2021 QCCA 634, 2021 QCCA 634

Entreprises forestières T & W Seale inc. c. Canton de Gore 2021 QCCA 634 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028385-193 (700-17-012802-152) DATE : 20 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. LES ENTREPRISES FORESTIÈRES T & W SEALE INC. 9347-6646 QUÉBEC INC. APPELANTES – demanderesses et demanderesses en reprise d’instance c.

CANTON DE GORE MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ D’ARGENTEUIL INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] Les Entreprises Forestières T & W Seale inc. (« Seale ») se pourvoit contre un jugement rendu le 3 mai 2019 par la Cour supérieure (l’honorable Jean-Yves Lalonde), district de Terrebonne, lequel a rejeté sa requête en jugement déclaratoire pour faire reconnaître son droit d’exploiter une carrière sur le lot 5 079 921 du cadastre du Québec, circonscription foncière d’Argenteuil (ancien lot P1A du Rang 5 du Canton de Gore), ainsi que sa demande subsidiaire en dommages et intérêts de 3,5 millions de dollars pour le préjudice que le Canton de Gore (« Municipalité ») et la Municipalité régionale de comté d’Argenteuil (« MRC ») lui ont causé en ne lui permettant pas de réaliser son projet [1] . [ 2 ] Plus précisément, le recours intenté en première instance demandait une déclaration en inopposabilité de dispositions du Règlement de zonage n o 152 de la Municipalité et du Règlement n o 68-15-15 de la MRC, soit le règlement modifiant le schéma d’aménagement et de développement (« SAD »), entré en vigueur le 27 juillet 2015.

Le recours recherchait également la responsabilité de la Municipalité et de la MRC . Il a été rejeté, sans frais de justice, en raison des interventions des élus et des officiers et préposés municipaux. [ 3 ] L’appel dont la Cour est saisie ne vise désormais que l’inopposabilité du règlement de zonage de la Municipalité et la responsabilité civile de cette dernière. Plus précisément, Seale demande à la Cour de déclarer que les dispositions du Règlement de zonage n o 152 lui sont inopposables et qu’elle est en droit d’exploiter une carrière sur la

partie nord de son lot P1A. Elle recherche subsidiairement une déclaration selon laquelle la Municipalité a commis une faute à son égard en ne faisant pas droit à sa demande d’exploiter cette carrière ainsi que la fixation d’une audience en vue de débattre des dommages auxquels elle a droit sur ce fondement. [ 4 ] Seale a-t-elle le droit de débuter l’exploitation d’une carrière sur la

partie nord de son lot, compte tenu du droit acquis dont bénéficiait la sablière qu’elle exploitait sur la

partie sud de ce dernier, avant qu’une modification au règlement de zonage n’interdise toute activité extractive dans la zone VI19 où se situe ce lot? Dans la négative, la Municipalité, par l’intermédiaire de ses préposés et officiers, lui a-t-elle transmis des informations devant être considérées comme des autorisations d’exploitation de la carrière ou lui a-t- elle fait des promesses claires et non équivoques d’autoriser un tel usage sur son lot, avant la modification de son règlement de zonage?

Enfin, la Municipalité a-t-elle privilégié les voisins de Seale au détriment de cette dernière en ne modifiant pas le règlement de zonage de manière à permettre l’autorisation de la carrière? [ 5 ] Le juge du procès a répondu négativement à ces questions, d’où le présent pourvoi, lequel nécessite que la Cour fasse une incursion au cœur de la théorie des droits acquis, des fondements de la préclusion promissoire et des principes applicables à la responsabilité civile d’une municipalité. [ 6 ] Pour examiner la justesse des moyens d’appel, une mise en contexte s’impose. I.

LE CONTEXTE DU LITIGE [ 7 ] Au début des années 90, Seale repère le lot P1A du Rang 5 de la Municipalité, dont la moitié sud, sablonneuse, est propice à

l’exploitation d’une sablière, alors que la moitié nord, rocailleuse, l’est pour l’exploitation d’une carrière. [ 8 ] Elle s’adresse alors à la Municipalité pour savoir si l’exploitation des deux activités extractives est permise sur ce lot. Le Règlement municipal n o 92 , alors en vigueur, autorise l’exploitation d’une carrière et d’une sablière dans la zone où se trouve le lot [2] . [ 9 ] Dans son procès-verbal (91-32) du 2 avril 1991, le Conseil municipal accuse réception de cette demande en ces termes : Une demande fut reçue de Monsieur T.

Seale pour l’ouverture d’une sablière/carrière sur le lot no 1A du rang 5. Il est entendu qu’aussitôt que l’inspecteur municipal aura reçu tous les documents nécessaires, un permis sera émis pour l’opération, si l’inspecteur le juge à propos. [ 10 ] Le 18 avril 1991, la Municipalité transmet à Seale une lettre signée par l’inspecteur municipal Hugh Ridell, laquelle : [...] certifie que la demande des Entreprises Forestières T. & W. Seale Inc. pour l’ouverture d’une sablière sur une

partie du lot 1A du rang 05 ne contrevient en rien aucun [sic] des règlements municipaux de la Municipalité du Canton de Gore et qu’un permis sera accordé conformément à la décision du Conseil municipal et l’acceptation du soussigné qui a reçu tous les documents nécessaires à l’émission du permis. [3] [ 11 ] Aucun permis municipal ne sera délivré à la suite de cette demande. [ 12 ] Le 16 juillet 1991, Seale acquiert le lot. [ 13 ] Le holding de la famille de Ralph McOuat, Jacol Realty Holdings inc., propriétaire de lots contigus à celui de Seale, intente alors un recours judiciaire pour empêcher l’établissement de la sablière.

Le recours est rejeté et après avoir eu gain de cause en appel en mars 1994 [4] , Seale poursuit ses démarches auprès du ministère de l’Environnement afin d’obtenir la délivrance d’un certificat d’autorisation, conformément à l’

article 22 de la

Loi sur la qualité de l’environnement [5] (« LQE »), tel que requis par les dispositions du Règlement sur les carrières et sablières [6] . [ 14 ] Le 3 juin 1994, le ministre de l’Environnement lui délivre un certificat d’autorisation pour l’exploitation d’une sablière sur la

partie sud de son lot. Par la suite, le ministre prolonge la validité du certificat pour des périodes de cinq ans, ayant pour effet d’en porter la date d’échéance au 20 avril 2019. [ 15 ] En 1994, Seale effectue des travaux de déboisement sur les parties sud et nord du lot, mais seule la

partie sud est alors exploitée comme sablière. Aucune carrière ne sera jamais exploitée sur le lot. [ 16 ] La Municipalité adopte, le 23 juillet 2007, le Règlement n o 152 modifiant le zonage de la zone VI19 dans laquelle se trouve le lot de Seale.

En vertu de ce règlement, les activités extractives (classées « E1 »), notamment les sablières et carrières, sont interdites dans cette zone à partir du 13 février 2008 [7] . [ 17 ] L’article 49.5 du SAD de la MRC, en vigueur depuis le 1 er juin 2009 (dont l’objectif d’interdire les carrières et sablières avait été annoncé dès 2007 par l’article 7.4.1 du règlement révisant le SAD tel qu’adopté [8] ), a pour effet d’interdire les carrières et les sablières dans plusieurs aires d’affectation du SAD, dont celle où se trouve le lot de Seale, sauf pour les sites déjà exploités à ces fins et dûment autorisés par le ministre de l’Environnement ou autrement protégés par droit acquis.

Le second alinéa de cet

article prévoit néanmoins un assouplissement : Toutefois, si une municipalité locale souhaite autoriser ce type d’activité, elle devra démontrer à la MRC d’Argenteuil le potentiel réel d’extraction des matières et prévoir des normes visant à amenuiser les impacts négatifs reliés à cette activité en sus des normes déjà exigées par la réglementation édictée en vertu de la

Loi sur la qualité de l’environnement . Cette mesure d’assouplissement aux intentions de planification régionale n’est toutefois pas prévue pour les aires d’affectation urbaine locale, urbaine intermunicipale, urbaine régionale et industrielle. [ 18 ] Au début du mois de mars 2009, Seale, qui souhaite débuter l’exploitation d’une carrière sur la

partie nord du lot, contacte Jason Morrison, alors inspecteur et secrétaire général de la Municipalité, afin de s’enquérir de la conformité de cet usage dans la zone. Le Règlement sur les carrières et sablières exige qu’une attestation municipale de conformité soit déposée au soutien de la demande d’un certificat d’autorisation au ministère de l’Environnement [9] . M.

Morrison adresse au ministère une lettre contenant les passages suivants : En réponse à votre inquisition, j’aimerais vous confirmer que la municipalité n’aura aucune objection quant à votre demande de permis pour l’agrandissement de votre site d’extraction afin d’y inclure des travaux de carrière. Depuis votre demande originale, le zonage pour votre site d’extraction a été modifié et il est maintenance [sic] interdit d’ouvrir une nouvelle carrière ou d’en agrandir la superficie. Cependant, vous bénéficiez d’un droit acquis pour des travaux d’extraction sur le site existant.

Selon nos règlements d’urbanisme il n’y a aucune distinction entre une carrière et une sablière dans la définition d’un site d’extraction, alors, au point de vue de la municipalité, votre demande originale est reconnue pour les deux activités . Lorsque votre demande sera est [sic] acceptée par le Ministère de l’Environnement, une copie du permis devra être fournie à la municipalité afin de compléter votre dossier.

Pour toute information additionnelle, n’hésitez pas à me contacter au bureau municipal au (450) 562-2025 au poste 26 ou par fax au (450) 562-5424. [10] [Soulignements ajoutés] [ 19 ] Le 10 mars 2009, Seale fait parvenir cette lettre (P-5) à Éric Massicotte, au ministère de l’Environnement, afin qu’elle tienne lieu d’attestation municipale de conformité au soutien de sa demande de certificat d’autorisation. Une lettre similaire à celle du 9 mars 2009

est envoyée à Seale le 27 juillet 2009 par Ron Kelly, directeur de la Municipalité [11] . Le 3 août 2009, Seale transmet également cette lettre à Éric Massicotte. Au début du mois d’août 2009, ce dernier lui répond que le dépôt d’une demande visant l’obtention d’un certificat d’autorisation pour l’exploitation d’une carrière sur son lot est inutile puisque la Municipalité doit modifier le zonage, ce qui implique d’abord une modification du SAD de la MRC, en vertu des exigences requises par les dispositions de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« LAU ») [12] . [ 20 ] Jason Morrison recommande alors à Seale de présenter une demande de dérogation mineure. Le 12 janvier 2010, suivant ce conseil, cette dernière adresse une telle demande à la Municipalité pour réaliser son projet de carrière [13] . [ 21 ] Le 22 janvier 2010, après avoir contacté Éric Massicotte pour connaître le processus devant être respecté afin de modifier le règlement de zonage, Jason Morrison avise Seale que la Municipalité doit refuser sa demande de dérogation mineure.

Il ajoute qu’il y a eu une « certaine confusion (...) à plusieurs niveaux quant à la méthode d'approbation de son projet », mais qu’il a, depuis, été informé des démarches devant être respectées et qu’il sait maintenant qu’une dérogation mineure ne peut être accordée aux dispositions sur l’usage d’un règlement de zonage [14] . Dans la même lettre, il explique ensuite à Seale les étapes d’un nouveau « plan de match » pour l’autorisation du projet [15] . [ 22 ] La première étape de ce « plan de match » consiste pour Seale à présenter une demande officielle de modification du zonage à la Municipalité.

Le Comité consultatif d’urbanisme (« CCU ») doit ensuite donner son avis sur cette demande. Le Conseil municipal pourra ensuite soumettre le projet de règlement modifiant le règlement de zonage au Conseil de la MRC afin de lui demander de modifier son SAD en conséquence. Pour ce faire, Seale doit aussi soumettre une étude d’impact de son projet de carrière à la Municipalité et à la MRC. Il sera ensuite nécessaire que le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (« MAMOT ») approuve le projet de règlement de la MRC modifiant le SAD.

De son côté, la Municipalité procédera à des consultations publiques avant de modifier son règlement de zonage. [ 23 ] Bien que la Municipalité soit favorable au projet, ses officiers préviennent Seale que ces démarches prendront du temps. [ 24 ] Or, en 2012 et 2013, la Municipalité reçoit de multiples plaintes de résidents qui s’opposent au projet de carrière. [ 25 ] Le 17 août 2012, selon le processus devant être suivi (« plan de match » ci-haut qui respecte le processus établi par la LAU ), Seale transmet à la Municipalité une demande officielle de modification du zonage.

Elle lui envoie également par la suite, le 29 janvier 2013, une « demande de révision-opérations sablière/carrière » dans laquelle elle évalue que la carrière pourrait potentiellement être exploitée pendant 40 ans et l’informe des mesures envisagées pour en minimiser les impacts. [ 26 ] Le 27 février 2013, le Conseil municipal adopte une résolution visant à : (…) transmettre à la MRC le rapport d’exploitation obtenu de la sablière des Entreprises T. & W.

Seale Inc. afin d’obtenir l’approbation de la MRC d’Argenteuil et, par le fait même obtenir les recommandations pour les modifications à apporter aux règlements d’urbanisme de la Municipalité dans le but de permettre à cette sablière de continuer son exploitation. [16] [ 27 ] En octobre 2014, le Conseil de la MRC adopte le projet de Règlement 68-13-14 modifiant le SAD, lequel, s’il entre en vigueur, permettra à la Municipalité de modifier son règlement de zonage afin d’autoriser l’exploitation de la carrière. [ 28 ] Dans une lettre envoyée le 18 décembre 2014, le MAMOT indique qu’il n’approuve pas le projet de Règlement 68-13-14 , en vertu de l’

article 53.7 de la LAU .

Il explique que l es modifications envisagées au SAD par le Règlement 68-13-14 de la MRC visaient également les projets de deux autres municipalités [17] et que les dispositions concernant les projets de ces dernières ne répondent pas aux orientations gouvernementales en matière de gestion de l’urbanisation [18] . [ 29 ] À la même époque, les maires siégeant au Conseil de la MRC veulent savoir si les municipalités sur le territoire de la MRC peuvent imposer des normes réglementaires plus exigeantes que celles prévues par la LQE et ses règlements pour encadrer les activités de l’exploitation d’une carrière, afin de répondre aux exigences du deuxième paragraphe de l’article 49.5 du SAD.

Le directeur du service de l’aménagement de la MRC leur brandit alors un avis juridique confirmant que l’

article 124 de la LQE [19] , tel qu’interprété par l’arrêt Gestion Raymond Denis c. Val-Bélair [20] , empêche les municipalités d’imposer des normes plus contraignantes que les normes provinciales environnementales.

Dans ce contexte, les maires décident qu’il est risqué d’aller de l’avant avec une modification du SAD qui permettrait ensuite le changement du zonage envisagé par la Municipalité. [ 30 ] Par la suite, les choses s’accélèrent. [ 31 ] Le 15 janvier 2015, Ralph McOuat, instigateur de la poursuite intentée contre Seale en 1991, transmet une lettre au Conseil de la MRC pour s’opposer au projet de Règlement 68-13-14 modifiant le SAD ainsi qu’au projet de carrière de Seale [21] . Il fait alors

partie d’un regroupement de voisins s’opposant au projet. [ 32 ] Quelques jours plus tard, le 21 janvier 2015, lors d’une réunion du Conseil de la MRC, le CCU propose d’abandonner le projet de Règlement 68-13-14 [22] . Par la suite, un nouveau Règlement 68-15-15 modifiant le SAD de la MRC entre en vigueur le 27 juillet 2015. Il ne prévoit les activités extractives que dans les aires d’affectation « agricole » et « agroforestière » du SAD.

La Municipalité n’ayant pas de telles aires d’affectation sur son territoire, ce règlement de la MRC a pour effet d’interdire les activités extractives dans toutes les zones de son règlement de zonage, compte tenu de l’exigence de conformité de la réglementation de zonage à ce SAD [23] . [ 33 ] Le 22 décembre 2015, Seale intente son recours devant la Cour supérieure, lequel est rejeté le 3 mai 2019. Il s’agit du jugement entrepris par le présent pourvoi.

II. LES MOYENS D’APPEL [34] Seale se pourvoit et soumet plusieurs moyens, lesquels soulèvent véritablement deux questions : - Le juge a-t-il erré en ne reconnaissant pas que l’exploitation d’une carrière sur la

partie nord du lot était protégée par des droitsacquis? - Subsidiairement, a-t-il erré en décidant que les erreurs commises par la Municipalité, ses officiers et ses préposés n’entraînaient pasla responsabilité de cette dernière? Le cas échéant, son recours en responsabilité est-il prescrit? III. L’ANALYSE A. Le juge a-t-il erré en ne reconnaissant pas que l’exploitation d’une carrière sur la

partie nord du lot était protégée par desdroits acquis? [35] Seale prétend que l’exploitation d’une carrière sur son lot est protégée par des droits acquis et que le juge a erré en ne concluantpas à l’existence d'un tel droit.

Au soutien de sa prétention, elle avance les principes suivants : - L’approche catégorielle des droits acquis : les deux activités extractives (sablière et carrière) étant permises par l’ancienneréglementation de zonage, l’exploitation de la carrière est protégée par des droits acquis; - L’intensification ou l’ajout d’un usage : l’exploitation d’une carrière est soit une intensification, soit un ajout naturel à celle de lasablière, de sorte qu’elle est aussi protégée par les droits acquis dont cette dernière bénéficie; - La notion de banc d’emprunt : même si les deux arguments précédents n’étaient pas retenus, elle était justifiée d’étendre « l’unitéterritoriale » ou le « banc d’emprunt » de l’exploitation de sa sablière protégée par droits acquis sur la

partie nord du lot pour y exploiterune carrière; - La théorie de la préclusion promissoire : les officiers et préposés de la Municipalité lui ont transmis des informations, notammentdans deux lettres[24], lesquelles doivent être considérées soit comme des autorisations d’exploitation de la carrière, soit comme despromesses formelles de l’autoriser. En tout temps, la Municipalité a agi de manière à laisser croire à Seale qu’elle obtiendraitl’autorisation d’exploiter sa carrière. 1.

L’approche catégorielle des droits acquis [36] Un droit acquis étant une immunité découlant du principe de common law de la non-rétroactivité des lois, celui qui prétend à son existence doit prouver plus qu’une simple intention d’exploiter un usage donné[25]. Comme l’enseigne la Cour suprême dans l’arrêtSaint-Romuald c. Olivier, il doit faire la démonstration de la délivrance d’un permis conforme ou d’une construction déjà débutée ou d’un usage réellement exercé avant l’entrée en vigueur du zonage plus restrictif[26] : 12.

Pour dissiper la crainte qu’il y ait confiscation sans compensation, le Code civil au Québec et l’interprétation des tribunaux dans lesprovinces de common law ont protégé les usages existants au moyen de la notion de « droits acquis » : Toronto (City of) c.Wheeler (1912), (ON SC), 4 D.L.R. 352 (H.C. Ont.), le juge Middleton, p. 353 : [TRADUCTION] [J’]estime bien fondé le principe selon lequel le législateur ne peut pas avoir voulu porter atteinte aux droits acquis, àmoins que les termes qu’il a utilisés commandent clairement une interprétation différente du texte législatif. Voir également R. c.

Howard (1884), 4 O.R. 377 (B.R.), p. 381, et R. c. Clark Bros. & Hughes Ltd., (MB CA), [1925]1 D.L.R. 49 (C.A. Man.), p. 51 et 53. 13.

C’est dans ce contexte que doit être interprété le régime moderne des mesures de contrôle de l’aménagement du territoire, avec leurtension inhérente entre, d’une part, l’intérêt du propriétaire à utiliser sa propriété de la façon qu’il considère optimale et, d’autre part,l’intérêt de la municipalité à ce que l’ensemble de son territoire soit organisé suivant un plan qu’elle juge apte à maximiser les avantageset les agréments pour tous les habitants. [37] Seale prétend que sa sablière ayant été autorisée et exploitée avant la modification du règlement de zonage interdisant lesactivités extractives, son projet de carrière était également protégé par des droits acquis puisqu’il faisait

partie de la catégorie des« activités extractives » permise par l’ancienne réglementation de zonage. Ce faisant, elle demande essentiellement à la Cour de revoir les principes ayant mené au rejet de l’approche catégorielle par la Cour suprême[27]. [38] Respectant la définition prétorienne des droits acquis, cette dernière a, en effet, refusé que la mise en œuvre d’un seul usagepermis dans la zone, avant l’entrée en vigueur d’un zonage plus restrictif, ne déclenche une protection s’étendant à tous les usages de lamême catégorie, autrefois permis dans la zone.

Le juge Binnie, pour la majorité, s’exprimait alors comme suit à ce sujet : 4. Mon collègue expose les faits et les dispositions applicables dans les motifs de son jugement. Je suis entièrement d’accord avec luipour rejeter l’approche « catégorielle ».

Il s’agit de la théorie selon laquelle le propriétaire d’un terrain dont l’usage n’est pas conformeau nouveau règlement a néanmoins le « droit acquis » d’étendre ou de modifier l’usage existant en y incluant tout ce qui était permis surce terrain selon la « catégorie d’usages » définie dans les dispositions antérieures (si des dispositions antérieures existenteffectivement). L’approche « catégorielle » donne peut-être un résultat équitable lorsqu’on l’applique aux faits visés par le présent

pourvoi, mais c’est seulement parce que les catégories d’usages créées par le règlement antérieur étaient fort étroites. [...] 5. Toutefois, comme mon collègue le juge Gonthier le démontre, l’approche « catégorielle » est erronée sur le plan des principes etmènera souvent à une conclusion qui favorise indûment les propriétaires fonciers aux dépens de l’intérêt de la collectivité. Le« droit acquis » protégé n’est lié, à juste titre, qu’à la situation existante. Il ne protège pas un usage potentiel ou envisagé qui ne s’estjamais concrétisé.

Une règle similaire s’applique dans les provinces de common law : voir Heutinck c. Oakland (Township) (1997), (ON CA), 42 M.P.L.R. (2d) 258 (C.A. Ont.), par. 6 : [TRADUCTION] Nous fondons notre analyse essentiellement sur la règle bien établie selon laquelle la nature d’un usage dérogatoiren’est pas déterminée en fonction des définitions figurant dans le règlement. Il faut plutôt déterminer la nature de cet usage en fonction dela façon dont la propriété était utilisée au moment de l’adoption du règlement. Dans le même sens, voir : Vancouver (City of) c.

Victoria Block Ltd. (1964), (BC CA), 45 D.L.R. (2d) 118 (C.A.C.-B.),p. 121; Glenelg (Township) c. Davis (1992), (ON CA), 10 M.P.L.R. (2d) 260 (C.A. Ont.); Nanaimo (City) c.Brickyard Enterprises Ltd., [1993] B.C.J. No. 992 (C.S.) (QL), par. 20. Le droit acquis se limite au droit de continuer à utiliser le terrainaux fins auxquelles il était réellement utilisé auparavant.

Bien entendu, la question est de savoir à quel point il faut circonscrire largement ou étroitement les fins de cet « usage préexistant ».[28] [Caractères gras ajoutés] [39] Si elle avait été retenue, cette approche « catégorielle » aurait étendu la protection octroyée non seulement à l’usage réellementexercé avant le changement de zonage, mais à tous les autres usages prévus par la même catégorie réglementaire.

Cette approche seserait éloignée de la raison d’être des droits acquis qui est d’immuniser les usages et bâtiments légalement autorisés et exercés avant l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation de zonage les restreignant ou les prohibant désormais[29]. [40] Ainsi, au Québec, ce n’est pas parce qu’une municipalité décide d’utiliser le pouvoir que lui délègue l’article 113 alinéa 2 (3) dela LAU afin de créer des catégories d’usages permis dans une zone que cela peut avoir pour effet de modifier la nature même des droitsacquis.

S’autoriser de telles catégories, parfois excessivement générales, voire résiduelles, accorderait une protection démesurée aux titulaires de droits acquis et restreindrait d’autant les pouvoirs municipaux en matière d’urbanisme, au détriment de l’intérêt collectif[30]. [41] La preuve administrée devant le tribunal de première instance révèle que l’usage effectivement exercé sur le lot de Seale, avantle changement du zonage le 13 février 2008, était l’exploitation d’une sablière et qu’il s’agit du seul usage ayant été dûment autorisé surle lot avant cette date.

Le certificat d’autorisation délivré le 3 juin 1994 par le ministère de l’Environnement ne permettait effectivementque l’exploitation d’une sablière sur une

partie du lot et non celle d’une carrière sur l’autre

partie du lot de Seale. Cette dernière ne peutprétendre à des droits acquis pour l’établissement d’une carrière en se fondant sur une approche catégorielle des droits acquis n’ayantaucune assise juridique. 2. L’intensification de l’usage protégé ou l’ajout d’un usage à celui protégé par droits acquis [42] Seale prétend qu’il ne faut pas s’arrêter au matériau extrait et qu’une carrière doit être considérée comme une intensification de lasablière ou un ajout naturel à celle-ci.

L’argument doit être rejeté, la jurisprudence ayant clairement établi qu’il s’agit de deux usagesdistincts et non d’un simple « changement de degré » selon le test proposé dans Saint-Romuald c. Olivier[31]. 3. La notion de banc d’emprunt [43] Seale voudrait que la notion de banc d’emprunt puisse lui permettre d’exploiter une carrière sur l’extension de sa sablière. Dansles faits, il y a plutôt deux bancs d’emprunt sur son lot : la

partie sud, sablonneuse et servant à l’exploitation d’une sablière, et la partienord, rocailleuse et ne pouvant être exploitée comme carrière car n’ayant jamais été dûment autorisée ni exploitée dans les faits. [44] La notion de banc d’emprunt permet d’étendre la superficie de l’usage extractif dérogatoire protégé par droits acquis jusqu’auxlimites du banc, lequel peut être le lot entier dans certains cas[32].

Toutefois, cette notion ne permet pas de reconnaître des droits acquis àun usage différent non protégé par de tels droits. [45] Autrement dit, Seale aurait pu invoquer la notion de banc d’emprunt pour étendre l’exercice de son activité de sablière sur unpérimètre plus grand que la moitié sud initialement exploitée à cette fin, puisque l’épuisement naturel de la matière (le sable) auraitjustifié le prolongement de cette activité sur une plus grande superficie. Cela ne justifiait toutefois pas l’existence de droits acquis àl’exploitation d’une carrière sur la

partie nord de son lot, constituée d’un banc de roc. 4. La préclusion promissoire [46] Bien que l’argument de Seale ne semble pas des plus limpides à ce sujet, il y a lieu de comprendre qu’elle reproche premièrementau juge du procès d’avoir écarté la preuve d’une promesse de la Municipalité d’autoriser le projet.

Elle lui reproche ensuite de ne pasavoir considéré la promesse des officiers et préposés municipaux de convaincre la MRC de modifier son SAD afin de pouvoir ensuiteapporter les changements requis au règlement de zonage. [47] À la lumière de la preuve soumise, le juge n’a commis aucune erreur manifeste et déterminante dans le traitement de cesreproches. [48] D’une part, le juge a, à juste titre, conclu que les informations verbales ou écrites transmises à Seale ne constituaient pas despromesses claires et sans équivoque d’autoriser une telle carrière.

D’autre part, sa conclusion selon laquelle il n’y a pas eu de promessesdes officiers et préposés de la Municipalité de convaincre la MRC de modifier son SAD pour ensuite permettre la délivrance du certificat

d’autorisation du ministre de l’Environnement, prend appui dans la preuve. De plus, comme le juge l’explique clairement, dans l’hypothèse où ils auraient fait une telle promesse, celle-ci n’aurait pas pu engager le Conseil de la MRC, la loi ne permettant tout simplement pas à la Municipalité de formuler une telle promesse. [ 49 ] Enfin, tel que mentionné précédemment, c’est le ministre de l’Environnement qui prend la décision de délivrer un tel certificat d’autorisation, à la suite de l’exercice de son pouvoir discrétionnaire.

La Municipalité ou l’un de ses officiers ne pouvait pas promettre la délivrance de ce certificat d’autorisation à Seale.

Ainsi, le juge de première instance a, avec raison, souligné que, juridiquement, une municipalité ne peut être forcée, de par l’application de la doctrine de la préclusion promissoire, à respecter une promesse à laquelle la loi ne lui permet tout simplement pas de souscrire [33] . [ 50 ] Si la promesse visait le fait de modifier la réglementation de zonage – ce que d’ailleurs la Municipalité a tenté de faire jusqu’au début de 2014 – force est d’admettre que ce changement n’aurait pas nécessairement donné lieu à la délivrance du certificat d’autorisation du ministre, ce dernier exerçant une discrétion lorsqu’il prend cette décision. [ 51 ] Tel que mentionné précédemment, la Municipalité était entièrement dépendante du bon vouloir du Conseil de la MRC, composé du maire de la Municipalité et des maires des autres municipalités de son territoire, lequel devait également prendre la décision de modifier le SAD.

Finalement, avant d’adopter le règlement modifiant ce SAD, la MRC devait obtenir l’avis du MAMOT conformément à la LAU [34] . Étant soumis aux orientations gouvernementales, l’avis favorable du ministre était également incertain.

Par conséquent, constatant que les démarches des fonctionnaires qui étaient généralement favorables au projet ne constituaient pas des promesses claires et non équivoques, mais plutôt des tentatives de rechercher des solutions, le juge de première instance a, avec raison, repoussé l’argument relatif à la préclusion promissoire. [ 52 ] Compte tenu de ce qui précède, le moyen selon lequel le juge a erré en ne reconnaissant pas l’existence de droits acquis pour l’exploitation de la carrière doit échouer. [ 53 ] Cela dit, le débat doit se poursuivre sur le terrain de la responsabilité de la Municipalité puisque Seale reproche au juge de ne pas avoir retenu les fautes que cette dernière a commises à son endroit, lesquelles ont entraîné les conséquences que l’on connaît aujourd’hui pour la réalisation de son projet.

B. Subsidiairement, le juge a-t-il erré en décidant qu’aucune faute de la Municipalité et de ses officiers et préposés ne pouvait entraîner la responsabilité de cette dernière? 1.

Les erreurs alléguées Promesses non tenues [ 54 ] Seale reproche à la Municipalité d’avoir fait volte-face relativement au projet de carrière de Seale, de manière partiale, favorisant indûment le point de vue de son voisin McOuat et allant ainsi à l’encontre des nombreuses promesses qu’elle lui avait formulées. [ 55 ] La Municipalité répond, d’une part, qu’elle ne lui a jamais fait de promesses et, d’autre part, que la décision de ne pas modifier son règlement de zonage a été prise dans l’intérêt public, étant la conséquence directe de celle de la MRC de ne pas modifier son SAD.

Informations erronées [ 56 ] Seale reproche à la Municipalité d’avoir ainsi commis plusieurs fautes à son endroit en lui ayant transmis, par l’intermédiaire de ses officiers et préposés, des informations erronées en : • lui ayant affirmé que les lettres du 9 mars et du 27 juillet 2009 [35] n’étaient pas des autorisations valides, forçant ainsi la Municipalité et la MRC à procéder par voie de modifications réglementaires alors que cela n’était pas nécessaire; et en déclarant la même chose au ministère; • l’ayant induite en erreur, lui suggérant de procéder par voie de « dérogation mineure » afin d’obtenir l’autorisation nécessaire pour son projet; • lui ayant affirmé qu’elle devait présenter une demande de changement de zonage à laquelle elle acquiescerait en apportant les modifications réglementaires nécessaires à la réalisation de son projet. [ 57 ] La Municipalité répond que soit les erreurs invoquées par Seale n’en sont pas, soit elles sont sans conséquence.

Elle soutient également que l’action en dommages est prescrite puisque Seale savait, dès le refus du ministère de l’Environnement de délivrer un certificat d’autorisation en 2009, que les informations transmises par les officiers et préposés de la Municipalité étaient erronées. 2. Le droit applicable [ 58 ] Les municipalités étant assimilables à des personnes de droit public, les règles de la responsabilité civile leur sont opposables sous réserve des règles particulières [36] . C’est ce qu’énoncent les articles suivants du Code civil du Québec :

300. Les personnes morales de droit public sontd’abord régies par les lois particulières qui lesconstituent et par celles qui leur sontapplicables; les personnes morales de droit privésont d’abord régies par les lois applicables à leurespèce. Les unes et les autres sont aussi régies par leprésent code lorsqu’il y a lieu de compléter lesdispositions de ces lois, notamment quant à leurstatut de personne morale, leurs biens ou leursrapports avec les autres personnes. 300.

Legal persons established in the publicinterest are primarily governed by the specialActs by which they are constituted and by thosewhich are applicable to them; legal personsestablished for a private interest are primarilygoverned by the Acts applicable to theirparticular type. Both kinds of legal persons are also governedby this Code where the provisions of such Actsrequire to be complemented, particularly withregard to their status as legal persons, theirproperty or their relations with other persons. [59] Dans l’arrêt Ste-Anne-de-Bellevue (Ville de) c.

Papachronis, la Cour rappelle ces règles et les distingue selon que les gestesreprochés à la municipalité relèvent de la sphère réglementaire ou opérationnelle : [22] Les règles générales de la responsabilité civile extracontractuelle s’appliquent aux municipalités dans la mesure où il n’existe pasune règle particulière y dérogeant en vertu de la législation municipale ou de la jurisprudence de common law (Jean Hétu et YvonDuplessis, Droit municipal. Principes généraux et contentieux, 2e éd., vol. 1, Brossard, CCH, Édition à feuilles mobiles, à jour le1er janvier 2007, p. 11 006; Prud’homme c.

Prud’homme, 2002 CSC 85 , [2002] 4 R.C.S. 663; Entreprises SibecaInc. c. Frelighsburg, 2004 CSC 61 , [2004] 3 R.C.S. 304). [23] Ainsi, dans leur sphère législative ou réglementaire, les municipalités bénéficient d’une immunité relative en vertu des règles dedroit public énoncée en common law, alors que dans leur sphère opérationnelle, la simple faute au sens du Code civil peut engager leurresponsabilité (Jean-Pierre St-Amour, Le droit municipal de l’urbanisme discrétionnaire au Québec, Cowansville, Éditions Yvon Blais,2006, p. 141).

Dans la sphère législative, les municipalités ne peuvent voir leur responsabilité extracontractuelle engagée que si la

partie demanderesse réussit à prouver leur mauvaise foi, par opposition à la faute simple dans la sphère opérationnelle.[37] [Soulignements ajoutés] [60] Lorsqu’une municipalité agit dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire de réglementer, à l’intérieur de la « sphère législativeou réglementaire », elle n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute lourde ou intentionnelle ou lorsqu’elle fait preuve de mauvaise foi.Puisqu’en matière de réglementation municipale il existe une présomption selon laquelle une municipalité agit de bonne foi et dans l’intérêt public[38], la mauvaise foi doit être prouvée par la personne qui l’invoque. [61] La mauvaise foi, dans ce contexte, a été définie de la manière suivante : [25] La mauvaise foi comprend les actes délibérément accomplis dans l’intention de nuire mais aussi ceux qui se démarquenttellement du contexte législatif dans lequel ils sont posés qu’un tribunal ne peut raisonnablement conclure qu’ils l’ont été de bonnefoi.

Tel est le cas de l’insouciance grave qui « implique un dérèglement fondamental des modalités de l’exercice du pouvoir, à tel pointque l’on peut en déduire l’absence de bonne foi et présumer la mauvaise foi ». [26] Une personne morale ne pouvant agir que par ses agents, la bonne ou la mauvaise foi de la municipalité sera déterminée à l’examen de la conduite de ses conseillers ou agents.[39] [Renvois omis] [62] Cependant, lorsque la municipalité agit plutôt dans la « sphère opérationnelle », soit dans l’exécution pratique des décisions depolitique générale, l’application administrative des lois et règlements ou lors de la communication d’informations aux citoyens[40], lafaute simple de l’article 1457 C.c.Q. suffit à engager sa responsabilité[41].

Aucune forme d’immunité ne joue alors en sa faveur, commele soulignait la Cour suprême récemment : [108] En l’espèce, cependant, cette immunité relative n’est d’aucun secours à la STM. Comme je l’ai déjà expliqué, l’action enresponsabilité civile de madame Kosoian ne repose pas sur l’invalidité du Règlement R-036, mais plutôt sur l’application fautive decelui-ci, d’une part, par la STM qui a élaboré des mesures de formation erronées en droit, et d’autre part, par l’un de ses inspecteurs,l’agent Camacho, qui a mis en œuvre les informations erronées obtenues lors de ces formations.

Or, l’application d’un règlementrelève de la « sphère opérationnelle », c’est-à-dire l’exécution pratique des décisions de politique générale, et n’est protégée paraucune forme d’immunité (voir Laurentide Motels, p. 722; Papachronis, par. 23).

Les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore donnentquelques exemples pertinents de décisions opérationnelles qui demeurent pleinement assujetties au régime de l’art. 1457 C.c.Q. : On peut en citer comme exemples l’exécution de travaux publics, la fourniture d’informations, les actes de la police et des servicesd’incendie, l’application administrative des lois et règlements, la transmission d’avis, l’exécution d’inspections, l’exécution d’unedécision judiciaire, etc.

L’administration ne bénéficie d’aucune immunité pour ceux-ci et engage sa responsabilité selon le standard du droit privé pour la commission d’une faute simple. [Je souligne; no 1-148.] [109] Une personne morale de droit public qui commet une erreur de droit dans la mise en œuvre de sa propre réglementation est doncsusceptible d’engager sa responsabilité civile. À ce chapitre, dans l’arrêt Maska Auto Spring Ltée c.

Ste-Rosalie (Village), (CSC), [1991] 2 R.C.S. 3, la Cour a fait siens les commentaires suivants du juge Chouinard, dissident en Cour d’appel : Lorsque des actes sont posés par ses officiers ou ses préposés lors de la mise en application d’une loi ou d’un règlement, lacorporation publique est responsable de l’acte posé par erreur de faits ou de droit, de bonne foi ou de mauvaise foi, même par

simple négligence. Son obligation légale est alors celle du bon père de famille ou de l’homme raisonnable, compte tenu descirconstances de chaque espèce. [Je souligne; p. 1585.] (Maska Auto Spring Ltée c. Ste-Rosalie (Corp. municipale du village de), (QC CA), [1988] R.J.Q. 1576 (C.A.); voiraussi, Pincourt (Ville de) c. Construction Cogerex ltée, 2013 QCCA 1773, par. 47; Chelsea (Municipalité de) c. Laurin, 2010 QCCA 1723, par. 71; Foley c.

Shamess, 2008 ONCA 588, par. 26.)[42] [Soulignements et caractères italiques dans l’original] [Caractères gras ajoutés] [63] La jurisprudence reconnaît par ailleurs que lorsque les préposés d’une municipalité transmettent des informations à un citoyen, cedernier peut se réclamer d’une attente légitime quant à leur exactitude : Par ailleurs, en ce qui a trait à ce que l’on pourrait qualifier de situation subjective, il pourrait s’agir de la croyance raisonnable ducitoyen dans le bien-fondé des renseignements qui lui sont communiqués par un officier municipal sans que la demande formulées’inscrive dans un processus « obligatoire ».

Les renseignements demandés, même s’ils ne sont pas strictement en lien avec une normeréglementaire, doivent être suffisamment connexes à l’exercice des pouvoirs de la municipalité pour que soit ajoutée foi aux conseils ouinstructions données et sur lesquels le citoyen fonde sa démarche. Il s’agirait évidemment de circonstances peu courantes et dontl’appréciation relèvera du tribunal.

La question, pour l’essentiel, consistera à déterminer s’il est raisonnable pour le citoyen d’attribuer une valeur aux renseignements qui lui sont communiqués et d’agir sur la foi de ceux-ci.[43] [64] La Cour a d’ailleurs conclu que les fonctionnaires municipaux peuvent engager la responsabilité de la municipalité pour leurserreurs dans l’interprétation d’un règlement d’urbanisme et la reconnaissance de l’existence de droits acquis, en précisant ce qui suit : [59] Les fonctionnaires responsables de la délivrance des permis doivent parfois s'interroger sur l'existence des droits acquis.

S'ilsse trompent dans cette interprétation, leur municipalité peut être aussi retenue responsable. Cette notion de droits acquis n'étant pastoujours facile à appliquer, il faut étudier les circonstances qui ont présidé à la décision. Par réglementation municipale, comme dans cedossier, l'administré doit s'adresser au service désigné de la Ville pour recevoir la demande, en estimer la conformité et émettre, s'il y alieu, le permis approprié.

Notre Cour, dans l'arrêt Michaud dont les faits présentent une certaine analogie avec cette affaire, appliquel'arrêt Maska: […] le préposé de la Ville a erronément interprété le règlement de zonage et a délivré un permis illégal. Ce faisant, il a manqué à uneobligation légale car il était chargé par la loi de faire observer le règlement de zonage.

L'omission du préposé de la Ville de se conformer à une obligation formellement prévue par la loi, constitue en soi un délit civil parceque la norme administrative énonce ici une norme élémentaire de prudence s'imposant pour la protection des citoyens qui ont le droit dese fier généralement aux renseignements et au permis fournis par l'autorité compétente. [60] L'interprétation erronée du Règlement, l'émission illégale du permis et la conduite des préposés doivent être étudiées selonces principes jurisprudentiels bien établis.

S'il y a faute, elle doit avoir un lien de causalité avec les dommages subis[44]. [Soulignement ajouté; Renvois omis] [65] Ainsi, bien qu’il incombe toujours au citoyen de devoir s’informer lorsqu’il formule une demande de permis, « l’obligation des citoyens de s’assurer de la portée des règlements municipaux ne permet pas aux municipalités d’échapper à leur responsabilité »[45]. 3.

Analyse [66] À la lumière de ces principes, il convient de traiter les fautes reprochées à la Municipalité en deux temps : les promesses nontenues à l’égard de Seale de modifier le règlement de zonage et les informations erronées transmises par ses officiers et préposés quil’auraient induite en erreur dans sa démarche. Promesses non tenues [67] Les reproches formulés à ce

chapitre tombent sous le couvert de la sphère réglementaire. Ainsi, la Municipalité étant protégée parune immunité relative dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire de réglementer, plusieurs doléances de Seale ne peuvent ouvrir lavoie à un recours en responsabilité en l’absence de mauvaise foi. [68] En effet, à la lumière de la preuve, force est de conclure que Morrison et les autres officiers ou préposés municipaux étaientfavorables au projet et tentaient de le faire avancer auprès de la MRC.

Il ne peut être reproché à la Municipalité de ne pas avoirconvaincu le Conseil de la MRC qu’il devait aller de l’avant avec la modification du SAD, malgré les plaintes de voisins et de citoyensmécontents du projet de carrière, lequel nécessitait une modification du zonage de la Municipalité[46]. En effet, l’état actuel du droit nepermettait pas d’imposer les restrictions jugées nécessaires pour que le projet soit socialement acceptable[47].

Face à ce constat, leConseil de la MRC a décidé qu’il était préférable de ne pas modifier le SAD. [69] Ainsi, la Municipalité ne pouvait plus approuver une modification du règlement de zonage contrevenant au SAD et c’est à bondroit que le juge de première instance a conclu que sa décision d’abandonner le projet de modification de règlement de zonage a été prisedans l’intérêt public : [84] Une municipalité peut valablement changer de politique lorsqu’elle décide que cette politique ne sert plus ni ses fins particulièresni l’intérêt public.

Le justiciable affecté doit supporter le risque d’un tel changement d’orientation sans pour autant qu’une fauteextracontractuelle en découle ou que la responsabilité civile de la municipalité soit engagée.

[85] En l’instance, la preuve administrée ne permet pas de conclure raisonnablement à une insouciance grave de la part du conseil de la municipalité et encore moins à la mauvaise foi. [48] Informations erronées [ 70 ] Seale prétend que les lettres du 9 mars et du 27 juillet 2009 constituaient des attestations municipales valides confirmant que l’exploitation d’une future carrière était protégée par des droits acquis. Par la suite, la Municipalité lui a erronément affirmé qu’elle ne pouvait prétendre à de tels droits. [ 71 ] Les doléances de Seale à ce sujet ne peuvent être retenues puisqu’elle n’avait effectivement pas le droit d’exploiter une carrière sur la

partie nord du lot. À ce titre, la Municipalité n’a fait que constater l’état des droits de Seale. En effet, à ces dates, le Règlement n o 152 de la Municipalité avait déjà été modifié et interdisait l’exploitation d’une carrière sur le lot de Seale. Cette dernière ne pouvait prétendre à l’existence de droits acquis pour son projet de carrière : le changement de zonage qu’elle recherchait impliquait des démarches complexes auprès de la MRC et du ministre de l’Environnement, dont l’issue était incertaine puisque les décisions de ces derniers relevaient de l’exercice de leur pouvoir discrétionnaire. [ 72 ] Par contre, Jason Morrison, à

titre de secrétaire et d’inspecteur de la Municipalité, et Ron Kelly, à

titre de directeur général, ont commis des erreurs pouvant être qualifiées de fautes en indiquant à Seale que les droits acquis à l’exploitation d’une sablière s’étendaient à un usage complètement différent : celui d’une carrière.

De plus, Morrison a commis une deuxième faute en l’informant erronément qu’elle pourrait obtenir le droit d’exploiter une carrière en déposant une demande de dérogation mineure. [ 73 ] Il ne fait aucun doute que ces informations étaient erronées et constituaient des fautes puisqu’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances et faisant preuve de diligence, aurait pris le temps de s’assurer que ces informations étaient exactes avant de les transmettre à un citoyen.

Il s’agit effectivement d’informations que la Municipalité se devait de connaître puisqu’elles concernent l’application de son règlement de zonage et, dans ces circonstances, la communication de ce type d’information erronée par ses préposés et officiers constitue une faute [49] .

De plus, la preuve révèle que Morrison et Kelly se sont simplement concertés après avoir consulté la réglementation et n’ont jamais tenté d’obtenir un avis juridique relativement à la question de l’existence de droits acquis pour l’exploitation de la carrière. [ 74 ] Cela dit, ces fautes n’ont pas de lien de causalité avec le préjudice qu’invoque Seale, soit le fait de ne pas avoir obtenu la modification du zonage envisagée pour lui permettre d’obtenir ensuite son certificat d’autorisation du ministre de l’Environnement afin de pouvoir exploiter une carrière, fautes pour lesquelles elle réclame un dédommagement de 3,5 millions de dollars. [ 75 ] En effet, au moment où Seale débute ses démarches auprès de la Municipalité afin de savoir si elle peut exploiter une carrière, soit au début de l’an 2009, le Règlement n o 152 interdisant les activités extractives dans la zone où se trouve son lot est déjà en vigueur depuis un peu moins d’un an, soit depuis février 2008, et est adopté depuis juillet 2007.

Les fautes de Morrison et Kelly, commises en mars et en juillet 2009 [50] , sont postérieures à l’entrée en vigueur de ce règlement et ne peuvent donc pas avoir causé d’une façon ou d’une autre le préjudice allégué. [ 76 ] Si Seale avait entrepris des démarches et engagé des dépenses en demandant notamment la réalisation d’expertises ou d’études liées au projet de carrière, peut-être pourrait-elle établir un lien de causalité direct entre la première faute du 9 mars 2009 et les coûts engagés.

Cela dit, ce n’est pas ce qu’elle réclamait en première instance ni ce qu’elle plaide en appel. [ 77 ] Ainsi, la Cour conclut que la Municipalité n’a pas engagé sa responsabilité à l’égard de Seale. Même si les fautes reprochées n’avaient pas été commises, elle n’aurait pu prétendre à l’existence de droits acquis puisque le changement de zonage recherché impliquait une modification du SAD de la MRC, laquelle dépendait de la décision du conseil de cette dernière, prise à la suite de l’exercice de son pouvoir discrétionnaire.

Malgré les démarches effectuées auprès de la MRC, cette dernière n’a pas pris la décision que souhaitait Seale et il ne peut en être tenu rigueur à la Municipalité. [ 78 ] Par conséquent, en concluant que la Municipalité n’a pas engagé sa responsabilité, le juge n’a commis aucune erreur manifeste et déterminante [51] .

La question relative à la prescription du recours devient conséquemment sans objet. [ 79 ] Le jugement de la Cour supérieure ne comportant aucune erreur dans le traitement des droits acquis ni dans l’analyse de la responsabilité de la Municipalité, une intervention de la Cour ne serait pas justifiée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 80 ] REJETTE l’appel , avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. Me Roger Paiement BEAUREGARD AVOCATS Pour les appelantes

Me Joanne CôtéPRÉVOST FORTIN D’AOUSTPour les intimées Date d’audience : 16 février 2021 [8] Schéma d’aménagement et de développement révisé, Règlement numéro 61-07, adopté par la résolution numéro 07-06-197, le 27juin 2007. [44] Montréal (Ville) c. Cordia Ltd., (QC CA), paragr. 59-60.