2023 QCCA 860, 2023 QCCA 860

Pasargad Development Corporation c. 151951 Canada inc. 2023 QCCA 860 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029836-210 (550-17-008388-157) DATE : 3 juillet 2023 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PASARGAD DEVELOPMENT CORPORATION 6622623 CANADA INC. 6622691 CANADA INC. NADER A. DORMANI NASSER DORMANI MANSOUR DORMANI APPELANTS/INTIMÉS INCIDENTS – demandeurs c. 151951 CANADA INC. 154292 CANADA INC.

PHILIPPE BOURQUE INTIMÉS/APPELANTS INCIDENTS – défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 27 novembre 2021 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Carole Therrien), lequel accueille en

partie la demande introductive d’instance des appelants et condamne solidairement 151951 Canada inc., 154292 Canada inc. et Philippe Bourque à verser 67 766 $ à 6622623 Canada inc., 67 766 $ à 6622691 Canada inc. et 5 000 $ à Nader Dormani, avec les frais de justice [1] . [ 2 ] Pour les motifs du juge Sansfaçon, auxquels souscrivent les juges Morissette et Lavallée, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel principal, avec les frais de justice; [ 4 ] ACCUEILLE l’appel incident, avec les frais de justice, à la seule fin de remplacer les paragraphes 123 à 127 par les suivants : [123] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à Nader Dormani 5 000 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [124] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à 6622623 CANADA INC. 67 765 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [125] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à 6622691 CANADA INC. 67 766 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance;

[126] CONDAMNE 154292 CANADA INC. à verser à 6622623 CANADA INC. 1 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [127] CONDAMNE 151951 CANADA INC. et 154292 CANADA INC. aux frais de justice, incluant les frais réels d’expertise et de témoignage de l’expert. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

Me Pierre McMartin BEAUDRY, BERTRAND Pour les appelants Me Vincent Ranger, avocat conseil PER CURIAM AVOCATS Me Anthony Paul Robert ANTHONY PAUL ROBERT, AVOCAT Pour les intimés Date d’audience : 4 mai 2023 MOTIFS DU JUGE SANSFAÇON [ 5 ] Le litige porte sur la qualification des interactions entre les parties à l’égard de trois terrains appartenant aux compagnies intimées dont M.

Bourque était l’unique actionnaire et administrateur, à savoir s’il y a eu rencontre de volonté et offre d’achat acceptée et, dans l’affirmative, sur le montant des dommages réclamés par les appelants. [ 6 ] En première instance, les appelants soutenaient que les intimés avaient empêché la réalisation d’une offre d’achat acceptée portant sur certains terrains en les vendant à des tiers.

Ils leur réclamaient des dommages-intérêts équivalant à la différence entre le prix convenu dans l’offre d’achat et la valeur marchande des terrains établie par un expert évaluateur, d’autres types de dommages que la juge ne leur a accordés qu’en

partie (qui ne sont pas visés par l’appel), et le soulèvement du voile corporatif afin que les entreprises et M.

Bourque soient condamnés solidairement à les payer. [ 7 ] La Cour supérieure a fait droit à ces demandes, sauf quant au montant de l’indemnité. [ 8 ] La juge conclut d’abord qu’il y a bien eu rencontre de volonté au sujet de l’acquisition des terrains par les compagnies appelantes, que l’offre d’achat les liait aux compagnies intimées et que ces dernières n’ont pas respecté l’entente en revendant certains des terrains à des tiers. [ 9 ] Passant à la détermination des dommages, la juge rejette le rapport de l’expert-évaluateur des intimés, jugeant que certaines de ses prémisses sont fausses.

Elle fixe alors elle-même la valeur marchande des terrains en se basant entre autres sur le prix de revente d’un des terrains en litige et, comme on le verra plus loin, sur le prix de vente d’un deuxième terrain qu’elle confond avec un des terrains visés par l’offre d’achat. Elle accorde aussi 5 000 $ à M. Dormani personnellement à

titre de dommages moraux. [ 10 ] Enfin, la juge conclut que M.

Bourque était de mauvaise foi et soulève le voile corporatif de ses entreprises de façon à le condamner personnellement et solidairement avec elles à payer aux appelantes les montants qu’elle a déterminés. [ 11 ] En appel, les appelants soutiennent que la juge de première instance a commis plusieurs erreurs, les principales étant d’avoir écarté le rapport de leur expert-évaluateur, puis, lors de l’établissement de la valeur marchande des terrains en litige, d’avoir considéré la vente d’un terrain sous la croyance qu’il était inclus dans l’offre d’achat alors qu’il ne l’était pas, cette dernière erreur étant admise par les intimés. [ 12 ] Les intimés se portent appelants incidents.

Ils soutiennent que la juge a erré lorsqu’elle a conclu qu’il y a eu formation d’un contrat. Les parties auraient plutôt mis fin à leurs négociations à un stade précontractuel. N’eût été cette erreur, la juge n’aurait tout simplement pas octroyé de dommages. De façon subsidiaire, ils proposent que la juge a erré en soulevant le voile corporatif. 1. Y a-t-il eu entente?

[ 13 ] Dans leur appel incident, les intimés soutiennent d’abord que les parties ne sont jamais parvenues à une entente puisque leurs discussions se sont arrêtées au stade précontractuel et que, comme ils en avaient le droit, ils y ont mis fin. Il y a lieu de répondre en premier à ce moyen d’appel puisque le sort du litige en dépend. [ 14 ] Soulignons dès à présent que l’interprétation et la qualification des discussions entre les parties afin de déterminer si elles ont bien conclu un contrat sont des questions mixtes qui ne seront infirmées qu’en cas d’erreur manifeste et déterminante [2] .

Comme la Cour l’écrivait dans 9094-5353 Québec inc. c .

Gestion MS 3000 inc . : « c’est au juge des faits qu’il revient d’ex aminer les circonstances entourant la conclusion du contrat aux fins de son interprétation et de sa qualification puisqu’"il peut être difficile de déterminer l’intention contractuelle à partir des seuls mots, car les mots en soi n’ont pas un sens immuable ou absolu" » [3] . [ 15 ] En l’espèce, la juge a analysé la trame factuelle et a retenu des pièces et des témoignages contradictoires une série de gestes desquels elle tire la conclusion voulant qu’il y ait bien eu accord de volonté sur les éléments essentiels de la vente, soit le prix (460 000 $) et les terrains qui feraient l’objet du transfert de propriété [4] , de même qu’à l’égard de la volonté des deux parties de passer le

titre chez le notaire Paul Huneault. [ 16 ] Selon les intimés, la juge aurait commis trois erreurs dans son analyse de la preuve. [ 17 ] Ils avancent d’abord que la juge a erré puisqu’elle a omis d’analyser la relation entre les parties sous l’angle des discussions précontractuelles et a erronément tenu pour acquis qu’elles ont conclu un contrat de vente assorti d’une condition suspensive.

Ils soutiennent que la preuve démontre plutôt que l’entente elle-même était conditionnelle à ce qu’ils puissent obtenir de leur créancier principal, Marc Lepage, les mainlevées des hypothèques qui grevaient les terrains, condition qu’il a imposée lors des discussions préalables à la date fixée pour la signature du contrat chez le notaire. Puisque cette condition n’a pas été satisfaite, il n’y aurait simplement pas eu de rencontre de volontés nécessaire à la formation d’un contrat . [ 18 ] Ce moyen ne vaut pas. La juge ne retient pas le témoignage de M.

Bourque selon lequel il aurait imposé cette condition préalablement à la conclusion de l’entente. Elle conclut au contraire que jamais M. Bourque n’a verbalisé une telle condition aux intimés. Il a plutôt pour la première fois invoqué une telle excuse après avoir essuyé le refus de son créancier à sa demande de délivrer les mainlevées, bien après la date fixée par les parties pour la signature de l’acte de vente chez le notaire. La preuve supporte largement cette conclusion.

La remarque de la juge selon laquelle une telle condition exprimée avant la conclusion de l’entente n’aurait été que suspensive n’était pas déterminante puisqu’elle a été faite alors que la juge traitait de l’éventualité où elle accepterait le témoignage de M. Bourque, témoignage qu’elle rejette. [ 19 ] Les intimés soutiennent aussi que la juge a erré en concluant que M. Bourque s’était engagé à donner mainlevées des hypothèques après la signature de l’acte de vente.

L’erreur de la juge serait d’avoir donné un poids trop grand au mot « incessamment » contenu dans les projets d’actes de vente (« … pour lesquels main levées seront obtenues incessamment »), alors que ce mot fait

partie d’une clause standard qu’on retrouve dans plusieurs contrats de vente d’un immeuble grevé d’une hypothèque. [ 20 ] Ce moyen doit être rejeté. L’importance que la juge donne à cette clause repose sur la preuve selon laquelle M. Bourque a en tout temps pertinent laissé croire à M. Dormani, tout comme à son propre créancier hypothécaire et à l’inspecteur de la municipalité, qu’il y avait bien eu une entente pour vendre les terrains et que le contrat de vente serait signé à la fin décembre, à la suite de quoi les mainlevées seraient données « incessamment ». [ 21 ] Quant à la qualification donnée par M.

Dormani lors de son témoignage voulant que les parties aient convenu d’un « gentleman’s agreement on the price », qu’il suffise de dire que la qualification juridique faite par les témoins ou les parties ne lie pas les tribunaux [5] et qu’en l’espèce la preuve n’a pas révélé que M. Dormani a voulu donner à cette expression le sens proposé par M. Bourque. [ 22 ] Les intimés ajoutent qu’il est invraisemblable que M. Bourque ait pris la décision d’accepter le prix retenu par la juge (460 000 $) alors que la créance hypothécaire se chiffrait à plus de 650 000 $. [ 23 ] Cet argument doit aussi être rejeté. M.

Bourque explique lors de son témoignage que l’objet des négociations avec son créancier hypothécaire était d’obtenir la radiation des hypothèques sur les terrains en litige et une réduction de sa créance [6] . Cet objet s’est réalisé : en mars 2014, son créancier l’informe qu’il accepte de lui donner mainlevées des hypothèques sur les terrains contre un paiement de seulement 275 000 $ en capital et 39 500 $ en intérêts [7] , dans le but de permettre que la vente à 6622691 Canada inc., la compagnie de M. Mansour Dormani, se réalise. M. Bourque lui répond deux jours plus tard que la vente à M.

Dormani ne se réalisera pas puisqu’il a trouvé un autre acheteur « et ce, à un prix beaucoup plus avantageux » [8] . [ 24 ] Il appartenait à la juge d’apprécier la preuve et les intimés ne montrent pas qu’elle ait commis une erreur manifeste et déterminante. [ 25 ] Les intimés ajoutent qu’il n’y a pas eu rencontre de volontés sur l’identité de l’acheteur, puisque M. Dormani a demandé que l’offre d’achat soit modifiée afin que les entreprises de ses frères soient les acheteuses.

Puisque l’offre et l’acceptation d’un contrat doivent se faire entre les mêmes personnes, il n’y aurait jamais eu d’entente sur une composante essentielle à la formation du contrat. [ 26 ] Ce moyen doit aussi être rejeté. [ 27 ] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent que, s’il est vrai que l’acceptation doit provenir du destinataire désigné et non d’une autre personne, l’acceptation par un tiers peut équivaloir à une nouvelle offre faite pas ce tiers à l’offrant initial, nouvelle offre qui, si elle est acceptée, forme le contrat : 348.

Si l'acceptation est le fait d'une autre personne que le destinataire déterminé ou son représentant, et bien qu'elle réponde en tous points aux éléments de l'offre, aucun contrat ne peut naître (sauf, évidemment, si cette autre personne est le mandataire du destinataire).

Par contre, cette acceptation peut être considérée comme une offre. Le contrat sera alors formé par l'acceptation de l'offrant initial. Ce faisant, l'offrant initial risque, cependant, d'engager sa responsabilité civile à l'égard du destinataire déterminé de son offre, si elle était assortie d'un délai, tant que ce délai n'est pas expiré, à moins qu'on n'infère des circonstances un refus implicite de ce destinataire (qui avait parlé de l'offre à un ami, le tiers en question, lui précisant qu'elle ne l'intéressait pas vraiment). [9] [ 28 ] En l’espèce, M. Bourque offre à M.

Dormani d’acheter des terrains en sa possession. Il y a négociation du prix de vente et entente sur le montant de 460 000$ [10] . [ 29 ] Le 11 décembre 2013, M. Gilles Bolduc écrit à M. Bourque que M. Dormani requiert que les terrains soient vendus aux entreprises de ses frères Nasser et Mansour, soit 6622623 Canada inc. et 6622691 Canada inc. [11] . L’ensemble des gestes posés par la suite montre que M. Bourque a accepté ce changement, en d’autres mots la contre-offre, et a donc de ce fait lié les sociétés intimées. 2.

Les dommages [ 30 ] Dans le cadre de l’appel principal, les appelants soutiennent que la juge a erré en n’accordant aucune force probante au rapport de l’évaluateur Michel Paquin puisqu’il s’agit d’une preuve d’expert non contredite qui ne pouvait être écartée à la légère. [ 31 ] L’expert applique la méthode d’évaluation dite du « taux au mètre linéaire de frontage au plan d'eau », laquelle établit la valeur d’un terrain en fonction de la taille de son front sur le plan d’eau.

Il précise que la taille du front sur le plan d’eau est une donnée non négligeable, vu l’usage de villégiature autorisé sur les lots en litige. À l’aide de comparables, il détermine que la valeur moyenne est de 2 706 $ par mètre de front sur le plan d’eau et, appliquant cette valeur à son calcul du frontage des lots sur le lac qu’il estime à 432,86 mètres linéaires, il obtient « une indication de valeur potentielle de 1 171 300 $ » [12] . Il présume aussi que les lots évalués sont « accessibles et constructibles » [13] . [ 32 ] La juge n’accorde aucune valeur probante au rapport de l’expert.

Elle explique que son auteur ne réfère qu’à une valeur potentielle des terrains alors que des ventes ont été réalisées sur deux des trois terrains en cause dans les mois suivant le refus de M.

Bourque; que son calcul ne tient pas compte de ces deux transactions de même que de la vente, le 17 novembre 2011, des lots [...] et [...] adjacents aux lots en litige et possédant un front sur le lac [14] ; et que son calcul de la taille du front sur le plan d’eau ignore le fait que le frontage du plus grand des terrains, justement surnommé « le bulldog » à cause de ses caractéristiques physiques, ne donne pas accès à l’eau, comme l’admet M. Bourque : Q Puis quand j'ai mentionné plus tôt que le niveau du lac McArthur c'est 160 mètres, quand on va sur le top du Bulldog...

Parce que ça monte de même, je pense que les frères de Nader ont dit qu'il n'y a pas d'accès pour se rendre. Fait que je suis allé voir pour la hauteur, puis c'est... Je pense que c'est 450 mètres. Je l'avais sur le montant. En tout cas, je pense que c'est 450 mètres. C'est une différence de hauteur, juste un flanc de roche qui monte de même, qui est environ 450 pieds. Puis juste pour mettre ça en perspective, un édifice à bureaux normalement c'est environ 10 pieds par étage. Alors, c'est comme un édifice à bureaux de 45 étages pour vous rendre en haut du Bulldog.

Puis c'est un rocher qui descend direct vers l'eau. Fait que construire un chalet en haut puis descendre en bas, c'est pas comme le terrain de Pasargad où on sort de la porte puis le quai est juste là, s'il met un quai. [15] [Soulignement ajouté] [ 33 ] À cela s’ajoute l’erreur de l’expert de ne pas avoir considéré que ce terrain dit « le bulldog » était difficilement constructible. [ 34 ] L’appréciation de la force probante des témoignages d’expert est une question de fait qui relève de la discrétion du juge de première instance [16] . Celui-ci n’est pas lié par l’opinion d’un expert [17] .

Toutefois, lorsqu’une seule expertise est disponible et qu’elle n’est pas contredite, le tribunal ne peut l’écarter que s’il a des « raisons sérieuses » de le faire [18] . La valeur probante d’un tel rapport « repose, avant tout, sur la véracité des prémisses factuelles qui sous-tendent l’opinion de l’expert » [19] . [ 35 ] Quant à la détermination des dommages dans des circonstances comme celles de l’espèce, la Cour explique dans l’arrêt Développements Griffix inc. c .

Beaulieu [20] que la mesure de la perte subie doit tenir compte de la différence entre le prix convenu et la valeur marchande du bien telle qu’évaluée à l’époque de l’acceptation de l’offre. Le meilleur guide est alors « le prix d'une vente faite de bonne foi à un tiers, dans un délai relativement court après le défaut » et, en l’absence de revente, la plus-value peut être établie par d’autres moyens, dont une preuve d’expert [21] . [ 36 ] Enfin, l’évaluation en appel de l’appréciation des dommages en première instance commande la déférence [22] .

[ 37 ] Les appelants soutiennent que la juge commet l’erreur de retenir, à

titre de comparable, la vente de la

partie du lot [...] en août 2015 à M. Jordan et Mme Allen au prix de 287 500 $ (330 553,13 $ avec les taxes) [23] . Contrairement à ce qu’elle écrit, ce terrain de 30 acres est situé sur la rue Vison et ne faisait pas

partie des terrains visés par l’offre d’achat. [ 38 ] Les intimés admettent qu’il s’agit là d’une erreur, mais précisent, à juste titre, que l’erreur a été induite par les appelants alors qu’ils la commettent eux-mêmes aux paragraphes 30, 31 et 32 de leur demande introductive d’instance. Ils ajoutent que cette erreur n’est pas déterminante puisqu’afin de déterminer la valeur du vaste terrain « le bulldog », lequel ne possédait pas de front exploitable sur le lac, la juge disposait de l’acte de revente de juillet 2016 à 2149703 Ontario Inc. de ce même terrain au prix de 208 000 $.

Or, ce prix, une fois reporté au mètre carré, est inférieur à celui retenu par la juge. Ainsi, bien que cette vente soit passablement décalée dans le temps, puisque le secteur où se trouvent les terrains constitue un micromarché avec une tendance économique constante depuis les années 2000 [24] , et compte tenu de l’absence de toute autre preuve plus convaincante, la Cour estime que l’erreur n’est pas déterminante. [ 39 ] Par conséquent, les appelants ne montrent pas d’erreur manifeste et déterminante commise par la juge dans l’évaluation des dommages. 3.

La levée du voile corporatif [ 40 ] Les intimés soutiennent que la juge erre dans son application des critères permettant la levée du voile corporatif. Pour la permettre validement, il aurait fallu qu’elle assimile le comportement de M. Bourque à l’un de ceux indiqués à l’article 317 C.c.Q. , c’est- à-dire qu’il s’est servi des deux personnes morales intimées qu’il contrôlait pour masquer une fraude ou pour commettre un abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l’ordre public.

Or, la juge n’a conclu qu’à sa mauvaise foi découlant de son refus de signer l’acte de vente et de la vente des terrains à des tiers : [120] La jurisprudence confirme qu’en présence d’une preuve que la personne physique est l’alter ego de la personne morale et que la mauvaise foi de la dernière est établie, le Tribunal est fondé de leur imputer solidairement la responsabilité des dommages découlant des actes fautifs. [121] Or, Bourque est l’âme dirigeante des deux sociétés, voire, la seule âme qui les anime.

Il est le seul artisan des fautes commises par leur entremise et sa mauvaise foi est établie. [ 41 ] Les intimés ont raison. [ 42 ] Le fait que les deux entreprises cointimées puissent avoir été l’ alter ego de M. Bourque, comme la juge le conclut, n’est pas remis en question. C’est à l’étape de la qualification des gestes de ce dernier que se situe l’erreur, soit dit avec égards. [ 43 ] Il est clair, comme la juge l’écrit, que M. Bourque a été de mauvaise foi : [88] Au moment de conclure l’entente, que Bourque ait ou non, eu l’intention de signer l’acte un jour n’est pas déterminant.

Il a délibérément omis de le faire et éventuellement, il a vendu les terrains sachant qu’il contrevenait à ses obligations. [89] Il a tiré des avantages de ses manœuvres. Il a expressément obtenu un délai flou (incessamment), qui amène Dormani à déposer 460 000$ à son bénéfice chez le notaire et conduit les frères Dormani à signer la transaction. Il se place ainsi en meilleure posture pour négocier avec Lepage. Il gagne du temps pour négocier avec Lepage en plus de lui permettre d’obtenir une meilleure offre sur le terrain. [90] Ainsi, il trompe son contractant en dissimulant ses intentions véritables.

Il est de mauvaise foi. [ 44 ] Ce comportement de M. Bourque retenu par la juge n’atteint toutefois pas le niveau requis par l’

article 317 C.c.Q . empêchant d’invoquer la personnalité morale de 151951 Canada inc. et 154292 Canada inc., lesquelles étaient alors propriétaires des terrains. [ 45 ] L’

article 317 C.c.Q. énonce : 317. La personnalité juridique d’une personne morale ne peut être invoquée à l’encontre d’une personne de bonne foi, dès lors qu’on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l’abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l’ordre public. [Soulignement ajouté] 317. The juridical personality of a legal person may not be invoked against a person in good faith so as to dissemble fraud, abuse of right or contravention of a rule of public order. [Emphasis added] [ 46 ] Les professeurs Raymonde Crête et Stéphane Rousseau expliquent que, par l’emploi du verbe « masquer » à l’

article 317 C.c.Q. , le législateur cherche à réprimer l’utilisation de la personne morale par l’actionnaire, l’administrateur ou le dirigeant « comme d'un intermédiaire pour commettre une fraude, un abus de droit ou une dérogation à une règle d'ordre public sans encourir de responsabilité personnelle » [25] , sans pour autant exiger que le geste prohibé soit lui-même dissimulé ou camouflé : 264. Autrement dit, il n'est pas nécessaire que les actes reprochés posés par la société soient masqués ou camouflés ; le véhicule corporatif doit plutôt avoir été employé pour empêcher d'imputer au défendeur un des gestes prohibés par l'

article 317 C.c.Q. [26]

[Renvoi omis] [ 47 ] Les appelants plaident l’arrêt de la Cour Mansour c . Fatihi [27] afin de soutenir leur argument selon lequel la preuve de la mauvaise foi de l’administrateur permettrait de faire appel au remède de l’

article 317 C.c.Q . Il s’agit là d’une erreur. Le juge Schrager, l’auteur des motifs de la Cour, y écrit clairement que l’administrateur avait fait une vente factice à une société créée uniquement pour acquérir l’immeuble en litige, entreprise administrée officiellement par sa fille, mais en réalité par lui. Le juge Schrager qualifie ce comportement de l’administrateur de « machination frauduleuse ». [ 48 ] En l’espèce, M. Bourque, à

titre d’administrateur des sociétés intimées, a accepté de vendre les terrains, puis, ayant trouvé un nouvel acheteur disposé à payer un meilleur prix après la conclusion de l’entente, s’est ravisé et a alors faussement prétexté à M. Dormani qu’il ne pouvait pas donner suite à l’entente parce qu’il ne pouvait pas obtenir les mainlevées de son créancier. Ces agissements, dont l’objet était de tenter de dégager les deux sociétés intimées de leur engagement, sont certainement fautifs. Toutefois, en aucun moment M. Bourque ne s’est servi des compagnies pour arriver à une fin frauduleuse ou pour abuser des droits des appelants. En l’absence d’une des fins répréhensibles de l’

article 317 C.c.Q. , la juge de première instance ne pouvait lever le voile corporatif pour le simple motif de la mauvaise foi. 4. La responsabilité extracontractuelle de l’administrateur [ 49 ] Les appelants soutiennent que leurs sociétés étant liées contractuellement aux sociétés intimées, elles peuvent rechercher la responsabilité extracontractuelle de M. Bourque, l’administrateur de ces dernières, pour les fautes qu’il a commises à ce titre, et ce, même si le contrat envisagé n’a pu être conclu [28] . [ 50 ] En vertu de l’

article 300 C.c.Q. , le droit civil québécois constitue une source de droit supplétive aux lois fédérales, telle la Loi canadienne sur les sociétés par actions (« LCSA ») [29] . Ainsi, puisque la LCSA , applicable en l’espèce, n’autorise pas les créanciers à poursuivre directement les administrateurs, il y a lieu de se référer au C.c.Q. afin d’harmoniser les obligations de l’article 122(1) LCSA avec les principes de la responsabilité civile québécoise [30] . [ 51 ] Lorsque le recours en responsabilité civile contre un administrateur repose sur l’inexécution d’un contrat qu’il conclut pour le compte de la société, les règles du mandat prévues à l’

article 2157 C.c.Q. s’appliquent et l’administrateur n’est pas en principe responsable de la faute contractuelle commise par elle [31] . Dans l’arrêt Shamir c . Procureur général du Canada (Ministère de la Défense) [32] , la Cour résume bien le régime alors applicable permettant de retenir la responsabilité extracontractuelle d’un dirigeant dans le contexte où la société a commis une faute contractuelle : [15] A priori , lorsqu’une société enfreint une obligation contractuelle, c’est la société qui en est responsable. À moins d’avoir cautionné les obligations contractuelles de la société, le dirigeant n’est pas responsable des manquements contractuels de la société vu qu’il n’est pas

partie au contrat. [16] Toutefois, en application de l’

article 1457 C.c.Q. , le représentant de la société est responsable personnellement s’il commet lui- même une faute extracontractuelle. [17] Il faut être prudent dans l’application de l’

article 1457 C.c.Q. dans ce contexte.

La société agit toujours par l’entremise de son dirigeant, et il ne faut pas que le dirigeant soit personnellement responsable de toute faute contractuelle de la société parce qu’il a posé le geste fautif pour cette dernière .

La responsabilité personnelle du dirigeant doit demeurer l’exception plutôt que la règle et doit se limiter aux cas clairs. [18] La doctrine retient que la faute du dirigeant doit être indépendante de la violation contractuelle de la société : [46] […] il faut démontrer que [la faute du dirigeant] ne résulte pas uniquement de la transgression d’une obligation contractuelle dont la société est débitrice, mais bien de la transgression d’une obligation légale qui lui incombe et qui est indépendante de la relation contractuelle en cause . [19] Par exemple, le tiers qui cause ou encourage une

partie contractante à enfreindre son contrat commet une faute extracontractuelle, mais ce principe ne s’applique pas au dirigeant de la société. Il n’est pas un tiers. Il est le mandataire de la société. Lorsqu’il agit de bonne foi, dans l’intérêt de la société et dans les limites de son mandat, ses gestes sont les gestes de la société . Il n’est donc pas question d’une faute indépendante ou d’une responsabilité personnelle . [20] Par contre, selon l’auteur Martel, le dirigeant qui commande un bris de contrat par la société peut en être personnellement responsable s’il agit « à

titre personnel ou en dehors de [ses] fonctions habituelles d’administrateur . ».

Il donne en exemple « la malice ou le conflit d’intérêts des administrateurs et le bénéfice personnel qu’ils en ont tiré » : En définitive, même si a priori les administrateurs ne sont pas personnellement liés par la responsabilité contractuelle de la société, il nous semble légitime que comme en common law , les administrateurs qui commandent le bris de contrat par leur société puissent être tenus responsables du préjudice causé au tiers contractant, mais seulement dans la mesure où celui-ci démontre la malice ou le conflit d’intérêts des administrateurs et le bénéfice personnel qu’ils en ont tiré .

La présence de ces éléments pourrait servir à invoquer une faute extracontractuelle des administrateurs (en agissant de la sorte, ils agissent dans leur propre intérêt et non en deçà de leur mandat) et donc leur responsabilité personnelle sous l’ art. 1457 du Code civil du Québec . [Soulignements ajoutés] [21] Sans faire une analyse de la source de cette responsabilité, les tribunaux québécois ont aussi retenu la responsabilité

extracontractuelle d’administrateurs pour des fautes se rattachant à un « élément de malhonnêteté » ou des « manœuvres dolosives ». [22] Ce qui constitue un comportement suffisamment grave pour conclure à une faute extracontractuelle indépendante du dirigeant peut être difficile à cerner, mais dans l’arrêt de principe de notre Cour, Lanoue c. Brasserie Labatt ltée , le juge Forget conclut comme suit : Le premier juge semble conclure que Citi Club a tenté d'éviter le paiement de ses dettes à ses fournisseurs et ce, à l'instigation, cela va de soi, de ses administrateurs, les frères Lanoue.

Même si on accepte cette conclusion de fait et si l'on retient ce reproche à l'endroit des frères Lanoue, cela me paraît insuffisant pour engager leur responsabilité extracontractuelle. Raisonner autrement aurait pour effet d'entraîner la responsabilité de tous les administrateurs d'une société qui tente d'éviter le paiement de ses dettes par des gestes peut-être discutables, mais qui n'équivalent ni à la fraude ni à l'abus de droit . [Soulignements dans l’original; italiques ajoutés; renvois omis] [ 52 ] Dans cette affaire, la Cour a retenu que les dirigeants de la personne morale étaient responsables à

titre personnel puisque, ayant décidé de facturer des montants additionnels contrairement au contrat, ils ont dissimulé les frais additionnels facturés et n’ont pas fourni de réponses honnêtes lorsque questionnés à cet effet [33] . [ 53 ] Les tribunaux font preuve de déférence face à la « règle de l’appréciation commerciale » et ne doivent pas substituer leur opinion à celle des administrateurs qui ont agi avec prudence et en s’appuyant sur les renseignements dont ils disposaient pour prendre des décisions d’affaires pour la société [34] . [ 54 ] En l’espèce, la juge retient que M.

Bourque a obtenu un délai flou afin de négocier les mainlevées avec son créancier hypothécaire Lepage, ce qui lui a permis d’obtenir une meilleure offre sur le terrain, tout en omettant d’avertir Dormani qu’il ne souhaitait plus procéder à la vente [35] . [ 55 ] Cette qualification du comportement de M. Bourque, certainement utile afin de conclure à la faute des sociétés intimées, ne peut ici servir à le rendre personnellement responsable des gestes de ces dernières. Conclure autrement équivaudrait à qualifier ses gestes de personnels alors qu’ils ont été posés à

titre de mandataire des sociétés, confusion à laquelle la preuve ne donne pas ouverture. [ 56 ] Ce n’est pas M. Bourque qui s’est engagé avec les sociétés appelantes, mais plutôt les personnes morales 151951 Canada inc. et 154292 Canada inc. Celles-ci s’étaient engagées à vendre les terrains aux sociétés appelantes désignées par M. Dormani, ce qu’elles n’ont pas fait en brisant leur promesse en les vendant à des tiers. Elles ont commis chacune une faute contractuelle. [ 57 ] Ainsi, le seul geste retenu par la juge qui est attribuable à M.

Bourque et susceptible d’entraîner sa responsabilité serait son omission d’avoir mentionné à M. Dormani pendant environ quatre mois que les sociétés intimées ne vendraient plus les terrains aux sociétés appelantes. Or, cette omission est indissociable de la faute des sociétés intimées, soit de ne pas avoir honoré leur engagement. Elle ne constitue pas une faute extracontractuelle distincte de l’administrateur qui permettrait de retenir sa responsabilité personnelle puisqu’il agissait alors comme mandataire de la société.

En mars 2014, celui-ci écrit à Marc Lepage qu’il n’entend plus vendre les lots [...] et [...] et qu’il envisage de vendre le lot [...] à un autre acheteur à un prix « beaucoup plus avantageux » [36] . En tentant ainsi de libérer les sociétés intimées de leur engagement afin de vendre les terrains à un tiers à plus haut prix, il agissait dans l’intérêt économique de la société à

titre de mandataire. Cette décision de ne pas respecter la promesse est une décision d’affaires qui était certes susceptible d’entraîner la responsabilité contractuelle des sociétés, mais pas celle de leur mandataire, décision envers laquelle la Cour doit faire preuve de déférence [37] . 5. La solidarité entre les sociétés intimées [ 58 ] Enfin, les intimés soutiennent que la juge n’aurait pas dû condamner 151951 Canada inc. et 154252 Canada inc. solidairement puisque rien ne le justifie.

Ils invitent la Cour, advenant qu’elle conclue qu’elles ont bien été fautives (ce qui est le cas), à plutôt les condamner conjointement et alors, à répartir les condamnations en fonction de la valeur des terrains qui devaient être vendus par l’une et l’autre des sociétés intimées. [ 59 ] Il n’existe aucun motif permettant de prononcer une condamnation solidaire entre 151951 Canada inc. et 154252 Canada inc. La condamnation ne sera donc que conjointe. [ 60 ] Par ailleurs, 154252 Canada inc. ne devait vendre qu’une fraction du lot [...] pour un dollar [38] .

Or, la preuve ne permet pas d’établir la valeur marchande de cette mince bande de terrain (elle a été vendue par la suite à 2149703 Ontario inc. le 6 juillet 2016, mais avec une

partie du lot [...] pour la somme de 208 000 $ [39] ).

C’est donc à la hauteur de ce montant qu’elle sera condamnée. [ 61 ] Je propose donc que l’appel principal soit rejeté avec les frais de justice, et que l’appel incident soit accueilli avec les frais de justice à la seule fin de remplacer les paragraphes 123 à 127 par les suivants : [123] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à Nader Dormani 5 000 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [124] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à 6622623 CANADA INC. 67 765 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [125] CONDAMNE 151951 CANADA INC. à verser à 6622691 CANADA INC. 67 766 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance;

[126] CONDAMNE 154292 CANADA INC. à verser à 6622623 CANADA INC. 1 $ , avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, depuis l’introduction de l’instance; [127] CONDAMNE 151951 CANADA INC. et 154292 CANADA INC. aux frais de justice, incluant les frais réels d’expertise et de témoignage de l’expert. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.