2016 QCCQ 8700, 2016 QCCQ 8700

Pétrin c. Perron 2016 QCCQ 8700 JB 4131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033451-155 DATE : Le 28 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BÉDARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXANDRE PÉTRIN […]Laval, QC […] Demandeur c.

LISE PERRON et ANDRÉ DUCHESNE […]Longueuil, QC […] Défendeurs et 9036-7236 QUÉBEC INC., f.a.s.l.n. de « Les Développements Héritage » 99825, boul. l’Acadie, bureau 107 Montréal, QC H4N 2W2 Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 19 421,15 $ en réduction de prix pour vices cachés à l’unité de copropriété que les défendeurs lui ont vendue. [ 2 ] À sa demande introductive, le demandeur déclare réduire sa réclamation à la somme de 15 000 $ pour bénéficier de la Division des petites créances de cette cour. [ 3 ] Les défendeurs, qui contestent la réclamation, appellent en garantie le constructeur de l’immeuble, soit 9036-7236 Québec Inc. faisant affaire sous le nom de « Les Développements Héritage », laquelle ne produit pas de contestation.

LES FAITS PERTINENTS [ 4 ] Le 26 août 2011, le demandeur achète des défendeurs, avec la garantie légale, un appartement en copropriété. [ 5 ] Le ou vers le 27 décembre 2012, suite à une première grosse tempête de neige, le demandeur est informé que l’appartement voisin montre des cernes au plafond et l’apparition de gouttelettes d’eau. [ 6 ] Au printemps 2013, l’assureur du Syndicat de copropriété fait pratiquer plusieurs ouvertures dans les plafonds de l’appartement voisin du demandeur pour vérifier l’état de l’entre-toit, lequel montre des déficiences de ventilation et des traces de condensation d’eau. [ 7 ] Le 16 août 2013, le Syndicat de copropriété mandate l’ingénieur en bâtiment Stéphane Bossus pour procéder à la rédaction d’un rapport d’expertise sur l’état de l’entre-toit de l’immeuble et, le cas échéant, proposer les travaux correctifs qui s’imposent. [ 8 ] Le rapport d’expertise de l’ingénieur Bossus documente en détail l’état de détérioration de l’entre-toit de l’immeuble, alors qu’il est appuyé d’une abondante preuve photographique.

[ 9 ] Ce rapport d’expertise fait état de très nombreuses traces d’eau, de moisissures aux fermes de toit, de délamination du pontage du toit, d’apparition de champignons démontrant une grande déficience en ventilation, de nombreuses contraventions au Code national du bâtiment, et conclut que ces nombreuses anomalies, irrégularités et vices remontent à l’époque de la construction de l’immeuble. [ 10 ] À l’audition, l’ingénieur Bossus fait état de la grave problématique qui affectait l’entre-toit de l’immeuble, lequel s’est grandement détérioré et de façon très prématurée à cause des nombreux vices de construction dont il était affecté, dont principalement sa déficience en ventilation. [ 11 ] À la fin de son témoignage, l’ingénieur Stéphane Bossus dépose sa facture de 718,59 $ pour ses honoraires et frais de déplacement défrayés par le demandeur pour obtenir son témoignage à l’audition. [ 12 ] Le 8 octobre 2013, le demandeur fait signifier aux défendeurs une mise en demeure les invitant à venir constater l’état de l’entre-toit et les dommages encourus par déficience de ventilation. [ 13 ] Les travaux correctifs ont débuté le 15 octobre 2013, soit après la visite des lieux par les défendeurs le 12 octobre 2013. [ 14 ] Tel qu’il appert de la pièce P-4, il en a coûté 135 579,52 $ pour procéder à la réfection complète de la toiture de l’immeuble. [ 15 ] Le demandeur a dû assumer la somme de 18 053 $ (15 953 $ + 2 100 $) en proportion de sa quote-part des coûts encourus pour la réfection de la toiture. [ 16 ] En défense, la contestation des défendeurs expose qu’ils n’ont pas eu accès à l’appartement du demandeur, mais seulement à l’appartement voisin. [ 17 ] Le demandeur leur rétorque qu’il était plus facile de procéder à une inspection de l’entre-toit en passant par l’appartement voisin, parce que de très nombreuses ouvertures y avaient été pratiquées, de sorte qu’ils pouvaient mieux accéder à son inspection, alors que l’entre-toit était gravement affecté sur l’ensemble de sa surface. [ 18 ] Sans en faire la preuve prépondérante, les défendeurs soulèvent que le constructeur a offert de procéder à la réfection des travaux à ses frais et que le Syndicat de copropriété a refusé, craignant que les travaux correctifs ne soient bâclés. [ 19 ] Les défendeurs font valoir que les vices qui affectaient l’entre-toit n’existaient pas au moment de la vente du 26 août 2011, tandis que l’expert des demandeurs fait valoir le contraire en démontrant que l’état de dégradation de l’entre-toit était affecté de vices majeurs depuis sa construction et que les nombreuses traces d’eau, de coulisses d’eau, de condensation, de moisissures et même de rouille le démontrent amplement. [ 20 ] Les défendeurs déposent un jugement rendu en faveur du Syndicat de copropriété et condamnant l’appelée à lui payer 153 673,56 $, alors qu’aucune mention n’est faite du motif pour lequel 9036-7236 Québec Inc. a été condamnée à lui payer une telle somme.

RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 21 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec édicte que le vendeur est garant de la qualité du bien vendu : " 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

" [ 22 ] Pour qu’un vice soit couvert par la garantie légale, il faut qu’il réponde à un certain nombre de caractéristiques prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec , lesquels définissent et déterminent ce que constitue un vice caché : ➢ Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; ➢ Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; ➢ Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; ➢ Le vice doit être antérieur à la vente; ➢ Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; ➢ L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; ➢ L’acheteur doit en aviser le vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance du vice. [ 23 ] La jurisprudence et la doctrine établissent qu'un simple indice de vice peut être suffisant pour déclarer le vice comme apparent [1] . [ 24 ] Autrement dit, lorsqu’il y a indice d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit procéder à une investigation plus poussée qu’une simple inspection visuelle ou à des expertises plus approfondies permettant de déceler l’importance de ce vice. [ 25 ] En l’instance, puisque les défendeurs allèguent qu’il n’y avait pas de vices à l’entre-toit lorsqu’ils ont vendu au demandeur leur

unité en copropriété, il va de soi qu’ils ne peuvent, du même souffle, lui reprocher de ne pas avoir constaté un indice de vice et pousserplus loin son investigation. [26] L’ignorance du vice par les vendeurs n’exclut aucunement leur responsabilité en application de la garantie légale, alors que s’ilavait été prouvé par prépondérance qu’ils connaissaient le vice lors de la vente, ils auraient pu être condamnés à des dommages. [27] En application du premier paragraphe de l'article 2803 du Code civil du Québec, le demandeur a le fardeau de présenter, parprépondérance, la preuve de ses allégations : « 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.» [28] Après avoir entendu les parties, apprécié toutes les pièces justificatives déposées au soutien de la réclamation du demandeur, yincluant le volumineux rapport d’expertise de l’ingénieur Stéphane Bossus, le Tribunal déclare que le demandeur a rencontré parprépondérance son fardeau de preuve sur sa réclamation contre les défendeurs pour vices cachés. [29] Considérant que les défendeurs n’ont présenté aucune preuve contre l’appelée, leur appel en garantie doit être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [30] ACCUEILLE la réclamation du demandeur; [31] CONDAMNE Lise Perron et André Duchesne à payer à Alexandre Pétrin la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal etl’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la réception de la mise en demeure du 10 octobre2013; [32] AVEC DÉPENS au montant de 200 $ plus les frais d’expert de 718,59 $; [33] REJETTE l’appel en garantie. _________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Date d’audience : Le 14 décembre 2015. [1] Levine c. Frank W.

Horner, [1961] B.R. 108, 115 et (SCC), [1962] R.C.S. 343; Ronci c. Desroches, J.E. 88-574(C.A.); Rousseau c. Gagnon, (QC CA), [1987] R.J.Q. 40 (C.A.); Doré c. Sergerie, [1978] C.S. 334; Descoteaux &Belle-Isle c. Ducharme, C.Q. St-François, nº 470-32-000167-005, 28 février 2001, j. Chicoine; Gauthier & Lamarche c. Bourgeois &Poirier, C.Q. Longueuil, nº 505-32-011315-000, 19 mars 2001, j. Chicoine; Hamel c. Curro, C.Q. Longueuil, nº (QC CQ), 505-32-016810-039, 23 septembre 2004, j.

Chicoine; Michel POURCELET, La vente, 5e éd., Montréal, Éditions Thémis, 1987, p.147; Pierre-Gabriel JOBIN, La vente dans le Code civil du Québec, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1993, nº