2017 QCCQ 6978, 2017 QCCQ 6978

Munn c. Maher 2017 QCCQ 6978 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035357-160 DATE : 7 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE MUNN c.

ISABELLE MAHER ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-16 et D-1 à D-5) offerte par les parties; [ 2 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse Isabelle Munn réclame la somme de 13 701,07 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 14 mars 2016 : « 1. Le ou vers le 19 mai 2015, la

partie demanderesse a acheté des biens de la

partie défenderesse, suite à une entente écrite. 2. L’entente a été conclue à Saint-Constant (Québec). 3. La vente portait sur les biens suivants : Un appartement détenu en copropriété étant l’appartement numéro […], Saint-Lambert, province de Québec, […], comprenant : Une

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro […] du cadastre du Québec, circonscription foncière de Chambly; et Une

partie privative connue et désignée comme étant le lot […] du cadastre du Québec, circonscription foncière de Chambly; et Tous les droits, titres et intérêts indivis dans les parties communes afférentes aux parties privatives ci-dessus désignées tel qu’établis dans la déclaration de copropriété publiée sous le numéro 15 040 753 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chambly et sujet aux servitudes mentionnées dans ladite déclaration de copropriété. 4. La

partie demanderesse n’a pas fait inspecter le bien avant d’acheter. 5. Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : Mur de brique arrière présentant un "ventre de boeuf". 6. La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le ou vers le 16 septembre 2015. 7. La

partie demanderesse n’a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : La défenderesse connaissait le vice, mais a commis un dol en omettant de l’indiquer avant la vente – que ce soit verbalement ou par écrit dans sa déclaration du vendeur et passant ainsi le vice caché sous silence. 8. La

partie demanderesse n’a pas effectué de travaux d’urgence. 9. La

partie demanderesse a informé par écrit la

partie défenderesse des vices et/ou défauts du bien acheté. 10. Le prix d’achat du bien est de 329 000,00 $. 11. La

partie demanderesse a payé le bien en totalité. 12. La

partie demanderesse réclame également la somme de 13 701,07 $, pour les raisons suivantes : Perte de 14 000,00 $, lors de la revente de l’immeuble en date du 19 janvier 2016, car la demanderesse avait dénoncé le vice caché à l’acheteuse subséquente, Madame Katrina Joubert. Frais d’expertise de Monsieur Jean-Claude Bourassa. » (sic) [ 3 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse Isabelle Maher refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 6 avril 2016 : « 1. La

partie défenderesse conteste les faits : Je refuse de payer toute somme à la demanderesse pour les motifs suivants :

a) La demanderesse, prétend ne pas avoir été informée de la présence d’un ventre de bœuf sur un mur extérieur du duplex abritant mon condo avant qu’elle en fasse l’achat et dénonce maintenant un vice caché. Cette allégation est fausse puisqu’avant la transaction, j’ai moi-même très bien informé la demanderesse de la présence d’un ventre de bœuf en lui montrant la

partie du mur gonflée.

b) Avant la vente, j’ai expliqué verbalement à la demanderesse que des travaux de maçonnerie étaient à prévoir mais ne seraient pas urgents selon l’entrepreneur en maçonnerie Éric Tétrault qui a examiné le mur de briques à ma demande, quelque temps avant la mise en vente de mon condo. Comme j’avais conservé la carte d’affaire de M. Tétrault, j’ai même référé cet entrepreneur à la demanderesse qui a bel et bien entendu parler du ventre de bœuf avant la vente, puisqu’elle s’est par la suite adressée à ce même M.Tétrault pour obtenir un estimé des travaux.

c) Le gonflement de la maçonnerie est visible, apparent et impossible à cacher, tel que démontré par les photos.

d) Monsieur Frédéric Soumis, inspecteur en bâtiment qui a examiné l’immeuble, écrit dans son rapport daté du 27 octobre 2015 qu’il a constaté un gonflement du mur de briques à certains endroits. Embauché par des acheteurs du condo que la demanderesse a rapidement revendu, M. Soumis décrit en page 15 de son rapport que le mur représente un «défaut à corriger ». Ce rapport confirme que le vice n’était pas «caché» mais bien «apparent».

e) La demanderesse a été informée de son droit de faire inspecter l’immeuble abritant mon condo avant l’achat, mais elle y a renoncé. Elle a acheté un condo situé dans un duplex dont la construction date de 1930 sans le faire inspecter comme l’aurait fait une acheteuse prudente et diligente. Elle s’est ainsi privé de la possibilité de mieux connaître le bien qu’elle convoite. 2. La

partie défenderesse conteste le montant réclamé pour les raisons suivantes : Je conteste également le quantum pour ces motifs :

a) La demanderesse a acheté mon condo le 19 mai 2015 au montant de 329 000,00$. Elle l’a remis en vente quatre mois plus tard, le 14 septembre 2015 en fixant le prix à 369 000$ et l’a finalement vendu 325 000,00$, le 30 mars 2016. Je constate que la demanderesse avait de très grandes attentes en fixant un prix aussi élevé pour la vente de son condo mais que par rapport à son prix de vente de 325 000,00$, elle a subi une perte réelle de 4 000$ et non de 14 000$ comme elle le prétend.

b) Il n’y a pas de lien de causalité démontré entre le ventre de bœuf et la diminution du prix de vente de 4000$.

c) Cet écart de 4 000$ pourrait notamment s’expliquer par le fait que dans l’acte de vente entre elle et son acheteuse, la demanderesse a diminué la garantie légale en excluant la fondation.

d) La demanderesse prétend avoir dû consentir à une baisse de 14 000$ du prix de la vente de son condo, montant correspondant aux coûts des travaux à effectuer pour réparer le ventre de bœuf, dit-elle. Suivant cette logique, la demanderesse aurait pourtant dû consentir à une baisse de seulement 7 000$ puisque l’entretien du mur de briques extérieur est une

partie commune à la charge des deux copropriétaires. 3. La

partie défenderesse conteste la demande pour les autres raisons suivantes :

a) La demanderesse fonde sa demande sur de fausses allégations en prétendant que je n’avais pas remarqué la présence du ventre de bœuf et que j’avais commis un dol en omettant ou négligeant de lui révéler son existence avant la vente.

b) La défenderesse profère des allégations mensongères en affirmant avoir été informée du problème après la vente, en septembre 2015 par l’entrepreneur Denis Giroux.

Ce dernier affirme que lorsqu’il a informé la demanderesse de la présence d’un ventre de bœuf, Mme Munn lui a répondu qu’elle en avait été informée par l’ancienne propriétaire (Voir pièces) » (sic) [ 4 ] CONSIDÉRANT qu’il n’est pas contesté que la demanderesse a acheté un condo de la défenderesse le 19 mai 2015 moyennant la somme de 329 000 $, dans un immeuble construit en 1930, sans inspection préachat non plus que d’offre d’achat conditionnelle à une inspection; [ 5 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse allègue avoir découvert, le ou vers le 16 septembre 2015, la présence d’un ventre de bœuf (bombement de la brique) dans le haut du mur arrière de l’immeuble, qu’elle allègue être un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 6 ] CONSIDÉRANT que la

partie défenderesse nie qu’il puisse s’agir d’un vice caché à l’immeuble qu’elle a vendu à la demanderesse, ayant verbalement avisé cette dernière, ainsi que lui avoir montré à partir de la terrasse, la présence du ventre de bœuf dans la brique; [ 7 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse témoigne qu’elle n’a pas fait une déclaration écrite en ce sens puisque l’expert qu’elle a alors consulté lui a dit que la présence du ventre de bœuf ne causait pas de problème, que le mur était stable, et probablement qu’il demeurerait en état pour une période d’une quinzaine d’années, ce qu’elle a verbalement dit à la demanderesse avant l’achat; [ 8 ] CONSIDÉRANT qu’il appert d’une déclaration pour valoir témoignage offerte par monsieur Denis Prévost, copropriétaire de l’immeuble, lequel déclare que la demanderesse Isabelle Munn lui avait affirmé avoir été prévenue de la présence du ventre de bœuf par la vendeuse Isabelle Maher;

[ 9 ] CONSIDÉRANT qu’il appert d’une autre déclaration écrite pour valoir témoignage offerte par monsieur Denis Giroux, le 9 avril 2016, lequel déclare que la demanderesse Isabelle Munn lui a mentionné qu’elle avait été prévenue de la présence de ce problème sur le mur de briques par l’ancienne propriétaire qu’il l’avait informée du fait que ce mur avait été examiné par un expert et que ce dernier lui avait dit que le mur de briques était encore bon pour plusieurs années; [ 10 ] CONSIDÉRANT qu’il appert d’une déclaration écrite pour valoir témoignage offerte par monsieur Éric Tétrault le 4 avril 2017 qu’il confirme avoir mentionné à la défenderesse Isabelle Maher, au cours de l’été 2014, la présence du ventre de bœuf et que ses observations lui permettaient de croire que ce mur pouvait tenir plusieurs années, peut-être 25 ans; [ 11 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal est d’avis que les déclarations écrites pour valoir témoignage ci-devant récitées, non contestées par la demanderesse, confirment les allégations de la défenderesse à l’effet que cette dernière avait avisé la demanderesse de la présence du ventre de bœuf dans le mur de briques arrière de l’immeuble; [ 12 ] CONSIDÉRANT qu’il appert également d’une déclaration écrite pour valoir témoignage offerte par l’actuelle propriétaire du condo le 16 avril 2017, madame Katrina Joubert, laquelle déclare qu’elle avait remarqué à partir de la cour arrière qu’il y avait un gonflement dans la brique sur la façade du mur de côté; [ 13 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal a eu également l’occasion de prendre connaissance des photographies produites en preuve par les parties (P-16 et D-1) et est d’avis qu’il apparaît évident que certaines rangées de briques en haut des fenêtres à l’arrière de l’immeuble se détachent du mur et du mortier, laissant voir on ne peut plus clairement que des défectuosités, même si on ne peut alors les qualifier de ventre de bœuf, sont présentes et sont sérieuses au point où une inspection aurait dû être effectuée par la demanderesse dans le but de connaître la nature réelle et les causes de ces défectuosités apparentes; [ 14 ] CONSIDÉRANT qu’en l’espèce, le Tribunal est d’avis que la demanderesse Isabelle Munn n’a pas assumé son fardeau de preuve conformément à l’

article 2803 du Code civil du Québec et que la prépondérance de la preuve révèle davantage qu’il s’agit de vices apparents dont la demanderesse a été informée et dont elle a pu prendre connaissance facilement, et qui auraient dû inciter tout acheteur prudent et diligent à demander une inspection avant d’acheter le condo; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 15 ] REJETTE la demande, [ 16 ] CONDAMNE la demanderesse Isabelle Munn à rembourser à la défenderesse Isabelle Maher ses frais de contestation de 200 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.