2016 QCCQ 6446, 2016 QCCQ 6446

Groupe Ledoux inc. c. Phanco inc. 2016 QCCQ 6446 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-22-005237-151 DATE : 28 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE CHAMPOUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LE GROUPE LEDOUX INC. Demanderesse c.

PHANCO INC. et FRÉDÉRIC PHANEUF Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse (ci-après: "Ledoux inc.") réclame de l'ancien locataire d'un immeuble lui appartenant et à son principal dirigeant, une somme de plus de 70 000 $ en loyer impayé et d'autres indemnités. Ceux-ci nient devoir tout montant. LES FAITS [ 2 ] Le 14 février 2013, Ledoux inc. loue à Phanco inc. un immeuble commercial lui appartenant situé au 590, boulevard Boivin à Granby.

Frédéric Phaneuf, l'âme dirigeante de Phanco inc., cautionne jusqu'à concurrence d'une année de loyer les obligations de la locataire. [ 3 ] Il est initialement prévu que le bail est conclu pour une période de 5 ans. Le loyer prévu est de 3 000 $ par mois pour la première année, 3 200 $ par mois pour la deuxième et la troisième année et 3 400 $ pour les deux dernières années. À ces montants s'additionnent les taxes applicables et aussi plusieurs autres frais, décrits par le bail comme étant à la charge de la locataire. [ 4 ] L'immeuble loué est avantageusement situé au coin de deux artères importantes de Granby.

La preuve indique que dans le passé, un commerce de téléphonie cellulaire y a opéré (par Ledoux inc., du moins à un certain moment), puis une entreprise de location d'automobiles et enfin pour quelques mois une entreprise de nettoyage à sec. [ 5 ] Il ressort que cette dernière entreprise aurait réalisé des travaux forts importants de réaménagement du local concerné pour s'installer. De l'équipement neuf de grande valeur y aurait été installé.

Il apparaît également que le commerce aurait fermé ses portes à peine quelques mois après son ouverture, pour des raisons qui n'impliquent pas Ledoux inc. [ 6 ] C'est après la fermeture de ce commerce de nettoyage à sec, mais avant que l'équipement ne soit retiré, que Frédéric Phaneuf s'intéresse au local de Ledoux inc., annoncé être à louer. [ 7 ] Il fait une visite de l'endroit, engage une architecte et fait des démarches auprès de la Ville de Granby pour aménager l'endroit en commerce de vente au détail d'aspirateurs centraux et d'autres équipements connexes.

Sa démarche apparaît sérieuse et complètement de bonne foi. Phanco inc. opère d'ailleurs déjà un autre commerce semblable à Saint-Hyacinthe. [ 8 ] Au cours des négociations, Phanco inc. informe Ledoux inc. de la nécessité de remettre les lieux dans un état acceptable.

Il découle en effet de la preuve que le commerce de nettoyage à sec, s'il avait nécessité l'installation de nombreuses pièces d'équipements spécialisées, avait aussi comporté des altérations particulières à l'immeuble. [ 9 ] Le Tribunal retient particulièrement que, par exemple, l'alimentation électrique d'une telle entreprise est comparable à celle d'une usine où des équipements particulièrement énergivores sont utilisés.

On comprend aussi que l'usage de cet équipement dégage beaucoup de chaleur et qu'il faut alors nécessairement prévoir des outils ou des mécanismes particuliers pour l'évacuer. [ 10 ] Plus précisément, il ressort que le chauffage d'un tel endroit est inutile, vu la chaleur dégagée par l'équipement et qu'il faut même prévoir des dispositifs de ventilation industrielle pour évacuer cette chaleur. Cette nécessité entraîne, par exemple, le perçage de

plusieurs ouvertures dans les murs de l'immeuble. [ 11 ] Parallèlement, on comprend aussi que l'enlèvement de cet équipement peut justifier l'installation ou des modifications de l'équipement de chauffage, de manière à faire en sorte que les lieux soient habitables ou utiles à une occupation commerciale normale 12 mois par année. [ 12 ] Dès le début de l'occupation par Phanco inc., Frédéric Phaneuf signifie à François Ledoux, de Ledoux inc., qu'il devra y avoir des travaux faits, relativement à plusieurs ouvertures dont il n'est pas satisfait de la façon dont elles ont été laissées (pièce D-4).

Le bail prévoit d'ailleurs certaines clauses qui peuvent être interprétées en conséquence (pièce P-1).

De toute évidence, Ledoux inc. n'ignore pas la situation (voir D-13 par exemple). [ 13 ] Rapidement, notamment en raison de sa compétence en matière de construction, Phanco inc. aménage l'endroit et est en mesure d'ouvrir son commerce. [ 14 ] La question du chauffage inadéquat, s'il en est, ne pose que peu de difficultés au début du bail, notamment en raison de la période de l'année concernée. [ 15 ] Il semble toutefois qu'à mesure que les mois avancent et que l'année 2013 s'écoule, Frédéric Phaneuf constate que d'une part, les travaux de réparation qu'il s'attendait à voir effectuer ne le sont pas et le coût du loyer rend difficile de rentabiliser le commerce. [ 16 ] L'hiver 2013-2014 apparaît avoir été relativement clément, quoiqu'il ait entraîné des dépenses de chauffage et un certain inconfort dans l'occupation, selon la locataire. [ 17 ] La preuve semble indiquer que pour plusieurs mois, et vraisemblablement en raison de certains retards dans les paiements du loyer ou en raison d'une situation financière plus fragile, Phanco inc. insiste peu auprès de Ledoux inc. pour faire valoir ses récriminations. [ 18 ] À l'arrivée de l'hiver 2014-2015, et devant la perspective de coûts de chauffage importants, les parties discutent et conviennent d'une réduction temporaire du loyer pour 5 mois (pièce D-3). [ 19 ] Il y aura lieu de revenir plus loin sur le contenu de cette entente, mais Ledoux inc. prétend qu'elle n'a jamais été respectée.

Vu ce défaut, Ledoux inc. transmet un avis de défaut en mai 2015 (pièce P-2) puis un avis de fin de bail quelques semaines plus tard (pièce P-3).

Phanco inc. quitte le local le 25 mai 2015. [ 20 ] Après le départ, Ledoux inc. reprend possession de l'immeuble et y constate que plusieurs biens lui appartenant auraient été, soit endommagés, soit auraient disparus. [ 21 ] Sa réclamation consiste essentiellement dans la réclamation des arrérages de loyer, dans une indemnité contractuelle pour la période suivant l'éviction de la locataire et dans la réclamation de la valeur des dommages qu'elle considère avoir subis à la suite du départ prématuré de Phanco inc. [ 22 ] En défense, Phanco inc. et son président prétendent ne rien devoir.

Ils invoquent divers manquements aux obligations du propriétaire des lieux. Il est à noter que la défense ne comporte aucune réclamation reconventionnelle et aucun dommage qu'aurait subi la locataire, s'il en est, n'est réclamé ni même chiffré. [ 23 ] Dans sa défense, Phanco inc. invoque l'exception d'inexécution et la fin du bail de gré à gré. En plaidoirie, l'argument est présenté sous quatre thèmes: l'exception d'inexécution, le chauffage et le bail commercial, la retenue de loyers et la minimisation des dommages.

ANALYSE ET DÉCISION [ 24 ] Le bail est un contrat dont le Code civil prévoit les principales caractéristiques. Par celui-ci, le bailleur s'engage pour une certaine période, en considération d'un loyer, à procurer au locataire la possession paisible d'un espace. [ 25 ] Dans le présent cas, la validité du bail n'est pas en cause. Il n'y a pas de litige non plus sur les sommes payées ou reçues. [ 26 ] Il y aura lieu d'en dire un mot plus loin, mais il n'est pas contesté non plus que le bail ait pris fin conformément à l'avis du bailleur.

En fait, la preuve ne souffre d'aucun doute à l'effet que les deux parties désiraient que celui-ci se termine. Ledoux inc. était excédé des retards de paiements et Phanco inc. considérait le loyer trop élevé. [ 27 ] Ce qui constitue le nœud du litige c'est le défaut allégué par la locataire d'avoir pu bénéficier d'un local convenablement protégé contre le froid, tant en raison des trous laissés dans les murs que du défaut de performance des appareils de chauffage, ainsi que l'évaluation des objets enlevés ou apportés par Phanco inc. à son départ des lieux.

Enfin, il faut déterminer l'indemnité à laquelle Ledoux inc. a droit, vu la fin prématurée du bail.

a) Le chauffage et les ouvertures dans les murs [ 28 ] La preuve prépondérante ( articles 2803 et 2804 C.c.Q. ) est à l'effet que dès l'intérêt de Phanco inc. pour le local, la question du système de chauffage et des ouvertures dans les murs qui devaient être réparés était une préoccupation de la locataire (voir pièces D-4, D-8, D-11, etc.). [ 29 ] La référence faite dans le bail (pièce P-1) renforce cette croyance. De même, il est convaincant de trouver une référence à ce sujet de Ledoux inc., dans un courriel envoyé le 5 avril 2013 (pièce D-13) Enfin, la proposition de réduction temporaire du loyer pour

l'hiver 2015 confirme cette préoccupation des parties (pièce D-3). [ 30 ] Ledoux inc. invoquant aujourd'hui le défaut de Phanco inc. de respecter intégralement le contenu de sa proposition réclame, parmi ses chefs de dommages, le remboursement de la réduction de loyer de 5 mois (pièce D-3). Cette réduction était de 550 $ par mois plus taxes. [ 31 ] Le Tribunal considère que les récriminations de la locataire n'étaient pas futiles et que les locaux, nonobstant la rédaction à cet effet dans le bail (pièce P-1), n'ont pas été laissés au locataire dans l'état entendu.

Le chauffage supplémentaire nécessaire à rendre confortables les lieux méritait d'être compensé. [ 32 ] La preuve est prépondérante que la proposition d'entente (pièce D-3) comportant une réduction de loyer, avait fait l'objet de discussions et que le fruit de ces discussions, à savoir la réduction temporaire du loyer, est le compromis réciproque auquel les parties en étaient venues, constituant le reflet de l'augmentation des coûts de chauffage auxquels les parties avaient chiffré leur différend. [ 33 ] Dans cette mesure, il s'agissait du fruit d'une négociation sérieuse, et la quantification des dommages, arrêtés par les parties relativement à cette question, mérite d'être respectée.

On constate d'ailleurs que par la suite, Phanco inc. a ajusté le paiement de son loyer, à l'entente. [ 34 ] Le défaut est venu du fait que hormis l'ajustement du loyer de base, Phanco inc. a aussi fait défaut de payer les loyers additionnels et de s'acquitter de certaines obligations accessoires (par exemple, remettre des chèques postdatés).

La mise en demeure P- 18 confirme cet état de fait, où l'entente principale de réduction du loyer n'est pas remise en question, ni par l'une ni par l'autre partie. [ 35 ] En conséquence, et sous réserve des autres arguments de la locataire, le Tribunal considère que, vu cette liquidation des dommages relatifs à ce chef, à 5 fois 550$ plus les taxes, les défauts de Phanco inc. ne portent que sur les autres montants, tel que le loyer supplémentaire, qui demeuraient payables.

b) Dommages aux biens du bailleur [ 36 ] Ledoux inc. prétend que sa locataire a enlevé certains biens lui appartenant, laissés par l'ancien locataire. La nature des biens emportés ou enlevés n'est pas non plus contestée, mais leur valeur l'est. [ 37 ] Il s'agit d'une cheminée et d'un ventilateur placés par le franchiseur qui a brièvement opéré le commerce de nettoyage à sec, d'un système d'alarme, d'une porte de garage électrique et d'un mécanisme de stores. [ 38 ] À l'audience, Frédéric Phaneuf expose (photos à l'appui), qu'il a chez lui plusieurs de ces objets et indique être prêt à les remettre.

On ne peut que s'interroger sur le motif qui justifie de ne faire cette proposition qu'au moment du procès. [ 39 ] Quoi qu'il en soit, puisque le défendeur Phaneuf propose de les rendre à la demanderesse, le Tribunal en donnera acte. [ 40 ] Nonobstant cette remise, à propos de laquelle le Tribunal n'a que bien peu de pouvoirs, vu les procédures actuelles, il n'en demeure pas moins qu'il y a lieu d'examiner le fond de ses réclamations. En effet, personne chez Ledoux inc. n'a vu ni pu examiner la condition de ce qui se trouve chez Frédéric Phaneuf et qu'il rendra.

Par ailleurs, une cheminée désinstallée n'a certes pas la même valeur pour la demanderesse. [ 41 ] C'est Ledoux inc. qui présente cette demande et à cet effet, elle supporte le fardeau de prouver l'ampleur de sa réclamation (2803 et 2804 C.c.Q. ). [ 42 ] À ce propos, sa réclamation est fragile à au moins deux niveaux. D'abord, en ce qui concerne sa quotité. Ensuite, en ce qui a trait à la qualité de sa preuve. En ce qui a trait aux principaux items réclamés, la cheminée et le ventilateur, Ledoux inc. présente ensemble une réclamation de plus de 7 000 $.

La preuve indique que ces items n'avaient d'utilité que pour le commerce de nettoyage à sec. Le bailleur en louant à Phanco inc. savait fort bien que ces items n'avaient aucune valeur pour ce locataire, pas plus qu'ils n'ont aidé à louer le local et à obtenir un loyer satisfaisait. Le contraire est davantage exact. [ 43 ] Ces items n'avaient et n'ont de valeur que pour ce type de locataire que Ledoux inc. n'a pas retrouvé.

Il est donc difficile de concevoir que même si la demanderesse avait conservé ses biens, que ceux-ci auraient ajouté quelque valeur à son immeuble, au contraire, ou encore qu'elle aurait pu en tirer un bénéfice quelconque en les enlevant et les revendant. [ 44 ] L'autre volet concerne sa qualité de preuve. Seules des factures ont été déposées. Le défendeur Phaneuf prétend que ces factures ne correspondent aucunement à des éléments semblables à ceux qui ont été enlevés. [ 45 ] Quant au système d'alarme réclamé, accorder le montant réclamé enrichirait la demanderesse.

La porte de garage, quant à elle était beaucoup plus récente et on peut concevoir que bien qu'elle avait probablement un usage limité pour tout autre locataire, elle avait une certaine valeur. Peut-être est-elle revendable dans l'éventualité où un acheteur serait intéressé à celle-ci, bien qu'elle soit de dimensions hors normes. [ 46 ] En ce qui concerne le mécanisme des stores, le Tribunal, vu la preuve faite, considère qu'il n'y a lieu que d'accorder une valeur symbolique à celui-ci, vu l'état décrépi dans lequel il était. [ 47 ] Enfin, les frais de serrurier ne peuvent être accordés.

Les défendeurs ont laissé toutes les clefs et les serrures n'ont pas été changées au départ du nettoyeur à sec. Pourquoi les changer cette fois? [ 48 ] Il n'en demeure pas moins que les défendeurs ne pouvaient s'accaparer de biens appartenant à la demanderesse. Pour les motifs qui précèdent, le Tribunal accorde les dommages suivants:

a) Cheminée: 500 $.

b) Ventilateur: 500 $.

c) Système d'alarme: 200 $.

d) Porte de garage: 200 $.

e) Stores: 10 $.

c) Indemnité de relocation [ 49 ] La fin prématurée du bail donne le droit au bailleur de réclamer une indemnité de relocation compte tenu, notamment, de la période nécessaire pour relouer l'espace et les frais accessoires, le cas échéant. La jurisprudence reconnaît ce droit, mais l'encadre également obligeant le bailleur à faire des efforts raisonnables pour relouer ( Alimentation Couche-Tard c. Essences Crevier [1] , Icar Immobilier c. 9133-9366 Québec inc. [2] , Darian c. Si-Mahdi [3] ).

À ce sujet, Ledoux inc. réclame le loyer jusqu'au jour de l'audience, se réservant encore le droit d'augmenter sa réclamation, indiquant ne pas avoir réussi à relouer l'endroit. [ 50 ] Or, sa preuve est plutôt mince relativement à ses efforts. L'historique d'occupation de l'immeuble depuis de très nombreuses années, faites par le président de Ledoux inc., mettant en évidence la grande qualité de l'emplacement et l'achalandage devant les locaux, d'une part, mais aussi d'autre part, la longue liste d'occupants successifs qui ont été présents depuis de nombreuses années, appellent un très sérieux questionnement.

Comment, en effet, se fait-il que ce local, si prisé depuis autant d'années devienne soudainement impossible à louer? Le loyer demandé est-il exagéré? La fréquence des annonces, le choix des médias et la méthode de location ainsi que la célérité à relouer sont loin d'être convaincants. [ 51 ] Une indemnité de relocation de 4 mois apparaît appropriée au Tribunal. [ 52 ] Encore un mot sur les moyens de défense. Il n'y a aucune prétention sérieuse dans la preuve ou allégation au dossier à l'effet que la locataire ait voulu retenir le paiement de son loyer.

Par ailleurs, quant à l'exception d'inexécution, celle-ci n'est invoquée, ici, que pour soutenir que la locataire n'aurait pas été en défaut et que donc, rien ne justifiait le bailleur de mettre fin au bail. [ 53 ] Or, et avec respect, cet argument ne mène nulle part. Les deux parties souhaitaient la fin du bail et la locataire n'a jamais demandé le maintien dans les lieux.

d) Récapitulations [ 54 ] En conséquence, le Tribunal considère que vu le départ de la locataire le 25 mai 2015 et compte tenu de l'indemnité de relocation de 4 mois accordée, le loyer et le loyer additionnel prévu au bail sont payables jusqu'à la fin septembre 2015. [ 55 ] Il est à noter que le montant des taxes municipales a été estimé à 425.23 $ par mois plus taxes, par Ledoux inc. (voir pièce P-6) pour un total de 488,96 $ par mois. Quant aux taxes scolaires, il s'agit de 53,53 $ par mois plus taxes (voir P-6 a)). [ 56 ] Ainsi ajustée, la réclamation de la demanderesse à son paragraphe 13 doit être modifiée de la manière suivante:

a) Au paragraphe 1, la somme dû en vertu de la pièce P-6 doit être réduite de 3 161,81 $ à 5 348,75 $.

b) Au paragraphe 4 a), il y a lieu de réduire la période visée aux comptes de taxes scolaires qui court de juillet 2015 à juin 2016, à la période de juillet 2015 à septembre 2015, soit la période visée par le bail et l'indemnité de relocation. Une réduction de 9 mois sur 12 de la somme de 642,39 $ (481,79 $ et les taxes) sera accordée, c'est-à-dire 160,60 $ plus taxes.

c) Aux paragraphes 5 à 10, le nouveau total sera de 1 410 $.

d) Il n'y a pas lieu d'accorder la demande d'assurance pour le local vacant: l'indemnité de relocation vise à compenser le bailleur de l'inoccupation des lieux. Accorder ce montant ferait double emploi.

e) Il n'y a pas lieu d'accorder les autres dépenses, ces frais engagés étant normaux et l'obligation de prendre les moyens raisonnables de relocation reposent sur les épaules du bailleur.

f) Enfin, Ledoux inc. a droit à 4 mois de loyer et de loyers additionnels à

titre d'indemnité, à savoir 4 mois à 4 168,11 $, soit 16 672,44 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE EN

PARTIE l'action. [ 58 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 23 616,64 $, avec intérêts au taux légal, en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis l'assignation. [ 59 ] PREND ACTE de l'offre des défendeurs de remettre à la demanderesse les biens jusqu'ici conservés par eux et apparaissant aux photos D-24.

[ 60 ] LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ Serge Champoux, J.C.Q. Me Benoit Galipeau Procureur pour la demanderesse Me Jean-Yves Côté Procureur des défendeurs Date d’audience : 27 mai 2016