2018 QCCQ 9363, 2018 QCCQ 9363

Lemieux c. Gestion Louise Mercier inc. 2018 QCCQ 9363 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700483-176 DATE : 12 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES-A. LEMIEUX Demandeur c. GESTION LOUISE MERCIER INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jacques-A. Lemieux réclame 15 000,00 $ à Gestion Louise Mercier inc. lui reprochant d’avoir fait défaut à un engagement souscrit par celle-ci dans un acte de vente par lequel il lui vend une propriété située à Saint-Lambert. [ 2 ] Gestion Louise Mercier conteste au motif que la clause à laquelle réfère Lemieux [1] n’a pas la portée qu’il lui donne.

Le contexte [ 3 ] Par contrat notarié du 30 janvier 2015, Lemieux vend à Gestion Louise Mercier un immeuble situé à Saint-Lambert qu’il a acquis par dation en paiement volontaire de sa compagnie 9136-5636 Québec inc. [ 4 ] Cet immeuble est grevé d’une servitude de passage en faveur des propriétaires de l’immeuble voisin qu’il qualifie de servitude personnelle plutôt que réelle. [ 5 ] En 2004, les voisins bénéficiant de la servitude, Jacques Brossard et Dorice Clément, intentent une requête en injonction contre Gestion Bielefeld inc ., l’auteure de 9135-5636 Québec inc., alléguant qu’elle violait la servitude de passage et les empêchait d’en bénéficier efficacement.

[ 6 ] Le 16 avril 2007, le juge Luc Lefebvre J.C.S., émet une ordonnance d’injonction dans les termes suivants : ÉMET une ordonnance d’injonction permanente enjoignant et ordonnant aux demandeurs et à la défenderesse 9135-5636 Québec inc ainsi que ses administrateurs, dirigeants, employés de même que tous occupants de l’immeuble appartenant aux parties, de respecter la servitude de passage publiée sur les deux (2) lots des parties et dont la désignation apparaît ci-après; (…) [ 7 ] Dans le contrat de janvier 2015, Lemieux s’engage envers Gestion Louise Mercier, par une clause spéciale du contrat de vente, à obtenir un jugement annulant cette servitude au plus tard le 1 er janvier 2017, à défaut de quoi les parties s’entendent qu’une réduction du prix de vente proportionnelle à la perte encourue par l’acquéreur Gestion Louise Mercier lui sera remboursée. [ 8 ] Par ailleurs, celle-ci s’engage à signer ou à ratifier les documents nécessaires pour parfaire le dossier de la Cour. [ 9 ] Lemieux retient les services de l’avocat Michel Bélanger, qui dépose une requête introductive d’instance dans laquelle il demande au Tribunal de déclarer que la servitude réciproque de passage à pied et en voiture constituée par l’acte de vente du 2 mars 1955 est éteinte à toute fin que de droit. [ 10 ] Lemieux est le seul demandeur à la procédure. [ 11 ] Brossard et Clément, les défendeurs dans cette action, la contestent et plaident qu’il s’agit d’une servitude réelle et non personnelle comme le prétend Lemieux. [ 12 ] Leur avocate Me Katia Larose dépose une requête en rejet de la demande de Lemieux au motif de chose jugée, référant au jugement du juge Lefebvre du 16 avril 2007 qui à leur avis, s’est prononcé sur la nature de la servitude. [ 13 ] Brossard et Clément ajoutent, au soutien de leur demande de rejet de l’action de Lemieux, que celui-ci n’a pas l’intérêt pour présenter sa demande vu la vente à Gestion Louise Mercier. [ 14 ] Le 28 avril 2016, Me Bélanger modifie la requête introductive d’instance de Lemieux, cette fois Gestion Louise Mercier apparait comme mise en cause [2] .

Elle est représentée par Me Josée M.

Gagnon, dont les honoraires sont payés par Lemieux, tel qu’il apparait de la convention d’honoraires et de mandat signée par celui-ci le 20 mai 2016 et transmise par son avocat Me Bélanger à Me Gagnon [3] . [ 15 ] Le 31 octobre 2016, le juge Crête accueille la demande en irrecevabilité de Brossard et de Clément et rejette la requête introductive d’instance de Lemieux. [ 16 ] Lemieux prétend que Gestion Louise Mercier a contrevenu à son engagement contenu à l’acte de vente du 30 janvier 2015, ce qui entraine le rejet de sa requête en jugement déclaratoire par le juge Crête au motif d’absence d’intérêt de sa part. [ 17 ] Par mise en demeure du 28 décembre 2016, il lui reproche son défaut de respecter l’engagement souscrit et lui réclame alors tous les frais d’avocat investis dans cette affaire de même que le remboursement des dommages auxquels le condamne le juge Crête en faveur des défendeurs Brossard et Clément et les frais de justice, pour un total de 20 714,52 $. [ 18 ] Il intente la présente action en avril 2017 et réduit sa réclamation à 15 000,00 $ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances.

Analyse et décision [ 19 ] Le litige consiste essentiellement à déterminer si Gestion Louise Mercier s’engage, à un contrat de vente de janvier 2017, à agir comme demanderesse dans le litige relatif à l’annulation de la servitude grevant l’immeuble acheté en faveur de l’immeuble voisin ou de ses propriétaires. [ 20 ] La clause du contrat de vente est ainsi libellée : DÉCLARATION SPÉCIALE Le vendeur déclare de plus avoir entrepris de régulariser auprès des tribunaux habilités la situation de l’annulation de la servitude de passage personnelle publiée sous le numéro 146 058.

Le vendeur bénéficiera d’un délai se terminant le premier janvier deux mille dix- sept (01-01-2017) pour présenter à l’acquéreur un jugement en annulation de cette servitude. Dans l’intervalle, une compensation mensuelle de cent dollars (100,00 $) par espace de stationnement sera versée par le vendeur en faveur de l’acquéreur. Cette somme sera versée annuellement, en réduction du solde de prix de vente établi plus bas. À défaut de pouvoir obtenir une telle annulation, les parties s’entendent qu’une réduction du prix de vente, proportionnelle à la perte encourue par l’acquéreur, sera remboursée par le vendeur.

Cette réduction sera établie selon la valeur des espaces des trois (3) stationnement, par entente entre les parties . Si l’intervention de l’acquéreur était nécessaire afin de parfaire le dossier de la Cour, cette dernière s’engage à faire diligemment tout le nécessaire afin de signer ou de ratifier les documents nécessaires. (Le Tribunal souligne) [ 21 ] La clause rédigée à la demande de Lemieux, qui a été notaire pendant de très nombreuses années, est claire et n’a pas la portée qu’il lui prête : Gestion Louise Mercier ne s’engage qu’à parfaire le dossier de la Cour, et non à initier les procédures comme

partie demanderesse ou d’agir ainsi. [ 22 ] Même s’il devait interpréter la clause, rédigée par la notaire de Lemieux à sa demande, le Tribunal le ferait en faveur de Gestion Louise Mercier [4] .

[ 23 ] Le témoignage crédible de sa représentante Louise Mercier, corroboré en cela par le courtier inscripteur et collaborateur François Bourgault, est à l’effet qu’elle ne voulait pas que Gestion Louise Mercier agisse comme demanderesse ni comme codemanderesse dans un litige qu’elle croyait par ailleurs déjà engagé et sur le point de se régler. [ 24 ] D’ailleurs, son avocate Me Gagnon exprime dans sa lettre à Me Bélanger du 27 avril 2016 que sa cliente consent à agir comme intervenante et signera et/ou ratifiera les documents nécessaires , dont notamment un affidavit pour tenir lieu du témoignage écrit de Louise Mercier. [ 25 ] Lemieux connait et accepte la position de Gestion Louise Mercier, puisqu’il consent à payer les honoraires de Me Gagnon et signe la convention d’honoraires à cet effet le 20 mai 2016. [ 26 ] Gestion Louise Mercier n’a donc pas manqué à son obligation contractuelle, vu ce qui précède. [ 27 ] Par ailleurs, même si le Tribunal avait conclu à un tel manquement, cette faute n’aurait pas été causale des dommages allégués. [ 28 ] En effet, le juge Crête accueille la demande en irrecevabilité de Brossard et Clément au seul motif de chose jugée et non en raison de l’absence d’intérêt juridique de Lemieux, tel qu’il apparait des conclusions du jugement transcrit le 31 octobre 2016 [5] : [50] ACCUEILLE le moyen de non-recevabilité soulevé par les présents défendeurs sur la base de la chose jugée ; (Le Tribunal souligne) [51] REJETTE la requête introductive d’instance en jugement déclaratoire amendée du demandeur Jacques A.

Lemieux; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] REJETTE l’action du demandeur; [ 30 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse les droits de greffe de 300,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.