2013 QCCQ 728, 2013 QCCQ 728

Gignac c. Bérubé 2013 QCCQ 728 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE LOCALITÉ DE LA TUQUE « Chambre civile » N° : 425-32-001168-121 DATE : 17 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAUL GIGNAC Demandeur c.

CLAIRE BÉRUBÉ Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l'immeuble acquis de la défenderesse est affecté de vices cachés, le demandeur réclame 3 695,47 $ en diminution du prix d'acquisition et dommages-intérêts. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation. Elle plaide que l'immeuble vendu n'est affecté d'aucun vice caché, que le demandeur n'a pas agi en personne raisonnablement prudente au moment de l'acquisition et qu'enfin, les montants réclamés sont exorbitants.

Les faits [ 3 ] Le 6 décembre 2011, le demandeur acquiert de la défenderesse un immeuble sis au […] à la Bostonnais, au prix de 140 000 $. [ 4 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Il s'agit d'une résidence unifamiliale située en bordure de la rivière Bostonnais et construite au milieu des années 1940. [ 6 ] Préalablement à l'acquisition, le demandeur ne complète qu'une brève visite extérieure de la résidence puisqu'il désire immédiatement la revendre à un tiers, soit monsieur Yves Bordeleau. [ 7 ] Se fiant sur les informations obtenues de l'agent d'immeuble et à même la déclaration des vendeurs fournie par la défenderesse, le demandeur transige et prend possession dès le 6 décembre 2011. [ 8 ] Le 14 février 2012, le demandeur revend l'immeuble à monsieur Yves Bordeleau et dame Alexandra Cloutier. [ 9 ] Or, avant que cette vente ne se concrétise, Yves Bordeleau souligne au demandeur que le puits artésien desservant la résidence n'est pas en mesure de fournir une quantité et un débit suffisants d'eau pour les fins de l'utilisation familiale. [ 10 ] Le 5 janvier 2012, le demandeur dénonce à la défenderesse le problème d'alimentation en eau.

De manière à s'assurer de concrétiser la vente à monsieur Bordeleau et à madame Cloutier, le demandeur procède à l'installation de deux bassins au sous-sol afin d'être utilisés comme réserve d'eau et assurer une alimentation suffisante pour les fins d'usage de la résidence. [ 11 ] Ces travaux s'élèvent au montant de 2 945,47 $. [ 12 ] Le 16 avril 2012, le demandeur met la défenderesse en demeure de lui rembourser cette somme. [ 13 ] Le 1 er juin 2012, il loge contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. Analyse et décision [ 14 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce :

1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 16 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 17 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 18 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 19 ] Ainsi, ce ne sont donc pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 20 ] Le Tribunal doit analyser le comportement de l'acheteur qui est tenu à une obligation de prudence et de diligence lors des visites de l'immeuble qu'il désire acheter. [ 21 ] Son comportement doit s'apprécier selon une norme objective, c'est-à-dire, en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances. [ 22 ] La preuve prépondérante démontre qu'au moment des visites préachat, le demandeur ne se contente que d'une visite extérieure de l'immeuble, se fiant principalement sur la déclaration du vendeur remise par le courtier de cette dernière à même les documents de promesse d'achat. [ 23 ] Or, avant de faire l'acquisition de la résidence, le demandeur sait que cette résidence est alimentée en eau à même un puits artésien.

Il ne fait aucune démarche afin de s'assurer de la qualité ni de la quantité et du débit de l'eau potable provenant de ce puits. [ 24 ] La preuve démontre par ailleurs que la défenderesse ainsi que différents locataires ont occupé cet immeuble par le passé sans qu'aucune plainte relative à la qualité non plus qu'à la quantité de l'eau potable provenant du puits artésien ne soit logée. [ 25 ] En négligeant de procéder à un examen raisonnable, attentif et sérieux de la résidence avant d'en faire l'acquisition, le demandeur n'a certes pas rempli son obligation d'agir comme un acheteur prudent et diligent. [ 26 ] S'il est vrai que le système d'alimentation en eau était déconnecté au mois de décembre 2012 puisque la résidence était en mode hivernation, cela ne libère pas le demandeur de procéder à un tel examen raisonnable, attentif et sérieux de la résidence. [ 27 ] Le Tribunal rappelle qu'un vice n'est pas caché du seul fait qu'un acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité préalablement à l'achat.

Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux est considéré comme apparent, c'est le cas en l'espèce. [ 28 ] Le Tribunal conclut que le débit d'eau et sa quantité provenant du puits artésien sont des éléments qui auraient pu facilement être constatés par un acheteur consciencieux qui procède à un examen minimal et ainsi ne constituent pas un vice caché au sens de la loi. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] REJETTE la demande ; [ 30 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 121 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 10 décembre 2012