2021 QCCQ 8568, 2021 QCCQ 8568

Stebenne c. Lacroix 2021 QCCQ 8568 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-035140-191 DATE : 15 SEPTEMBRE 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN STEBENNE NANCY MESSERVIER Demandeurs c.

CHANTAL LACROIX RICHARD LABRIE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ( Rendu oralement séance tenante [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs ont acquis des défendeurs une résidence en juin 2017. [ 2 ] Les acheteurs ont fait précéder leur achat d’une inspection préachat ayant donné lieu à un rapport qui n’a pas été déposé en preuve.

Il semble cependant que le rapport ne contienne aucune indication particulière sur le principal grief des demandeurs contre les défendeurs, à savoir, les pentes irrégulières du terrain. [ 3 ] Avant la vente, les défendeurs ont complété la déclaration du vendeur [2] . La réponse donnée à à la

section 3.5 indique que le terrain n’avait jamais connu d’accumulation périodique d’eau. [ 4 ] L’année après l’achat, au printemps 2018, après la fonte des neiges, les acheteurs constate une accumulation excessive d’eau allant jusqu’à environ 6 pouces au pourtour de la maison. Ils font alors inspecter le drain et une entreprise constate que celui-ci était bloqué [3] . [ 5 ] Ils font appel aux défendeurs qui acceptent de corriger la situation avec l’aide des entrepreneurs qui ont à l’époque installé les appareils, soit la

partie appelée et son sous-traitant. Il semble que cette

partie de l’immeuble ait été réparée à la satisfaction des acheteurs. [ 6 ] L’inspecteur qui a constaté le problème au drain mentionne dans son rapport qu’il y aurait lieu de corriger l’aménagement et les pentes du terrain pour permettre à l’eau du terrain arrière de circuler vers l’avant.

Les demandeurs ont procédé à ces corrections, ce qui a engendré des dépenses de l’ordre de 10 153,17 $ qu’ils réclament aux défendeurs. [ 7 ] Les demandeurs mentionnent au paragraphe 12 de leur procédure introductive que même si les vices des pentes étaient apparents, les déclarations et les gestes des défendeurs ont rassuré les demandeurs, ce qui constituerait en l’espèce des déclarations dolosives. [ 8 ] Les demandeurs s’appuient également sur le témoignage écrit d’un ancien voisin, disant que son terrain était plus haut que celui des défendeurs et qu’il a constaté, lors de périodes de pluie, quelques flaques sur le terrain des défendeurs sans qu’il y ait eu d’inondation en découlant. [ 9 ] La preuve révèle que les défendeurs étaient à l’époque les premiers à s’être construits dans ce secteur et que graduellement les voisins de droite et de gauche ont fait construire leurs résidences sur des terrains qui étaient plus hauts par rapport au leur. [ 10 ] Cet état de fait était visible et a pu être constaté par les acheteurs.

C’est probablement pour l’une de ces raisons que les demandeurs ne tentent pas de poursuivre les défendeurs sur la base du vice caché, puisqu’en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec un vice caché en est un qui n’est pas apparent, c’est-à-dire qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent. [ 11 ] Il est de tout temps reconnu que la situation d’un terrain ne peut de par sa nature être qualifiée de cachée, puisqu’il est possible pour quelqu’un de constater les particularités, voire les irrégularités qui composent le terrain. Dans le doute, un acheteur prudent et

diligent doit faire appel à des yeux externes, soit un expert qui viendra confirmer ou infirmer l’appréhension.

C’est ce qu’ont fait les acheteurs, mais après la vente par le rapport de la firme Nivelle [4] . [ 12 ] Pour que la réclamation des demandeurs puisse être accueillie sur la base du dol ou de l’erreur provoquée par le dol, ceux-ci doivent démontrer que les vendeurs ont volontairement eu l’intention de les induire en erreur. [ 13 ] La description de l’eau qui a pu s’accumuler au cours des années 2015 à 2017 chez les défendeurs, contenue dans déclaration pour valoir témoignage de l’ancien voisin ne correspond pas à la force de l’inondation, telle que décrite par les photographies déposées par la demande qui montrent la situation au printemps 2018. [ 14 ] De même, la déclaration des vendeurs, bien qu’elle ne soit pas tout à fait exacte, ne laisse pas présumer que ceux-ci avaient eu dans le passé des inondations, telles que connues au printemps 2018 par les acheteurs. [ 15 ] Le comportement des demandeurs n’a pas été empreint de toute la précaution qu’un acheteur aurait dû prendre dans les circonstances où il est visible que le terrain qu’il s’apprête à acheter comporte des particularités, voire des déficiences qui auraient dû les amener à s’informer davantage.

Leur comportement, bien que compréhensible, ne peut justifier leur conclusion, à savoir que les défendeurs les ont induits en erreur par leur déclaration ou par omission. [ 16 ] La jurisprudence donne quelques exemples de cas similaires où le recours d’un acheteur basé sur l’erreur a été rejeté. [ 17 ] Ainsi en est-il dans l’affaire Saulnier c. Rouleau [5] où la Cour indique que l’acheteur a commis une erreur excusable en achetant une maison alimentée en eau potable par un puits artésien, alors qu’il a omis de faire vérifier la qualité de celle-ci. [ 18 ] Également dans l’affaire Hanbay inc. c.

Saputo [6] , la Cour indique que commet une erreur inexcusable le promettant-acheteur qui fait défaut de remarquer la présence de trois poteaux de téléphone et d’électricité indiquant l’existence de servitude et empêchant le projet d’agrandissement qu’il prévoit. [ 19 ] Rappelons qu’aux termes de l’

article 1400 du Code civil du Québec , l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande; Rejette l’intervention forcée; Chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : Saint-Jérôme, le 15 septembre 2021