2018 QCCQ 8846, 2018 QCCQ 8846

Syndicat des copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est c. Zhu 2018 QCCQ 8846 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-154427-167 DATE : 12 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEFFREY EDWARDS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 440 DE LA GAUCHETIÈRE EST Demanderesse c. YUE ZHU Défendeur/Demandeur en garantie c. AXWELL MANAGEMENT INC.

Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est (ci-après « Syndicat ») poursuit Yue Zhu pour non-paiement des frais de copropriété, et autres frais afférents, au montant de 5 327,31 $. M. Zhu est propriétaire de l’unité 108 dans le bâtiment détenu en copropriété par le Syndicat. M. Zhu conteste les montants réclamés. Il institue une demande reconventionnelle contre le Syndicat pour 15 000 $. En outre, M.

Zhu poursuit, par demande en garantie, Axwell Management Inc. (ci-après « Axwell »), la société de gestion engagée par le Syndicat pour administrer le bâtiment. Questions en litige Le présent dossier soulève les questions en litige suivantes : 1) Les montants réclamés par le Syndicat sont-ils dus, et si oui, ils s’élèvent à quel montant? 2) La demande reconventionnelle de M. Zhu contre le Syndicat est-elle fondée? 3) La demande en garantie de M. Zhu contre Axwell est-elle fondée? Contexte

[ 2 ] Selon le paragraphe 147 de la Déclaration de copropriété (ci-après « Déclaration »), liant le Syndicat et M. Zhu, après l’adoption du budget par l’assemblée des copropriétaires, chaque copropriétaire doit payer ses frais de copropriété au Syndicat en remettant à ce dernier douze (12) chèques postdatés payables le premier jour de chaque mois [1] . [ 3 ]

Le paragraphe 151, alinéa 2 de la Déclaration énonce : « Les frais encourus par le Syndicat pour faire respecter les dispositions des présentes, notamment le paiement des frais communs, pour l’inscription de l’avis prévu à l’

article 2729 du Code civil du Québec et pour la prise des mesures conservatoires prévues à l’

article 2800 du Code civil du Québec lui sont remboursables, à demande, par le copropriétaire en défaut. À

titre indicatif, ces frais comprennent les frais de l’avocat représentant le syndicat dans toute cause l’opposant à ce propriétaire en défaut afin de faire respecter la déclaration de copropriété, dans la mesure où le syndicat obtient gain de cause soit par jugement ou par règlement hors cours. Il en est de même des sommes dues au syndicat par un copropriétaire pour travaux faits pour lui par ce dernier à cause de sa négligence ou pour toute autre cause. Les sommes dues par un copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat tel que prévu aux présentes.

Toute demande de paiement faite par le syndicat en recouvrement de ces frais est considérée comme une cotisation spéciale au copropriétaire concerné et son paiement est garanti par l’hypothèque légale existant en faveur du syndicat. » [ 4 ] M. Zhu n’a pas payé certains des frais de copropriété dus aux échéances prévues.

Aussi, il a remis au Syndicat deux (2) chèques de paiement pour ces frais, mais ces chèques ont été retournés par son institution financière au motif de fonds insuffisants. 1) Les montants réclamés par le Syndicat sont-ils dus, et si oui, ils s’élèvent à quel montant? [ 5 ] Le Syndicat dépose en preuve des états de compte qui détaillent tous les montants réclamés à M. Zhu [2] . [ 6 ] Le 15 février 2016, le Syndicat a envoyé à M. Zhu une mise en demeure [3] réclamant les montants en souffrance.

Selon les états de compte et la preuve, les frais de copropriété dus relèvent des périodes suivantes : 1) les mois d’avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2015, de même que les mois de janvier et février 2016 à raison de 157,88 $ par mois, totalisent une somme de 1 738,68 $. 2) les mois de mars à septembre 2016 inclusivement. Pour cette période, les frais de copropriété mensuels ont été fixés à 195,10 $, ce qui totalise une somme de 1 365,70 $. [ 7 ] Il est admis que M.

Zhu a payé 800 $ au cours de cette période [4] . [ 8 ] En octobre 2017, les frais de copropriété ont augmenté à 199,10 $. M. Zhu les paie depuis cette date. [ 9 ] Ainsi, le montant total dû par M. Zhu pour les frais de copropriété est donc 2 302,38 $ (1 736,68 $ + 1 365,70 $ - 800 $) [5] .

[ 10 ] Le Syndicat réclame également certains autres montants encourus pour obtenir paiement des frais de copropriété dus par M. Zhu, conformément au paragraphe 151 de la Déclaration, et ce, en raison du défaut de M.

Zhu de payer à échéance les frais de copropriété [6] . [ 11 ] Le Tribunal a analysé ces différents montants réclamés qui totalisent 1 796,13 $, à savoir : 1) Appels, courriels (Axwell) (Pièce P-9) 95,00 $ 2) Appels, courriels, rencontre avec avocat pour mise en demeure (Axwell) (Pièce P-9) 107,51 $ 3) Frais d’avocat (Pièce P-9) 230,00 $ 4) Avis d’hypothèque (Pièce P-9) 367,20 $ 5) Temps pour préparer le dossier de petites créances et présence à la Cour pour déposer les procédures (Axwell) (Pièce P-9) 575,60 $ 6) Recherche au registre foncier (Pièce P-9) 114,98 $ 7) Présence à une première audition pour poursuivre les procédures déposées (Axwell) (Pièce P-11) 805,84 $ Total : 1 796,13 $ [ 12 ] Le Tribunal est d’avis que les frais réclamés aux points 3, 4, 6 et 7 sont admissibles à réclamation contre M.

Zhu en vertu du paragraphe 151, alinéa 2 de la Déclaration. [ 13 ] L’item numéro 1 est rejeté, car la description des services indiqués est trop vague et paraît constituer de simples rappels. De même, l’item numéro 2 est rejeté, car il paraît excessif, vu que le coût est déjà réclamé par l’avocat pour ce travail. [ 14 ] En ce qui a trait au montant réclamé au point 5, le Tribunal l’accorde en partie, soit 251,59 $, et refuse le montant restant de 324,01 $. Le Tribunal arbitre que le montant de 251,59 $ correspond à la portion admissible en vertu du paragraphe 151, alinéa 2 de la Déclaration.

Il faut enlever 150 $ qui résultent de frais payés pour le timbre judiciaire pour ouvrir le dossier de la Cour, ce qui relève de la question des frais de justice. Un montant de 174,01 $ est attribuable à la préparation de documentation. [ 15 ] En conséquence, le montant total accordé à ce

titre est réduit à 1 269,61 $ (1 796,13 $ - 95 $ - 107,51 $ - 324,01 $). [ 16 ] Le Syndicat réclame aussi pour les frais payés pour les deux (2) chèques fournis par M. Zhu mais retournés sans fonds suffisants par son institution financière, au montant de 30 $ chacun, totalisant 60 $. Ce montant est également accordé en vertu du paragraphe 151, alinéa 2 de la Déclaration. Il constitue des frais encourus pour obtenir le paiement des frais de copropriété. Intérêt [ 17 ] Le Tribunal doit déterminer le taux d’intérêt applicable pour les sommes dues.

[ 18 ] Selon la Déclaration, tout défaut de paiement à la date prévue rend le montant dû exigible. [ 19 ] L’article 149 de la Déclaration énonce que de tout versement dû porte intérêt au taux fixé de temps à autre par l’assemblée des copropriétaires. À défaut, le taux d’intérêt applicable est le taux préférentiel fixé par la Banque Toronto Dominion, plus 5 %. Il n’y a pas eu de preuve à l’audience quant au taux applicable en vertu de ce régime de défaut. [ 20 ] Selon la preuve, l’assemblée générale du Syndicat a modifié le taux d’intérêt applicable le 17 décembre 2015 [7] .

L’assemblée des copropriétaires a alors voté un taux d’intérêt applicable de 20 % par année. À notre avis, ce changement ne peut avoir d’effet rétroactif. [ 21 ] Ainsi, tout montant dû avant le 17 décembre 2015 porte intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue, vu l’absence de preuve quant à la formule de défaut prévue au paragraphe 149 de la Déclaration. Après cette date, le taux d’intérêt applicable est de 20 %. 2) La demande reconventionnelle de M. Zhu contre le Syndicat est-elle fondée? [ 22 ] M.

Zhu accuse le Syndicat de copropriété de négligence quant à un vol de ses biens entreposés dans des casiers situés au sous- sol et dans les lieux communs. Il affirme que le cadenas de son casier a été brisé et que des biens lui ont été volés en raison d’une absence de surveillance adéquate de la part du Syndicat et d’Axwell. [ 23 ] Il n’y a aucune preuve selon laquelle le Syndicat ou Axwell aurait agi de manière négligente en ce qui a trait à la surveillance des casiers. Le Syndicat et Axwell ont fait la preuve qu’ils prennent des mesures raisonnables pour sécuriser les casiers. [ 24 ] Également, M.

Zhu n’a pas fait la preuve de dommage subi par rapport au vol allégué de ses biens. Aucune liste de biens volés n’a été présentée au Syndicat de copropriété ni au Tribunal. De même, aucun reçu ou évaluation au soutien d’un bien volé n’a été fourni. [ 25 ] À plusieurs reprises, M. Zhu a fait des déclarations inexactes au Tribunal, notamment que le témoin Sandra Figliuzzi était sa locataire ou était avocate. Le caractère crédible des déclarations de M. Zhu est affecté. [ 26 ] Pour tous ces motifs, la preuve est insuffisante pour soutenir la réclamation pour dommages en raison d’un vol allégué des biens de M.

Zhu. [ 27 ] À l’audience, M. Zhu réclame également contre le Syndicat pour des dommages subséquents résultant des incidents ayant eu lieu à l’extérieur du bâtiment. Il est à noter que ce moyen n’est pas allégué dans la demande reconventionnelle déposée. L’unité du défendeur est située au rez-de-chaussée de l’édifice. [ 28 ] Mme Sandra Figliuzzi loue une autre unité au rez-de-chaussée. Elle a témoigné qu’il y a présence, pendant les mois d’été, d’un nombre important de personnes itinérantes qui circulent à proximité du bâtiment, notamment dans la cour.

Il est arrivé que des objets laissés sur son balcon au rez-de-chaussée ont été volés. Elle mentionne que des personnes itinérantes ont uriné et déféqué dans les escaliers menant à l’extérieur de leur étage et à proximité du bâtiment. Il y a eu des condoms utilisés laissés sur le terrain à proximité. Mme Figliuzzi déclare que le quartier autour du bâtiment est problématique, en particulier en raison du nombre important de personnes itinérantes qui circulent près du bâtiment. Par ailleurs, Mme Figliuzzi mentionne qu’elle fait

partie d’un comité de concertation du quartier qui cherche des moyens d’intervention pour améliorer la situation. [ 29 ] Il y a également des allégations que des colis placés à l’intérieur du bâtiment ont disparu, mais la preuve est insuffisante pour faire le lien entre ces vols allégués et des personnes non autorisées qui seraient entrées à l’intérieur du bâtiment. [ 30 ] Les témoignages des représentants du Syndicat et d’Axwell font état des faits suivants :

1) l’unité du défendeur est au rez-de-chaussée, et donc, au niveau de la rue; 2) un refuge pour itinérants est situé dans les lieux de voisinage immédiat du bâtiment de copropriété, qui se trouve dans le secteur Viger; 3) il y a également une maison de transition qui est adjacente au bâtiment de copropriété; 4) le Syndicat désire installer une clôture à l’extérieur du bâtiment afin de restreindre l’accès au terrain de la propriété. Cependant, le bâtiment est situé dans un milieu urbain et possède une configuration particulière.

Afin de restreindre l’accès aux lieux, il faut installer une clôture à certains endroits désignés autour du bâtiment. Dans les circonstances, l’autorisation du voisin est requise pour ce faire. Le Syndicat a approché le voisin à plusieurs reprises pour obtenir son autorisation afin d’installer une clôture ou une autre barrière. Le voisin a toutefois refusé de donner son accord jusqu’à tout récemment.

Les responsables du Syndicat tentent activement de conclure une entente avec le voisin à cet égard. [ 31 ] Le Tribunal conclut que le Syndicat et Axwell ont entrepris des efforts diligents pour mettre en place des solutions afin de restreindre l’accès aux lieux. Mais le voisinage des lieux, la configuration du bâtiment et l’absence de collaboration du voisin sont des circonstances hors du contrôle du Syndicat. [ 32 ] En plus, il y a lieu de noter que le défendeur a choisi une unité au rez-de-chaussée en toute connaissance de cause.

Dans les circonstances du présent dossier, une unité au rez-de-chaussée du bâtiment est beaucoup plus à risque d’être perturbée par les passants et les événements ayant lieu dans la cour et sur la voie publique que les unités situées aux étages supérieurs. Avant son achat, M. Zhu avait l'opportunité de visiter, d’inspecter et de constater l’état des lieux, y compris l’endroit où est située son unité, de même que la configuration du bâtiment et le voisinage. [ 33 ] Au lieu de collaborer avec le Syndicat afin de trouver des solutions à ces problèmes, M. Zhu a décidé de ne pas payer ses frais de copropriété.

Ce faisant, il agit contre ses intérêts. [ 34 ] En vertu de l’

article 1094 du Code civil du Québec , M. Zhu se voit alors privé de son droit de vote à l’assemblée générale des copropriétaires. Si M. Zhu était en règle quant à ses frais de copropriété, il pourrait agir au sein de l’assemblée des copropriétaires pour proposer et faire adopter des mesures pour améliorer la situation. S’il est d’avis qu’Axwell ne fait pas un travail adéquat à cet égard, il pourrait proposer de mettre fin au mandat d’Axwell. En ne payant pas ses frais de copropriété, M. Zhu réduit sa voix au

chapitre afin de faire progresser le dossier. [ 35 ] Le fardeau de preuve d’établir une faute de gestion ou d’entretien de la part du Syndicat à cet égard reposait sur M. Zhu [8] . Il s’agit d’une question de fait et il y a lieu de tenir compte de toutes les circonstances. Le Tribunal conclut que M. Zhu n’a pas établi une faute de gestion ou d’entretien de la part du Syndicat à ce sujet. Il y a donc lieu de rejeter sa demande reconventionnelle. 3) La demande en garantie de M. Zhu contre Axwell est-elle fondée? [ 36 ] M.

Zhu poursuit Axwell en garantie pour être indemnisé quant au recours principal intenté par le Syndicat pour paiement des frais de copropriété impayés par M. Zhu. Compte tenu de la preuve, Axwell ne peut pas être responsable du non-paiement des frais de copropriété de M. Zhu. C’est plutôt ce dernier qui a volontairement décidé de ne pas payer ces frais. M. Zhu accuse Axwell d’avoir pris le contrôle du Syndicat et d’avoir mal agi à l’égard du Syndicat et à son égard. Pourtant, selon la preuve, le Syndicat a librement accordé le contrat de gestion à Axwell et est satisfait de son travail.

Aucun comportement fautif d’Axwell n’a été établi par M. Zhu. Il y a lieu de rejeter la demande en garantie. Conclusion

[ 37 ] Le montant dû par M. Zhu au Syndicat est de 3 631,99 $. De ce montant, 1 420,92 $ est dû avant la modification du taux d’intérêt le 17 décembre 2015. Compte tenu de la preuve, le Tribunal fixe le taux d’intérêt applicable pour chacun des montants dus à partir de l’échéance du dernier paiement dû. Le montant exigible à partir du 18 décembre 2015 est de 2 211,07 $ et le taux d’intérêt applicable est de 20 %. POUR CES MOTIFS, LA COUR : CONDAMNE Yue Zhu à payer au Syndicat des Copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est 1 420,92 $, avec intérêt au taux légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er décembre 2015; CONDAMNE Yue Zhu à payer au Syndicat des Copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est 2 211,07 $ au taux d’intérêt de 20 % à partir du 1 er septembre 2016; CONDAMNE Yue Zhu à payer au Syndicat des Copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est 150 $ en frais de justice (timbre judiciaire); REJETTE la demande reconventionnelle de Yue Zhu contre le Syndicat des copropriétaires du 440 de la Gauchetière Est; SANS FRAIS de justice; REJETTE la demande en garantie de Yue Zhu contre Axwell Management inc.; SANS FRAIS de justice. __________________________________ Jeffrey Edwards, J.C.Q. Date d’audience : 12 novembre 2018