2012 QCCQ 7595, 2012 QCCQ 7595

Leboeuf c. Gidal Construction inc. 2012 QCCQ 7595 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-125529-068 DATE : 13 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ patrick leboeuf et thi minh thuan truong Demandeurs c. gidal construction inc.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament à la défenderesse la somme de 60 112,15 $ à

titre de dommages. Essentiellement, les demandeurs reprochent à la défenderesse d’avoir omis de réserver le terrain qu’ils avaient choisi, pour bâtir leur résidence.

Les demandeurs soutiennent que la défenderesse a commis une faute en ne transmettant pas au vendeur le dépôt de 10 000 $, afin de réserver le terrain qu’ils avaient choisi, obligeant ceux-ci à transiger sur un autre terrain qui ne respectait pas leur critère de sélection et, au surplus, a un prix plus élevé. [ 2 ] La défenderesse, qui est avant tout une entreprise qui bâtit des maisons, offre aussi la possibilité d’acquérir les terrains pour ses clients.

La défenderesse admet que les demandeurs avaient choisi le lot F-76 du développement appelé « Nouveau St-Laurent », mais nie catégoriquement la prétention des demandeurs qu’elle aurait omis de remettre le dépôt de 10 000 $ au vendeur, afin de confirmer la réservation du terrain F-76. La défenderesse soutient que c’est à la demande spécifique de l’un des codemandeurs qu’elle a retenu la remise du dépôt de 10 000 $. En ce sens, la défenderesse allègue que les demandeurs n’ont qu’eux-mêmes à blâmer.

Les faits [ 3 ] Au mois de janvier 2004, la codéfenderesse, madame Truong, se déplace à Ville St-Laurent dans un nouveau développement appelé « Nouveau St-Laurent ». Ce développement en plusieurs phases regroupe plus ou moins dix constructeurs de maisons neuves. Le propriétaire foncier des terrains qui nous occupent pour la présente cause opère sous la dénomination sociale de « Rodimax ».

Ce propriétaire foncier vend ses terrains, soit directement aux acheteurs intéressés ou par l’entremise des constructeurs sur place. [ 4 ] Il ressort de la preuve que chaque réservation de terrain doit être approuvée par le président de Rodimax. De plus, chaque réservation de terrain doit être accompagnée d’un dépôt de 10 000 $. [ 5 ] Au début du mois de janvier 2004, Madame Truong se déplace et rencontre le président de Gidal Construction inc. (« Gidal »), monsieur D'Alessio. Selon la preuve, madame Truong fait trois ou quatre visites au bureau de Gidal avant d’arrêter son choix sur le lot F-76.

Lors de ces rencontres avec monsieur D'Alessio, madame Truong informe ce dernier que le choix du terrain est important pour elle, parce qu’il doit répondre le plus possible aux critères Feng Shui. [ 6 ] Lors de ces mêmes conversations, madame Truong informe monsieur D'Alessio que sa sœur est intéressée par le lot contigu au sien, soit le lot F-75. [ 7 ] Le 9 février 2004, les parties concluent une offre d’achat pour le lot F-76 au montant de 213 44,13 $, soit 25 $ du pied carré. L’offre d’achat est accompagnée d'un chèque au montant de 10 000 $ libellé à l’ordre de Gidal, pour confirmer la réservation du terrain.

Monsieur D'Alessio s'était assuré de la disponibilité des lots F-75 et F-76 auprès de Rodimax (D-1). [ 8 ] Selon les demandeurs, ce lot est celui qui se conforme le plus au critère Feng Shui.

À cet effet, la preuve démontre que les demandeurs ont consulté un maître Feng Shui qui les a assurés de la conformité du lot. [ 9 ] Selon la version de la défenderesse, madame Truong a communiqué avec monsieur D'Alessio à la fin de la journée du 9 février pour lui demander de ne pas remettre le dépôt de 10 000 $ à Rodimax, car elle voulait s’assurer que sa sœur se porterait acquéreur du lot contigu F-75 avant de conclure la transaction. Cette version des faits est niée par madame Truong. Elle nie avoir fait cet appel à monsieur D’Alessio. [ 10 ] Gidal garde donc le chèque en sa possession.

Il ne le dépose dans son compte bancaire que le 2 mars 2004. [ 11 ] Toujours selon la version de Gidal, monsieur D’Alessio communique à quatre ou cinq occasions avec madame Truong qui

invoque le retour de vacances de sa sœur avant de prendre une décision. Cette version des faits est niée par madame Truong qui nie avoir donné quelque instruction d’attendre avant de remettre le dépôt à Rodimax. [ 12 ] Selon la version des demandeurs, le 4 avril, c'est madame Truong qui apprend de monsieur D’Alessio que le lot F-76 n’est plus disponible. Lors de cette conversation téléphonique, Mme Truong soutient que M. D'Alessio lui avoue avoir oublié de remettre le dépôt de 10 000 $ à Rodimax pour confirmer la réservation du terrain.

Madame Truong soutient que monsieur D’Alessio a admis son erreur et s’en est excusée. [ 13 ] Monsieur D’Alessio nie catégoriquement cette version des faits. Il affirme plutôt que c’est madame Truong qui a communiqué avec lui pour confirmer qu’elle voulait aller de l’avant avec l’achat du terrain. Monsieur D’Alessio a informé madame Truong qu’il devait vérifier si le terrain était toujours disponible. Après vérification, monsieur D’Alessio informe madame Truong que le lot F-76 a été vendu.

Il nie avoir commis et encore moins admis quelque erreur que ce soit. [ 14 ] Lors du procès, le conjoint de madame Truong et codemandeur a une autre version des faits. Monsieur Patrick Lebœuf prétend qu’il a entendu l’aveu de monsieur D’Alessio lors d’une conférence téléphonique en présence des parties et de leurs avocats. Selon monsieur Lebœuf, monsieur D'Alessio aurait admis avoir fait une erreur. Il l’aurait cependant dit en italien.

Monsieur Lebœuf affirme que c’est le procureur de monsieur D’Alessio qui aurait fait la traduction. [ 15 ] Bien évidemment, cette version est niée par la défenderesse Gidal. [ 16 ]

Malgré les versions différentes, devant l’évidence, monsieur D'Alessio a suggéré d’autres lots disponibles. Après vérification auprès de Rodimax, il suggère les lots F-16, F-17 et F-18. Ces lots sont de dimensions semblables au lot F-76. [ 17 ] Madame Truong refuse. [ 18 ] Au début avril, madame Truong s’adresse directement à Rodimax. Elle opte pour le terrain F-18. Ce terrain est tout près de 2000 pieds carrés de plus que le F-76. Par contre, les demandeurs négocient le coût du pied carré au même prix (25 $ le pied carré). Les demandeurs concluent l’offre d’achat le 28 avril 2004 (P-3).

Cependant, ce terrain ne répond pas à tous les critères Feng Shui. Pour ce, les demandeurs réclament des dommages au défendeur. [ 19 ] Pourtant, les lots F-16 et F-17 étaient disponibles en avril 2004 (D-6 et D-7). Qui plus est, le maître Feng Shui qui est venu témoigner pour les demandeurs confirme au Tribunal que les lots F-16 et F-17 répondent nettement mieux aux critères Feng Shui que le lot F-18 acquis par les demandeurs. [ 20 ] Les demandeurs réclament des dommages qu’ils évaluent comme suit : - 50 122,15 $, soit la différence de prix entre le lot F-76 et le lot F-18 qu’ils ont acquis; - 3 000 $ à

titre de dommages moraux; - 3 000 $ pour perte de jouissance; - 4 000 $ pour troubles et inconvénients; - 750 $ pour des modifications au plan d’architecte; - 300 $ de consultation auprès du maître Feng Shui; - 1 000 $ pour le témoignage du maître Feng Shui à la Cour; - 2 000 $ de coûts supplémentaires d’aménagement paysager considérant que le lot acheté (F-18) est plus grand que le F-76. Discussion et décision [ 21 ] Le Tribunal a à choisir entre deux versions des faits.

Le Tribunal choisit la version du défendeur qui est beaucoup plus crédible que celle des demandeurs, qui est remplie de contradictions et de demi-vérité. [ 22 ] Le Tribunal croit le demandeur, monsieur D’Alessio, qui a rendu un témoignage concis et précis.

[ 23 ] Pourquoi un constructeur, dont la seule vocation est de construire des maisons, oublierait-il une telle transaction ? Madame Truong visite le développement « Nouveau St-Laurent » en plein mois de janvier. On ne peut pas dire que la saison de construction est à son apogée. Madame Truong rencontre monsieur D'Alessio à trois ou quatre reprises, dont la dernière en compagnie de sa mère et sa sœur. Cette dernière veut attendre la décision de sa sœur avant de se porter acquéreur du terrain (F-76).

Elle demande à monsieur D’Alessio de ne pas remettre le chèque de 10 000 $ à Rodimax. [ 24 ] Il est clair de la preuve que monsieur D’Alessio informe madame Truong de ne pas tarder. La preuve révèle que monsieur D’Alessio communique à plusieurs reprises avec madame Truong pour s’enquérir de sa position. Elle désire toujours attendre la décision de sa sœur.

Ce faisant, elle mettait en péril son choix puisque la réservation du lot F-76 n’a jamais été faite et le dépôt n'a jamais suivi l’offre d’achat. [ 25 ] Les demandeurs ne peuvent blâmer la défenderesse de leur propre incurie. [ 26 ] Pour tenter d'ajouter de la crédibilité à leur version, les demandeurs ont fait témoigner in extrémis la sœur de madame Truong afin qu’elle vienne corroborer son témoignage. Cela aurait pu être valable n’eu été de l’aveu de sa sœur qu’elles avaient discuté de la cause avec sa sœur la veille.

Ceci enlève toute crédibilité au témoignage qu’elle a rendu et affaiblit davantage la crédibilité des demandeurs. [ 27 ] Le 4 avril 2004, lorsque les demandeurs apprennent que le lot F-76 est vendu, la défenderesse leur propose trois autres lots : F- 16 et F-17 qui sont de grandeur similaire au lot F-76, et le F-18 qui est plus grand. [ 28 ] À tort ou à raison, les demandeurs ne veulent plus faire affaires avec la défenderesse. Elle s’adresse directement à Rodimax pour acheter leur terrain. À cette époque, les trois lots proposés par Gidal aux demandeurs sont disponibles.

Les demandeurs optent pour le terrain de coin ayant la plus grande superficie (F-18). Pourtant, ce terrain est celui qui répond le moins aux critères Feng Shui. Le maître Feng Shui a témoigné devant le Tribunal que le F-18 est probablement le moins bon des terrains proposés. Les lots F-16 et F17 sont, selon son témoignage, presque aussi valables que le lot F-76 qui a échappé aux demandeurs. [ 29 ] Alors, puisque les demandeurs ont librement choisi le lot F-18 ayant la plus grande superficie, ils ne peuvent s’en plaindre.

D'autant plus qu'ils ont payé le terrain au pied carré le même prix que le lot F-76 (25,00 $ le Pi²). Qui plus est, les demandeurs choisissent le lot qui répond le moins au critère Feng Shui qui, selon leur témoignage, est un des critères les plus importants qui les guide dans leur achat. Curieusement, ils ont fait exactement le contraire. [ 30 ] La réclamation des demandeurs n’est tout simplement pas justifiable, d’autant plus que les demandeurs n’ont fourni aucune facture au soutien de leur réclamation.

Bref, les éléments de preuve ne supportent tout simplement pas la réclamation des demandeurs. [ 31 ] En conséquence, la réclamation des demandeurs est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Me Maryann Carter GASCO GOODHUE ST-GERMAIN s.e.n.c.r.l. Avocate des demandeurs 1080, Côte du Beaver Hall, bureau 2100 Montréal (Québec) H2Z 1S8 Me Roberto T. De Minico Avocat de la défenderesse 460, rue St-Gabriel, suite 51 Montréal (Québec) H2Y 2Z9 Date d’audience : 18 & 19 avril 2012