2011 QCCS 6334, 2011 QCCS 6334

Racine c. Tremblay 2011 QCCS 6334 JG 2247 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA N° : 600-17-000255-068 DATE : 30 novembre 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL GIROUARD, j.c.s. ______________________________________________________________________ GENEVIÈVE RACINE Demanderesse c.

YAN TREMBLAY et SANNIE MAILLOUX Défendeurs et Me caroline lessard et Officier de la publicité des droits Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une demande en annulation de vente ou subsidiairement en dommages et intérêts pour vice caché. [ 2 ] Les prétentions des défendeurs sont à l'effet que les conditions pour annuler la vente sont inexistantes et qu'il n'y a pas eu de dénonciation du vice caché conformément au Code civil du Québec . [ 3 ] Les défendeurs ont également présenté une requête en inscription pour faux incident selon l'article 224 C.p.c. pour faire déclarer faux le paragraphe 14 de l'acte authentique constatant la vente de la propriété entre les parties.

La preuve [ 4 ] Le 30 juin 2004, la demanderesse achetait des défendeurs un immeuble de forme irrégulière avec une résidence. [ 5 ] Préalablement à cet achat, la demanderesse avait demandé une inspection par les services d'un expert soit monsieur André Bélanger. [ 6 ] Madame Racine prétend que les défendeurs lui ont faussement représenté la superficie du terrain et elle demande l'annulation de la vente pour ces motifs. [ 7 ] La preuve a démontré que lors de la signature du contrat, la notaire a bien expliqué aux parties le certificat de localisation et a plus particulièrement exhibé le plan à madame Racine.

[ 8 ] Cette dernière affirme lors de son témoignage ne pas avoir apporté toute l'attention nécessaire à ce certificat de localisation et au plan qui y était joint. [ 9 ] Les défendeurs demandaient la somme de 78 000 $ pour leur propriété et le prix de la transaction a finalement été de 76 750 $. [ 10 ] Le 14 août 2006, madame Racine mandatait son procureur pour expédier une mise en demeure à madame Mailloux et monsieur Tremblay. [ 11 ] Cette mise en demeure qui constitue une dénonciation au sens de l'

article 1439 du Code civil du Québec soulevait les problèmes suivants :

a) que la superficie de l'immeuble acheté est non conforme aux représentations faites par les vendeurs;

b) que la fosse septique de la résidence est localisée en totalité sur le terrain de la voisine; [ 12 ] Cette mise en demeure concluait à obtenir l'accord des vendeurs pour annuler la vente à défaut de quoi des procédures judiciaires appropriées seraient signifiées aux vendeurs et incluraient une demande en dommage-intérêts évaluée à 25 000 $. [ 13 ] Des discussions et négociations ont eu lieu entre les parties après cette mise en demeure, mais sans jamais en venir à une entente. [ 14 ] Au printemps 2008, madame Racine fait appelle à monsieur Laurent Bisson pour faire vérifier son système de traitement des eaux usées. [ 15 ] Or, monsieur Bisson a constaté qu'il y avait absence de champ d'épuration et concluait ainsi que le système était non conforme. [ 16 ] Madame Racine a donné le mandat à monsieur Bisson de faire l'installation d'un système de traitement des eaux usées conforme à la réglementation municipale et provinciale. [ 17 ] La demanderesse a déposé à l'audience trois (3) factures pour ces travaux qui totalisent (18 940,43 $ + 73,19 $ + 2 970,48 $) 22 684,10 $. [ 18 ] Ce n'est que plusieurs mois après les travaux que madame Mailloux a appris en communiquant avec la municipalité que madame Racine avait fait des travaux pour faire l'installation d'un système de traitement des eaux usées conforme. [ 19 ] L'acte authentique constatant la transaction, dans la

section « Déclarations du vendeur », contient la clause 14 qui est rédigée de la façon suivante : Les installations sanitaires, la fosse septique et le champ d'épuration sont conformes è la réglementation municipale et aux normes environnementales actuellement en vigueur. [ 20 ] La preuve a révélé que les défendeurs savaient depuis 1996 qu'il n'y avait pas de champ d'épuration. [ 21 ] Cependant, aux fins de la transaction la municipalité avait émis un constat confirmant qu'il n'y avait pas de nuisance sur la propriété.

Ce document s'intitule « constat d'inspection sur les causes de nuisances ou de contamination » et a été émis le 19 avril 2004 peu de temps avant la transaction. [ 22 ] Ce document continent entre autres la mention suivante : Lors d'une inspection effectuée au […] lot 62-P du rang 8 cadastre Beauchastel le 13 avril 2004, nous ne constatons sur les lieux aucune source apparente de nuisances, aucune source apparente de contamination des eaux de puits ou de sources servant à l'alimentation ni aucune source apparente de contamination des eaux superficielles. . 2004-04-19 . fonctionnaire désigné signé le [ 23 ] Ce type de constat est le seul qui était émis par la municipalité de Rouyn-Noranda, du moins à cette époque. [ 24 ] La municipalité avait également avisé les défendeurs en 1996 que malgré que leur système était non conforme que la municipalité tolérait la situation. [ 25 ] Autant la notaire que les parties ont assimilé ce constat à une forme d'attestation de conformité.

Décision sur l'inscription pour faux incident [ 26 ] La requête des défendeurs en inscription pour faux incident selon l'article 224 C.p.c. demande à ce que le paragraphe 14, de la

section « Déclarations du vendeur », soit déclaré faux. [ 27 ] Dans un premier temps, il est curieux de constater que cette demande est faite par les défendeurs et il est difficile d'y retrouver leur intérêt. D'autant plus que cette affirmation est dans la

section de leur déclaration soit la déclaration des vendeurs.

[ 28 ] Le Tribunal est d'avis qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la requête des défendeurs en inscription pour faux incident selon l'article 224 C.p.c. [ 29 ] Il n'y a pas lieu d'accueillir une inscription pour faux incident concernant une déclaration des vendeurs. [ 30 ] Le contrat ayant été lu par la notaire qui affirme que plus particulièrement à l'étape de la déclaration du vendeur, elle s'adresse directement aux vendeurs pour s'assurer de la véracité de leur déclaration. [ 31 ] Or, les vendeurs n'ont pas réagi lors de la lecture et ont donc à ce moment confirmé leur déclaration. [ 32 ] La notaire ne peut pas garantir toutes les déclarations que les parties lui font.

Elle garantit que ces déclarations lui ont été fidèlement rapportées. [ 33 ] Les défendeurs se devaient de réagir au moment de la lecture de l'acte pour informer la notaire qu'ils savaient qu'il n'y avait pas de champ d'épuration donc que les installations étaient non conformes à la réglementation municipale et aux normes environnementales. [ 34 ] Il y a donc lieu de rejeter cette requête des défendeurs.

Décision sur la demande d'annulation de la vente [ 35 ] Les deux (2) problèmes soulevés dans la mise en demeure du mois d'août 2006 ainsi que la preuve faite à l'audience ne peuvent donner ouverture à l'annulation de la vente. [ 36 ] Madame Racine ayant admis qu'elle n'avait pas porté attention au plan qui était annexé au certificat de localisation, elle ne peut prétendre ne pas avoir obtenu la superficie qu'elle a acquise par ce contrat. [ 37 ] Madame Racine savait qu'il y avait une

section de terrain à l'arrière de sa résidence qui appartenait à la voisine et pour laquelle elle avait l'intention d'en demander l'acquisition à cette voisine. [ 38 ] Le deuxième problème soulevé par la mise en demeure du mois d'août 2006 concerne la localisation de la fosse septique. [ 39 ] Or, un rapport d'arpenteur a clairement établi que la fosse septique était bel et bien sur le terrain acquis par madame Racine et non pas chez la voisine tel qu'allégué dans la mise en demeure. [ 40 ] La preuve ne permet donc pas d'accorder l'annulation de la vente qui a eu lieu le 30 juin 2004. [ 41 ] De plus, la preuve a révélé que madame Racine a construit un garage sur le terrain dont le coût n'a pas été mis en preuve. [ 42 ] Elle a également augmenté la valeur de la résidence en y faisant installer un système d'évacuation des eaux usées conforme et de grande qualité. [ 43 ] Elle a également fait d'autres améliorations et entretiens au cours des dernières années. [ 44 ] La valeur de la résidence compte tenu du marché actuel et de ces améliorations faites par la demanderesse peut probablement être d'environ 150 000 $. [ 45 ] Même si sa demande d'annulation est mal fondée, le Tribunal doute même qu'il soit de l'intérêt, compte tenu de la preuve déposée à l'audience, de la demanderesse d'obtenir cette annulation.

Décision en ce qui concerne les dommages-intérêts pour vice caché [ 46 ] Ce que la preuve permet au Tribunal de considérer pour sa demande est la valeur des travaux effectués qui s'élève à la somme de 22 684,10 $. [ 47 ] Pour obtenir des dommages-intérêts pour vice caché, il faut avoir suivi les règles de l'

article 1739 du Code civil du Québec : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le énoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 48 ] Or, ici il n'est même pas question d'une dénonciation tardive, il est plutôt question d'une absence totale d'une dénonciation en ce qui concerne le champ d'épuration. [ 49 ] En aucun moment après avoir constaté l'inexistence d'un champ d'épuration, madame Racine a-t-elle dénoncé ce vice aux défendeurs. [ 50 ]

L'article 1739 a comme principal objectif de permettre au vendeur de venir constater le vice, d'en apprécier l'ampleur, d'en évaluer les coûts et même de procéder à la réparation. [ 51 ] Or, les défendeurs ont été placés devant le fait accompli sans avoir pu demander des soumissions ou même procéder eux- mêmes à l'installation d'un système sanitaire conforme.

[ 52 ] Cette absence de dénonciation fait échec à une demande de dommages-intérêts pour vice caché. [ 53 ] Le Tribunal remarque également qu'il n'y a aucune allégation ni conclusion en responsabilité contre la notaire. [ 54 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE la requête des défendeurs en inscription pour faux incident avec dépens. [ 56 ] REJETTE la requête introductive d'instance de la demanderesse avec dépens. __________________________________ MICHEL GIROUARD, j.c.s.

Madame Geneviève Racine […] Rouyn-Noranda (Québec) […] Madame Sannie Mailloux […] L'Ange-Gardien (Québec) […] Monsieur Yan Tremblay […] Gatineau (Québec) […] Me David Robinson Robinson Sheppard Shapiro Avocat de Me Caroline Lessard Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Rouyn-Noranda 255, Principale Rouyn-Noranda (Québec) J9X 7G9 Date d’audience : 23 novembre 2011