2016 QCCQ 6356, 2016 QCCQ 6356

Naud c. Côté 2016 QCCQ 6356 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC N° : 200-22-074122-151 DATE : 22 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ CHRYSTIANE NAUD Demanderesse c.

KARYNE CÔTÉ et LES COURTIERS EN IMMEUBLES EXPANSION 2000 INC. et M e GERTRUDE LACROIX Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, madame Chrystiane Naud (madame Naud), réclame 27 077,22 $ in solidum (après amendement lors de l’audition des 12 et 13 mai 2016) des défenderesses, madame Karyne Côté (madame Côté), courtière immobilière, Les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc., connue également sous le nom Via Capitale Sélect (Via Capitale) et M e Gertrude Lacroix, notaire (M e Lacroix) à la suite de la vente de l’immeuble qu’elle possédait dans la Ville de Québec sur la rue A et qui a comporté la radiation d’une hypothèque détenue par la Ville de Québec à la suite d’une subvention consentie pour des rénovations.

LES FAITS [ 2 ] Le 25 juillet 2008, madame Naud signe un acte de vente, reçu devant M e Alain Gariépy, notaire pour l’acquisition d’un immeuble situé aux adresses civiques [...], rue A à Québec. [ 3 ] À cette même date, elle signe un acte d’hypothèque en faveur de la Banque Laurentienne du Canada qui finance cette acquisition. Les deux actes seront publiés le 28 juillet 2008. [ 4 ] Outre la résidence principale, une

partie du sous-sol fait l’objet d’un bail de location. [ 5 ] En 2011, madame Naud décide de faire des rénovations à l’intérieur de l’immeuble. Elle fait une demande à la Ville de Québec pour obtenir une subvention dans le cadre du programme relatif à la rénovation résidentielle. [ 6 ] Le 1 er septembre 2011, madame Naud signe un document émanant de la Ville de Québec et de la Société d’habitation du Québec intitulé « Confirmation de subvention » par lequel elle reconnaît avoir une dette liée à cette subvention de 23 341,05 $.

Dans les garanties exigées, il est mentionné ce qui suit : Garanties exigées : Le propriétaire doit, pour obtenir le versement de la subvention, signer une reconnaissance de dette à la Ville du montant de la subvention à payer. Si le montant de la subvention est supérieur à 10 000 $, le propriétaire doit fairei publier à ses frais, les limitations à leur droit de propriété au registre foncier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière où est

situé l’immeuble. Si le montant est supérieur à 25 000 $, le propriétaire doit accorder en plus à la Ville une garantie hypothécaire sur le bâtiment qu’il doit faire publier, à ses frais, au Bureau de la publicité des droits . Toutefois, lorsque la subvention est augmentée de plus de 10 000 $ , suite à des travaux supplémentaires autorisés , le propriétaire doit à nouveau faire publier, à ses frais, un document d’engagement du montant total de la subvention révisée .

De plus, lorsque la subvention versée est supérieure à 25 000 $ , le propriétaire doit également, pendant toute la durée où il peut y avoir remise de la subvention, maintenir en vigueur une assurance de dommages prévoyant dans l’éventualité d’une destruction partielle ou totale de l’immeuble et de sa non-reconstruction avant l’échéance de soin engagement, le paiement préférentiel à la Ville, à

titre d’assurée nommée, d’un montant égal à son intérêt dans le remboursement de la subvention. Lorsque le montant de la subvention versé est inférieur ou égal à 10 000 $, le remboursement de la subvention pour un défaut aux obligations prévues à la reconnaissance de dette est exigé du propriétaire qui a bénéficié de la subvention. Lorsque le montant de la subvention versé est supérieur à 10 000 $, la remise de la subvention est exigée également de tout acquéreur subséquent.

La Ville de Québec détiendra un acte de garantie hypothécaire dûment enregistré au dernier rang. [Reproduction intégrale] [ 7 ] Dans le document intitulé « Reconnaissance de dette », madame Naud s’engage entre autres, à ceci : 1. À demeurer propriétaire du bâtiment ou de la

partie du bâtiment ayant fait l’objet d’une subvention : a pour une période de douze (12) mois à compter de la date du versement final de la subvention (date d’émission du chèque) concernant les chapitres IV, V, VI et VIII (construction neuve et recyclage à des fins résidentielles, rénovation résidentielle et aide au logement social). À défaut de respecter cet engagement, je perds le bénéfice de la subvention et je dois rembourser à la Ville une

partie du montant de la subvention calculée en multipliant le montant de la subvention reçue par la proportion obtenue en divisant le nombre de mois de la période d’engagement non encore écoulée à la date à laquelle un propriétaire a fait défaut par le nombre de mois total de la période d’engagement. 2.

À maintenir la fonction résidentielle et, s’il y a lieu, le mode locatif du logement ou de la chambre subventionné(e) : a pour une période de soixante (60) mois à compter de la date du versement final de la subvention (date d’émission du chèque) concernant les chapitres V, VI et VIII (rénovation résidentielle et aide au logement social); À défaut de respecter cet engagement, à rembourser à la Ville la totalité de la subvention. [Reproduction intégrale] [ 8 ] Le coût total des travaux de rénovation se sont avérés plus élevés et c’est ainsi que le 5 mars 2012, la Ville de Québec produit un document intitulé « Confirmation de subvention révisée à la hausse » pour un montant de 27 077,22 $. [ 9 ] Le 8 mars 2012, madame Naud signe un document intitulé « Reconnaissance de dette révisée à la hausse ».

Parce que le montant consenti à

titre de subvention est de plus de 25 000 $, madame Naud doit, selon les garanties exigées, accorder à la Ville « une garantie hypothécaire sur le bâtiment » qu’elle doit faire publier, à ses frais, au Bureau de la publicité des droits. [ 10 ] Relativement à ce document, étant donné qu’il y a maintenant une garantie hypothécaire, madame Naud est assujettie notamment aux clauses suivantes : 7.2 Je reconnais que je serai en défaut, si l’une de ces conditions n’est pas respectée.

De plus, l’incapacité de fournir les documents exigés par la Ville entraînera mon défaut. 7.4 Je conviens que, si je fais défaut de respecter les obligations imposées aux présentes, je dois faire remise à la Ville de Québec du montant de la subvention qui m’a été accordé.

Je reconnais que le montant de subvention à rembourser est calculé selon les modalités prévues aux articles 1 ou 2 à compter de la date à laquelle j’ai fait défaut. [Reproduction intégrale] [ 11 ] Le 30 mars 2012, madame Naud signe un acte hypothécaire en faveur de la Ville de Québec à la suite de la reconnaissance de dette qu’elle a signée pour un montant de 27 077,22 $. [ 12 ] Parmi les clauses de défaut stipulées en faveur de la Ville de Québec dans cet acte, il y a celle-ci : 6.2.2 exiger le remboursement de la totalité de la subvention versée, conformément aux modalités prévues à la reconnaissance de dette ci-annexée dans le cas où le débiteur ne maintient pas la fonction résidentielle et s’il y a lieu, le mode locatif du logement ou de la chambre subventionnée, et ce, durant une période de (soixante) 60 mois à compter du versement final de la subvention (date d’émission du chèque) concernant les chapitres V, VI et VIII, rénovation résidentielle et aide au logement social et de cent vingt (120) mois concernant le

chapitre IV, construction neuve et recyclage à des fins résidentielles ; [Reproduction intégrale] [ 13 ] Madame Naud prend également l’engagement suivant si elle vend l’immeuble :

5.8 À être conjointement et solidairement responsable avec toute personne qui sera propriétaire de l’immeuble à l’époque du changement d’utilisation de cette remise de subvention à la Ville de Québec, le tout tel qu’il est plus amplement mentionné au

chapitre 10 du règlement R.R.V.Q.

chapitre P-10 . [Reproduction intégrale] [ 14 ] Préalablement à cette signature, madame Naud reçoit une lettre de madame Murielle Desormiers, préposée aux demandes, au Service du développement économique à la Division de l’habitation de la Ville de Québec qui lui suggère de la contacter avant d’effectuer toute transaction relative à un nouveau financement de son immeuble ou à la vente de celui-ci, et ce, en ces termes : Dans le cadre d’application du programme cité en référence et selon les engagements que vous avez signés, nous vous rappelons que vous devez demeurer propriétaire du bâtiment pour une période de 12 mois à compter du versement final de la subvention soit jusqu’au 19 mars 2013.

Vous devez également garder la vocation résidentielle et s’il y a lieu le mode locatif du logement ou de la chambre subventionnée pour une période de 60 mois soit jusqu’au 19 mars 2017. Si toutefois, vous prévoyez vendre ou financer à nouveau votre immeuble avant la fin de ces engagements, nous vous suggérons d’entrer en communication avec la soussignée avant d’effectuer toute transaction. [Reproduction intégrale] [ 15 ] En 2012 jusqu’au mois de janvier 2013, madame Naud est en couple avec monsieur Dany Roux.

Lors de l’audition tenue les 12 et 13 mai 2016, madame Naud explique qu’à la suite de difficultés dans la relation de couple, elle décide de se séparer de monsieur Roux chez qui elle demeurait. [ 16 ] À ce moment, la principale

partie de sa maison est louée et le sous-sol l’est également. Par ailleurs, le couple qui demeure au sous-sol désire résilier le bail. C’est ainsi que madame Naud va occuper le logement au sous-sol de sa maison située sur la rue A à Québec à partir de ce moment, et ce, jusqu’à la fin juin. Au mois de juillet, elle occupe à nouveau la

partie principale de la maison et loue le sous-sol avec un bail jusqu’au 30 juin 2014. [ 17 ] Madame Naud a, en 2013, des difficultés financières, notamment en raison de la précarité de son emploi dans un CPE. Elle décide de mettre sa maison en vente par Duproprio. [ 18 ] Le 11 mars 2013, la Banque Laurentienne obtient un retrait d’autorisation de percevoir les loyers par madame Naud en sa faveur et ce document est reçu devant M e Serge Brunet, notaire.

Celui-ci le fait publier le 15 mai 2013 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec. [ 19 ] Au mois d’avril 2013, madame Naud décide de vendre sa propriété par l’entremise d’une firme de courtage immobilier, soit Via Capitale Sélect. Elle rencontre dans un premier temps, madame Karyne Côté, qui est courtière immobilière chez Via Capitale. [ 20 ] Lors de leur deuxième rencontre, le 30 avril, madame Naud signe un contrat de courtage exclusif pour la vente de son immeuble. Elle complète ce contrat avec madame Côté. [ 21 ] Dans la

section 4.3, il est fait mention des emprunts existants au 30 avril 2013. Madame Naud ne fait mention que de l’emprunt hypothécaire qu’elle a avec la Banque Laurentienne.

Elle n’indique pas à ce moment qu’elle signé un acte hypothécaire en faveur de la Ville de Québec au mois de mars 2012 ni qu’elle consenti à monsieur Dany Roux une hypothèque sur sa propriété en date du 13 avril 2013, acte hypothécaire publié par M e Rénald Thivierge, notaire, le 15 avril 2013. [ 22 ] En contre-interrogatoire, lors de l’audition des 12 et 13 mai 2016, madame Naud confirme qu’elle avait consenti cette hypothèque à monsieur Roux en raison de dettes qu’elle lui devait. [ 23 ] Madame Naud soutient qu’elle a parlé à madame Côté de la subvention qu’elle a obtenue de la Ville de Québec pour les rénovations, mais ne lui remet aucun document à cet égard, notamment l’acte hypothécaire qu’elle a signé devant M e Denise Lizotte, notaire, le 30 mars 2012. [ 24 ] Dans le contrat de courtage, il est entre autres mentionné ceci aux articles 8.3 et 8.4 : 8.3 Le VENDEUR s’engage è fournir à l’AGENCE ou au COURTiER, dans les meilleurs délais, les documents suivants qui sont en sa possession : contrat d’acquisition et tout autre

titre de propriété, rapport d’inspection et de toute autre expertise, comptes et reçus de taxes, documents relatifs à l’assurance, baux et documents relatifs aux logements permettant d’établir les revenus et les dépenses de l’IMMEUBLE, documents relatifs aux appareils et équipements, acte de cession de baux, plan de piquetage, analyse d’eau, analyse de sol, rapport environnemental, plan, inventaire de biens meubles, contrats de service et d’emploi, permis, procuration et, de façon générale, tous les documents concernant l’IMMEUBLE, notamment ceux pouvant être requis pour procéder aux répartitions lors de la vente. 8.4 Le VENDEUR s’engage à fournir à l’AGENCE ou au COURTIER, dans les meilleurs délais, tous les documents se rapportant à l’IMMEUBLE relatifs aux emprunts et les actes de prêt et de garantie hypothécaire comprenant toutes les pénalités qui peuvent y être associées. [Reproduction intégrale] [ 25 ] Tel que mentionné, madame Naud ne remet à madame Côté que la documentation relative à soin prêt hypothécaire avec la Banque Laurentienne.

[ 26 ] Également, le 30 avril 2013, madame Naud complète un document avec madame Côté intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et signe celui-ci. À la question D2.6 : D2.6 À votre connaissance, et sous réserve de ce que les vérifications d’usage devant être effectuées par le courtier ou un acheteur éventuel pourront révéler :

a) L’immeuble fait-il l’objet d’hypothèques, de servitudes, d’autres droits réels ou d’autres charges ? [Reproduction intégrale] Madame Naud répond « oui ». [ 27 ]

Malgré la suggestion qui lui a été faite par madame Murielle Désormiers dans sa lettre du 22 mars 2012, dans le cadre de la subvention qu’elle a obtenue de la Ville de Québec, madame Naud confirme, lors de son interrogatoire et de son contre-interrogatoire, qu’elle n’a en aucun moment communiqué avec cette dernière au moment où elle met sa maison en vente. [ 28 ] Le prix de vente est établi à 310 000 $, somme que madame Côté détermine avec madame Naud afin de couvrir ce qu’elle connaît des dettes de celle-ci à ce moment. [ 29 ] Madame Côté prépare une fiche descriptive pour la résidence dans laquelle elle écrit entre autres ceci : Belle résidence idéale pour propriétaire occupant, logement au sous-sol loué jusqu’en juillet 2014.

Possibilité de Bi-Génération.. [Reproduction intégrale] [ 30 ] Elle affirme qu’elle a écrit la possibilité qu’il y ait un logement bi-génération à la suggestion de madame Naud. [ 31 ] Par ailleurs, elle n’a mis qu’une pancarte à l’avant de la propriété qu’avec la mention « avec revenus ». [ 32 ] Madame Côté souligne que madame Naud n’a reçu que deux offres pour la vente de sa résidence. [ 33 ] La première comportait un prix que madame Naud n’était pas prête à accepter et elle a fait une contre-offre à l’égard de laquelle elle n’a jamais eu de réponse. [ 34 ] Au mois de septembre 2013, madame Nadia Tremblay et son conjoint, monsieur Yoeyler Rodriguez Palmero, lesquels sont assistés de leur courtière immobilière, madame Yadira Garcia de Proprio Direct, visitent l’immeuble. [ 35 ] Selon le témoignage de madame Naud, elle aurait rencontré seule, le 30 septembre 2013, madame Nadia Tremblay pour discuter avec elle de la résidence à vendre.

Elle affirme qu’elle aurait parlé à madame Tremblay de la subvention qu’elle a obtenue de la Ville de Québec, sans par ailleurs lui donner les documents afférents, soit la reconnaissance de dette et l’acte hypothécaire. Elle ne lui remettra ceux-ci, tel que nous le verrons, qu’après la signature de l’acte de vente. [ 36 ] C’est dans ce contexte que le 30 septembre à 21 h 15, madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero font une offre, par une promesse d’achat, à madame Naud au prix de 288 000 $.

Cette offre est acceptée par madame Naud à 12 h 30 le 1 er octobre 2013. [ 37 ] Dans la promesse d’achat, il n’est aucunement fait mention dans la

section 12 intitulée « Autres déclarations et conditions » des hypothèques grevant l’immeuble, soit celle de la Banque Laurentienne, de monsieur Roux et de la Ville de Québec. [ 38 ] D’autre part, madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero reçoivent la déclaration du vendeur de madame Naud qu’elle avait complétée avec madame Côté le 30 avril 2013. [ 39 ] C’est à la suite de cela que madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero mandatent M e Gertrude Lacroix, notaire, le 15 octobre 2013, afin qu’elle fasse les vérifications requises et prépare l’acte de vente. [ 40 ] Lors de son témoignage à l’audition, M e Lacroix affirme que le 4 juillet 2016, cela va faire trente ans qu’elle pratique le notariat.

Soixante-quinze pour cent de sa pratique est dans l’immobilier et vingt-cinq pour cent dans le domaine des successions. [ 41 ] À son bureau, en 2013, M e Marie-Michèle Elefsen complète son stage et elle sera reçue notaire le 16 novembre de cette même année. C’est à elle que M e Lacroix confie, lorsqu’elle reçoit le mandat de préparer l’acte de vente, la recherche des titres. Maître Elefsen lui mentionne qu’elle constate qu’il y a au Registre foncier trois hypothèques qui sont publiées.

Il y a celle de la Banque Laurentienne, mais aussi celles de monsieur Roux et de la Ville de Québec. [ 42 ] De plus, il y a le retrait d’autorisation de percevoir les loyers que madame Naud a consenti en faveur de la Banque Laurentienne le 11 mars 2013 ainsi qu’un préavis d’exercice de vente sous contrôle de justice en faveur de la Banque Laurentienne qui a été transmis à madame Naud et qui est daté du 12 mars 2013. [ 43 ] Lors de l’audition, M e Lacroix précise qu’elle avait reçu avec la promesse d’achat la confirmation du financement accordé par TD Canada Trust, datée du 4 octobre 2013, en faveur de madame Nadia Tremblay et monsieur Yoeyler Rodriguez Palmero d’un montant en capital de 281 124 $.

Celle-ci comprend parmi ses différentes conditions : « une garantie de premier rang valable pour l’hypothèque doit être fournie à l’égard de l’immeuble ». [ 44 ] Maître Lacroix affirme qu’elle a tenu compte de cette exigence et c’est pourquoi elle a requis de chacun des créanciers détenant

une hypothèque un état de compte à jour avec les intérêts quotidiens pouvant être dus à la date de signature de l’acte de vente.

Elle reçoit les informations requises pour cela de la Banque Laurentienne, de la Ville de Québec et de monsieur Roux. [ 45 ] Entre le début de son mandat le 15 octobre et la date de signature prévue le 1 er novembre 2013, elle ne communique pas avec madame Naud autrement que pour l’informer de la date de signature, ce qu’elle fait également avec madame Côté. [ 46 ] Maître Lacroix souligne que les acheteurs sont des personnes qui sont insécures par rapport à l’acquisition qu’ils vont faire et ils requièrent la présence de leur courtière immobilière lors de la signature de la vente, soit madame Yadira Garcia. [ 47 ] Toutes les personnes concernées se présentent au bureau de M e Lacroix le 1 er novembre et celle-ci fait la lecture de l’acte de vente au complet.

Entre autres, dans la

section intitulée « DÉCLARATIONS DU VENDEUR », il y est fait mention de chacune des hypothèques, soit celles de la Banque Laurentienne, de la Ville de Québec et de monsieur Roux, ainsi que des deux autres documents publiés par la Banque Laurentienne, soit le retrait d’autorisation de percevoir des loyers et le préavis d’exercice de vente sous contrôle de justice. [ 48 ] Il est inscrit pour chacun de ces actes qu’ils seront radiés sous peu. Maître Lacroix affirme que ni madame Côté, ni madame Naud se sont exprimées à la fin de la lecture de cette

section de l’acte de vente ni n’ont fait de commentaire au moment de la signature de celui-ci. [ 49 ] Madame Naud remet à la suite de la signature de l’acte de vente un ensemble de documents relatifs à la subvention, y incluant l’acte hypothécaire, à madame Tremblay et à monsieur Rodriguez Palmero, ce qu’elle n’avait pas fait avant. Tel que mentionné plus haut, elle n’avait pas remis non plus ces documents au moment où elle a signé le contrat de courtage et la déclaration du vendeur le 30 avril 2013 en présence de madame Côté. Elle ne le lui a pas transmis davantage par la suite.

Il appert aussi que madame Naud n’a pas remis à madame Tremblay ces documents lors de leur rencontre le 30 septembre 2013, soit avant qu’une promesse d’achat lui soit transmise, le lendemain. [ 50 ] Après la signature de l’acte de vente, le 1 er novembre 2013, M e Lacroix rencontre madame Naud qui est accompagnée de madame Côté pour la signature du document intitulé « État des répartitions du vendeur ». Dans celui-ci, le prix de vente de 288 000 $ est indiqué avec les ajustements et la retenue en faveur de la Banque Laurentienne, ce qui laisse un solde de 287 739,70 $.

Dans les déboursés, il est fait mention d’un solde hypothécaire dû à la Banque Laurentienne de 206 028,64 $, un solde hypothécaire dû à monsieur Dany Roux de 16 258,11 $, ainsi qu’un solde hypothécaire dû à la Ville de Québec correspondant au montant de la subvention, soit 27 077,22 $. [ 51 ] De plus, il y a un remboursement à la Commission scolaire de la Capitale de 2 356,16 $, M e Lacroix précisant à cet égard que madame Naud avait des arrérages de taxes scolaires depuis 2009. [ 52 ] Ainsi, le montant net revenant à madame Naud est de 19 468,14 $.

Cette dernière appose sa signature à ce document le 1 er novembre 2013 et juste au-dessus de celle-ci, il y a le texte suivant : J’accepte que soit effectué par M e Gertrude Lacroix, notaire en fiducie, le paiement des sommes ci-dessus énumérées, après vérification de la publication du ou des actes à l’index aux immeubles, et ce, sans entrées adverse. [Reproduction intégrale] [ 53 ] Madame Naud affirme lors de l’audition, que c’est à la suite de la signature de ce document qu’elle réalise qu’elle est appelée à rembourser à la Ville de Québec la subvention qu’elle avait reçue de 27 077,22 $, laquelle était garantie par une hypothèque, ce qu’elle ne semble apprendre qu’à ce moment.

Pourtant, elle avait payé les frais de l’acte hypothécaire rédigé par M e Lizotte, laquelle lui avait lu l’entièreté de ce document et elle l’avait signé en 2012.

Au surplus, tel que mentionné plus haut, en aucun moment, dans le cadre du processus de vente de sa maison, madame Naud a communiqué avec madame Désormiers de la Ville de Québec qui lui avait suggéré de le faire. [ 54 ] À la suite de la signature de l’état des répartitions au bureau de M e Lacroix, madame Naud a une discussion avec madame Côté. [ 55 ] Selon son témoignage, madame Côté aurait tenté de communiquer avec quelqu’un à la Ville de Québec pour obtenir des informations sur l’hypothèque de celle-ci.

Par après, madame Naud, en présence de madame Côté, téléphone à M e Lacroix et s’adresse à elle sur un ton agressif, n’étant pas contente d’avoir à payer 27 077,22 $ à la Ville de Québec. [ 56 ] À la suite de cela, madame Naud demande des conseils juridiques auprès de M e Carl Leclerc.

Maître Lacroix précise qu’elle connaît bien M e Leclerc et ils discutent tous les deux en vue de trouver une solution avec la Ville de Québec. [ 57 ] Le 13 janvier 2014, M e Leclerc transmet une lettre à M e Lacroix dans laquelle il écrit : […] En effet, notre cliente nous a mandatés pour entamer des négociations en vue de convaincre la Ville de Québec d’une substitution de garantie afin de vous permettre, dans le cadre de la transaction, de radier l’hypothèque légale résultant de la subvention octroyée à notre cliente, sans que cette dernière n’ait à décaisser les sommes, le tout suivant les diverses conversations téléphoniques que nous avons eues.

Nous vous informons donc que nous apprécierions que vous nous transmettiez, à l’ordre de Carl Leclerc, avocat en fidéicommis, les sommes que vous détenez en fiducie ou, à défaut, que vous vous absteniez de transmettre ces dites sommes à la Ville de Québec, à moins d’avoir avisé préalablement le soussigné, puisque nous entendons faire valoir les droits de notre cliente en lien avec ces sommes, sous réserve du recours qui pourrait être intenté en responsabilité professionnelle contre le courtier immobilier ayant fait défaut, de l’avis du soussigné, d’informer les parties à la transaction de la nécessité de rendre l’offre d’achat conditionnelle à l’assumation des obligations résultant de l’acte hypothécaire précité.

Dans une perspective de règlement, nous entendons offrir à la Ville de Québec une formule par laquelle nous remplacerions la garantie hypothécaire actuelle par un certificat de dépôt d’une somme suffisante pour couvrir, de manière adéquate, la créance potentielle en cas de changement d’affectation, et avec possibilité de décaissement, à chaque date anniversaire de l’acte, jusqu’à épuisement des fonds. Cette manière de fonctionner éviterait le recours devant les tribunaux, règlerait le dossier et éviterait tout litige.

Nous pensons qu’il s’agit là de la formule la plus pragmatique et efficace mais demeurons cependant ouverts à toute forme de commentaire de votre part pouvant permettre de régulariser la situation puisque, avant la période des Fêtes, vous aviez évoqué la possibilité de la signature d’un acte de correction par lequel vos clients accepteraient que les sommes continuent d’être détenues en fidéicommis, de sorte que les sommes ne soient pas transmises à la Ville de Québec alors que, de l’avis du soussigné, la Ville de Québec n’a pas le droit à la totalité du montant.

Il est entendu que vu les circonstances, notre cliente accepterait, tel que le prévoyait l’acte, d’être responsable de cette somme par le biais d’une clause de porte-fort au bénéfice des actuels propriétaires de l’immeuble, ce qui ne changerait rien puisqu’aux termes de l’acte, notre cliente est, comme vous le savez, solidairement responsable des obligations qui en découlent. [Reproduction intégrale] [ 58 ] Maître Leclerc est nommé juge vers la fin janvier, début février 2014 et il ne peut plus s’occuper du dossier de madame Naud.

Entretemps, M e Lacroix ne remet pas à la Ville de Québec la somme de 27 077,22 $, ce qui a pour effet que l’hypothèque détenue par la Ville n’est pas radiée et TD Canada Trust n’occupe pas le premier rang au niveau hypothécaire. [ 59 ] Maître Lacroix communique aussi avec madame Tremblay, la nouvelle copropriétaire afin de discuter de la possibilité que cette dernière et son conjoint acceptent de maintenir une fonction locative pour en arriver à une durée totale de soixante mois, tel que requis dans l’acte hypothécaire détenue par la Ville de Québec.

Cela est refusé par madame Tremblay qui souhaite avoir des enfants et opérer une garderie au sous-sol de sa résidence, entre autres, dans la

partie qui était utilisée auparavant comme logement. [ 60 ] Jusqu’à l’automne 2014, d’autres avocats au cabinet de M e Leclerc vont prendre charge du dossier, dont M e Hugues Bernier.

Pendant la période de janvier 2014 jusqu’au mois de septembre, aucune entente n’est conclue, tant avec la Ville de Québec qu’avec les nouveaux propriétaires de l’immeuble qui n’acceptent pas d’assumer les obligations auxquelles s’était engagée madame Naud à l’égard de la Ville de Québec. [ 61 ] Maître Lacroix dit qu’à la fin août, début septembre 2014, elle communique avec M e Bernier en l’informant qu’elle entend procéder à la radiation de l’hypothèque de la Ville de Québec au cours du mois d’octobre. Elle tente à nouveau de communiquer avec madame Tremblay qui ne la rappelle pas.

Elle fait de même avec M e Bernier le 10 octobre et n’a pas davantage de nouvelles de celui-ci. [ 62 ] Le 14 octobre, elle laisse un message à madame Tremblay et aussi à M e Bernier, lesquels ne communiquent pas avec elle. Elle fait de même avec madame Garcia qui a agi comme courtière immobilière pour madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero et celle-ci ne fait pas de retour d’appel. [ 63 ] C’est à la suite de cela que le 14 octobre 2014, elle paie la Ville de Québec (28 552 $) à la suite de la réception de cette dernière d’un relevé de compte qui inclut des intérêts.

Maître Lacroix affirme qu’elle a payé une

partie de la somme due en tenant compte de ce qu’elle avait encore dans son compte en fidéicommis à la suite de la vente intervenue entre madame Naud, madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero et elle a assumé le reste. L’hypothèque de la Ville de Québec a été radiée et TD Canada Trust détient depuis ce temps une hypothèque de premier rang. [ 64 ] À la suite de cela, madame Naud mandate M e Steven Côté afin que celui-ci transmette une mise en demeure à madame Côté, à Les Courtiers en Immeubles Expansion 2000 inc. (Via Capitale Sélect) ainsi qu’à M e Lacroix.

Celle-ci est transmise le 12 décembre 2014 et M e Côté écrit, entre autres : […] Le 30 avril 2013, notre cliente a retenu les services de Madame Karyne Côté, courtière immobilière au sein de Les Courtiers en Immeubles Expansion 2000 inc. , faisant également affaires sous le nom Via Capitale Sélect , afin de procéder à la vente dudit immeuble. En ce sens, notre cliente a dûment rempli le formulaire intitulé Déclarations du vendeur dans lequel elle a pris soin d’indiquer que l’immeuble faisait l’objet d’hypothèques et/ou droits réels et/ou charges.

Au surplus, notre cliente a informé Madame Côté d’une subvention de la Ville de Québec obtenue pour la rénovation résidentielle dudit immeuble au montant de 27 077,22 $, de même que des conditions et modalités qui devaient être respectées en lien avec cette subvention afin de ne pas être tenue de son remboursement, l’une d’elle étant la conservation de la vocation résidentielle de l’immeuble, ainsi que de la vocation locative du logement situé au sous-sol dudit immeuble pour une période de soixante (60) mois.

Cependant, il semblerait que Madame Côté, suite auxdites dénonciations faites par notre client, aie négligé de procéder aux vérifications nécessaires et d’en tenir compte dans le traitement de son dossier, et ce, même au moment de la vente dudit immeuble auprès des acquéreurs. Ainsi, en aucun temps les acquéreurs n’ont été mis au fait des dénonciations faites par notre cliente à Madame Côté. À cet égard, Madame Côté a admis à plusieurs reprises avoir commis une faute dans le traitement du dossier de notre cliente par un tel

agissement. Pour sa part, M e Gertrude Lacroix, notaire, a également omis d’expliquer à notre cliente, ainsi qu’aux acquéreurs les conséquences d’une telle hypothèque, en inscrivant simplement dans l’acte de vente de l’immeuble que ladite hypothèque serait payée et radiée sous peu. En effet, malgré les multiples recherches de titres que M e Lacroix est dans l’obligation d’effectuer dans le cadre d’un tel dossier, cette dernière n’a aucunement mentionné à notre cliente qu’elle serait contrainte de procéder au remboursement de la subvention obtenue, considérant la radiation de celle-ci.

Ainsi, les acquéreurs n’ayant jamais été mis au courant d’un tel fait, ces derniers ont refusé, suite à l’acquisition de l’immeuble, de s’engager à conserver sa vocation locative et résidentielle. Évidemment, la Ville de Québec a insisté afin d’obtenir le remboursement de la subvention au montant de 27 077,22 $, lequel remboursement a été effectuée par M e Lacroix malgré les instructions contraires de notre cliente.

En ce sens, il ne fait aucun doute que par leur omission, volontaire ou négligente, d’informer les acquéreurs des dénonciations faites par notre cliente concernant son immeuble et des conséquences en découlant, Madame Côté et M e Lacroix ont placé notre cliente dans une situation lui étant grandement préjudiciable.

Au surplus, M e Lacroix a manqué de façon importante à son devoir de conseil auprès de notre cliente dans le traitement de son dossier. […] [Reproduction intégrale] [ 65 ] Maître Côté requiert, au nom de madame Naud, le paiement de 27 077,22 $ ainsi que des frais de 25 $ pour la mise en demeure. [ 66 ] Aucune entente n’intervient entre les parties et c’est ainsi que le 27 janvier 2015, M e Côté fait timbrer une requête introductive d’instance par laquelle madame Naud réclame in solidum 27 077,22 $ plus 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts à madame Côté, à Les Courtiers en Immeubles Expansion 2000 inc. et à M e Gertrude Lacroix. LES QUESTIONS EN LITIGE Madame Karyne Côté, à

titre de courtière immobilière et la firme pour laquelle elle travaille, soit Les Courtiers en Immeubles Expansion 2000 inc. (Via Capitale Sélect), ont-ils commis une faute dans le cadre du mandat qui leur a été confié par madame Naud relativement à la vente de son immeuble situé sur la rue A à Québec ? Maître Gertrude Lacroix, notaire, a-t-elle commis une faute dans le cadre du mandat qui lui a été confié pour la préparation et la rédaction de l’acte de vente relativement à l’immeuble en litige et l’état des répartitions à l’égard de madame Naud ?

ANALYSE [ 67 ] Madame Naud réclame, tel que mentionné plus haut, in solidum 27 077,22 $ de madame Karyne Côté, Les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc. et M e Gertrude Lacroix, notaire.

Son recours est sur une base contractuelle à l’égard de madame Côté et des courtiers en immeubles Expansion 2000 inc. et sur une base extracontractuelle à l’égard de M e Lacroix. [ 68 ] En ce qui concerne madame Côté et Les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc., madame Naud considère que ceux-ci n’ont pas respecté les obligations d’un courtier immobilier, plus particulièrement en ce qui concerne la vérification de l’index aux immeubles au registre foncier. [ 69 ] En regard de M e Lacroix, madame Naud reproche à celle-ci de ne pas avoir exercé son devoir de conseil tel qu’elle devait le faire à partir du moment où elle a vu qu’il y avait d’autres hypothèques et d’autres inscriptions à l’index aux immeubles que celle concernant la Banque Laurentienne. [ 70 ] Madame Côté et Les courtiers immobiliers Expansion 2000 inc. plaident qu’ils n’ont commis aucune faute et qu’au surplus, s’ils en avaient commis une, il n’y a aucun lien de causalité entre les dommages réclamées et celle-ci. [ 71 ] Maître Lacroix soutient également qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre du mandat qui lui a été confié. [ 72 ] Les parties en défense soutiennent toutes que madame Naud n’a pas fait la preuve des dommages qu’elle réclame, soit 27 077,22 $, représentant le montant de la subvention de la Ville de Québec et 5 000 $ à

titre de troubles et inconvénients. [ 73 ] Enfin, chaque

partie en défense plaide que s’il y a responsabilité de l’une des parties au litige, le Tribunal doit faire le partage entre elles. Madame Karyne Côté et Les Courtiers en Immeubles Expansion 2000 inc. ont-ils commis une faute à l’égard de madame Naud ? [ 74 ] Le contrat de courtage intervenu entre madame Côté, agissant pour Via Capitale Sélect (Les courtiers en immeubles Expansion

2000 inc.) et madame Naud est un contrat d’entreprise ou de service, tel que défini à l’

article 2098 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [ 75 ] Selon l’

article 2100 C .c.Q. , ceux-ci doivent respecter les règles de l’art dans les services à rendre : 2100. L 'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service rendu est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [ 76 ] Madame Naud considère que ceux-ci ont commis une faute à son égard et son recours est entrepris contre eux en vertu de l’

article 1458 C .c.Q., qui définit la responsabilité civile contractuelle : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 77 ] Madame Naud a le fardeau de preuve d’établir non seulement la faute de ceux-ci, mais également le lien de causalité entre cette faute, s’il y en a une, et les dommages qu’elle réclame en vertu des articles 2803 et 2804 C .c.Q. : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 78 ] Dans sa plaidoirie, l’avocat de madame Naud soumet que madame Côté et Via Capitale Sélect sont assujetties aux articles 83 , 84 et 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [1] : 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. [ 79 ] De leur côté, madame Naud et Via Capitale Sélect affirment que leur obligation en est une de moyen.

À cet égard, ils citent le juge Henri Richard, j.c.Q. qui écrit ceci dans son volume Le courtage immobilier au Québec, Droit et obligation des agences, courtiers et clients [2] : Dans le domaine du courtage immobilier, cette obligation signifie qu’un courtier immobilier doit satisfaire à un standard moyen, mais en tenant compte de sa qualité de spécialiste dans une sphère d’activités particulière. […] Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ( abstracto ).

Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client-inscripteur. […] [Reproduction intégrale] [ 80 ] De plus, ils plaident que madame Naud n’a pas rencontré son fardeau de preuve relativement aux règles de l’art que doit respecter un courtier immobilier parce qu’aucun expert n’a témoigné sur ce point.

Ils réfèrent le Tribunal aux auteurs Jean-Jean Louis Baudouin, Patrice Deslauriers et Benoît Moore qui affirment ceci dans leur volume, La responsabilité civile [3] : 2-11 Rôle de l’expertise – Le juge est généralement profane dans des domaines où il doit pourtant prendre position. Il ne connaît donc pas, la plupart du temps, les usages et les pratiques professionnelles. Puisque le professionnel prudent et diligent est celui qui se conforme à la pratique, une expertise s’avère essentielle . […] [Reproduction intégrale et nos soulignements]

[ 81 ] Madame Côté et Via Capitale Sélect, par l’entremise de leur avocat, précisent que le courtier immobilier n’est pas un juriste ni un expert en

titre de propriété et il n’a pas à faire de recherche de

titre à l’index aux immeubles en conséquence. À cet égard, ils se basent sur ce que la juge Nicole Duval Hesler, j.c.a. a écrit dans l’arrêt de la Cour d’appel, Dahan c. David A. Mellor Consultants Inc. (Royal Lepage Héritage) [4] : […] Les courtiers n’ont pas à obtenir copie des jugements de divorce de leur client, pas plus, ainsi que le note le juge d’instance, que d’effectuer une recherche de titres. L’agent immobilier n’est pas un juriste, ni un expert en

titre de propriété. [Reproduction intégrale] [ 82 ] Madame Naud affirme, par l’entremise de son avocat, que depuis l’arrêt de la Cour d’appel dans Dahan cité précédemment et qui date du 16 mars 2007, il y a une évolution dans les obligations d’un courtier et les règles de l’art les concernant en raison plus particulièrement des technologies disponibles pour l’accès à l’information. [ 83 ] À ce sujet, l’avocat de madame Naud réfère le Tribunal à un document de l’Organisation d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) publié le 17 juin 2013, soit un mois et demi après la signature du contrat de courtage en litige, intitulé « La vérification des limitations du droit de propriété et la consultation du registre foncier en ligne » où il est entre autres mentionné : De la même façon qu’il a des obligations de vérification des caractéristiques d’un immeuble, le courtier immobilier doit connaître et vérifier les caractéristiques du droit de propriété de cet immeuble et ses limitations tant de droit privé que de droit public.

Le paragraphe

a) de l’article D.2.6 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ci-après : la « déclaration du vendeur ») donne des exemples de limitations de droit privé qui peuvent toucher un immeuble : une hypothèque, une servitude, etc. Quant au paragraphe b), il donne plutôt des exemples de limitations de droit public pouvant grever l’immeuble : règlements municipaux de zonage et de lotissement,

Loi sur les biens culturels, règles environnementales, etc. Le courtier doit également, aux fins de la clause D.4.3, s’assurer qu’un avis de contamination du sol n’a pas été publié au registre foncier. Ces vérifications ne peuvent cependant plus être restreintes aux seules limitations mentionnées aux documents qui lui sont transmis par le vendeur, comme l’usage le voulait. Les moyens de vérification ont considérablement évolué avec la venue d’Internet et l’accès au registre foncier en ligne.

Une bonne façon de procéder à la vérification des limitations du droit de propriété est de consulter le Registre foncier du Québec en ligne (http://www.registrefoncier.gouv.qc.ca/Sirf/). En effet, une lecture de l’index aux immeubles s’impose afin de s’assurer qu’aucun acte limitant le droit de propriété n’a été inscrit postérieurement à la publication du

titre d’acquisition du propriétaire. La consultation de cet index permet notamment de vérifier avec certitude l’existence d’une ou de plusieurs hypothèques du vendeur, de la publication d’un préavis d’exercice par le créancier hypothécaire ou d’un avis de contamination. Le courtier immobilier doit prendre connaissance le plus tôt possible des documents de propriété qui lui ont été remis par le vendeur ou publiés au Bureau de la publicité des droits pour y déceler toute limitation.

Ainsi, il pourra s’assurer que le propriétaire vendeur a fait toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble. […] Les limitations ont des impacts importants dont le courtier immobilier doit tenir compte afin d’en informer les parties. […] Il faut aussi se rappeler que l’information sur les limitations doit non seulement apparaître à la déclaration du vendeur et à la promesse d’achat, mais aussi à la fiche descriptive de l’immeuble. [Reproduction intégrale] [ 84 ] La clause D.2.6 à laquelle le document de l’OACIQ fait référence se trouve dans la Déclaration du vendeur.

Dans ce dossier, elle a été complétée et signée le 30 avril 2013 par madame Naud. Cette clause est formulée ainsi : À votre connaissance, et sous réserve de ce que les vérifications d’usage devant être faites par le courtier ou un acheteur éventuel pourront révéler :

a) L’immeuble fait-il l’objet d’hypothèques, de servitudes, d’autres droits réels ou d’autres charges ?

b) L’immeuble fait-il l’objet de limitations, de droit public échappant au droit commun (ex : zone inondable, règlements municipaux de zonage et de lotissement,

Loi sur les biens culturels,

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles,

Loi sur la protection de l’environnement et leurs règlements) ? [Reproduction intégrale] [ 85 ] Comme nous l’avons vu dans la

section sur les Faits, madame Naud a répondu oui à la question 2.6 a). D’autre part, dans le contrat de courtage, elle n’a mentionné comme hypothèque grevant son immeuble que celle de la Banque Laurentienne. [ 86 ] Madame Côté et Via Capitale Sélect affirment que madame Naud a failli à ses obligations contractuelles, tel qu’elles sont stipulées au contrat de courtage signé le 30 avril 2013 aux articles 8.3 et 8.4. Comme il appert de ces deux articles cités dans la

section sur les Faits, madame Naud devait fournir à l’agence ou au courtier « tous les documents se rapportant à l’immeuble relatifs aux emprunts et les actes de prêts et de garanties hypothécaires comprenant toutes les pénalités qui peuvent y être associées ».

[ 87 ] Tel que la preuve l’a démontrée, madame Naud, quoiqu’elle avait en sa possession l’ensemble des documents relatifs à sa reconnaissance de dette et à l’acte hypothécaire consentis à la Ville de Québec à la suite de la subvention qu’elle a obtenue, n’a pas remis ceux-ci à madame Côté ni à sa firme de courtage. [ 88 ] Elle ne les a pas davantage soumis à madame Nadia Tremblay, le 30 septembre 2013 lorsqu’elle l’a rencontrée, selon son témoignage, seule à sa résidence et où elle aurait parlé à celle-ci de la subvention obtenue de la Ville de Québec. [ 89 ] Ce n’est qu’après la signature de l’acte de vente devant la notaire, M e Lacroix, le 1 er novembre 2013, que madame Naud remet l’ensemble des documents en sa possession à madame Tremblay et à son conjoint Rodriguez Palmero. [ 90 ] Les avocats de madame Côté et de Via Capitale Sélect plaident que madame Naud a failli à son obligation d’information, tant envers la courtière immobilière que l’acheteur.

Relativement à cela, ils citent la juge Nicole Mallette, j.c.Q. qui écrit dans l’affaire Côté c. Noël [5] : [27] La jurisprudence a également reconnu que le vendeur est le premier débiteur d’une obligation d’information envers l’acheteur alors que le courtier immobilier n’est que le débiteur secondaire de cette même obligation. [Reproduction intégrale] [ 91 ] Au surplus, dans la promesse d’achat qu’elle accepte le 1 er octobre 2013, madame Naud n’indique aucune déclaration ou condition à la

section 12.1, alors qu’elle aurait pu le faire relativement aux conditions qui doivent être respectées en regard de la subvention, plus particulièrement celles qui font en sorte qu’une vocation locative doit être maintenue pendant soixante mois à compter de la date du versement final de la subvention (date d’émission du chèque). [ 92 ] Dans cette promesse d’achat, signée par les acheteurs et madame Naud, il est aussi écrit à la clause 10.3, entre autres, ceci : 44.

La déclaration du vendeur (P-3) a été complétée, selon les informations fournies par la Demanderesse avant la vente et cette dernière a eu l’occasion d’en prendre connaissance. Il en va de même de la Promesse d’achat (DL-2), qui mentionne quant à elle : 10.3 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ – Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR un bon

titre de propriété.

L’IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges , sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique ainsi que celles déclarées aux présentes. […] [Reproduction intégrale et nos soulignements] [ 93 ] Madame Côté et Via Capitale Sélect, par l’entremise de leurs avocats, soulignent aussi ce que les auteurs Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina mentionnent dans leur volume, Les obligations [6] : 313 – Conditions et étendue – […] […] Enfin, l’obligation ne s’étend pas à l’information que le cocontractant possède déjà ou à laquelle il pouvait accéder en se comportant avec une prudence et une diligence raisonnables […] […] 314 – Limite : l’obligation de se renseigner – […] Dans l’obligation d’information, le droit entend protéger le contractant contre une inégalité situationnelle, mais non contre sa propre sottise ou négligence . […] [Reproduction intégrale et nos soulignements] [ 94 ] À la suite des arguments soumis tant par madame Naud que madame Côté et Via Capitale Sélect, le Tribunal conclut que suivant ce que l’OACIQ mentionne dans sa publication du 17 juin 2013, le courtier immobilier peut accéder, maintenant, avec une plus grande facilité à l’information disponible à l’index aux immeubles pour faire ce qui est mentionné dans la Déclaration du vendeur à la clause 2.6, soit « les vérifications d’usage ». [ 95 ] D’autre part, comme l’a souligné madame Côté lors de son témoignage, elle n’a eu que trois mois de formation et n’est en aucune façon juriste.

En raison de cela, même si elle avait fait certains constats à l’index aux immeubles, il ne relève pas du courtier immobilier d’analyser les divers documents qui sont publiés au Registre foncier.

Cela doit être fait par un avocat ou un notaire. [ 96 ] Par ailleurs, il appert de la preuve présentée lors de l’audition des 12 et 13 mai 2016, que madame Naud détient une formation universitaire, qu’elle en était à sa cinquième signature d’un acte hypothécaire lorsqu’elle a eu à consentir une hypothèque à la Ville de Québec en mars 2012 et que cet acte lui a été lu en entier par la notaire, M e Denise Lizotte. [ 97 ] Lors de l’audition, madame Naud affirme qu’elle n’avait pas bien compris qu’elle signait un acte hypothécaire à ce moment.

Pourtant, le terme « hypothèque » est écrit sur la page frontispice de ce document et en plus, dans la reconnaissance de dette, il est bien fait mention que madame Naud doit consentir une hypothèque lorsque la subvention est au-delà de 25 000 $.

De plus, elle doit payer les frais de l’acte hypothécaire, ce qu’elle a fait. [ 98 ] La preuve démontre aussi que non seulement madame Naud n’a pas dévoilé à madame Côté l’acte hypothécaire détenue par la Ville de Québec, mais aussi celui qu’elle a consenti à monsieur Roux le 13 avril 2013, soit dix-sept jours avant la signature du contrat de courtage avec madame Côté. [ 99 ] Elle n’a pas fait davantage mention à cette dernière qu’au cours du mois de mars 2013, elle avait reçu un document intitulé « retrait d’autorisation de percevoir les loyers », et ce, en faveur de la Banque Laurentienne du Canada et aussi un document daté du 12 mars 2013 intitulé « préavis d’exercice de vente sous contrôle de justice » en faveur de la Banque Laurentienne.

Tous ces documents sont contemporains à la signature du contrat de courtage. [ 100 ] Le Tribunal conclut que malgré le fait que madame Côté aurait pu, suivant ce que suggère l’OACIQ depuis 2013, faire davantage de vérifications, plus particulièrement à l’index aux immeubles sur Internet, madame Naud a commis une faute contractuelle plus grande en ne respectant pas, entre autres, les articles 8.3 et 8.4 du contrat de courtage.

Elle n’a pas remis tous les documents mentionnés précédemment, tant à madame Côté ainsi qu’aux futurs acheteurs, plus particulièrement lors de sa rencontre avec madame Tremblay le 30 septembre 2013, et par après à la notaire, M e Lacroix. [ 101 ] D’autre part, même si ces documents avaient été remis à madame Côté ainsi qu’aux nouveaux acheteurs dans le cadre de la promesse d’achat, madame Naud a signé celle-ci et donc s’est donc engagée à en respecter toutes les clauses.

De ce fait, elle a consenti à vendre l’immeuble libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique. [ 102 ] Cette promesse d’achat comporte aussi un engagement des acheteurs d’entreprendre des démarches pour obtenir un emprunt de 273 600 $, garanti par hypothèque.

Les acheteurs doivent fournir au vendeur la confirmation de cela dans les dix jours de l’acceptation de la promesse d’achat, soit le 10 octobre 2013. [ 103 ] TD Canada Trust a accepté la demande de prêt hypothécaire de madame Nadia Tremblay et de son conjoint, monsieur Yoeyler Rodriguez Palmero, le 4 octobre 2013 et il est clairement mentionné sur le document déposé lors de l’audition que le prêt doit comporter une garantie « de premier rang ». [ 104 ] Étant donné qu’il y a d’autres hypothèques inscrites à l’index aux immeubles relativement à l’immeuble en litige, afin que TD Canada Trust obtienne une hypothèque de premier rang, il faut que les trois autres, soit celle de la Banque Laurentienne, de la Ville de Québec et de monsieur Roux, soient payées et radiées. [ 105 ] Madame Naud sait cela avant même que M e Lacroix obtienne le mandat, le 15 octobre 2013, afin de préparer l’acte de vente. [ 106 ] Il n’y a aucune preuve qui a été présentée par madame Naud démontrant qu’à quelque moment que ce soit avant la signature de l’acte de vente, elle communique, soit avec madame Côté, soit avec les futurs acheteurs, afin de s’assurer que ceux-ci acceptent d’assumer ses obligations, telles qu’elles sont énoncées dans la reconnaissance de dette et l’acte hypothécaire conclu avec la Ville de Québec. [ 107 ] En plus, il faut ajouter que malgré l’assumation des obligations de madame Naud par les nouveaux acheteurs, s’il y avait eu une telle clause dans la promesse d’achat et dans l’acte de vente, l’acte hypothécaire que madame Naud a signé en faveur de la Ville de Québec le 30 mars 2012 comporte à l’article 5.8, cité plus haut, l’obligation pour cette dernière d’être « conjointement et solidairement responsable avec toute personne qui sera propriétaire de l’immeuble à l’époque du changement d’utilisation de cette remise de subvention à la Ville de Québec ». [ 108 ] Ainsi, si les nouveaux acheteurs avaient failli à l’obligation de maintenir une fonction locative jusqu’en 2017, madame Naud aurait pu être tenue conjointement et solidairement responsable du paiement de l’entièreté de la subvention de 27 077,22 $, malgré tout. [ 109 ] Madame Côté et Via Capitale Sélect plaident aussi que même si elles avaient commis une faute, celle-ci n’est pas causale des dommages réclamés par madame Naud. [ 110 ] Dans leur plaidoirie, les avocats de ces dernières soutiennent qu’il y avait trois possibilités qui s’offraient à madame Naud : [49] En effet, trois possibilités s’offraient à la Demanderesse : a.

Vendre l’Immeuble aux Acheteurs avec l’obligation d’en conserver la vocation locative . Or, aucune preuve que les acheteurs auraient accepté d’acheter avec une restriction quant à la vocation locative de l’Immeuble n’a été administrée. Au contraire, la preuve révèle plutôt que ceux-ci ont toujours refusé de se plier à cette importante restriction. b. Vendre l’Immeuble à d’autres acheteurs avec l’obligation d’en conserver la vocation locative . En ce cas, il n’est pas acquis que la Demanderesse serait parvenue à vendre l’Immeuble dans ce délai et pour le prix obtenu. c.

Vendre l’Immeuble aux Acheteurs sans l’obligation d’en conserver la vocation locative . Ce scénario permet à la Demanderesse de vendre rapidement à bon prix, lui permettant ainsi de rétablir sa situation financière. [Reproduction intégrale] [ 111 ] Madame Naud n’a présenté aucune preuve démontrant que les acheteurs auraient accepté de payer 288 000 $ pour son immeuble en conservant la vocation locative. En aucun moment, madame Tremblay et monsieur Rodriguez Palmero n’ont fait valoir qu’ils entendaient maintenir la vocation locative.

La preuve est plutôt à l’effet que ceux-ci voulaient des enfants et opérer une garderie au sous- sol, là où était le loyer.

[ 112 ] D’ailleurs, M e Lacroix, pendant l’année où elle a conservé les 27 077,22 $ en fidéicommis, a tenté à maintes reprises de communiquer avec madame Tremblay pour s’enquérir si elle était prête ou non à maintenir la vocation locative ou à trouver un accommodement avec madame Naud, ce qui n’a pas été le cas. [ 113 ] Madame Naud n’a pas démontré que d’autres acheteurs auraient acquis l’immeuble, au même prix, avec l’obligation d’en conserver la vocation locative. [ 114 ] La preuve établit aussi que madame Naud était en difficulté financière au moment où elle a vendu sa résidence et qu’elle avait plusieurs hypothèques qui grevaient son immeuble.

De plus, elle avait des arrérages de taxes scolaires depuis 2009 qui étaient dus, tel que cela a été établi à l’état des répartitions qu’elle a signé chez M e Lacroix, le 1 er novembre 2013. [ 115 ]

Malgré tout cela, madame Naud a retiré un bénéfice net, une fois les répartitions faites, de 19 468,14 $, cela incluant le versement de 27 077,22 $ à la Ville de Québec. [ 116 ] Le Tribunal conclut, comme le font les avocats de madame Côté et de Via Capitale Sélect, que même s’il avait déterminé que ceux-ci avaient commis une faute, madame Naud n’a pas établi, par une preuve prépondérante, de lien de causalité entre celle-ci et les dommages qu’elle réclame, soit 27 077,22 $ représentant le montant de la subvention et 5 000 $ à

titre de troubles et inconvénients. [ 117 ] En conséquence, pour l’ensemble des motifs énoncés dans cette section, le Tribunal rejette la demande de madame Naud à l’égard de madame Karyne Côté, courtière immobilière et Les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc.

Maître Gertrude Lacroix a-t-elle commis une faute à l’égard de madame Naud ? [ 118 ] Maître Lacroix, tel que précisé plus haut, a reçu son mandat de madame Tremblay et de monsieur Rodriguez Palmero, le 15 octobre 2013, afin de préparer l’acte de vente à être signé le 1 er novembre. [ 119 ] La preuve établit que M e Lacroix a requis les services de sa stagiaire, qui allait devenir notaire au mois de novembre 2013, M e Elefsen, afin que celle-ci procède à une recherche à l’index aux immeubles du Registre foncier.

Celle-ci voit à ce moment, qu’il y a d’autres inscriptions que celle relative à l’hypothèque détenue par la Banque Laurentienne. [ 120 ] Elle fait le nécessaire pour obtenir des états de compte des sommes dues à chacun des créanciers hypothécaires.

Des démarches sont aussi faites auprès de la Ville de Québec et de la Commission scolaire où se situe l’immeuble en litige pour connaître les taxes qui pourraient leur être dues. [ 121 ] Lors de l’audition des 12 et 13 mai 2016, M e Lacroix souligne qu’elle pratique dans le domaine du notariat depuis plus de trente ans et que soixante-quinze pour cent (75 %) de sa pratique est dans le domaine immobilier.

Elle affirme aussi qu’elle a fait et fait encore de l’enseignement aux courtiers immobiliers. [ 122 ] Elle précise que lorsqu’elle prépare un acte de vente, outre les recherches qu’elle fait ou fait faire à l’index aux immeubles, elle se base pour la rédaction du document, de ce qui est contenu à la promesse d’achat. [ 123 ] Comme nous l’avons vu plus haut, dans la

section précédente, cette promesse d’achat ne contient rien en regard de l’assumation des obligations de madame Naud par les acheteurs relativement à sa reconnaissance de dette et l’hypothèque consentie à la Ville de Québec dans le cadre de la subvention.

De plus, cette dernière consent à vendre son immeuble, libre de tout droit réel et elle accepte, lorsqu’elle reçoit la confirmation de financement des acheteurs, que TD Canada Trust détienne une hypothèque de premier rang, ce qui a pour impact que les autres hypothèques grevant son immeuble devront être quittancées et radiées. [ 124 ] En regard de M e Lacroix, madame Naud invoque au paragraphe 11 de sa requête introductive d’instance que celle-ci aurait « manqué de façon importante à son devoir de conseil », « notamment, en informant aucunement celle-ci des conséquences financières de la radiation de l’hypothèque en faveur de la Ville de Québec ». [ 125 ] L’avocat de madame Naud se réfère à l’arrêt de la Cour d’appel dans Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, service des sinistres c.

Couture [7] où le juge Chamberland, j.c.a. écrit avec le consentement des juges Louis Rochette et Jean Bouchard ceci : [69] Aux termes de la

Loi sur le notariat , le notaire québécois est un officier public et un conseiller juridique. Il est soumis à un code de déontologie lui imposant des devoirs d’ordre général et particulier envers le public, les clients et la profession. Dans le cadre de sa mission d’officier public, le notaire a le devoir d’agir avec impartialité et de conseiller toutes les parties à un acte. Il doit agir comme conseiller désintéressé, franc et honnête. Il doit observer les règles de probité, d’objectivité et d’intégrité les plus rigoureuses.

Il doit, selon le contrat de service convenu, faire connaître aux parties la nature de l’acte et des conséquences juridiques normalement prévisibles. Il doit fournir les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il rend à son client. Enfin, il doit s’assurer des faits essentiels au soutien de l’acte que les parties lui demandent de recevoir. [70] Le professeur Patrice Deslauriers écrit : Il s’agit d’une obligation de moyen qui se veut un devoir de renseignement, d’information, de recommandation et de protection.

Cette obligation qui peut être solidaire est d’autant plus importante lorsque le notaire est au courtant de certains problèmes. Ce devoir de

protéger les intérêts des parties implique d’ailleurs que le notaire soit tenu, en certaines circonstances, de faire des vérifications

sommaires. En tant qu’officier public et conseiller désintéressé, le notaire est débiteur de ses obligations à l’égard de toutes les parties à l’acte et il doit s’assurer de leur avoir transmis les explications utiles. En outre, il doit éviter que l’une d’elles, faute de conseil, ne devienne la victime inconsciente des manipulations de l’autre partie. L’intensité de cette obligation d’information varie toutefois en fonction de la présence de certains facteurs.

Par exemple, le fait d’être rompu à ce genre d’affaire, l’importance ou la nouveauté de la réglementation, l’étendue du mandat, le degré des connaissances, l’initiation aux affaires, l’âge et la scolarisation des clients servent à mesurer les informations qui doivent être communiquées. [71] Pour sa part, le regretté professeur Paul-Yvan Marquis, lui-même notaire, définissait ainsi le devoir de conseil du notaire québécois : Le devoir de conseil peut être défini comme étant : l’obligation à la fois morale et légale qui incombe au notaire d’éclairer les parties, suivant leurs besoins respectifs et les circonstances particulières de chaque cas, sur la nature et les conséquences juridiques, parfois même économiques, de leurs actes et de leurs conventions ainsi que sur les formalités requises pour assurer à ceux-ci leur validité et leur efficacité. [Reproduction intégrale et références omises] [ 126 ] Lors de l’audition des 12 et 13 mai 2016, M e Lacroix affirme qu’elle a réalisé son mandat relativement à l’acte de vente en regard de l’immeuble en litige en tenant compte de l’ensemble des parties impliquées, et ce, sans en favoriser une par rapport à l’autre, telle qu’est son obligation. [ 127 ] Dans son plan de plaidoirie, l’avocate de M e Lacroix soutient que madame Naud connaissait « parfaitement les conditions de l’hypothèque garantissant l’octroi de la subvention obtenue pour fin de rénovation ».

Elle ajoute aussi que celle-ci avait été informée de ces conditions par madame Murielle Désormiers dans la lettre que celle-ci lui a transmise et qui est datée du 22 mars 2012.

Madame Désormiers avait avisé madame Naud que si elle souhaitait vendre ou financer à nouveau son immeuble, avant de prendre ces engagements, il était opportun de communiquer avec elle avant d’effectuer toute transaction, ce qu’elle n’a pas fait. [ 128 ] L’avocate de M e Lacroix souligne aussi que madame Naud avait des difficultés financières importantes au moment de la transaction et qu’elle n’a pas divulgué à la courtière d’immeuble les documents relatifs à la subvention, tel qu’elle aurait dû le faire. [ 129 ] Maître Lacroix plaide aussi que la promesse d’achat qui a été acceptée par madame Naud, le 1 er octobre 2013, a été conclue sans sa participation et dans des termes qui ne portent pas à interprétation, notamment en ce qui concerne le fait que madame Naud a signé ce document sans faire assumer par les acheteurs quelque obligation qu’elle avait en regard de la Ville de Québec pour la subvention obtenue. [ 130 ] Maître Lacroix souligne, par l’entremise de son avocate, l’effet de la signature d’une promesse d’achat, tel que cela est énoncé au Code civil du Québec ( C.c.Q. ) aux articles 1388 , 1389 et 1396 : 1388.

Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. 1389. L’offre de contracter émane de la personne qui prend l’initiative du contrat ou qui en détermine le contenu, ou même, en certains cas, qui présente le dernier élément essentiel du contrat projeté. 1396.

L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 131 ] Elle précise que si madame Naud n’avait pas donné suite à la promesse d’achat, elle s’exposait à un recours en passation de

titre et en dommages-intérêts comme cela est prévu à l’

article 1712 C .c.Q. : 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. [ 132 ] Elle ajoute qu’elle n’avait aucune obligation par rapport aux lacunes que pouvaient comporter la promesse d’achat qui a été acceptée tant par les acheteurs que par madame Naud. [ 133 ] Elle affirme qu’elle a en tout point respecté son devoir de conseil. À cet égard, elle cite le juge Léo Daigle, j.c.s. qui écrit ceci dans l’affaire Grenier c.

Boucher [8] : [26] Les DEMANDEURS ont choisi de ne pas consulter de professionnel avant d’obtenir des DÉFENDEURS leur consentement à la promesse d’achat-vente signée devant témoin le 29 avril 1996 et qui ne contient aucun engagement de non-concurrence de la part de ces derniers. [27] Jamais les DEMANDEURS auraient pu forcer les DÉFENDEURS à signer un acte contenant une telle clause . Le NOTAIRE avait raison de leur signaler le 28 juin qu’ils devaient obtenir le consentement des DÉFENDEURS pour qu’une telle clause se retrouve dans

les deux contrats. Les événements démontrent que le DÉFENDEUR a consenti à une telle clause dans son contrat et que laDÉFENDERESSE a refusé dans l’autre. [28] Si les DEMANDEURS avaient refusé d’acheter en raison du refus des DÉFENDEURS de consentir à une telle clause non prévue àla promesse, ces derniers auraient pu exercer le recours prévu à l’article 1712 du Code civil du Québec qui leur permet d’obtenir unjugement leur ordonnant de passer

titre et de payer le prix convenu selon les termes de la promesse. [29] C’est donc à tort que les DEMANDEURS reprochent au NOTAIRE de ne pas avoir rempli son devoir de conseil, puisque ce n’étaitpas à lui de corriger les lacunes de la promesse : […] […] [32] Dans le présent cas, le NOTAIRE a rempli cette obligation de prudence et de diligence, en acceptant d’inclure dans son projet lecontrat la clause de non-concurrence que ne prévoyait pas la promesse.

Son devoir de conseil à l’égard des DEMANDEURS nel’obligeait pas à obtenir des DÉFENDEURS qu’ils consentent à l’inclusion d’une telle clause. [Reproduction intégrale et nos soulignements] [134] Ainsi, Me Lacroix plaide à bon droit que « la transaction était cristallisée au moment de la promesse d’achat ». [135] Sur ce point, elle cite la juge Chantal Sirois, j.c.Q. qui écrit dans l’affaire Yau c.

Bengassem[9] : [94] Par ailleurs, les droits des parties à la transaction se sont cristallisés lors de la signature de la promesse d’achat. [95] Les discussions subséquentes chez le notaire sur des éléments qui auraient dû être discutés avant la signature de la promessed’achat, lors de la négociation du prix avant la signature de la promesse, ne sont pas pertinentes. [Reproduction intégrale et nos soulignements] [136] Elle ajoute également ceci qui est affirmé par le juge Stéphane Sansfaçon, j.c.s. dans l’affaire Zaffaina c.

Riel[10] : [135] Par ailleurs, la promesse d’achat de l’immeuble de la rue des Jonquilles a été signée par Dr Zaffaina avant même quen’interviennent les notaires.

Le demandeur était dès lors lié par ses termes et le notaire Manca n’a fait qu’accomplir fidèlement le mandatqui consistait alors à passer l’acte notarié selon les conditions mentionnées à la promesse d’achat. [Reproduction intégrale et nos soulignements] [137] Maître Lacroix soutient que l’acte de vente est conforme à l’offre d’achat et à la confirmation de financement qu’ont reçue lesacheteurs, que madame Naud a accepté que l’immeuble soit vendu libre de tous droits réels, sous réserve de certaines servitudes etqu’elle devait garantir une hypothèque de premier rang à TD Canada Trust qui l’a exigé. [138] Maître Lacroix précise dans sa plaidoirie qu’elle a à cet égard, non pas une obligation de moyen, comme c’est le cas par exemplepour le devoir de conseil, mais bien une obligation de résultat comme cela est confirmé par la Cour d’appel dans l’arrêt Assurance-vieDesjardins Laurentienne inc. c.

Lamoureux[11] où le juge Chamberland affirme, avec l’accord de ses collègues, les juges Joseph R.Nuss et Danielle Grenier ceci : 56. Le notaire Lamoureux est le notaire instrumentant. A-t-il commis une faute professionnelle ? 57. La responsabilité professionnelle est régie par les principes de la responsabilité civile ordinaire, c’est-à-dire la théorie de la faute(Roberge c. Bolduc (CSC), [1991] 1 R.C.S. 374, à la page 393). 58.

La responsabilité civile du notaire, comme celle de tous les professionnels, est généralement fondée sur une obligation de diligencebien qu’il puisse arriver des cas où son obligation en soit une de résultat (Roberge c. Bolduc, précité, à la page 398). 59. Dans Société hypothécaire BNE c.

Houle [1996] R.R.A. 547 C.A., mon collègue Beauregard écrit, à la page 548 : Si, à l’égard de certaines de ses tâches, le notaire n’a qu’une obligation de moyens, son obligation est une obligation de résultat lorsqu’ils’agit de ne pas débourser des fonds provenant d’un créancier hypothécaire désirant être de premier rang sans d’abord s’assurer del’enregistrement des quittances de toutes créances hypothécaires ou privilégiées antérieures.

Lorsque, comme en l’espèce, le notaire débourse les fonds qui lui proviennent du créancier hypothécaire sur la foi de simplesinformations, fussent-elles par écrit, le notaire court un risque.

Or, il ne peut pas courir de risque sur le dos de son client. 60.Dans L’intensité de l’obligation juridique ou des obligations de diligence, de résultat et de garantie, Cowansville, Éditions YvonBlais, 1989, aux pages 7 et 11, le professeur Paul-André Crépeau définit ainsi l’obligation de diligence et l’obligation de résultat : L’obligation de diligence L’obligation de diligence est celle où le débiteur est tenu de faire preuve de prudence et d’habileté pour parvenir au résultat souhaité par

les parties. On retrouve cette intensité d’obligation tant en matière contractuelle qu’en matière extracontractuelle. L’obligation de résultat L’obligation de résultat est celle où le débiteur est tenu d’obtenir un résultat précis, déterminé. Il ne s’agit plus, comme dans l’obligation de diligence, d’un résultat envisagé ou souhaité, mais bien d’un résultat promis ou imposé.

On dit alors que le résultat est in obligatione . [Reproduction intégrale et nos soulignements] [ 139 ] Maître Lacroix a aussi lu à madame Naud et aux acheteurs, en présence de leurs courtières immobilières, l’acte de vente, sans qu’aucun commentaire ne lui soit fait à ce moment. De plus, elle a lu à madame Naud et à madame Côté qui était présente, l’état des répartitions qui a aussi été signé par madame Naud.

Ce n’est qu’après cela que cette dernière s’est montrée insatisfaite du fait qu’elle devait rembourser à la Ville de Québec 27 077,22 $. [ 140 ] Comme le précise M e Lacroix dans sa plaidoirie, lorsque madame Naud a signé l’état des répartitions, elle le fait avec la mention suivante : 20.

La demanderesse a signé l’état des répartitions du vendeur DL-5, qui mentionne ce qui suit : J’accepte que soit effectué par Me Gertrude Lacroix, notaire en fiducie, le paiement des sommes ci-dessus énumérées, après vérification de la publication du ou des actes à l’index aux immeubles, et ce, sans entrées adverse. [Reproduction intégrale] [ 141 ] Les sommes énumérées comprennent le montant de la subvention de la Ville de Québec. [ 142 ] Enfin, M e Lacroix, par l’entremise de son avocate, plaide, comme l’a fait madame Côté et Via Capitale Sélect que madame Naud n’a pas établi de lien de causalité entre une faute qu’elle aurait commise et les dommages qu’elle réclame. [ 143 ] Sur ce point, le Tribunal confirme à nouveau que les arguments de M e Lacroix à ce sujet sont bien fondés en fait et en droit, tel qu’il l’a énoncé pour madame Côté et Via Capitale Sélect dans la

section précédente. [ 144 ] En conséquence, le Tribunal conclut que madame Naud n’a pas établi par une preuve prépondérante que M e Gertrude Lacroix, notaire, a commis quelque faute que ce soit dans l’exécution de son mandat et plus particulièrement à l’égard de son devoir de conseil. De plus, madame Naud n’a établi aucunement, par une preuve prépondérante, de lien de causalité entre les dommages qu’elle réclame et quelque faute qu’aurait pu avoir commise M e Lacroix. [ 145 ] En conséquence, le Tribunal rejette la demande de madame Naud à l’égard de M e Gertrude Lacroix.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse, madame Chrystiane Naud, contre les défenderesses, madame Karyne Côté, Les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc. et M e Gertrude Lacroix, notaire, avec les frais de justice en faveur de chacune des parties défenderesses. PIERRE CODERRE, J.C.Q. M e Steven Côté Thivierge Labbé – casier # 183 Procureurs de la demanderesse Chrystiane Naud M es Samuel Gagnon et Renée-Maude Vachon-Therrien Langlois Avocats - casier # 115 Procureurs des défenderesses Karyne Côté et les courtiers en immeubles Expansion 2000 inc.

M e Caroline Perreault Siskinds Desmeules – casier # 15 Procureurs de la défenderesse, M e Gertrude Lacroix