2014 QCCQ 7174, 2014 QCCQ 7174

Comtois (Maison aux Lanternes rouges) c. Lajeunesse 2014 QCCQ 7174 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-131761-126 DATE : Le 11 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE Dominique Vézina, j.c.q. ______________________________________________________________________ Rollande Comtois, faisant affaires sous La Maison aux lanternes rouges Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c.

Mario Lajeunesse Défendeur et demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Rollande Comtois (faisant affaires sous la raison sociale La Maison aux lanternes rouges) réclame 6 465 $ à Mario Lajeunesse pour divers dommages causés par ce dernier reliés à la location d'une chambre dans son immeuble qu'elle qualifie d'établissement hôtelier. [ 2 ] M. Lajeunesse nie devoir ce montant.

Il questionne la compétence de la Cour du Québec pour cette réclamation en prétendant qu'il avait plutôt conclu un bail de logement gouverné par la Régie du logement. [ 3 ] Par voie de demande reconventionnelle, M. Lajeunesse réclame également 6 888,16 $ à Mme Comtois pour divers dommages découlant de son expulsion des lieux. Les questions en litige [ 4 ] Action principale

A) La Cour du Québec a-t-elle compétence pour trancher les demandes de Mme Comtois vu la nature de la location entre les parties? Dans l'affirmative :

B) Mme Comtois a-t-elle établi son droit à des dommages et quels sont-ils? Demande reconventionnelle

C) M. Lajeunesse a-t-il établi son droit à des dommages et dans l'affirmative, quels sont-ils? Le contexte [ 5 ] Du 11 novembre 2009 au 30 août 2011, M. Lajeunesse loue une chambre dans l'immeuble appartenant à Mme Comtois, sur la base d'une entente verbale. [ 6 ] Le 30 août 2011, il est expulsé des lieux par Mme Comtois et il lui réclame des dommages découlant de cette expulsion. [ 7 ] Mme Comtois, de son côté, estime avoir été en droit de demander cette expulsion, invoquant le statut d'établissement hôtelier de son immeuble pour justifier l'expulsion de M. Lajeunesse.

Sa demande est logée devant la Cour du Québec où elle réclame des dommages vu le comportement de M. Lajeunesse. [ 8 ] Selon Mme Comtois, l'entente intervenue avec M. Lajeunesse ne constitue pas un bail de logement, ce que M. Lajeunesse conteste, alléguant que c'est plutôt la Régie du logement qui devrait être saisie du litige. L'Analyse [ 9 ] Dans le cadre de son analyse, le Tribunal réfère aux faits pertinents qui se dégagent de l'ensemble de la preuve.

[ 10 ] En matières civiles, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ces prétentions [1] . À cet égard, le fardeau de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités qu'on appelle une preuve prépondérante. Ceci signifie que la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [2] . [ 11 ] De plus, toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés [3] . [ 12 ] Des règles spécifiques s'appliquent en matière de location, lesquelles déterminent la compétence de la Régie du logement ou celle de la Cour du Québec. Action principale

A) La Cour du Québec a-t-elle compétence pour trancher les demandes de Mme Comtois vu la nature de la location entre les parties? [ 13 ] Mme Comtois possède depuis plusieurs années un immeuble comportant deux adresses civiques. Elle y loue des chambres et y fait également de la location d'appartements, qu'elle qualifie de « colocation ». [ 14 ] L’usage de l'immeuble varie au fils du temps. [ 15 ] C'est au début des années 2000 que Mme Comtois commence à opérer sous le nom de La Maison aux lanternes rouges pour la location de chambres pour touristes dans son immeuble.

Elle assimile cette activité à celle d'un hôtel. D'ailleurs, une affiche mentionnant « hôtel » est visible de l'extérieur du bâtiment et elle déploie à l'intérieur des lieux deux panonceaux, c'est-à-dire deux enseignes informatives sur le statut d'hôtel de son immeuble. [ 16 ] En 2009, M. Lajeunesse rencontre Mme Comtois à son bureau pour louer une chambre. À l'audience, il explique ne pas alors avoir noté l'affiche indiquant « hôtel », ni avoir vu les deux panonceaux.

Il admet toutefois, qu'après avoir décidé de louer la chambre, au fil de ses allées et venues, il a vu l'affiche mentionnant « hôtel ». [ 17 ] Il occupe une chambre à compter du 11 novembre 2009, partageant un étage avec d’autres chambreurs. [ 18 ] Dès 2009, les politiques pour les chambreurs sont affichées sur le réfrigérateur et il en prend connaissance. [ 19 ] En 2011, les relations entre Mme Comtois et M. Lajeunesse deviennent tendues. [ 20 ] M. Lajeunesse trouve sa chambre chaude en été et y installe un climatiseur. Selon lui, aucune des politiques de Mme Comtois ne vise la climatisation.

Cependant, Mme Comtois n'en veut pas et elle estime que cette installation ne respecte pas les règles de l'établissement. Elle réfère à différents manquements et des échanges écrits circulent entre eux à ce sujet. [ 21 ] Mme Comtois explique son refus du climatiseur en raison des coûts liés à l'électricité. Elle craint également qu'accepter une telle demande ne crée un précédent pour les autres chambreurs, qui pourraient loger une demande similaire. [ 22 ] La situation s'envenime avec ce désir persistant de M. Lajeunesse de conserver son climatiseur.

En l'absence de consensus, Mme Comtois finit par faire enlever le climatiseur alors que M. Lajeunesse est absent, ce qui choque M. Lajeunesse. [ 23 ] M. Lajeunesse tente tout de même d'en arriver à une entente avec Mme Comtois pour conserver son climatiseur, mais celle-ci refuse.

Malgré ce désaccord à ce sujet, M. Lajeunesse désire rester dans l'immeuble et conserver cette chambre qui lui est louée à un prix intéressant. [ 24 ] Comme la situation dégénère, Mme Comtois a recours à une tierce personne ( l'intermédiaire ) pour gérer le désaccord. Il s'agit d'un individu qui l'aide dans l'administration de documents pour l'immeuble, mais il est absent à l'audience. [ 25 ] En impliquant cet intermédiaire, la situation ne s'améliore pas. Les discussions tournent au vinaigre entre celui-ci et M. Lajeunesse. La police doit intervenir. M.

Lajeunesse et cet intermédiaire vont même jusqu'à se bousculer. Mme Comtois, témoin des incidents, parle d'un comportement agressif et intimidant de la part de M. Lajeunesse. Elle veut qu'il quitte l'immeuble. [ 26 ] Le 27 juin 2011 [4] , M. Lajeunesse envoie une mise en demeure à Mme Comtois pour répondre à la demande de cette dernière qui l'a prié de quitter les lieux le 22 juin 2011. Il en profite pour exprimer ses propres demandes pour la violation de son domicile et l’enlèvement de son climatiseur.

Il conteste également la demande d'expulsion. [ 27 ] Le 7 juillet 2011 [5] , l'avocate de Mme Comtois envoie une mise en demeure demandant l'expulsion de M. Lajeunesse pour le 10 juillet 2011, invoquant l'article 8 de la

Loi sur l'hôtellerie [6] . [ 28 ] Le débat débouche alors entre les parties sur le statut de la chambre dans l'immeuble de Mme Comtois. Selon Mme Comtois, son bâtiment se qualifie comme étant un établissement hôtelier et elle peut demander l'expulsion de M. Lajeunesse en vertu de la

Loi sur l'hôtellerie. Ce dernier nie que la chambre corresponde à une chambre d'hôtel et prétend plutôt que le dossier tombe sous la compétence de la Régie du logement, avec des règles strictes applicables. [ 29 ] Non convaincu par la position de Mme Comtois, M. Lajeunesse veut donc voir des documents établissant le statut de l'immeuble, documents qui ne le satisfont pas lorsque l'intermédiaire les lui présente. [ 30 ] Le 30 août 2011, M. Lajeunesse se résigne toutefois et accepte de quitter les lieux constatant la présence de deux policiers et de deux huissiers le sommant de partir.

Il quitte pour éviter une escalade de problèmes. [ 31 ] Le 30 août 2011, Mme Comtois lui remet alors le climatiseur qu'elle a enlevé dans sa chambre. Selon M. Lajeunesse, il y

manque une pièce et il ne peut l'utiliser. [ 32 ] Mme Comtois poursuit M. Lajeunesse pour diverses dépenses en lien avec leur litige et pour divers dommages estimant que ce dernier l'a entraînée inutilement devant la Régie du logement, l'a harcelée et lui a ainsi occasionné frais et soucis. [ 33 ] M. Lajeunesse présente une demande reconventionnelle pour ses dommages liés à l'expulsion. La compétence de la Cour du Québec [ 34 ] La Cour du Québec est compétente en matière de résiliation de bail lorsque le montant réclamé pour le loyer et les dommages et les intérêts sont inférieurs à 7 000 $. Cependant, cette compétence ne vise pas une demande résultant d'un bail d'un logement [7] . [ 35 ]

L'article 1 de la

Loi sur la Régie du logement indique [8] : 1. Le présent

titre s'applique à un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location, ainsi qu'aux lieux assimilés à un tel logement au sens de l'

article 1892 du Code civil . [ 36 ] De plus [9] : 28. La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966, 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ). [ 37 ] L'

article 1892 du Code civil du Québec assimile certains types de location à un bail de logement. Cependant, le bail d'une chambre située dans un établissement hôtelier est exclu de cette notion de bail de logement. Le litige découle de cette exclusion. [ 38 ] La compétence d'un tribunal est une matière qui vise l'ordre public [10] . Le rôle de la Régie du logement [ 39 ] L'historique des demandes logées par M. Lajeunesse et Mme Comtois devant la Régie du logement mérite l'attention du Tribunal. [ 40 ] Le 4 juillet 2011, M.

Lajeunesse envoie une demande à la Régie du logement pour obtenir son climatiseur et il conteste la demande d'expulsion logée par Mme Comtois. [ 41 ] Le 19 juillet 2011, il amende sa demande pour indiquer vouloir également déposer son loyer au greffe de la Régie du logement puisque Mme Comtois refuse de le percevoir. [ 42 ] Le 29 août 2011, Mme Comtois présente elle aussi une demande à la Régie du logement pour faire déclarer abusive et dilatoire la demande de M. Lajeunesse, référant au fait que cette dernière aurait dû être refusée dès le départ vu le texte de l'

article 1892 du Code civil du Québec et le fait que la chambre louée ne tombe pas sous la définition de bail de logement. [ 43 ] Le 7 septembre 2011, l'audience a lieu devant la Régie du logement pour ces diverses demandes de M. Lajeunesse et de Mme Comtois. [ 44 ] À cette date, M. Lajeunesse n'occupe déjà plus les lieux. [ 45 ] Dans ce contexte, la régisseure note que la demande du locataire M. Lajeunesse pour dépôt de loyer et remise du climatiseur est sans objet, tout comme la demande de la locatrice Mme Comtois pour rejeter la demande au motif qu'elle est abusive et dilatoire [11] . La régisseure rejette donc les deux demandes. Elle ne se prononce pas sur l'application ou non de l'

article 1892 du Code civil du Québec et ne traite pas de la compétence de la Régie du logement. La chambre louée par M. Lajeunesse dans l'immeuble [ 46 ] Mme Comtois explique la différence entre les chambres qu'elle loue et les autres logements de son immeuble. Celui-ci a une destination hybride. Le Tribunal note d’ailleurs que le même immeuble comporte deux adresses civiques distinctes et a deux destinations différentes, certaines chambres faisant office de chambres pour touristes, alors que d'autres espaces sont des logements. Ainsi, tout en louant la même chambre depuis novembre 2009, l’adresse civique de M.

Lajeunesse passera du […], au […], à Montréal. Le Tribunal note que la situation peut prêter à confusion. [ 47 ] Depuis novembre 2009, M. Lajeunesse loue toutefois une chambre et partage l'étage avec deux autres chambreurs qui bénéficient, tout comme lui, de la salle de bain et de la cuisine communes. Il paye un loyer mensuel, lequel varie au fil des mois [12] . Il s'agit du logement principal de M. Lajeunesse. [ 48 ] En juillet 2011, M. Lajeunesse paie 520 $ par mois.

[ 49 ] À cette période, vu le conflit, Mme Comtois décide unilatéralement de changer sa façon de faire et veut le facturer sur une base journalière. À partir de la date où M. Lajeunesse aurait dû quitter, soit le 11 juillet 2011, elle calcule un coût journalier de 65 $, et ce, du 11 juillet 2011 jusqu’au 30 août 2011. [ 50 ] M. Lajeunesse paie jusqu'au 11 juillet 2011 et fait défaut de payer jusqu'à la date de son expulsion, le 30 août 2011. [ 51 ] La preuve documentaire établit que :

a) le certificat de l'évaluateur [13] , pour les années 2004 à 2006, réfère à une superficie de 2 000 pieds carrés pour la raison sociale l'Hôtel aux lanternes rouges;

b) le 15 août 2012 [14] , l'Association des hôteliers du Québec renouvelle, pour les années 2012 et 2013, l'adhésion de Mme Comtois pour le statut de membre hôtelier de la Maison aux lanternes rouges;

c) le 23 juin 2014, la Corporation de l'industrie touristique du Québec [15] émet une confirmation d'attestation de classification. L'immeuble y est classifié d'établissement d'hébergement touristique pour la Maison aux lanternes rouges avec un nombre maximal d'unités indiquées. [ 52 ] Mme Comtois identifie ce dernier document comme étant son permis officiel, justifiant le statut d'établissement hôtelier de son immeuble. [ 53 ] M. Lajeunesse conteste la validité de ces documents, utilisant des données du rôle triennal émis par la Ville [16] . Le droit applicable [ 54 ] Le 27 juin 1991, la

Loi sur les établissements touristiques [17] remplace la

Loi sur l'hôtellerie . La

Loi sur les établissements d'hébergement touristique [18] remplace ensuite la

Loi sur les établissements touristiques et cette loi est en vigueur lorsque Mme Comtois et M. Lajeunesse débutent leur relation contractuelle. [ 55 ] Mme Comtois invoque donc à tort la

Loi sur l'hôtellerie [19] qui définissait l'établissement hôtelier comme un établissement spécialement aménagé pour que, moyennant paiement, on y trouve habituellement à y loger et en vertu de laquelle le propriétaire pouvait « en expulser quiconque le fréquente ou y séjourne sans pouvoir justifier de sa présence, soit à

titre de client ou de locataire » [20] . L'argument de Mme Comtois repose sur cet article. La

Loi sur les établissements d'hébergement touristique ne reprend pas d'article visant l'expulsion. [ 56 ] L'historique des modifications législatives démontre toutefois une intention d'alléger et de rendre plus cohérente la réglementation s'appliquant aux établissements touristiques [21] . [ 57 ] Les exigences pour l'exploitant varient, passant de la nécessité d'obtenir un permis à celle d'obtenir une attestation de classification. Ainsi, en juin 2000, l'obligation de détenir un permis est remplacée par celle de détenir une attestation de classification.

La Corporation de l'industrie touristique du Québec succède également à la Corporation des services aux établissements touristiques québécois pour émettre les attestations de classification. [ 58 ] En 2014, conformément à la

Loi sur les établissements d'hébergement touristique , Mme Comtois affiche une attestation de classification d'hébergement [22] . [ 59 ] Un document [23] détaille La Maison aux lanternes rouges avec des « chambres à louer », ajoutant : « abordables pour touristes (non fumeurs) ». [ 60 ] M. Lajeunesse retrace une carte d'affaires [24] pour l'immeuble : « pour touriste – chambres à louer – prix abordable – accès à la cuisine ». [ 61 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec guide le Tribunal : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 62 ] Le Tribunal évalue la preuve dans la détermination des droits de chaque partie. Selon la balance des probabilités, le Tribunal conclut que Mme Comtois a l'attestation nécessaire lorsqu'elle discute avec M. Lajeunesse, malgré son défaut de produire la documentation le confirmant pour l'époque pertinente. [ 63 ] Il reste toutefois à déterminer si la chambre louée à M.

Lajeunesse se qualifie comme une chambre dans un établissement hôtelier. [ 64 ] L'auteur Louis Jobin souligne la définition restrictive donnée au terme d'établissement hôtelier [25] au fil du temps. [ 65 ] La notion de permanence est à considérer [26] . [ 66 ] Il importe de déterminer si l'occupation de la chambre par M. Lajeunesse a un caractère « strictement résidentiel ».

Ceci implique de considérer la fin pour laquelle le logement est loué et l'intention des parties au moment de la conclusion du bail et ainsi que le caractère permanent ou non de l'occupation [27] : On notera que ce qui compte, pour déterminer si un louage est résidentiel ou non, n'est pas d'abord l'aptitude du local à servir à une fin

particulière, mais surtout l'intention des parties, lors de la formation ou du renouvellement du bail, d'en faire tel usage. [ 67 ] M. Lajeunesse ne se qualifie certes pas comme un touriste [28] , habitant les lieux de novembre 2009 à août 2011. [ 68 ] Dans un contexte où le débat était lié à un logement destiné à la villégiature, lequel est aussi mentionné à l’

article 1892 du Code civil du Québec , le Tribunal [29] s'est attardé sur l'intention des parties : [56] Le Tribunal estime qu'en l'espèce, le défendeur n'a pas changé unilatéralement le régime juridique de son bail puisqu'il était très clair dès le départ qu'il y habiterait à temps plein. [57] Il ne faut pas confondre une utilisation provisoire et déterminée dans le temps avec une date prévue de la fin de l'habitation du 31 juillet 2009 et l'utilisation sporadique ou partielle dans le temps de cette unité d'habitation.

Le Tribunal estime que dès le départ, les parties savaient que le défendeur y habiterait à temps plein, ce n'est donc plus de la villégiature. (…) [72] Pour le présent Tribunal, ce qui est déterminant c'est la raison pour laquelle le logement a été loué et non pas la qualification des lieux dans une entente de location.

Un Tribunal doit donc examiner l'usage des lieux loués et l'intention des parties au moment de la conclusion du bail et en l'espèce, il est très clair que les parties savaient ou devaient savoir que le défendeur occuperait les lieux à des fins résidentielles et il est clair que cette intention a été dénoncée au locateur lors de la conclusion du bail et celui-ci ne s'y est pas opposé. [ 69 ] L'intention des parties de conclure un bail pour une chambre située dans un établissement hôtelier s'infère du comportement des parties [30] . [ 70 ] En l'espèce, Mme Comtois et M.

Lajeunesse ont conclu une entente fixant un loyer qui varie au fil des mois [31] . Il s'agit d'un loyer mensuel et non par nuitée. L'entente relève plus d'une location résidentielle en raison de la durée de la location et en raison de l’usage des lieux par M. Lajeunesse. [ 71 ] Ainsi, à la lumière de la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal conclut que la Cour du Québec n'a pas compétence pour trancher les demandes de Mme Comtois vu la nature de la location conclue ni celles de M.

Lajeunesse. [ 72 ] Le Tribunal ne se prononce donc pas sur le fond de ce litige et ne répond pas aux autres questions en litige énoncées. POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE l'action de la demanderesse, Rollande Comtois, faisant affaires sous la Maison aux lanternes rouges contre le défendeur, Mario Lajeunesse, ainsi que la demande reconventionnelle du demandeur reconventionnel Mario Lajeunesse contre la défenderesse reconventionnelle Rollande Comtois, faisant affaires sous la Maison aux lanternes rouges, en raison du défaut de compétence de la Cour du Québec.

SANS FRAIS. __________________________________ Dominique Vézina, j.c.q. Date d’audience : 9 juillet 2014 [31] Pièce D-4 : novembre et décembre 2009 : 445 $, février 2010 à octobre 2010 : 450 $, novembre 2010 à janvier 2011 : 460 $, février 2011 à avril 2011 : 480 $, mai 2011: 500 $; juin 2011 : 520 $.