2017 QCCQ 7659, 2017 QCCQ 7659

Daigneault c. Rochette 2017 QCCQ 7659 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-015166-165 DATE : 5 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHÈLE DAIGNEAULT

Partie demanderesse c. YVES ROCHETTE -et- MONIQUE LÉGARÉ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Michèle Daigneault, ci-après désignée «Daigneault [1] », réclame d’Yves Rochette et Monique Légaré, ci-après désignés respectivement «Rochette» et «Légaré», 11 649,32 $ en remboursement partiel du prix de vente et en dommages-intérêts pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 2 ] Les questions en litige sont les suivantes: − La résidence est-elle affectée de vices cachés au moment de sa vente? − Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien?

LE CONTEXTE: [ 3 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 4 ] Daigneault est représentée à l’audience par Gabriel Perreault, ci-après désigné «Perreault». [ 5 ] C’est donc dire qu’indistinctement, le Tribunal fera référence au témoignage de Gabriel Perreault pour Micheline Daigneault. [ 6 ] Le 2 août 2014, Daigneault achète la résidence de Rochette et Légaré sise à La Minerve. [ 7 ] Daigneault soutient que l’immeuble est atteint de vices cachés affectant plusieurs des éléments de l’immeuble dont : 1.

Les entrées de la résidence, du garage et du cabanon ont des pentes négatives faisant en sorte que des infiltrations sont constatées; 2. Les gouttières de l’immeuble sont fendues; 3. Le système des eaux grises est non conforme; 4. Le système ultra-violet pour traiter les eaux provenant du puits n’est pas adéquat; 5.

L’absence de margelles aux fenêtres du sous-sol. [ 8 ] Avant l’acte notarié, deux visites préachat sont effectuées par Perreault sans expert. [ 9 ] Il estime que la déclaration des vendeurs, Rochette et Légaré, ne déclare pas les problématiques de l’immeuble. [ 10 ] À la clause D.3.1 de la déclaration du vendeur, rien n’est divulgué concernant les vices affectant l’immeuble, selon Daigneault.

[ 11 ] C’est le 2 août 2014 qu’il prend possession de l’immeuble. [ 12 ] À l’été 2014, il constate plusieurs défectuosités. D’abord, la tuyauterie permettant d’évacuer l’eau provenant de la pompe submersible est déficiente. En fait, à la construction de la maison, un tuyau acheminait cette eau directement dans un fossé extérieur. Ce tuyau est en dessous de l’escalier près de la pompe submersible. Il a été rebranché directement à la fosse septique par la suite. [ 13 ] Perreault a vu ce tuyau branché de cette manière avant la vente, mais soutient que ce type de branchement est illégal.

Il réclame 2 700 $ pour rebrancher le drain au fossé extérieur, le tout en conformité de la législation applicable. Il veut faire lui-même les nouveaux branchements. [ 14 ] Quant au système ultra-violet assurant la qualité de l’eau potable, Perreault soutient qu’un nouveau système U/V nécessite un déboursé de 2 529,45 $. C’est que cette résidence tire son eau potable directement au lac par une pompe qui y est submergée. [ 15 ] En 2015, cette pompe s’est avérée défectueuse et on a dû la remplacer.

C’est à ce moment qu’il constate que la pompe au lac a une capacité de 10 gallons par minute alors que le système U/V intérieur ne traite cinq gallons par minute. [ 16 ] Perreault soutient donc que la qualité de l’eau, une fois arrivée au robinet, est dangereuse. En fait, le système U/V ne peut traiter toute l’eau provenant de la pompe située dans le lac. Il soutient qu’il est impossible de consommer cette eau. Il a condamné l’appareil depuis. [ 17 ] Quant aux gouttières, Perreault les décrit comme étant «bas de gamme». Elles sont en plastique et mal fixées.

Pour lui, il est clair qu’il ne s’agit pas de gouttières professionnelles. Elles ont été colmatées à plusieurs endroits et laissent l’eau s’y échapper. Il réclame à ce

titre 576,02 $ pour les gouttières de la maison et 415,64 $ pour les gouttières du garage. [ 18 ] Quant aux pentes négatives du terrassement, celles-ci affectent plusieurs bâtiments de l’endroit. D’une part, la résidence principale, mais aussi le garage et le cabanon. C’est en mars 2015, lors de la fonte des neiges, que l’eau s’est infiltrée à ces endroits. En fait, de l’eau s’est accumulée à proximité et s’est infiltrée à l’intérieur. [ 19 ] Perreault soutient qu’il faut changer les pentes de la cour pour empêcher l’eau d’entrer dans le garage et dans le cabanon.

Il faut aussi installer deux margelles aux fenêtres arrière du sous-sol. Il a obtenu des estimations de réparations. Il faut lever le cabanon, refaire les pentes par l’excavation et réinstaller le tout adéquatement.

À cet effet, 1 540 $ sont prévus pour l’excavation et 2 874,38 $ pour lever le cabanon et le réinstaller. [ 20 ] On réclame aussi 500 $ pour le bris de la pompe du lac, 250 $ pour les réparations du cadrage de la fenêtre du sous-sol et 100 $ pour le coupe-froid de la porte du garage. [ 21 ] Pour sa part, Rochette témoigne à l’effet qu’il a acquis en 1998 cette résidence construite quatre ans plus tôt. [ 22 ] C’est lui qui a procédé à rebrancher le tuyau d’évacuation des eaux provenant de la pompe submersible.

En fait, c’est que l’eau qui était propulsée dans un tuyau se rendant au fossé gelait en période hivernale. Il a trouvé une autre solution qui consiste à brancher le tout directement à la fosse septique. Tout a toujours fonctionné par la suite. [ 23 ] Pour Rochette, une situation très simple consisterait à installer un fil chauffant dans ce tuyau, ce qui procurerait une utilité conforme aux règlements en vigueur. [ 24 ] Quant au système U/V pour traiter les eaux provenant du lac, Rochette rappelle qu’il a été installé en 1998. Pour lui, il a atteint la fin de sa vie utile.

Quoi qu’il en soit, cet appareil sert à traiter l’eau afin qu’il soit possible de la consommer. On traite la résine et le tannin avec un bac au sel. Il mentionne qu’ils ont bu cette eau pendant 16 ans et que tout était parfait. [ 25 ] Quant au fait que la pompe du lac ait une capacité de 10 gallons par minute alors que celle du système U/V est de cinq seulement, il prétend qu’on ne peut, de toute façon, consommer au-delà de cette capacité de cinq gallons en ouvrant les robinets de la résidence.

Il rappelle aussi que tous les tests d’eau, notamment ceux effectués par Daigneault et Perreault avant l’acquisition, concluent que l’eau respecte toutes les normes en vigueur. [ 26 ] Quant aux pentes négatives, Rochette les attribue au fait que le terrain est moins absorbant lors de la fonte des neiges. Pour lui, cela n’a jamais causé de problèmes d’infiltration puisqu’il déposait la neige plus loin. [ 27 ] Il témoigne à l’effet qu’au moment d’acheter, Perreault a bien vu que le plancher du cabanon était pourri et qu’il y avait peut- être une problématique à cet endroit.

Il admet qu’il n’a pas divulgué le tout dans la déclaration du vendeur. [ 28 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve retenue par le Tribunal. [ 29 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE: [ 30 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 31 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient:

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 32 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 33 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 34 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 35 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 36 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 37 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 38 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 39 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 40 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [3] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 41 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [4] . [ 42 ] Il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant compte du niveau de connaissance de l'acheteur [5] . [ 43 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [6] . [ 44 ] Le comportement d'un acheteur doit être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté [7] . [ 45 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin de recourir à l'aide d'un expert ( art. 1726 C.c.Q. ) [8] . [ 46 ] Le tout s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence [9] . [ 47 ] Il faut qu'une personne prudente et diligente n'ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente.

L'auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d'examen auquel l'acheteur doit se livrer [10] : « L'acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. Ainsi, en matière d'immeuble, il n'est pas obligé de creuser le sol ou d'ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.). Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d'efforts!) » [ 48 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois [11] écrit :

« L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent.

Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 49 ] Il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert [12] . [ 50 ] Bien que la loi écarte l'obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [13] . [ 51 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [14] . [ 52 ] Ne constituera pas un vice caché celui dont l'acheteur avait été dûment informé avant l'acquisition du bien [15] . [ 53 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [16] .

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 54 ] Dans le but de simplifier l’analyse de la présente décision, le Tribunal reprendra un à un les reproches formulés par Daigneault et Perreault. 1. Système d’évacuation des eaux grises : [ 55 ] Quant au système d’évacuation des eaux grises, il est évident qu’il y a là non-conformité en regard des règlements applicables. [ 56 ] Cependant, tout était parfaitement visible lors de l’acquisition. Perreault savait ou devait savoir qu’une telle installation nécessiterait certains travaux correctifs. D’ailleurs la suggestion de Rochette apparaît aux yeux du Tribunal une solution acceptable.

De rebrancher le tout dans le tuyau se rendant au fossé, mais en y ajoutant un fil chauffant, règlerait très certainement la problématique. [ 57 ] Au surplus, le Tribunal n’estime pas qu’il faille débourser à cet effet 2 700 $ supplémentaires comme le réclame Daigneault. [ 58 ] Parce que la situation est tout à fait visible, Perreault ou Daigneault devait, avant de se porter acquéreur de l’immeuble, demander l’aide d’un expert pour clarifier la situation. Puisqu’ils ne l’ont pas fait, alors que des indices visibles étaient bien présents, il n’y a pas lieu de retenir le tout à

titre de vices cachés. 2. Système ultra-violet : [ 59 ] Quant au système ultra-violet pour traiter l’eau provenant du lac, le Tribunal n’accorde pas ce chef de réclamation. [ 60 ] D’une part, le système a très certainement atteint la fin de sa vie utile. Il faudra le remplacer de toute façon. [ 61 ] Quant à la prétention à l’effet que le système U/V ne peut traiter que cinq des 10 gallons provenant du lac, il n’y a pas de preuve d’expert démontrant une irrégularité à cet effet. D’ailleurs, les tests préachat démontrent que la qualité de l’eau respecte tout à fait les normes applicables en semblable matière.

D’autres tests auraient pu être effectués par la suite démontrant le contraire ou qu’il soit dangereux pour la santé de consommer cette eau. Rien ne permet de conclure en ce sens suivant la preuve recueillie. Cette réclamation n’est pas accueillie. 3. Les gouttières : [ 62 ] Quant aux gouttières, à la simple vue des photos mises en preuve, il est facile de constater qu’il s’agit d’une installation artisanale. En effet, il est tout à fait perceptible de voir qu’il s’agit d’un plastic très bas de gamme et colmaté à l’aide de calfeutrage à plusieurs endroits.

Il ne s’agit pas là de vice caché. [ 63 ] De même, l’absence de gouttières à certains endroits ne peut être indemnisée sur la base des vices cachés. Une fois de plus, le tout est tout à fait visible avant l’achat. 4. Les pentes négatives : [ 64 ] Quant aux pentes négatives laissant l’eau s’infiltrer dans la résidence, il s’agit là d’élément constituant des vices cachés. En effet, il n’était pas possible pour tout autre acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances de découvrir qu’à la fonte des

neiges l’eau s’y accumule de cette façon. La déclaration du vendeur ne le divulgue pas. [ 65 ] Le Tribunal tient compte cependant qu’au moment de visiter l’immeuble, Perreault a remarqué que de la pourriture affectait le plancher du cabanon. On ne pouvait cependant pas connaître l’étendue du problème à ce moment-là.

Il s’agit là effectivement de vices cachés. [ 66 ] Quant aux dommages et intérêts en découlant, le Tribunal rappelle les principes jurisprudentiels suivants. [ 67 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix est l'un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés et qu'il doit être calculé de trois façons.

Premièrement, selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, deuxièmement, assimilée au coût des réparations et enfin, par rapport à la diminution de vie utile du bien [17] . [ 68 ] Le remboursement du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalent au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente [18] . [ 69 ] L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement.

La dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin d'éviter qu'un acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté de valeur [19] . [ 70 ] L'évaluation des dommages en cas de vices cachés devra tenir compte des coûts de réparations, mais également de l'âge et de la valeur dépréciée d'un bien pour éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause [20] . [ 71 ] Le Tribunal accorde à

titre de dommages-intérêts 1 540 $, représentant l’estimation de l’excavation et 1 000 $ additionnels pour tous les autres troubles, ennuis et inconvénients reliés au cabanon, à la porte de garage et aux autres éléments. [ 72 ] La réclamation est donc accueillie pour 2 540 $. [ 73 ] Les autres réclamations sont rejetées, notamment les demandes touchant aux margelles des fenêtres du sous-sol. Elles n’étaient pas présentes et leur installation, s’il en est, sera peut-être évitée par la correction des pentes et le nouveau terrassement qui devra être effectué. [ 74 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 75 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 76 ] CONDAMNE Yves Rochette et Monique Légaré, solidairement, à payer à Micheline Daigneault 2 540 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation, plus les frais de justice de 200 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 21 avril 2017