2018 QCCQ 794, 2018 QCCQ 794

Blackburn c. Bezeau 2018 QCCQ 794 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064724-155 DATE : 26 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL4155) ______________________________________________________________________ ISABELLE BLACKBURN […], Donnacona (Québec) […] et BERTRAND GEMME […], Donnacona (Québec) […]

Partie demanderesse c. JEANNE-D’ARC BEZEAU […], Rivière-Pentecôte (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Isabelle Blackburn et Bertrand Gemme réclament 7 000 $ à Jeanne-d’Arc Bezeau pour vices cachés. [ 2 ] Mme Bezeau plaide que les problèmes dont se plaignent les demandeurs ne sont pas des vices cachés. LE CONTEXTE [ 3 ] Le 20 juillet 2001, Denis Harvey de l’entreprise Comspec inc. inspecte la maison que les demandeurs désirent acquérir.

Celle- ci a été construite en 1950 et Mme Bezeau l’a acquise le 10 novembre 2000 pour en être propriétaire que pendant neuf mois. [ 4 ] Selon son rapport, les murs de fondation sont en blocs de béton et ils présentent des fissures, de l’effritement et de l’affaissement. Il constate au sous-sol des odeurs, des zones humides et de l’efflorescence qu’il attribue à des infiltrations d’eau.

Il recommande de remplacer ou de réparer les murs de fondation à certains endroits. [ 5 ] Son rapport est muet quant au drain de fondation ou au système de drainage de la propriété. [ 6 ] Le 29 août 2001, la vente se conclut devant notaire pour un montant de 65 500 $. [ 7 ] Les demandeurs ne font pas de rénovation au sous-sol. [ 8 ] À l’automne 2013, ils constatent que des blocs de béton hors terre se déplacent de façon inquiétante. [ 9 ] Ils font appel à un entrepreneur qui creuse le long des fondations et constate que le bas des fondations, soit les deux premières rangées de blocs de béton, baignent en permanence dans l’eau. [ 10 ] Elles présentent une détérioration sévère au point d’affecter l’intégrité du bâtiment.

Des blocs de béton s’effritent jusqu’à tomber en poussière. [ 11 ] Les demandeurs constatent aussi l’absence d’un drain de fondation, ce qui explique selon eux, la présence de l’eau autour des fondations et la détérioration sérieuse des blocs de béton. [ 12 ] Dans une déclaration pour valoir témoignage, Serge Richer, entrepreneur qui s’est rendu sur les lieux et a constaté la situation, déclare que l’installation d’un drain de fondation et de matériaux de drainage adéquats aurait probablement empêché ce genre de dommage.

[ 13 ] Le 7 octobre 2013, comme des travaux s’imposent, les demandeurs dénoncent la situation à Mme Bezeau. [ 14 ] Le 14 octobre 2013, Mme Bezeau leur répond qu’elle décline toute responsabilité. [ 15 ] Les travaux sont exécutés en octobre et novembre 2013 de même qu’au printemps 2014. [ 16 ] La maison est levée et les murs de fondation sont refaits en béton coulé avec pose d’un drain de fondation et du matériel de drainage nécessaire.

Les demandeurs font refaire la plomberie au complet jusqu’à l’emprise de la rue et doivent reprendre le terrassement et le pavage. [ 17 ] Tous ces travaux leur coûtent plus de 60 000 $ et ils réclament à Mme Bezeau 10 % du coût des travaux eu égard à l’absence d’un drain de fondation. [ 18 ] Mme Bezeau déclare que la maison a été construite en 1950 et qu’à cette époque les drains de fondation n’existaient pas. Il s’agit en l’espèce d’un vice apparent.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 19 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus [1] . [ 20 ] Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [2] . [ 21 ] L’acheteur a une obligation de prudence et de diligence lorsqu’il visite la maison qu’il souhaite acquérir et à l’examen du rapport préachat qu’il reçoit.

Il doit apporter une attention particulière à tous les indices soulevés par l’inspection pouvant laisser présager un problème quelconque . [ 22 ] Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence rappellent de façon constante que l’acheteur doit démontrer que le vice est grave, caché, inconnu de l’acheteur et existant au moment de la vente [3] . [ 23 ] Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l’usure normale du bien caché, de son vieillissement ou de sa vétusté. Cela est particulièrement vrai pour les maisons d’un certain âge.

S’il y a déficit d’usage découlant de la vétusté ou de l’usure normale, il n’y a pas de vice caché. [ 24 ] L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue [4] . [ 25 ] Dans le présent dossier, la gravité du vice ne serait être remise en question mais le Tribunal doit conclure, selon la preuve, que les demandeurs n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents en 2001 eu égard aux indices identifiés dans le rapport préachat de l’inspecteur Harvey. [ 26 ] Celui-ci y indique que les blocs de béton sont dans un mauvais état et qu’il y a eu des infiltrations d’eau au sous-sol.

Il est question d’odeurs, d’humidité et d’efflorescence. [ 27 ] Ces indices auraient dû amener les demandeurs à questionner davantage, à poursuivre leurs vérifications et à enquêter sur les facteurs pouvant causer ces problèmes notamment sur l’existence ou le fonctionnement du drain de fondation. [ 28 ] Les demandeurs savaient sûrement que la maison avait déjà cinquante ans d’âge.

Ce simple constat était suffisant pour inciter les demandeurs à poser plus de questions concernant le système de drainage de la propriété. [ 29 ] La preuve ne permet pas d’établir qu’il y ait eu des échanges à ce sujet avec Mme Bezeau ou M. Harvey. [ 30 ] D’ailleurs, le silence de l’inspecteur Harvey dans son rapport quant à l’existence ou au fonctionnement du drain de fondation étonne grandement eu égard à l’âge de la maison et aux problèmes qu’il soulève. [ 31 ] Dans l’affaire Brisebois c.

Ouimette [5] , le Tribunal explique : [17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché. La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. [ 32 ] La Cour supérieure s’exprime ainsi dans l’affaire Carrier c.

Malette [6] : [49] En matières immobilières, l'acheteur d'une maison construite depuis de nombreuses années ne peut penser être traité comme l'acquéreur d'une maison neuve. Une maison construite selon les normes en vigueur au jour de sa construction n'est pas affectée d'un vice caché du seul fait qu'elle ne soit pas conforme aux normes applicables au jour de la vente. Comme l'écrit le juge Savoie dans Lacasse c. Vallières : « Le vendeur d'une maison usagée n'est pas tenu à la garantie du constructeur d'une maison neuve mais uniquement à celle de qualité

prescrite par l'article 1726, laquelle s'évalue en fonction des circonstances particulières à l'espèce. (…) » [50] En présence d’indices laissant présager un défaut, l’acheteur doit faire preuve de prudence et de vigilance accrues. En certaines circonstances, il lui faut pousser son enquête jusqu’à découvrir la cause et l’étendue du problème : « (…) même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. » « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. (…) Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. » [51] De l'acheteur, la présence d'indices exige d'autant de prudence que le bien est «d'un certain âge ou d'un âge certain». (références sont omises) [ 33 ] L’application de ces enseignements amène le Tribunal à conclure qu’un acheteur normalement prudent et diligent, en regard de l’âge de l’immeuble, aurait dû se renseigner sur l’existence d’un drain de fondation ou sur son fonctionnement ou, le cas échéant, sur les conséquences de son inexistence. [ 34 ] Dans l’affaire Iammateo c.

Forget [7] , la Cour supérieure a analysé également la question de l’absence d’un drain français sous l’angle de l’âge de la propriété : [44] Plus de cinquante ans se sont écoulés depuis la construction de cet immeuble. Le Tribunal est d’avis qu’on ne pouvait donc pas s’attendre en achetant cet immeuble, qu’il y ait présence de drain français, qui soit fonctionnel.

Ainsi, ne constitue pas un vice caché, qu’il y ait présence d’un drain français ou fonctionnement du drain français sur une bâtisse de cinquante ans; […] [49] L’acheteur d’une maison de quarante ans ne doit pas avoir les mêmes attentes que celui d’une maison neuve ou plus récente; [50] Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l’usure et le passage du temps; [51] Les composantes d’un bâtiment ont forcément une durée de vie limitée; [52] De plus, l’évolution de la qualité et de l’efficience des matériaux, des normes et des techniques de construction, influencent nécessairement la portée de la garantie à laquelle le vendeur d’un bâtiment âgé est tenu; […] [65] Dans le cas sous étude, le Tribunal conclut que même si le drain français avait existé, eu égard à son âge, sa vétusté ou son non- fonctionnement n’auraient pas constitué un vice caché. [ 35 ] La preuve a révélé que la maison a cinquante ans au moment de l’achat.

Lors de la construction de cette propriété, aucun drain n’a été installé. Vu l’âge de la propriété, il était très probable qu’il n’y ait pas de drain français à la propriété achetée. [ 36 ] De plus, même si un tel drain avait existé, celui-ci aurait été vétuste par le seul effet de cinquante années d’usure. Même en pareil cas, la situation dont se seraient plaints les demandeurs n’aurait pas constitué un vice caché eu égard à la vétusté du bien. [ 37 ] Dans l’affaire Larochelle c. Gagné [8] , notre Cour mentionne d’ailleurs à cet égard : [39] Au même

titre qu'un acheteur qui achète une propriété munie d'une fosse septique de 27 ans, même si la fosse, comme le drain, ne peuvent être examinés, il n'en demeure pas moins que l'acheteur prudent qui prend des informations doit s'attendre à devoir remplacer ces installations dans un avenir rapproché et, par voie de conséquence, à refaire l'aménagement paysager. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse; CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse des frais de justice fixés à 185 $.

__________________________________ DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q.