acte de vente avant Noël. [ 18 ] Sans nouvelles, le demandeur contacte le défendeur le 4 ou le 5 janvier 2012.

C'est alors que les demandeurs apprennent de monsieur Blouin que l'évaluation de son immeuble à lui n'est pas assez élevée. [ 19 ] Il confirme cependant au demandeur que cela n'était pas leur problème à eux et que de toute façon, le transfert s'effectuera avant le 20 janvier, date convenue à l'offre d'achat. [ 20 ] Le demandeur, monsieur Lambert, rapporte les paroles de monsieur Blouin en ces termes « Tu sais que j'ai été accepté à la

banque, donc tu vas avoir des nouvelles de mon notaire .» [ 21 ] Quelques jours plus tard, les demandeurs discutent avec le notaire Corbin.

Désirant obtenir confirmation de la date pour la signature de l'acte de vente, Me Corbin leur précise une fois de plus de ne pas s'inquiéter puisque monsieur Blouin et sa conjointe voulaient vraiment acquérir leur immeuble. [ 22 ] On confirme alors aux demandeurs que le tout avait été accepté et qu'on procéderait avant le 20 janvier à l'acte notarié. [ 23 ] Devant l'insistance de monsieur Lambert, le défendeur, monsieur Blouin, confirme le 15 ou le 16 janvier son désir de se porter acquéreur de l'immeuble et que c'est Me Corbin qui fixerait le rendez-vous. [ 24 ] Le même jour, monsieur Lambert discute une fois de plus avec Me Corbin qui lui avoue finalement qu'elle n'a pas encore les documents de financement. [ 25 ] Le 16 ou le 17 janvier, la discussion qui intervient entre les parties est quelque peu différente.

Le ton monte et monsieur Blouin dit à monsieur Lambert que s'il n'était pas content, il pouvait vendre sa résidence à quelqu'un d'autre. De toute façon, il avouera que même si la vente n'était pas notariée pour le 20 janvier, cela n'était pas vraiment important puisque les demandeurs économiseraient sur le loyer prévu à l'offre d'achat de 1 000 $ mensuellement. [ 26 ] Le lendemain, monsieur Lambert discute avec le notaire. Finalement, les demandeurs proposent une prolongation d'offre d'achat le 19 janvier 2012.

Nous pouvons y lire (pièce P-3): « (…)Objet : Prolongation de l'offre d'achat du 27 novembre 2011 pour la propriété situé au (…). Les vendeurs acceptent de prolonger l'offre d'achat jusqu'au 20 février 2012 aux conditions suivantes. Les acheteurs doivent déposer un montant de $10,000.00 en garanti dans le compte IN TRUST du notaire au nom des vendeurs au plus tard le 20 janvier 2012.

Les acheteurs s'engagent à notarié au plus tard le 20 février 2012 sinon le montant de $10,000.00 appartiendra aux vendeurs pour plusieurs pertes et frais encourus Les acheteurs doivent remettre aux vendeurs un montant $1500.00 au plus tard le 20 janvier 2012 pour des frais et perte encourus suite au prolongement du contrat initial. Les vendeurs se réservent le droit de vendre la propriété à l'intérieur de cette entente et les acheteurs s'engagent à remettre aux vendeurs $5000.00. du compte IN TRUST du notaire pour tous les dommages encourus, si les vendeurs réussissent à vendre leur maison.

Le tout sans préjudice (…). » (sic) [ 27 ] Le 19 janvier à 15 h56, Me Corbin expédie copie de cette offre de prolongation aux défendeurs. [ 28 ] Le lendemain, 20 janvier 2012, date initialement prévue pour signer l'acte de vente, le défendeur, Pascal Blouin, écrit ce qui suit au notaire (pièce P-3): « (…) January 20, 2012 07:13 AM […] Objet: prolongation de l'offre d'achat Le 20 janvier 2012 En réponse à vos demande, Julie Tremblay et Pascal Blouin se retire de l'offre d'achat du 27 novembre 2012 pour manque aux obligations de l'acheteur car nous n'avons pas obtenu la mise de fond nécessaire pour compléter la transaction.

De plus, nous n'avons pas les moyens de perdre 5000.00$. Nous sommes extrêmement déçus de la tournure de cette transaction. Merci de votre compréhension » (sic) [ 29 ] Le 20 janvier 2012, Me Pascale Corbin écrit en ces termes aux demandeurs (pièce P-3): « (…) La présente fait suite à notre conversation téléphonique de ce jour. Je confirme que j'ai eue une conversation téléphonique avec M. Pascal Blouin ce 20 janvier 2012. Lors de cette conversation, M.

Blouin m'a confirmé et que lui et sa conjointe se retiraient de l'offre d'achat intervenue entre vous concernant le (…) Ville de Mascouche tel qu'il l'a écrit dans un courriel vous étant adressé et donc vous trouverez copie ci-joint. Nous pouvons donc vous remettre vos documents que vous trouverez sous pli (…). » (sic) [ 30 ] Le 20 février 2012, les demandeurs mettaient en demeure les défendeurs en leur réclamant 7 000 $ pour le non-respect du contrat.

[ 31 ] Le 2 mars 2012, les défendeurs, par leur procureur, répondent à cette mise en demeure en prétendant que l'offre d'achat du 27 novembre 2011 était conditionnelle à l'obtention de leur financement et qu'étant donné qu'ils n'avaient pas obtenu leur confirmation écrite dans les 10 jours de l'offre, cette dernière était devenue nulle et non avenue. [ 32 ] Les demandeurs réclament donc 7 000 $ des défendeurs. [ 33 ] Dans les faits, les demandeurs ont revendu l'immeuble en litige à des tiers le 21 mars 2012 à un prix de 305 000 $. [ 34 ] La réclamation est donc composée du différentiel du coût d'acquisition, soit 5 000 $, et 2 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients. [ 35 ] Monsieur Lambert, sans déposer aucune preuve documentaire au dossier, explique cette somme additionnelle de 2 000 $ par la perte d'intérêts et pour avoir assumé les taxes scolaires et municipales entre le 21 janvier et le 20 mars 2012. [ 36 ] À l'audience, le défendeur Pascal Blouin explique, pour sa part, qu'il possédait auparavant une maison intergénérationnelle.

Il devait vendre cet immeuble pour se porter acquéreur de l'immeuble des demandeurs. Il avait une hypothèque de 350 000 $ sur cet autre immeuble. [ 37 ] Il confirme les conversations téléphoniques et les échanges intervenus avec le demandeur tels que décrits par monsieur Lambert au procès. [ 38 ] Le problème réside principalement dans le fait que l'évaluation effectuée par l'expert de la BMO de son immeuble a été plus basse que prévu. [ 39 ] De même, il n'a jamais reçu, à cette époque, d'offre d'achat pour cet autre immeuble. Il l'a revendu à des tiers en janvier 2013.

D'ailleurs, il a acheté une autre maison depuis à proximité et dans le même quartier que la résidence des demandeurs. [ 40 ] À l'audience, le Tribunal a pris connaissance de deux documents émanant de la Banque de Montréal. [ 41 ] Celui du 10 janvier 2012, expose ce qui suit (pièce P-7): « (…) Nous avons le plaisir de vous annoncer que la Banque de Montréal a approuvé* votre demande de prêt hypothécaire visant l'immeuble suivant: Adresse de l'immeuble (…), Cherbourg, Mascouche (…) Caractéristique du prêt Montant du prêt: 248 000,00$ Durée du prêt: 60 mois (…) Période d'amortissement 360 mois […] Votre taux d'intérêt: Variable 2.70% (…) Début de la période de garantie du taux 29 nov 2011 Expiration de la période de garantie du taux 28 février 2012 […] La présente approbation est valide à la condition que la banque reçoive: Vente ferme résidence actuelle + financement des acheteurs sans condition. » (sic) [ 42 ] Un document quasi identique porte la date du 27 janvier 2012.

Dans cette deuxième, seul le taux d'intérêt est différent.

Celui- ci est de 3.50 %. [ 43 ] Le défendeur explique au Tribunal qu'il avait obtenu une marge de crédit hypothécaire de 420 000 $. [ 44 ] Compte tenu de sa première hypothèque de 350 000 $, un différentiel de 70 000 $ lui était donc disponible pour l'acquisition d'une autre résidence. [ 45 ] Lorsque questionné à cet effet par le Tribunal, il admet que cette somme de 70 000 $ lui aurait permis d'avoir la liquidité nécessaire de 62 000 $ pour débourser l'acompte sur la résidence des demandeurs (prix de vente 310 000 $ - hypothèque de 248 000 $ = solde comptant 62 000 $). [ 46 ] Cependant, monsieur Blouin ajoute que la banque exigeait qu'il paye pour ses cartes de crédit et autres dettes.

Il avait donc un manque de 15 000 $ pour acquérir la résidence des demandeurs. [ 47 ] Monsieur Blouin précise au Tribunal qu'il est exact que l'offre d'achat du 27 novembre 2011 ne comporte aucune clause ou mention à l'effet qu'elle était conditionnelle à la vente de son propre immeuble. La confirmation de son prêt hypothécaire comportait une

condition qu'il n'avait pas alors divulguée au demandeur. [ 48 ] Au procès, Me Pascale Corbin, notaire, a confirmé les dires de chacune des parties. En fait, elle avait obtenu l'approbation hypothécaire de la Banque de Montréal, mais celle-ci était conditionnelle à la vente de la résidence des défendeurs. Elle n'a jamais transmis cette information aux demandeurs compte tenu du secret professionnel dont elle a été libérée seulement lors de l'audience.

Elle confirme que c'est pour manque de liquidité que les demandeurs ne se sont pas portés acquéreurs de l'immeuble. [ 49 ] Le Tribunal doit donc décider du bienfondé de la réclamation visant, d'une part, le remboursement du manque à gagner de 5 000 $ pour la vente de l'immeuble et des dommages-intérêts de 2 000 $. LE DROIT APPLICABLE: [ 50 ] Le Tribunal souligne les articles pertinents du Code civil du Québec . 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation. Il peut être d'adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation. 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. 1386.

L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. 1387. Le contrat est formé au moment où l'offrant reçoit l'acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu'ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. 1396.

L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. 1399.

Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion. 1423. La confirmation d'un contrat résulte de la volonté, expresse ou tacite, de renoncer à en invoquer la nullité. La volonté de confirmer doit être certaine et évidente. 1433. Le contrat crée des obligations et quelquefois les modifie ou les éteint. En certains cas, il a aussi pour effet de constituer, transférer, modifier ou éteindre des droits réels.

1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l'ont conclu non seulement pour ce qu'ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d'après sa nature et suivant les usages, l'équité ou la loi. [ 51 ] L'auteur Vincent Karim, dans son ouvrage intitulé Les obligations (3 e Édition) [1] écrit aux pages 222 et suivantes: « L'

article 1386 C.c.Q. précise, conformément au droit antérieur, que l'échange de consentements se réalise par la manifestation de la volonté des parties, manifestation qui peut être expresse ou tacite. Le schéma classique, illustré par le législateur, est celui où l'une des parties fait une offre à l'autre, qui par son acceptation, conclut le contrat de façon définitive. En règle générale, le contrat est formé par la seule rencontre des volontés lorsqu'elle porte sur les éléments essentiels du contrat. Il ne suffit pas qu'une

partie se croit liée par un contrat pour que l'autre

partie soit également liée, alors qu'elle n'a ni donné son consentement ni exprimé sa volonté définitive sur l'ensemble du projet du contrat proposé ou une

partie importante de celui-ci. A

titre d'illustration, en matière de contrat informatique, lorsque le fournisseur proposant un service d'hébergement payant (vendeur de site Internet ou l'hébergeur) ajoute une clause au contrat de base déjà signé entre les parties, il ne peut prétendre que le fait que le client ait continué à utiliser le site Internet après cet ajout, constitue un consentement tacite de la part de ce dernier. En effet, il est essentiel que l'acceptation de l'acheteur ou l'hébergé soit clairement donnée et soit sans équivoque. A.

L'acceptation expresse La manifestation de volonté est donc nécessaire pour qu'il y ait accord et formation du contrat. Lorsque la personne accepte l'offre de façon expresse, c'est-à-dire lorsqu'elle manifeste son acceptation de façon orale, écrite ou par des gestes, le contrat est alors valablement formé. Cependant, il est important de préciser que la simple acceptation de la promesse unilatérale de contracter ne peut suffire à conclure le contrat envisagé et donc ne peut donner lieu à l'application de l'

article 1386 C.c.Q. Dans ce cas, on est en présence d'une promesse bilatérale qui est une convention en soi (appelée parfois avant-contrat) ayant pour objet de conclure un contrat plus tard. En d'autres termes, l'acceptation d'une promesse de contracter donne lieu à un engagement au terme duquel les deux promettants s'engagent l'un envers l'autre à conclure le contrat proposé à une date déterminée. Ainsi, on est en présence d'une promesse bilatérale lorsqu'une promesse d'achat d'une résidence est entièrement conforme à l'offre de vente.

Les parties sont liées par cette promesse, car la promesse d'achat doit être considérée comme une acceptation lorsqu'elle répond aux conditions requises par le document préparé par le propriétaire pour la mise en vente de sa propriété. Cette promesse peut être valablement utilisée aux fins d'une action en passation de

titre et en réclamation de dommages-intérêts advenant le refus du propriétaire de s'y conformer. B. Formes de l'acceptation tacite 1) Comportement des parties Par contre, l'acceptation implicite d'une offre est suffisante pour conclure un contrat à condition que l'intention du destinataire de l'offre se manifeste clairement par un geste non équivoque. Toutefois, lorsque cette personne ne manifeste pas son acceptation de façon expresse, il peut alors être plus ardu de connaître sa véritable intention, puisqu'on ne peut présumer l'intention qui n'a pas été manifestée.

La preuve d'un consentement tacite (bien qu'elle soit admissible) n'est pas toujours facile ni concluante. Le rôle de la volonté interne et de la volonté déclarée a fait l'objet de plusieurs thèses en droit Québécois. La volonté interne n'est qu'une attitude psychologique qui doit s'extérioriser pour produire des effets. Elle ne peut rester éternellement interne, mais doit être communiquée à l'autre

partie pour qu'il y ait accord. Le consentement, même s'il peut être tacite, ne peut jamais être présumé ou supposé. La Cour suprême a aussi précisé que si l'acquiescement peut être tacite, il doit être non équivoque, c'est-à-dire que l'intention d'acquiescer ou de renoncer doit être démontrée. L'existence du consentement tacite est donc une question de fait dont l'appréciation et l'interprétation appartiennent aux tribunaux. D'ailleurs, les tribunaux ont précisé que, bien que le consentement ne se présume pas, il peut être déduit des faits et des gestes posés par les personnes dont le consentement est requis pour la formation du contrat. Les gestes posés par la

partie qui nie son engagement, la conformité ou le manquement aux obligations contractées par cette

partie ainsi que l'absence de contestation ou d'opposition de sa part envers l'exécution par l'autre

partie de ses obligations constituent des éléments du consentement tacite. Dans le doute, les tribunaux ont souvent rejeté la demande à l'effet qu'il y avait formation du contrat. Il appartient à la

partie qui invoque la formation du contrat de faire la preuve qu'il a eu acceptation expresse ou tacite de son offre. 2) La loi

i) Présomptions d'acceptation Néanmoins, dans certaines situations, la loi encourage directement l'acceptation implicite, comme dans le cas du renouvellement de bail, de la sous-location, du renouvellement de contrat de louage de choses ou du contrat de travail. La loi prévoit également que l'époux qui contracte pour les besoins courants de la famille, engage aussi son conjoint tant qu'ils cohabitent, à moins que ce dernier n'ait préalablement manifesté au cocontractant de son conjoint sa volonté de ne pas s'engager dans la transaction. »

[ 52 ] Plus loin, aux pages 274 et suivantes, il écrit: 1. Notions générales et portée de la règle: le silence ne vaut pas acceptation Cet article, même s'il est de droit nouveau, ne modifie aucunement le droit antérieur; il consacre plutôt un principe posé et admis par la jurisprudence 937 selon lequel le silence du destinataire ne vaut pas acceptation de l'offre. De même, en l'absence de discussions, un consentement tacite ne peut être inféré.

En matière contractuelle, l'adage « qui ne dit mot consent » ne s'applique généralement pas, sauf dans certaines circonstances particulières, soit lorsque les parties l'ont expressément prévu, soit lorsque la loi ou les circonstances particulières, tels les usages ou les relations d'affaires antérieures, le permettent. En d'autres termes, à lui seul, le silence ne vaut pas acceptation à moins que des circonstances spéciales permettent de l'interpréter ainsi. 2. Dérogations à la règle A.

Accord entre les parties contractantes De fait, les parties peuvent décider de façon conventionnelle que le silence de l'une ou l'autre d'entre elles vaudra acceptation. Prenons l'exemple d'un fournisseur qui fait une offre à des commerçants avec qui il a déjà des relations d'affaires bien établies et dont l'entente contient une clause à l'effet que le défaut de recevoir une réponse vaut acceptation. Si le destinataire ne manifeste aucune intention, le fournisseur est en droit de considérer le silence du commerçant comme une acceptation et par conséquent procéder à l'exécution du contrat. B.

Acceptation tacite ou implicite L'acceptation tacite peut, dans certaines circonstances, résulter du comportement des parties. Dans ce cas, il est possible de conclure à une acceptation tacite ou implicite, malgré le silence d'une des parties, puisque le contexte factuel et les agissements de la

partie silencieuse démontrent clairement qu'une telle acceptation a eu lieu. C. Exceptions prévues par la loi Le silence peut aussi valoir acceptation lorsque la loi le prévoit. C'est le cas, par exemple, en matière de location de bail ( art. 1944 , 1946 , 1948 C.c.Q. ) ou en matière de mandat. Dans ce dernier cas, le mandat peut être tacitement accepté à partir des actes du mandataire ou de son silence tel que le prévoit l'

article 2132 C.c.Q. Notons toutefois que l'auteur d'une offre de contracter ne peut décréter unilatéralement que l'absence de réponses ou de refus du destinataire de cette offre aura pour effet de lier ce dernier par le contrat proposé; un accord consensuel est nécessaire. D. Relations d'affaires existantes ou circonstances particulières des relations contractuelles antérieures Dans les relations d'affaires entre, d'une part, des fournisseurs ou des fabricants et, d'autre part, (les commerçants ou certains professionnels qui opèrent une entreprise au sens de l'

article 1525 al. 3 C.c.Q. , les commandes de matériaux ou de produits se font régulièrement selon une formule de commande et une formule d'acceptation bien établies à l'avance, d'un commun accord. Ainsi, il est de pratique courante que le client (commerçant ou opérateur d'une entreprise) remplisse une formule de commande, suivie par une formule d'acceptation de la commande préparée par le fournisseur ou le fabricant.

Ces documents contiennent souvent des indications quant au prix et une clause prévoyant expressément que le client dispose d'un délai déterminé (deux à trois semaines) après la réception de la formule d'acceptation de la commande pour accepter ou refuser la commande. Si le client ne manifeste pas son désaccord au cours de ce délai, la livraison aura lieu comme indiqué dans la formule d'acceptation de la commande.

Dans ce cas, le client qui n'a pas manifesté son désaccord quant au prix indiqué par le fabricant ou le fournisseur et qui n'a pas fait parvenir son refus à l'intérieur du délai mentionné, sera présumé avoir accepté la formule d'acceptation de la commande qui constitue, en réalité, une véritable offre de contracter. En d'autres termes, son silence sera interprété comme une acceptation de conclure le contrat selon les conditions mentionnées dans la formule. Une autre situation, où le silence peut valoir acceptation, est celle qui résulte des circonstances particulières des relations contractuelles antérieures. A

titre d'exemple, l'individu abonné à une revue ou à un journal quelconque peut être contraint à payer les frais d'un réabonnement qu'il n'a pas voulu si, à la fin de son abonnement, il continue de recevoir pendant un certain temps les numéros de la revue ou du journal sans aviser, de façon expresse, la

partie concernée qu'il ne désirait plus les recevoir. Toutefois, si un individu reçoit des revues ou des journaux pour une période déterminée sans qu'il n'ait jamais été abonné à ce service, il peut refuser d'acquitter le prix demandé puisqu'il n'a jamais eu de relations d'affaires avec cette entreprise et qu'il n'a jamais acquiescé à ce service. En l'absence d'une preuve convaincante quant à l'existence de relations d'affaires antérieures, le silence de l'une des parties ne peut valoir acceptation. Le silence peut également valoir acceptation lorsqu'il en est ainsi d'après les usages établis.

Pour que le tribunal puisse conclure que l'acceptation résultant du silence soit valable, il faut que l'usage évoqué soit démontré de façon satisfaisante. De plus, la preuve doit révéler que les parties connaissaient cet usage, plus particulièrement la

partie à qui on cherche à opposer son silence comme acceptation. Enfin, l'offre de remise de dette émanant du créancier est un autre cas où le silence du débiteur vaut acceptation puisque l'offre est à l'avantage du débiteur. » (Références omises)

[ 53 ] La Cour d'appel, dans l'arrêt Eagle Skyline Realities Inc. c. Rémi Carrier inc. [2] écrit ceci: « [10] Avec beaucoup d'égards pour la juge de première instance, elle a commis une erreur de droit et une erreur manifeste et dominante dans l'appréciation de la preuve en concluant que la lettre transmise au vendeur par l'appelante le 24 avril 2007 constituait une nouvelle offre de sa part.

Il s'agissait exclusivement d'une demande de prolongation du délai pour conclure la vente dont elle et le vendeur avaient par ailleurs convenu en février 2007. [11] L'offre d'achat de l'appelante, acceptée par le vendeur en février 2007, constitue une promesse de contracter (art. 1396 et ss. C.c.Q. ). C'est d'ailleurs sur la foi de ce document que la requête en passation de

titre intentée par l'appelante est accueillie et que cette dernière devient propriétaire de l'immeuble en avril 2008. Le jugement réserve les droits de l'appelante quant à l'annulation des baux d'avril 2007. [12] La prolongation des délais pour signer un acte de vente ne rend pas une offre caduque lorsque les parties y consentent de façon tacite ou explicite. C'est ce qui s'est passé dans le présent dossier.

Le vendeur a accepté, de façon tacite, de prolonger le délai pour permettre à l'appelante de conduire une vérification diligente des aspects environnementaux. [13 D'une part, la lettre que l'appelante a transmise au vendeur le 24 avril 2007 ne comporte aucun élément qui pourrait mener à la conclusion qu'elle remettait en cause les conditions convenues entre les parties en février 2007. D'autre part, les ajouts manuscrits apportés par le vendeur sur cette lettre n'ont pas été acceptés par l'appelante de façon explicite ou de façon tacite. [14] En principe, le silence d'une

partie n'équivaut pas à une acceptation. Dans certaines circonstances, une acceptation tacite ou implicite peut toutefois être dégagée du comportement d'une partie, tel que l'indique le professeur Karim: L'acceptation tacite peut, dans certaines circonstances, résulter du comportement des parties. Dans ce cas, il est possible de conclure à une acceptation tacite ou implicite, malgré le silence d'une des parties, puisque le contexte factuel et les agissements de la

partie silencieuse démontrent clairement qu'une telle acceptation a eu lieu. » (Références omises) ANALYSE ET DISCUSSION: [ 54 ] Les défendeurs prétendent qu'ils sont en droit de ne pas avoir acquis l'immeuble des demandeurs compte tenu de leur non- respect de la clause 6.1. de l'offre d'achat. [ 55 ] En fait, ils allèguent ne pas avoir fourni dans les 10 jours l'acceptation hypothécaire aux demandeurs. [ 56 ] À proprement parler et suivant une lecture restrictive et limitative de cette clause de l'offre d'achat, le défendeur pourrait théoriquement avoir raison. [ 57 ] Cependant, ils ne peuvent invoquer eux-mêmes leur propre respect d'un engagement contractuel en pareilles circonstances. [ 58 ] Rappelons que les documents d'acceptation de leur prêt hypothécaire de la Banque de Montréal (bien que portant les dates des 10 et 27 janvier 2012) fixent le début de la période de garantie hypothécaire au 29 novembre 2011, ce qui coïncide avec le témoignage du demandeur, Germain Lambert. [ 59 ] Jamais les demandeurs n'ont été informés du fait que l'acceptation hypothécaire des défendeurs était conditionnelle à la vente de leur propre immeuble. [ 60 ] Le Tribunal estime ici que par leurs faits et gestes, les défendeurs ont implicitement prolongé le délai prévu à la clause 6.1 concernant l'obtention de leur prêt hypothécaire. [ 61 ] Le fait qu'ils n'aient pas respecté à la lettre le délai de 10 jours ne rend pas ainsi l'offre d'achat caduque.

Ils ont, par leur comportement, dans les semaines qui ont suivi, reconfirmé leur volonté d'acheter. Les défendeurs ont ainsi accepté de prolonger ce délai. [ 62 ] Les défendeurs ont ainsi confirmé qu'ils acceptaient que malgré la remise d'un document établissant l'obtention de leur prêt hypothécaire aux demandeurs, cela n'entraînait pas la caducité de l'offre d'achat et ses conséquences. [ 63 ] Le contexte factuel et les agissements des défendeurs démontrent clairement et ce, jusqu'au matin même de la date prévue de la signature de l'acte notarié (le 20 janvier 2012) qu'ils avaient toujours l'intention d'acheter.

Ils ont d'ailleurs confirmé aux demandeurs et au notaire à plusieurs reprises cette intention de se porter acquéreur de l'immeuble. [ 64 ] Dans ces circonstances, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle envers les demandeurs. [ 65 ] Le Tribunal estime que les défendeurs doivent rembourser 5 000 $ aux demandeurs, ce qui représente le différentiel entre le prix convenu avec les défendeurs et celui payé par les tiers. [ 66 ] Quant à la réclamation de 2 000 $ des demandeurs en dommages-intérêts, celle-ci n'est appuyée sur aucun document et le Tribunal ne peut, en pareilles circonstances, l'accueillir. [ 67 ] La réclamation est donc accueillie en

partie pour 5 000 $.

[ 68 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 69 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 70 ] CONDAMNE Pascal Blouin et Julie Tremblay à payer à Germain Lambert et Lise Lefebvre 5 000 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 20 février 2012 plus les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2013