2013 QCCQ 8090, 2013 QCCQ 8090

Mitchell c. Bakry 2013 QCCQ 8090 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-025413-130 DATE : 26 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ OLIVER MITCHELL Demandeur-Requérant c.

ADEL BAKRY et JOHANNE McNEIL Défendeurs-Intimés ET LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le locataire appelant présente une requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement rendue par le régisseur Marc. C. Forest le 28 mars 2013. [ 2 ] Il joint à cette demande une requête pour suspendre l'exécution du jugement de la Régie du logement jusqu'à ce que l'appel soit décidé.

Les faits en cause sont les suivants. [ 3 ] Les locateurs ont produit une demande pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement occupé par le locataire. Un avis à cet effet a été envoyé au locataire le 11 décembre 2012. Cet avis se lit comme suit: "Par la présente, nous voulons vous informer qu'à partir du 1 er juillet 2013 nous allons prendre possession de votre logement pour notre propre besoin." [ 4 ] Le locataire appelant soulève 3 motifs d'appel de cette décision. [ 5 ] Il prétend premièrement que l'avis reçu n'est pas conforme aux exigences de l'

article 1961 C.c.Q. qui sont d'ordre public. [ 6 ] Dans un deuxième temps, il prétend que le témoignage de Johanne McNeil, co-propriétaire de l'immeuble avec Adel Bakry, n'est pas suffisant pour obtenir l'expulsion du locataire et que Adel Bakry, le deuxième bénéficiaire du droit de reprise, devait nécessairement témoigner à l'audience. [ 7 ] Dernièrement, il prétend que l'avis d'expulsion envoyé au locataire l'année précédente contribue d'autant plus à la confusion quant aux motifs d'expulsion et autres critères de l'

article 1961 C.c.Q. [ 8 ] Le propriétaire intimé réplique. [ 9 ] L'avis de reprise de possession était suffisant. Cet avis a été bonifié par le témoignage de Mme McNeil à l'audience et la connaissance antérieure du locataire qui avait déjà reçu un avis d'expulsion l'année précédente. Pour le propriétaire, la présence d'un seul bénéficiaire de la reprise de possession est suffisante puisque que Mme McNeil est la conjointe de M.

Adel Bakry. [ 10 ] De nombreuses décisions ont été produites par l'avocate du locataire pour étoffer son argument à l'effet que l'avis de reprise de possession est insuffisant [1] . [ 11 ] Les quatorze décision citées doivent toutes être interprétées dans leur contexte factuel. [ 12 ] Dans la décision Ghaleb Abou-Jamous c.

Raynald Garneau , 2010 QCRDL 5117 , la mention: "Notre maison ne suffit plus pour nos besoins et on a besoin du logement concerné" a été déclarée insuffisante puisque le Tribunal a considéré qu'il n'était pas clair à la lecture de l'avis et des fais mis en preuve à qui était destiné le logement. Le régisseur note cependant que le locateur occupe déjà le rez- de-chaussée.

[13] Dans Dante Barile c. Ellen Lazanas, 2012 QCRDL 13358, la mention "the dwelling will be needed for my mother or son", a faiten sorte que le Tribunal a considéré l'avis insuffisant puisque les intentions précisions du locataire n'étaient pas dénoncées. [14] Dans Gilles Cadieux c. Antoine Vézina Labadie, 2012 QCRDL 19275, l'avis "Je reprends possession du logement sis au […],Montréal (Qc) […] à des fins personnelles […]" (sic), a été jugé insuffisant. Dans ce cas, le locataire contestait la reprise du logementaux motifs qu'il avait des doutes sur les intentions réelles du locateur d'y habiter.

Il s'agissait selon lui, un stratagème en vue del'évincer. La Régie du logement a conclu que la mention "à des fins personnelles", ne permettaient pas au locataire de connaître lebénéficiaire à qui le logement était destiné et pouvait laisser croire que le logement serait utilisé à d'autres fins que celles visées par lareprise du logement. Cette cause diffère des faits en présence. [15] Dans la cause Donald Eng c.

Sylvain Delisle & Roland Gogven, (QC CQ), REJB 2001-24294, 2001 QCCQ, la Cour du Québec réaffirme le principe que le préavis du locateur annonçant la reprise du logement doit indiquer le nom de lapersonne pour qui la reprise est demandée, la date pour laquelle elle est demandée, et s'il y a lieu, le lien ou le degré de parenté avec lelocateur. On reconnaît que cette disposition a fait l'objet d'une jurisprudence plus ou moins cohérente.

Selon le Tribunal, l'omission d'unemention obligatoire devrait être fatale à moins qu'il ne soit évident que le locataire pouvait identifier le bénéficiaire sans demanderd'informations additionnelles. [16] Dans le cas présent, il est clair que les propriétaires agissent pour eux-mêmes. [17] Dans la décision Juan Antonio Flores c. Yusuf Kinacilioglu, 2011 QCRDL 9749, l'avis faisait référence à une reprise delogement pour y loger "moi-même et ma famille; Ingrid Chang, deux enfants: Roger et Diego". Or, la preuve a démontré que MmeChang et M. Flores sont divorcés, que seul M. Flores est propriétaire de l'immeuble.

Le nom de famille des enfants n'est pas mentionnéet le lien entre Mme Chang et le locateur non plus. Ces faits diffèrent de ceux-ci en présence. Il en est de même des autres décisionscitées par le locataire[2]. [23] Les critères de l'article 1961 du Code civil du Québec sont stricts. L'avis de reprise de possession doit indiquer: • le nom du bénéficiaire; • le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur s'il y a lieu; • la date prévue pour la reprise de possession; • le motif pour la reprise de possession. [24] Les intentions du locateur doivent être claires et précises.

Dans tous les cas où les faits mis en preuve devant la Régie dulogement laissent suspecter une intention douteuse d'un locateur qui prétend reprendre possession du logement pour ses fins personnelles,la Régie a été plus exigeante à l'égard du contenu de l'avis. [25] Le Tribunal doit donc se demander si c'est le cas en l'espèce et si le régisseur s'est interrogé sur la réelle intention des locateursquant à la reprise de possession du logement. [26] Au paragraphe 7, le régisseur mentionne "les locateurs ont démontré qu'ils entendent réellement reprendre le logement pour lesfins mentionnées à leur avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins". [27] Toutes les jurisprudences produites par le locataire au soutien de la permission d'appeler ont été produites et discutées lors del'audition de la demande auprès de la Régie du logement.

Le régisseur les a considérées. Il a néanmoins conclu que, dans le cas sousétude, les termes "pour notre propre besoin" étaient suffisamment clairs pour que le locataire comprenne que la reprise de possessionétait faite par les locateurs eux-mêmes et pour leurs propres besoins. [28] Au niveau de l'appel, le locataire doit démontrer que la question soumise en est une que la Cour doit considérer et que lerégisseur a commis une erreur manifeste et dominante lorsqu'il a tiré ses conclusions. [29] Cette démonstration n'a pas été faite.

Le Tribunal est d'avis que la conclusion tirée par le régisseur est raisonnable et qu'il n'y apas lieu d'intervenir sur la suffisance de l'avis de reprise de possession. [30] Quant au deuxième motif d'appel relatif à la nécessité d'entendre le témoignage du copropriétaire Adel Bakry, le Tribunal neconsidère pas que cette question mérite une réévaluation. L'avis de reprise de possession a été signé par les 2 copropriétaires. Le mandatque le conjoint de Mme Johanne McNeil lui a donné de le représenter n'a pas été contesté lors de l'audition devant la Régie.

Il est troptard pour soulever cet argument au niveau de la requête pour permission d'appeler et le locataire n'a pas démontré que ce témoignagepourrait changer l'issue de ce litige. [31] Quant au dernier motif d'appel, compte tenu de la conclusion du Tribunal sur la suffisance de l'avis, il n'est plus pertinent d'endécider. [32] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la requête pour permission d'appeler; PREND acte de l'entente entre les parties pour que le locataire quitte le logement au plus tard le 31 août 2013; LE TOUT avec dépens.

__________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Me Geeta Narang Narang & Associés Procureur du demandeur-requérant Me Roger Pilon Procureur des défendeurs-intimés Date d’audience : 5 juin 2013