2018 QCCQ 8582, 2018 QCCQ 8582

Dion c. Dion 2018 QCCQ 8582 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-010492-186 DATE : 8 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Guy Dion et Josée Croteau Appelants (locataires) c.

Alain Dion Intimé (locateur) ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’EN APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les locataires Guy Dion et Josée Croteau sollicitent la permission d’en appeler d’une décision rendue le 21 j uin 2018 par la Régie du logement sous la plume du régisseur Isabelle Normand, rejetant la demande des locataires mais accueillant celle du locateur en condamnant les locataires à payer la somme de 12 307,64 $.

Le contexte [ 2 ] Bien que la preuve ne soit pas claire à cet égard, il semble que les parties se sont entendues pour que les locataires s’installent dans la maison du locateur que ce dernier venait d’acquérir, lequel est le frère du locataire Guy Dion et ce, en vertu d’une entente de location à durée indéterminée qui serait intervenue au début de l’été 2010 [1] . [ 3 ] Le locateur a effectué des rénovations pour que son frère et son épouse, madame Croteau, puissent occuper le logement situé au rez-de-chaussée, dû au fait que le locataire est handicapé et doit se déplacer en fauteuil roulant. [ 4 ] Avant cette entente, le locateur était débiteur d’une somme d’argent dont son frère, le locataire, était créancier. [ 5 ] Selon ce que rapporte le jugement de la Régie du logement, les relations entre les parties, d’abord cordiales, se détériorent par la suite. [ 6 ] Le 12 juin 2014, une entente intervient entre les parties, laquelle prévoit qu’Alain Dion (le locateur) reconnaît devoir la somme de 23 500 $ à son frère Guy. [ 7 ] Celle-ci rappelle qu’en paiement partiel de cette dette, les parties avaient déjà convenu d’une diminution de loyer de 250 $ par mois.

Il y est également indiqué que le locateur a décidé de mettre l’immeuble en vente et qu’il a demandé au locataire Guy Dion de quitter le logement. [ 8 ] S’en suivent de nombreux paragraphes prévoyant le remboursement à échéance du solde.

[ 9 ] Au paragraphe 7, on lit : « En considération des engagements à la présente, le créancier consent à la résiliation de son bail […] et il s’engage à rendre le logement vacant à compter du 28 juin 2014 ; » [ 10 ] Il est ajouté que chaque

partie a eu l’opportunité de consulter un conseiller juridique avant de la signer. [ 11 ] Finalement, cette entente suit une lettre transmise par le locateur vers le 23 janvier 2014 les informant qu’il a commencé le processus de vente de l’immeuble. [ 12 ] Presqu’un an plus tard, soit le 12 mai 2015, une autre transaction intervient avec comme prémisse le fait que le locataire a intenté une réclamation de 13 000,00 $ devant la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 13 ] Parallèlement, ladite transaction ajoute que le locateur, quant à lui, a intenté un recours, un des deux en litige, en décembre 2014 pour un montant de 24 595,97 $. [ 14 ] Celle-ci prévoit un mécanisme de compensation entre les sommes dues au locataire Guy Dion et celles éventuellement octroyées au locateur par la Régie du logement. [ 15 ]

Malgré cette entente, les locataires produisent une demande réclamant 15 000 $ à

titre de dommages pour résiliation illégale du bail et 15 000 $ en dommages exemplaires en raison de la mauvaise foi du locateur pour ses déclarations mensongères ayant provoqué leur départ prématuré de leur logement, et ce le 17 mai 2017.

La décision de la Régie du logement [ 16 ] L’audience se tient sur les deux demandes les 18 octobre 2017 et 9 mai 2018 et la décision est datée du 21 juin suivant. [ 17 ] Après avoir relaté les faits mentionnés plus haut, le régisseur s’attarde d’abord à la réclamation du locateur où elle décrit, très succinctement, la preuve relativement à certains chefs de réclamation : ➢ remplacement de la céramique / paragraphes 22 et 23 (2) ; ➢ réparation des armoires de cuisine / paragraphe 23 (1) ; ➢ réparation du plancher de bois franc / paragraphe 23 (3) ; ➢ remplacement du lave-vaisselle / paragraphe 23 (4) ; ➢ peinture et nettoyage du logement / paragraphe 23 (5) ; ➢ barrières et quincailleries de porte / paragraphe 23 (6) ; ➢ siège de toilette / paragraphe 23 (7) ; ➢ ventilateur non remis / paragraphe 23 (8). [ 18 ] Le régisseur résume la position des parties en ajoutant que les locataires ont administré une preuve vidéo par laquelle il peut être constaté, de manière générale, que le logement est propre mais ne porte pas particulièrement sur les postes de réclamation du locateur [2] . [ 19 ] Vers la fin de son analyse, le régisseur conclut d’abord que les locataires ont renoncé au droit au maintien dans les lieux puisqu’ils ont accepté de quitter le logement.

Ce départ était, de plus, compatible avec le fait que la preuve a révélé que les relations entre les parties étaient devenues tendues. [ 20 ] La résiliation a été convenue entre les parties en vertu de l’entente conclue le 12 juin 2014. [ 21 ] En conséquence, la Régie du logement rejette la demande des locataires. [ 22 ] En ce qui a trait aux dommages réclamés par le locateur, l’octroi jusqu’à concurrence de 12 307,64 $ correspond principalement à ce que réclamé par ce dernier et résumé au paragraphe 23 de la décision, soit les montants suivants : ➢ 530,00 $ pour la réparation des armoires de cuisine ; ➢ 1 000,00 $ (au lieu des 1 165,64 $) pour la réparation de la céramique ; ➢ 6 442,64 $ pour la réparation du plancher de bois franc ; ➢ 500,00 $ (au lieu des 799,00 $) pour le remplacement du lave-vaisselle ; ➢ 3 835,00 $ pour la peinture et le nettoyage du logement.

La demande pour permission d’appeler [ 23 ] La demande attaque les deux volets de la décision, soit le rejet de la poursuite des locataires et l’octroi par la Régie du logement de dommages en faveur du locateur. [ 24 ] En ce qui concerne le premier volet, la demande laisse voir peu de motifs sinon qu’elle remet en cause certains constats effectués par la Régie du logement comme, par exemple, le fait que la tension était devenue difficile entre les parties, ce qui a pu contribuer à la décision des locataires de quitter le logement. [ 25 ] Ces derniers s’en prennent également aux chefs de dommages pour lesquels la preuve a été déficiente et qui ont été octroyés sans respecter le principe de la dépréciation et sans, non plus, avoir fait l’objet d’une motivation suffisante.

Les critères d’application de la permission d’appeler [ 26 ] Le Tribunal doit appliquer les critères énoncés à l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : « Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. » [ 27 ] C'est dans la foulée de nombreuses modifications législatives, à caractère administratif, que l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été modifié en vue de limiter les appels de plein droit. Dorénavant, la permission d'appeler est accordée uniquement lorsque les critères de cet

article sont satisfaits. Ils ont d'ailleurs fait l'objet d'une abondante jurisprudence, tant en matière de la Régie du logement qu'en droit administratif en général. [ 28 ] Habituellement, on résume les critères comme suit. [ 29 ] Il doit s’agir :

a) d’une question sérieuse et méritoire ;

b) d’une question nouvelle ;

c) d’une question controversée ;

d) d’une question d’intérêt général. [ 30 ] Lorsqu'un requérant fonde son autorisation d'appeler uniquement sur une réappréciation de la preuve ou afin de parfaire une preuve insuffisante en première instance, les tribunaux, par le passé et de façon constante, ont rejeté une telle requête à moins que le requérant établisse une erreur dominante et manifeste dans l'appréciation des faits présentés devant la Régie [3] . [ 31 ] Ainsi, sera rejetée une requête pour permission d'appeler ayant pour unique but de faire apprécier de nouveau la preuve, mais cette fois-ci par la Cour du Québec siégeant en appel, avec l'espoir que la décision qu'elle rendra sera différente de celle prononcée par la Régie [4] . [ 32 ] De même, une demande qui vise essentiellement une réappréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve présentée devant la Régie ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler [5] .

Une permission d’appeler qui ne vise qu’à reprendre une preuve factuelle, au seul motif que la

partie qui demande la permission d’appeler est insatisfaite de l’appréciation des témoignages par le régisseur, ne sera pas non plus accordée [6] . À moins qu’il y ait faiblesse apparente, la Cour du Québec n’interviendra pas sur une appréciation des faits ou sur l’interprétation et l’appréciation générale de la qualité de la suffisance de la preuve [7] . [ 33 ] En résumé, pour conclure qu’une décision est atteinte d’une faiblesse apparente prima facie , il faut démontrer la présence d’erreurs manifestes et dominantes dans l’appréciation des faits.

Il faut de plus que la question à trancher soit sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général.

Analyse et décision [ 34 ] Concernant la demande des locataires, leurs arguments ne convainquent pas le présent Tribunal qu’il y a lieu d’accorder la permission d’appeler. [ 35 ] À cet égard, la décision de la Régie du logement est bien motivée et ne contient pas d’erreurs dominantes et frappantes. [ 36 ] La décision s’appuie sur la preuve administrée devant la Régie du logement et la Cour du Québec ne peut substituer son appréciation à celle de la Régie du logement sur une preuve contradictoire dont l’évaluation dépend d’une appréciation de la crédibilité

des témoins, domaine qui est du ressort de la Régie du logement, sauf erreur manifeste et dominante [8] . [ 37 ] Ajoutons que, de toute manière, les arguments des locataires étaient truffés de contradictions. [ 38 ] À

titre d’exemple, ils plaident que la preuve ne permettait pas au régisseur de décider que la relation entre les parties avait causé le départ des locataires. [ 39 ] Paradoxalement, ils ajoutent que la vidéo prise par eux l’a été justement à cause de la mauvaise relation existant entre les parties. [ 40 ] Ajoutons que les locataires ont quitté en juin 2014, qu’une transaction scellant leurs différents litiges est intervenue en mai 2015 et que ce n’est qu’en mai 2017, soit deux ans plus tard, qu’ils ajoutent leur réclamation. [ 41 ] En conséquence, la permission d’appeler ne sera pas accordée en ce qui concerne la

partie du jugement de la Régie du logement concernant la réclamation des locataires. [ 42 ] En ce qui a trait à l’octroi par la Régie du logement d’une somme de 12 307,64 $, la situation est différente. [ 43 ] À cet égard, les locataires invoquent que : ➢ le locateur est le seul à avoir témoigné sur les réparations à effectuer au logement suite au départ des locataires ; ➢ la Régie du logement s’est fondée, pour octroyer le montant, sur des factures émises au bénéfice du locateur ; ➢ le locateur a prétendu que l’entièreté du plancher de céramique devait être faite, malgré que quelques céramiques seulement étaient légèrement abîmées ; ➢ il en est de même pour le plancher de bois abîmé sur deux planches et qui a nécessité, malgré tout, que le plancher soit refait en entier aux frais des locataires ; ➢ le locateur a fait repeindre le logement au complet alors qu’il était habité depuis plusieurs années, par les locataires, ce qui constitue un entretien normal après une occupation d’une telle durée ; ➢ la Régie du logement a octroyé 500 $ pour le lave-vaisselle au motif qu’il y avait des éraflures sur le devant plutôt que d’évaluer le coût d’un nouveau panneau. [ 44 ] À tout cela, le Tribunal ajoute que la décision ne traite aucunement de la dépréciation qui aurait pu être prise en compte et semble souffrir d’une carence manifeste en motivation. [ 45 ] La Régie du logement n’a pas expliqué pour quelles raisons les locataires devaient être condamnés à payer des frais de peinture si élevés après une occupation de plus de quatre ans, ni pourquoi ils devaient payer pour le remplacement de plancher au complet alors qu’une seule

partie semble avoir été endommagée. Le même type d’interrogation s’applique à la

partie relative au lave-vaisselle. [ 46 ] Bien qu’une décision n’a pas à reprendre tous et chacun des allégués ou arguments des parties, elle doit néanmoins contenir, dans son corps, suffisamment de détails pour que les parties puissent comprendre le raisonnement sous-jacent à la décision, particulièrement dans le cas d’octroi d’un montant pour dommages et intérêts. [ 47 ] Le Tribunal devra donc déterminer si le régisseur s’est bien dirigé en indiquant que les locataires étaient présumés responsables des dommages en vertu des articles 1862 et 1890 du Code civil du Québec .

Ces articles signifient-ils qu’il y a automatiquement adéquation entre des factures soumises par un locateur et les dommages dont seront responsables les locataires lorsqu’ils quittent leur logement. [ 48 ] L’appel sera donc accordé sur les questions suivantes et devra faire l’objet d’une nouvelle enquête devant la Cour du Québec, mais portant uniquement sur les chefs de réclamation soumis à la Régie du logement. [ 49 ] Les questions autorisées seront donc les suivantes : ➢ la Régie du logement a-t-elle erré en octroyant des dommages au bénéfice du locateur au montant de 12 307,64 $ basés sur la présomption de responsabilité des locataires édictée aux articles 1862 et 1890 du Code civil du Québec ? ➢ La décision attaquée souffre-t-elle d’un manque de motivation rendant le résultat incompréhensible ?

Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande pour permission d’en appeler ; Autorise l’appel aux seules fins de répondre aux questions suivantes :

➢ la Régie du logement a-t-elle erré en octroyant des dommages au bénéfice du locateur au montant de 12 307,64 $ basés sur la présomption de responsabilité des locataires édictée aux articles 1862 et 1890 du Code civil du Québec ? ➢ La décision attaquée souffre-t-elle d’un manque de motivation rendant le résultat incompréhensible ?

Ordonne une audience nouvelle devant le présent Tribunal portant uniquement sur l’octroi des dommages et intérêts au bénéfice du locateur et uniquement sur les chefs de réclamation soumis à la Régie du logement ; Rejette le reste de la demande pour permission d’en appeler ; Ordonne que le présent jugement tienne lieu de déclaration d’appel ; le tout frais à suivre . __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Maître Alexandre Gauthier Pour les appelants (locataires) Maître Éric Taillon Pour l’intimé (locateur) Date d’audience : 19 octobre 2018