2016 QCCQ 6194, 2016 QCCQ 6194

Novy-Mancini c. Moosz JV 00Q6 2016 QCCQ 6194 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » Pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » DATE : 12 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ N o : 500-32-150009-159 MARIE-ANTOINETTE NOVY-MANCINI et PHILIPPE MANCINI Demandeurs c.

JEANNIE MOOSZ Défenderesse ______________________________________________________________________ N o : 500-32-150017-152 MARIE-ANTOINETTE NOVY-MANCINI et PHILIPPE MANCINI Demandeurs c.

MARIE SICOTTE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Au stade des moyens préliminaires, le Tribunal est saisi d’une demande identique présentée par les parties défenderesses dans trois dossiers distincts [1] . [ 2 ] Le Tribunal doit se prononcer sur le bien-fondé de deux arguments, le premier lié à la prescription des trois recours intentés par Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini (M. et Mme Mancini) et le second lié à la division ou non de leur créance aux termes de l’

article 538 du Code de procédure civile [2] (C.p.c.) . QUESTIONS EN LITIGE

A) L’action de M. et Mme Mancini est-elle prescrite?

B) Y a-t-il division de la créance? CONTEXTE ET ANALYSE [ 3 ] Le 27 novembre 2015, M. et Mme Mancini intentent trois recours distincts contre trois défendeurs différents leur réclamant à

chacun un montant de 15 000 $, après réduction de leur demande vu la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 4 ] Le premier recours [3] , sur une base contractuelle, vise le vendeur Seida Takashi (M. Takashi) de la propriété (comprenant plusieurs garages) achetée par M. et Mme Mancini, le 1 er mars 2011 [4] . [ 5 ] M. et Mme Mancini allèguent les fausses représentations de M. Takashi et la présence de divers vices cachés. [ 6 ] Les deux autres recours, sur une base extracontractuelle, visent les deux courtiers immobiliers mandatés par le vendeur, M.

Takashi. [ 7 ] Ainsi, M. et Mme Mancini poursuivent donc Jeannie Moosz [5] (Mme Moosz) et Marie Sicotte [6] (Mme Sicotte) . (Ces deux courtiers immobiliers travaillaient en équipe.) [ 8 ] En août 2012, Mme Mancini s’informe relativement aux garages achetés, dans l’optique de procéder à leur vente. [ 9 ] Elle réalise alors qu’il y a un problème avec le certificat de localisation et la superficie qui y est indiquée. [ 10 ] Les fautes alléguées contre les deux courtiers immobiliers sont les mêmes dans chaque demande.

Ainsi, dans chacune des demandes, M. et Mme Mancini reprochent aux courtiers immobiliers ce qui suit : 2. La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : […] n’a pas fait son travail d’agente, soit : 1) Permettre une transaction sans complications, 2) Assurer la vérification des informations déclarées du vendeur. 3) Effectuer la vérification de la conformité du certificat de localisation et 4) Défendre nos intérêts. (Reproduction exacte) [ 11 ] Les mêmes dommages [7] sont également réclamés aux deux courtiers immobiliers : 17. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 1) Remboursement de la commission des courtiers : 54, 114.38$ 2) Remboursement de la différence non remboursée par M.

Takashi pour le toit des garages : 1,650$ (prix du toit refait 11,831.97$ - compensation issue de l’arbitrage 1,650$) 3) Taxes scolaires et habitation : dû à l’augmentation de la superficie de près de 8% : 420$/année (sur 20 ans env : 8,4K$) 4) Différence frais de mutation : (valeur maison 825K$ - droits de mutations= $10,875) 12,750-10, 875+ $1,875 5) Intérêts payés en trop sur hypothèque : 223,066.94$ sur 35 ans soit 6,373.34$ / année –Montant à confirmer par la banque : 63,733.40$ 6) Dommages et intérêts a. toit des garages : 10,000$ b. stress de la transaction : 20,000$. (Reproduction exacte) [ 12 ] M. et Mme Mancini poursuivent les courtiers immobiliers le 27 novembre 2015.

A) L’action de Mme Novy-Mancini et de M. Mancini est-elle prescrite? [ 13 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec prévoit : 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 14 ] Ce délai de 3 ans s’applique ici. [ 15 ] Le Tribunal analyse les faits à la lumière de ce délai. [ 16 ] À ses demandes, Mme Mancini situe tout d’abord la faute des courtiers immobiliers, au 11 novembre 2010, moment où elles

leur donnent les informations sur la propriété à vendre. [ 17 ] Sur la foi de cette première date, le recours de M. et Mme Mancini est prescrit à compter du 11 novembre 2013. [ 18 ] M. et Mme Mancini expédient une première mise en demeure aux courtiers immobiliers, le 8 avril 2013. [ 19 ] Le Tribunal résume les allégations mentionnées à cette mise en demeure laquelle précise des éléments factuels. Tout d’abord, les démarches de novembre et de décembre 2010 sont décrites. Puis, en avril 2011, une fuite d’eau à la toiture survient. En février 2012, M. et Mme Mancini notent ensuite l’absence d’isolation.

Des vérifications plus poussées sont alors faites, incluant des vérifications sur la valeur locative ou la valeur de revente des six garages faisant

partie de la propriété achetée. Recevant une lettre d’un arpenteur- géomètre, M. et Mme Mancini situent l’erreur liée à la superficie au 28 août 2012. [ 20 ] Sur la base des faits allégués à cette mise en demeure, le Tribunal conclut que le délai de 3 ans n’a pas été respecté, les deux recours ayant été intentés le 27 novembre 2015. [ 21 ] Les recours de M. et Mme Mancini sont donc prescrits contre les deux courtiers immobiliers.

B) Y a-t-il division de la créance? [ 22 ] Le Code de procédure civile prévoit : 538. Un demandeur peut, volontairement, réduire sa demande à un montant d'au plus 15 000 $, mais il ne peut diviser une créance supérieure à ce montant en plusieurs créances ne l'excédant pas, sous peine de rejet de la demande. […] [ 23 ] La question de la division de la créance ou non devient académique en raison du rejet des recours de M. et Mme Mancini contre les deux courtiers immobiliers pour motifs de prescription.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dossier 500-32-150009-159 REJETTE l’action des demandeurs Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini; CONDAMNE les demandeurs Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini à payer les frais judiciaires de 240 $ à la défenderesse Jeannie Moosz; Dossier 500-32-150017-152 REJETTE l’action des demandeurs Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini; CONDAMNE les demandeurs Marie-Antoinette Novy-Mancini et Philippe Mancini à payer les frais judiciaires de 240 $ à la défenderesse Marie Sicotte. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q.

Date d’instruction : 4 avril 2016 Date de mise en délibéré : 8 avril 2016