2013 QCCQ 7989, 2013 QCCQ 7989

CDRF inc. c. Caza 2013 QCCQ 7989 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE Sherbrooke « Chambre civile » N° : 450-32-015976-129 DATE : 12 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE ______________________________________________________________________ C.D.R.F. INC. Demanderesse c. MARCO-PIERRE CAZA -et- GILLES CHAMPAGNE -et- FINANCIÈRE FRAGIMI INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ CONTEXTE [ 1 ] La demanderesse requiert le remboursement d'un acompte versé à l'occasion d'une promesse d'achat dont la transaction finale ne s'est pas matérialisée. [ 2 ] Les défendeurs Caza et Champagne font valoir qu'ils n'ont jamais transigé personnellement avec la demanderesse, alors que la défenderesse Financière Fragimi inc. fait valoir la prescription du recours à son encontre.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La demanderesse a-t-elle droit au remboursement de l'acompte? [ 4 ] Dans l'affirmative, quels défendeurs sont tenus au remboursement de l'acompte? [ 5 ] Dans l'éventualité où la défenderesse Financière Fragimi inc. est tenue au remboursement, le recours est-il prescrit?

LES FAITS PERTINENTS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 6 ] En juin 2009, la demanderesse est sollicitée par les défendeurs Caza et Champagne pour l'achat de leur immeuble. [ 7 ] Puisque la demanderesse est intéressée à l'achat de cette bâtisse, les défendeurs Caza et Champagne préparent une promesse d'achat qu'ils lui transmettent par télécopieur.

Marco-Pierre Caza est avocat et membre en règle du Barreau, alors que Gilles Champagne bénéficie d'une formation juridique et a été, selon ses dires, avocat pendant plusieurs années. [ 8 ] Le 30 juin 2009, la demanderesse signe l'offre d'achat par laquelle elle promet d'acheter au prix de 500 000 $ un immeuble situé dans la région de Sherbrooke. [ 9 ] Le 7 juillet 2009, l'offre est acceptée par les défendeurs Caza et Champagne et un chèque de 5 000 $ leur est remis à leurs noms, à

titre d'acompte. [ 10 ] L'une des conditions de l'offre n'est pas satisfaite, de telle sorte que la transaction ne se matérialise pas. [ 11 ] La demanderesse entreprend alors des discussions avec le défendeur Caza pour récupérer son acompte, mais n'est toujours pas

remboursée. ANALYSE 1.- La demanderesse a-t-elle droit au remboursement de l'acompte? [ 12 ] Après avoir promis d'acheter et d'avoir remis un acompte de 5 000 $, la transaction ne s'est pas matérialisée et la demanderesse souhaite récupérer son acompte. [ 13 ] À cet égard, l'

article 1711 du Code civil du Québec énonce que: «Art. 1711: Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement.» [ 14 ] Dans la cause Tabagie chez Jacques (2000) inc. c.

Tabagie chez Jacques (1985) inc. [1] , la Cour supérieure écrit: «[60]: Le défaut du promettant-acheteur d'exécuter les obligations qui lui incombent en vertu de la promesse d'achat ne l'empêche pas de demander le remboursement de l'acompte versé lors de la signature de la promesse d'achat. [61]: Le promettant-acheteur est susceptible d'obtenir le remboursement d'un acompte et ce même si l'inexécution de la vente est attribuable à sa seule faute à moins qu'il y ait eu une stipulation contraire à la promesse de vente et d'acheter.» [ 15 ] Ainsi, peu importe si l'inexécution de la vente est attribuable à l'un ou à l'autre, l'acompte doit être remboursé, à moins d'une stipulation contraire à la promesse d'achat.

Or, la promesse d'achat ne prévoit pas que les promettants-vendeurs puissent conserver l'acompte à

titre de dommages advenant que la transaction ne se matérialise pas. [ 16 ] Conséquemment, le Tribunal conclut que la demanderesse a droit au remboursement de la somme de 5000 $. 2.- Dans l'affirmative, quels défendeurs sont tenus au remboursement de l'acompte? [ 17 ] Les défendeurs font valoir qu'ils n'ont jamais transigé directement avec la demanderesse, parce qu'ils ont agi en tant que mandataire de l'entreprise financière Fragimi inc. [ 18 ] Ce sont eux qui rédigent la promesse d'achat et qui la remettent à la demanderesse après avoir sollicité son intérêt. [ 19 ] Dans ce document, Marco-Pierre Caza et Gilles Champagne s'identifient comme étant les promettants-vendeurs.

Bien plus, ils signent le document à

titre personnel et reçoivent l'acompte de 5 000 $ par un chèque fait à leurs noms, sans mention de l'entreprise défenderesse Fragimi inc. [ 20 ] Il est impensable qu'un avocat d'expérience et qu'un autre bénéficiant d'une formation juridique ayant été avocat pendant plusieurs années, puissent rédiger un document où ils s'identifient comme étant les promettants-vendeurs tout en prétendant qu'ils n'agissent qu'à

titre de mandataires. [ 21 ] La seule référence au fait que Gilles Champagne est propriétaire en titre, par l'intermédiaire d'une de ses compagnies, à savoir Financière Fragimi inc., est insuffisante pour le soustraire à ses obligations. [ 22 ] Le Tribunal comprend que les défendeurs Caza et Champagne ont personnellement promis de vendre un immeuble qui ne leur appartenait pas, mais avec lequel ils avaient suffisamment de liens pour rassurer la demanderesse qu'ils seraient en mesure de lui livrer l'immeuble au moment de la transaction. [ 23 ] Cette façon de faire n'est pas inhabituelle. D'ailleurs, l'

article 1713 du Code civil du Québec prévoit que: «Art. 1713: La vente d'un bien par une personne qui n'en est pas propriétaire ou qui n'est pas chargée ni autorisée à le vendre, peut être frappée de nullité. Elle ne peut plus l'être si le vendeur devient propriétaire du bien .» ( Nos soulignés ) [ 24 ] D'ailleurs, le deuxième «Considérant» de l'offre que les défendeurs rédigent est révélateur: - CONSIDÉRANT que Messieurs Gilles Champagne et Marco-Pierre keux, dont l'objet est de procéder à la vente dudit immeuble sis au […], Compton.» [ 25 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que les défendeurs ont agi à

titre personnel et conséquemment, ils sont tenus au remboursement de l'acompte. [ 26 ] Considérant cette conclusion, il n'y a pas lieu de discuter de la troisième question en litige. [ 27 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 28 ] ACCUEILLE la demande; [ 29 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Marco-Pierre Caza et Gilles Champagne à payer à la demanderesse la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter

du 29 juin 2012; [ 30 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. Date d’audience : 29 mai 2013 Retrait et destruction des pièces Les parties doivent reprendre possession des pièces qu’elles ont produites, une fois l’instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l’acte mettant fin à l’instance, à moins que le juge en chef n’en décide autrement.