2023 QCCA 1373, 2023 QCCA 1373

Dusablon c. Carrier 2023 QCCA 1373 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010544-226 (300-17-000006-203) DATE : 2 novembre 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. YVES DUSABLON APPELANT – demandeur c. NICOLE CARRIER INTIMÉE – défenderesse et GESTION ZACH INC.

INTIMÉE – défenderesse en reprise d’instance et CLAUDE BURGESS MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelant Yves Dusablon se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure rendu le 31 août 2022 (l’honorable Johanne April), qui homologue et donne force exécutoire à un rapport de bornage rédigé par le mis en cause Claude Burgess. Dans son rapport, l’arpenteur-géomètre recommande la ligne qui lui paraît la plus adéquate pour séparer le Lot 638, propriété de l’appelant, du Lot 633, propriété de l’intimée Gestion Zach inc. [1] . [ 2 ] Le jugement Audet (Corporation municipale d’) c.

Nadeau [2] rendu par la Cour supérieure du Québec discute notamment des critères d’appréciation en première instance d’un rapport de bornage. La Cour fait siens les passages suivants de ce jugement : [32] Le tribunal conserve le rôle et le pouvoir d'accepter ou de rejeter en tout ou en

partie les recommandations de l'arpenteur- géomètre. Ces recommandations ne sont pas automatiquement acceptées et il est nécessaire lors d'une contestation que le tribunal examine le rapport de bornage et détermine si l'arpenteur-géomètre a bien appliqué les principes juridiques et procédé à une analyse adéquate des faits.

Ce n'est qu'en présence d'une erreur évidente dans l'appréciation des témoignages ou des règles de droit que peut intervenir le tribunal . […] [35] La découverte d'une erreur de l'arpenteur-géomètre dans l'application des principes juridiques ne permet la révision de ses conclusions qu'en autant qu'il y ait un lien direct entre cette erreur et les recommandations auxquelles il arrive . [36] En résumé, le tribunal, qui agit en vertu des articles 790 et 792 C.p.c., ne doit intervenir et modifier les recommandations de l'arpenteur-géomètre que si la

partie qui conteste le rapport de bornage démontre par prépondérance de preuve une erreur de faits ou de droit qui influence de façon certaine et sérieuse les conclusions de l'expert . [Soulignements ajoutés] [ 3 ] En l’espèce, la juge de première instance a adhéré sans réserve au rapport de bornage sans toutefois résoudre de manière satisfaisante d’importantes difficultés et contradictions révélées par des aspects troublants de la preuve qui sont de nature à affecter de façon certaine et sérieuse la fiabilité des recommandations du mis en cause. [ 4 ] Tout d’abord, en dépit du rôle prépondérant conféré aux titres de propriété des parties pour établir la ligne séparative de leur immeuble [3] , le mis en cause écarte, sans même tenter de les concilier, toutes les mesures révélées par les différents titres inclus dans la chaîne de titres pour le Lot 638, et ce, depuis la division le 12 mai 1954 des lots originaires 3 et 4. [ 5 ] Cette décision du mis en cause est essentiellement motivée par le fait que la plupart des titres des auteurs de l’appelant couvrant la période de 195 4 à 1994 [4] renvoient à des mesures en acres pour décrire la profondeur du Lot 638.

Selon l’acte de vente intervenu en

1954 concernant ce lot, sa profondeur calculée à partir de la frontière américaine devait avoir « environ 12 acres de profondeur […] tel que déterminé par les plaques sur les arbres faites par les parties » [5] , soit une profondeur d’environ 763 mètres [6] . [ 6 ] Cependant, dans l’acte de vente intervenu le 25 avril 1994 entre Henri-Georges Pelletier et Culturobec inc., deux autres auteurs de l’appelant, la notaire Cloutier décrit le Lot 638 en ayant recours à une mesure en arpents [7] .

Selon ce contrat, le lot de l’appelant a maintenant « une profondeur approximative de douze arpents », soit une profondeur approximative de 701 mètres [8] . [ 7 ] Dans son rapport, le mis en cause donne les raisons suivantes pour écarter autant les mesures en acre que celles en arpent : Il y a certainement lieu de s'interroger, sinon de s'inquiéter, de voir une unité de mesure substituée pour une autre de la sorte. […] En l'absence d'une autorité compétente et reconnue en la matière pour ainsi changer une unité de mesure (acre à arpent), je me permets de la mettre de côté et d'en faire abstraction. [9] [ 8 ] Pourtant, l’incertitude ou l’erreur contenue dans un

titre de propriété concernant les calculs et les mesures ne permet pas à un arpenteur-géomètre d’invalider un acte authentique ni même de le « mettre de côté »

sommairement ; il doit plutôt s’employer à « construire correctement le périmètre » [10] . [ 9 ] Incidemment, les échanges avec les parties lors de l’audience n’ont pas permis de déterminer à quelle « autorité compétente » le mis en cause faisait allusion. [ 10 ] La recommandation du mis en cause a pour effet de réduire d’environ 320 mètres, soit 5,03 acres ou 5,47 arpents, la profondeur stipulée dans le

titre de l’appelant pour le Lot 638 [11] . Or, aucune des désignations calculées en acre ou en arpent, voire même en mètre, décrites dans les différents titres composant la chaîne des titres des parties, ne suggère ni ne se rapproche de près ou de loin d’un résultat aussi draconien.

L’ampleur de cet écart aurait dû suffire à mettre en garde la juge contre la justesse des recommandations contenues dans le rapport de bornage. [ 11 ] De plus, la conclusion de ce rapport contredit la ligne de division établie lors de la rénovation cadastrale effectuée en novembre 2015 par l’expert foncier André Dumas, arpenteur-géomètre. Ce dernier a appliqué la mesure retenue dans le contrat de vente de Culturobec [12] pour fixer à 12 arpents la profondeur du Lot 638.

De l’avis même de cet expert, cette mesure est cohérente avec les mesures inscrites dans l’un des titres de l’intimée Nicole Carrier calculées en mètre [13] . [ 12 ] Or, l’

article 3027 C.c.Q. introduit une présomption d’exactitude du cadastre rénové [14] et l’

article 19.2 de la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois [15] crée « une présomption légale d’exactitude du plan de rénovation cadastral » [16] . [ 13 ] La juge n’explique pas en quoi ces présomptions ont été réfutées, d’autant plus que la représentation cadastrale est conforme au

titre de l’appelant publié le 13 janvier 2016 et à ceux de ses auteurs depuis l’année 1994. Or, le simple fait que le Lot 638 a déjà été décrit comme comportant une profondeur « [d’]environ 12 acres » [17] ou « une profondeur approximative de douze arpents » [18] ne permet pas de renverser la présomption légale d’exactitude du plan de rénovation cadastrale, lui-même basé sur un acte authentique qui accorde à ce lot « une profondeur approximative » de 650,14 mètres [19] . En raison du degré d’approximation que comportent toutes ces mesures et du faible écart entre elles, il devenait nécessaire de tenter de les concilier avant de les écarter

sommairement. [ 14 ] Ensuite, le rapport de bornage accorde un poids déterminant aux plaques de peinture rouge retrouvées sur des arbres établissant, selon le mis en cause, la ligne de séparation des lots 638 et 633: Même si les empreintes retrouvées sur certains des arbres relevés à proximité de la ligne A-B-C ne rencontrent pas rigoureusement tous les critères techniques théoriques d'un plaquage dit plus professionnel, je dois reconnaître qu'un effort reconnaissable a été fait pour préserver, renouveler ou rafraîchir les indices faits, laissés ou appliqués sur ces éléments.

Ceux-ci sont bien visibles, dégagés et facilement distinguables des autres arbres, intouchés, situés plus en retrait de part et d'autre de ladite ligne A-B-C.

Ils servent ce pourquoi ils ont été faits . […] Rien ne m'indique que les plaques, les marques ou les traces de peinture retrouvées sur certains arbres à proximité de la ligne A-B-C ne sont pas celles faites à l'endroit ou à proximité de l'endroit déterminé initialement par les parties et mentionné au premier acte de vente de l'érablière publié sous le numéro 72 885 et dans la plupart des actes subséquents. [20] [Soulignements ajoutés] [ 15 ] Dans le même rapport, le mis en cause affirme : Aucun autre arbre comportant de tels signes de démarcation transversale n'a été retrouvé plus au Nord-Ouest de la ligne A-B-C et les témoins Zacharie sont formels lorsqu'ils déclarent ne jamais avoir vu d'autres arbres plaqués au Nord-Ouest de la ligne A-B-C. […] Mon propre ratissage des lieux, incluant une bande de terrain de vingt à trente mètres de chaque côté de ladite ligne D-E, est demeuré tout aussi infructueux . [21] [Soulignements ajoutés] [ 16 ] Cependant, les conclusions du mis en cause sont contredites sous deux aspects déterminants par le technicien forestier Mathieu Couette, dont la qualité d’expert a été acceptée en première instance [22] .

[ 17 ] Le premier tient au fait que certaines des plaques faites sur les arbres identifiés dans le rapport de bornage pour tracer la ligne A- B-C ne peuvent avoir l’âge que leur confère le mis en cause (environ 30 ans [23] ).

De l’avis du technicien forestier Mathieu Couette, la grosseur actuelle de ces arbres et la hauteur des plaques retrouvées sur ceux-ci auraient nécessité un marquage alors qu’ils étaient hauts « [d’]environ 75 cm de hauteurs [sic] avec un tronc de 2 cm ou 4 cm » [24] , soit pratiquement à l’état de semis. [ 18 ] Ce constat fait par l’expert Couette met à mal l’affirmation du mis en cause selon laquelle « [r]ien ne m'indique que les plaques, les marques ou les traces de peinture retrouvées sur certains arbres à proximité de la ligne A-B-C ne sont pas celles faites à l'endroit ou à proximité de l'endroit déterminé initialement par les parties » [25] .

Si l’on se fie à la preuve de l’expert Couette [26] , la maturation véritable des arbres repérés aux fins de la confection du rapport de bornage fait sérieusement obstacle à cette conclusion. [ 19 ] Mais, plus fondamentalement encore, l’expert Couette a identifié une autre ligne d’arbres plaqués au nord-ouest de la ligne A-B- C comportant des plaques vieilles d’environ 25 à 30 ans, faites au moyen d’une scie ou d’une hache « pour qu’elles soient visibles à travers les années » [27] , conformes à ce qu’on « voit souvent dans les anciennes lignes de lots » [28] , et qui suggèrent une ligne de séparation des lots différente de celle identifiée dans le rapport de bornage.

Ces plaques, non repérées par le mis en cause à l’époque de la confection de son rapport, ont fait dire à l’expert Couette : […] Alors il serait très probable qu’anciennement cette ligne (la ligne rouge sur la carte) était désignées [sic] comme ligne de lots pour séparer le terrain de Mme.Carrier [sic] et M.Dusablon [sic]. [29] [ 20 ] L’existence de cette preuve n’est pas litigieuse et sa découverte ne nécessite aucune expertise particulière, ce que le mis en cause reconnaît d’emblée dans son rapport : Bien que certaines règles régissent le marquage ou le plaquage des arbres, cette tâche n'est pas dévolue ni exclusivement réservée à l'arpenteur-géomètre et nul expert en la matière est formellement reconnu . [30] [Soulignements ajoutés] [ 21 ] Or, les conclusions de l’expert Couette contredisent celles du mis en cause venu affirmer « [qu’a]ucun autre arbre comportant de tels signes de démarcation transversale n'a été retrouvé plus au Nord-Ouest de la ligne A-B-C » [31] .

Selon l’expert Couette, cette affirmation est inexacte, car il existe bel et bien une autre ligne de séparation pouvant s’appliquer aux lots 638 et 633, ce qui a fait dire à ce témoin que, si le mis en cause avait marché plus profondément vers le nord, « on ne serait pas ici aujourd’hui » [32] . [ 22 ] En raison d’un travail de repérage incomplet, le mis en cause ne pouvait avoir une connaissance adéquate des faits au moment de rédiger son rapport de bornage, alors qu’il en avait pourtant l’obligation [33] . En l’espèce, son démarchage partiel du territoire, notamment au regard du

titre intervenu en 1954 qui établit la profondeur du Lot 638 à « environ 12 acres de profondeur […] tel que déterminé par les plaques sur les arbres faites par les parties » [34] , l’a empêché de découvrir la présence d’autres marques d’identification de la ligne de lots et d’accorder à cette preuve le poids qui lui revenait, c’est-à-dire de décider si ces indices « servent ce pourquoi ils ont été faits », pour emprunter l’expression du mis au cause [35] . [ 23 ] La preuve dans son ensemble jette donc un sérieux doute sur l’efficacité de la démarche inquisitoire du mis en cause au point de vicier irrémédiablement son rapport.

En effet, il serait « difficilement pardonnable pour un arpenteur-géomètre de ne pas localiser les limites ou repères physiques mentionnés dans un acte » [36] . [ 24 ] La juge a donc commis une erreur révisable en analysant le rapport du mis en cause en vase clos [37] sans jamais l’apprécier au regard de l’ensemble de la preuve, incluant celle apportée par l’expert Couette.

Elle a aussi renoncé à s’interroger sur la justesse des recommandations de ce rapport qui s’écartent de façon importante des mesures contenues dans tous les titres composant la chaîne des titres des parties. [ 25 ] La preuve dans son ensemble ne permet toutefois pas d’établir de façon certaine en appel la ligne séparative des lots 638 et 633. Elle fait plutôt ressortir l’absence de fiabilité du rapport de bornage, de sorte qu’en pareille circonstance, il y a lieu d’adopter la solution retenue par la juge Gagné dans l’arrêt Gagnon c.

Lavoie [38] : [48] Dans les circonstances, je propose d’accueillir l’appel, d’annuler le jugement entrepris et de renvoyer l’affaire devant la Cour supérieure pour qu’il soit ordonné à un arpenteur-géomètre de rechercher les anciennes bornes et de tenter de retracer la ligne séparative indiquée dans le procès-verbal de bornage de 1963. La juge aura alors tout en main pour se prononcer sur le bornage, conformément à l’article 472 alinéa 2 C.p.c.

Peut-être qu’au final, la ligne séparative des immeubles sera la même, c’est-à-dire la ligne XZ sur le plan annexé au rapport de l’arpenteur-géomètre Tremblay, mais, en toute justice pour les parties, je ne vois pas d’autre façon de décider de l’appel. [ 26 ] Cette solution s’impose d’autant que « l’arpenteur-géomètre [demeure] le mieux placé pour analyser la situation des lieux », pour « apprécier leur force probante [des marques matérielles] et [pour] décider s’il doit les considérer dans son analyse » [39] . [ 27 ] Cela dit , et comme l’écrivait la juge Gagné dans l’arrêt Gagnon c.

Lavoie , il n’est pas acquis qu’une nouvelle visite des lieux, une autre étude des titres et l’audition à nouveau des témoins vont nécessairement conduire à un résultat différent de celui recommandé par le mis en cause, mais il importe toutefois que ce nouvel exercice soit de nature à garantir que justice est rendue. [ 28 ] Ce qui précède suffit pour accueillir l’appel sans qu’il soit nécessaire de se prononcer plus avant sur les autres arguments périphériques abordés dans les mémoires des parties, si ce n’est pour dire que, contrairement à ce que la juge affirme dans son jugement [40] , la preuve ne contient aucun aveu judiciaire de l’appelant à propos de la ligne séparative de son lot. [ 29 ] On peut aussi ajouter que, même si la preuve testimoniale se concentre sur l’exploitation de « l’érablière » pour déterminer la profondeur du Lot 638, en revanche, on peut aussi affirmer que cette même preuve ne révèle pas que l’exploitation en cause s’étend nécessairement sur toute la superficie de ce lot.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 30 ] ACCUEILLE l’appel en partie, sans frais de justice; [ 31 ] ANNULE le jugement rendu le 31 août 2022; [ 32 ] RETOURNE le dossier devant un autre juge de la Cour supérieure pour qu’il soit ordonné à un autre arpenteur-géomètre de procéder à une visite complète des lieux, d’y rechercher tous les repères physiques pertinents, y compris ceux révélés par l’expertise du technicien forestier Mathieu Couette, de procéder à l’étude des titres, à l’audition de témoignages et faire toutes autres opérations qu’il jugera nécessaires pour recommander la ligne de division entre les lots 638 et 633 conformément à l’article 472 alinéa 2 C.p.c., le tout sous réserve d’une entente entre les parties à l’effet contraire.

GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. M e Philippe Thériault LABADIE CARRIER GUAY Pour l’appelant M e Serge Larose BOUCHARD + AVOCATS Pour l’intimée Gestion Zach inc. Date d’audience : 25 octobre 2023