2018 QCCQ 7837, 2018 QCCQ 7837

El Leisy c. Lee 2018 QCCQ 7837 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL LOCALITÉ DE MONTREAL « Chambre civile » N° : 500-32-150809-160 DATE : 1 er octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSEPH EL LEISY Et MARTINA KOISOVA

Partie demanderesse c. YIK SHEUNG LEE (défendeur # 1) Et YAN TONG LI (défenderesse #2)

Et ANTONIO ANTONACCI (défendeur # 3) Et OLGA CAPACCHIONE (défenderesse # 4) Et VINCENZA LAGANA (défendeur # 5) Et SUCCESSION SERGE BRUNEAU (défenderesse #6) Et SUCCESSION JOSEPH PICARD (défenderesse # 7) Et SUCCESSION YTIC VEISFELD (défenderesse # 8) Et SUCCESSION MUNIS SEGAL (défenderesse # 9) Et SUCCESSION HARRY PERLIS (défenderesse # 10) ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La présente affaire vise une demande en garantie de qualité comme suite à la découverte par les Demandeurs d’un vice caché affectant l’immeuble sis au [...] à Montréal.

Un immeuble qu’ils ont acheté, le 22 janvier 2015, des Défendeurs Yik Sheung Lee (Défendeur #1) et Yan Tong Li (Défendeur #2). [ 2 ] Le vice caché serait attribuable à la présence d’un réservoir de mazout enfoui sur le terrain. [ 3 ] Les Défendeurs Yik Sheung Lee (Défendeur #1) et Yan Tong Li (Défendeur #2) affirment avoir ignoré l’existence de ce réservoir.

Ils ont appelé comme défendeurs additionnels, leurs auteurs en titre, les Défendeurs Antonio Antonacci (Défendeur #3) et Olga Cappacchione (Défendeur #4). [ 4 ] À leur tour, les Défendeurs Antonio Antonacci (Défendeur #3) et Olga Cappacchione (Défendeur #4) ont appelé leur auteur en

titre, le Défendeur Vincent Lagana (Défendeur #5) qui a fait de même et ainsi de suite jusqu’au Défendeur Succession Harry Perlis (Défendeur #10). [ 5 ] Ainsi, l’intervention de l’ensemble des Défendeurs à la présente action a été forcée par chacun des Défendeurs voulant ajouter son auteur en

titre comme codéfendeur conformément à l’article 547 par. 2, al. 3 du Code de procédure civile [1] (C.p.c). 547 . Options du défendeur – Les options offertes au défendeur sont: [...] 2° de contester le bien-fondé de la demande et d’en aviser le greffe en précisant les motifs de la contestation, y compris celui de la prescription. Contestation -

En cas de contestation, le défendeur peut aussi se prévaloir de l’une ou l’autre des options suivantes: [...] 3° demander l’intervention forcée d’un tiers, à

titre de codéfendeur ou de mis en cause, pour exercer à son encontre une demande en garantie ou pour permettre une solution complète du litige, auquel cas il informe le greffier du nom et de la dernière adresse connue de cette personne; [ 6 ] Tous les Défendeurs à l’action ont affirmé avoir ignoré l’existence de ce réservoir souterrain. Le caractère caché du vice devient, par conséquent, difficilement contestable. [ 7 ] L’immeuble était à l’origine chauffé au mazout. Ce système a par la suite été remplacé par un système de chauffage avec plinthes électriques.

C’est ce qui explique pourquoi les acheteurs ayant acheté l’immeuble après sa conversion au système électrique ne pouvaient soupçonner l’existence de ce réservoir, malgré la présence d’un bout de tuyau de métal, le long du solage. QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] À l’audience, la présence de l’existence d’un vice caché n’a été contestée par aucun des Défendeurs. Également, la dénonciation écrite du vice a été faite à chacun des Défendeurs dans un délai raisonnable puisque le réservoir souterrain est toujours sur les lieux. Chacun des Défendeurs a donc eu l’opportunité de venir constater sa présence.

Aucun ne l’a fait. [ 9 ] Les questions en litige qui demeurent sont donc de savoir qui, de la chaîne de titre, a procédé au changement du système de chauffage et a omis d’informer son acheteur de la présence enfouie de ce réservoir? Le Tribunal doit par la suite décider du montant des dommages réclamés et de la responsabilité de chacun des Défendeurs, le cas échéant. ANALYSE [ 10 ] Tous les Défendeurs présents ont eu l’opportunité de témoigner.

Ces témoignages ont permis de refaire la chronologie des événements et d’identifier l’auteur du changement du système de chauffage. [ 11 ] Ainsi, Succession Ytic Veisfeld (Défendeur #8) a vendu cette propriété à Joseph Picard, le 3 octobre 1977. Au moment de cette vente, l’immeuble est chauffé au mazout. [ 12 ] Laurette Picard, représentante de la Succession de son père Joseph Picard (Défendeur #7) ignore quel type de système de chauffage existait lorsque son défunt père en a fait l’acquisition.

Elle ignore également si, au moment de sa revente à Serge Bruneau, le 28 mai 1978, l’immeuble a été ou non converti à un système de chauffage électrique. [ 13 ] Nancy Côté qui représente la Succession de Serge Bruneau (Défendeur #6) affirme que lors de l’achat de l’immeuble, celui-ci a un chauffage électrique. Même son de cloche de Vincent Lagana (Défendeur #5) qui l’a acheté de M. Bruneau, le 17 février 1986.

[ 14 ] La preuve indique donc de façon prépondérante que c’est Joseph Picard qui a omis d’informer son acheteur M.

Bruneau, de la présence de ce réservoir après qu’il eut converti le système de chauffage et alors qu’il ne pouvait manifestement pas en ignorer l’existence. [ 15 ] Les Demandeurs réclament la somme de 15 000$ ventilée comme suit : Un montant de 4 495$ (plus les taxes) afin de couvrir les frais de caractérisation du sol (soumission de la firme EnviroServices ), un montant de 4 838,33$ (plus les taxes) pour le pompage du mazout et l’enlèvement du réservoir (soumission de Pompage Express ) et, enfin, un montant de 7 550$ (plus les taxes) pour les coûts de réfection de la dalle de béton servant d’allée véhiculaire (soumission de Pavages Dancar ).

La somme des dommages estimés représente 16 883,33$ (avant les taxes) que les Demandeurs réduisent à 15 000$ afin de pouvoir instruire leur recours devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 16 ] Aucun des Défendeurs n’a commenté le montant des dommages réclamés. [ 17 ] Les montants attribuables aux frais de caractérisation et d’enlèvement du réservoir apparaissent, en l’absence de contestation, pleinement justifiés. Les frais de réfection de l’allée véhiculaire en béton doivent cependant faire l’objet d’ajustements.

La soumission vise une réfection complète de l’allée véhiculaire alors que la preuve suggère qu’au plus 50% de l’allée sera affecté par les travaux. Au surplus, l’allée véhiculaire date de plusieurs décennies. La preuve photographique indique une allée fissurée par le temps. Une dépréciation doit ajuster le montant de cette

partie de la réclamation. En tout, le Tribunal est d’avis qu’un montant équivalant à 40% du prix de la soumission des Pavages Dancar serait raisonnable dans les circonstances. Un montant de 3 020$ sera donc alloué pour ce poste. [ 18 ] La somme des dommages allouée représente avant taxes un montant de 12 353,33$. Majorée des taxes, cette somme représente un montant de 14 203,24$. [ 19 ] Sur le plan de la responsabilité des Défendeurs, les articles 1442 , 1726 et 1730 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient que : 1442 . Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s’ils constituent l’accessoire d’un bien qui leur est transmis ou s’ils lui sont intimement liés. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1730. Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur. [ 20 ] Ces articles consacrent la transmission aux ayants cause à

titre particulier des droits personnels de leur auteur lorsque ces droits constituent l’accessoire du bien transmis. Ainsi en est-il de la garantie de qualité qui est transmise lors de la vente d’un immeuble. Cette transmission de droit permet aux Demandeurs en la présente instance de bénéficier des mêmes droits que le premier acheteur.

Concrètement, ceci signifie que la garantie de qualité due par le premier vendeur au premier acquéreur suit le droit de propriété entre les mains des sous-acquéreurs jusqu’au dernier acquéreur. [ 21 ] Ainsi, les Demandeurs peuvent donc exercer leur droit à la garantie contre les vices cachés contre tous les Défendeurs ayant violé leur garantie de qualité due à leur acquéreur immédiat. Dans le présent dossier, la responsabilité des Défendeurs #1 à #7 est ainsi engagée. [ 22 ] L’obligation de garantir un bien contre les vices cachés est, par sa nature, une obligation indivisible.

Cette indivision passive permet aux Demandeurs d’exiger la totalité de l’exécution d’un seul des Défendeurs. Elle oblige donc chacun d’entre eux à exécuter la totalité de l’obligation en faveur des Demandeurs de la même façon que s’il y avait solidarité passive. L’effet de l’indivisibilité d’une créance est énoncé à l’

article 1520 C.c.Q. qui se lit ainsi : 1520 . L’obligation qui est indivisible ne se divise ni entre les débiteurs ou les créanciers, ni entre leurs héritiers.

Chacun des débiteurs ou de ses héritiers peut être séparément contraint à l’exécution de l’obligation entière et chacun des créanciers ou de ses héritiers peut, inversement, exiger son exécution intégrale, encore que l’obligation ne soit pas solidaire. [ 23 ] En ce sens, l’indivisibilité peut avoir le même effet que la solidarité car chacun des débiteurs peut être contraint séparément pour la totalité de l’obligation. [ 24 ] Sur ce sujet, l'auteur Edwards [2] livre les observations suivantes: 191 – Les conséquences de l'indivisibilité sur la garantie sont nombreuses.

Sur le plan de l'indivisibilité active, c'est -à-dire parmi les coacheteurs, ou encore les héritiers d'un acheteur, chacun a le droit d'exiger du vendeur l'exécution intégrale de la garantie. Pothier préconisait d'ailleurs déjà cette solution. Autre conséquence : la résolution de la vente réclamée par un des coacheteurs lie les autres.

192 – Parmi les covendeurs, l'indivisibilité dite passive permet ainsi à l'acheteur d'exiger de chacun d'eux l'exécution intégrale de la garantie . L'acheteur peut donc s'adresser indifféremment au covendeur de son choix afin de réclamer la résolution de la vente et la restitution du prix. De la même manière que les coacheteurs sont liés par l'acte d'un seul, chaque covendeur est tenu à l'indemnisation intégrale, sous réserve de ses droits de mettre à contribution ses pairs . Nous ne croyons pas fondé de nier la nature indivisible passive de la garantie en raison de la divisibilité du prix à restituer.

Une fois l'indivisibilité active reconnue, le coacheteur peut demander la résolution de la vente. Cette résolution emporte nécessairement le remboursement intégral du prix payé. Par ailleurs, l'absence d'indivisibilité passive ferait encourir injustement à l'acheteur les risques d'insolvabilité des covendeurs, ce qui devrait demeurer une affaire ne concernant qu'eux. L'indivisibilité de la garantie touche également à la prescription.

À la fois l'interruption et la suspension du délai en faveur d'un des coacheteurs profitent à tous. 193 – En vertu de l'ancien Code, l'indivisibilité de la garantie avait une portée limitée. La vente d'un bien par plusieurs vendeurs ou à plusieurs acheteurs était chose peu commune. Or, la reconnaissance du recours direct par l'

article 1730 C.c.Q. confère de droit à l'acheteur des débiteurs multiples. Cependant, le recours direct reste un élément supplémentaire greffé à la garantie traditionnelle, fondée sur le lien contractuel véritable. Les codébiteurs de la garantie, soit le vendeur immédiat réel et le vendeur immédiat réputé, ne doivent être mis sur un pied d'égalité selon les règles contractuelles qu'avec une extrême prudence. Néanmoins, l'indivisibilité de la garantie entraîne certaines conséquences à l'égard du recours direct.

L'acheteur peut, à son choix, exiger l'exécution de la garantie du vendeur immédiat tant réel que réputé, et ce, de manière indivisible. Pareillement, la suspension de la prescription à l'endroit d'un des codébiteurs vaut à l'égard des autres, selon l'

article 2900 C.c.Q. 194 – La possibilité pour n'importe quel acheteur d'exiger de n'importe quel covendeur l'exécution de la garantie est, à notre avis, une manifestation du principe selon lequel le bien doit procurer ou être apte à son usage. L'indivisibilité accorde ainsi à l'acheteur une protection contre l'insolvabilité d'un de ses covendeurs. L'imbrication de l'indivisibilité de la garantie et du recours direct accroît davantage la protection de l'acheteur.

De plus, une telle protection est conforme au rôle conféré à la garantie dans le Code civil du Québec d'une responsabilité du fait des produits en manière contractuelle. (Caractère gras du Tribunal ) [ 25 ] Les Demandeurs Joseph El Leisy et Martina Koisova peuvent donc exiger de chacun des Défendeurs condamnés l'intégralité du montant accordé par le Tribunal. [ 26 ] Chaque Défendeur contraint par les Demandeurs de payer a le droit de se faire indemniser de son vendeur immédiat, jusqu’à concurrence du montant payé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande pour une somme de 14 203.24$; #1 : CONDAMNE de manière indivisible les Défendeurs, Yik Sheung Lee, Yan Tong Li, Antonio Antonacci, Olga Capacchione, Vincenza Lagana, Succession Serge Bruneau et Succession Joseph Picard à payer à Joseph El Leisy et Martina Koisova la somme de 14 203.24 $. #2 : Dans la mesure que les Défendeurs Yik Sheung Lee et Yan Tong Li ont payé un montant dû aux Demandeurs en vertu de la conclusion #1 du présent jugement, CONDAMNE de manière indivisible les Défendeurs, Antonio Antonacci, Olga Capacchione et Vincenza Lagana, Succession Serge Bruneau et Succession Joseph Picard à payer à Yik Sheung Lee et Yan Tong Li, les sommes ainsi versées aux Demandeurs; #3 : Dans la mesure que les Défendeurs Antonio Antonacci et Olga Capacchione ont payé un montant dû en vertu de la conclusion #1 ou #2 du présent jugement, CONDAMNE de manière indivisible les Défendeurs, Vincenza Lagana, Succession Serge Bruneau et Succession Joseph Picard à payer aux Défendeurs, Antonio Antonacci et Olga Capacchione, toute somme ainsi déboursée; #4 : Dans la mesure que le Défendeur Vincenza Lagana a payé un montant dû en vertu de la conclusion #1 ,#2 ou #3 du présent jugement, CONDAMNE de manière indivisible les Défendeurs, Succession Serge Bruneau et Succession Joseph Picard à payer à Vincenza Lagana, toute somme ainsi déboursée; #5 : Dans la mesure que la Défenderesse Succession Serge Bruneau a payé un montant dû en vertu de la conclusion #1, #2, #3 ou #4 du présent jugement, CONDAMNE de manière indivisible le Défenderesse Succession Joseph Picard à payer à la Défenderesse Succession Serge Bruneau, toute somme ainsi déboursée.

Sans frais. REJETTE la demande contre les Défendeurs Succession Ytic Veisfeld, Succession Munis Segal et Succession Harry Perlis. Sans frais. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q.

Dates d’audience : 2 mai 2017 et 26 juin 2018 [1] RLRQ, c. C-25.01 . [2] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur , 2e édition, Éditions Wilson & Lafleur, par. 191 à 194.