2012 QCCQ 7874, 2012 QCCQ 7874

Deschamps c. Gabriel 2012 QCCQ 7874 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-019281-113 DATE : 27 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBERT DESCHAMPS, ès qualité de syndic adjoint de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec; APPELANT/plaignant c.

YVES MARIE SIMON COLAS GABRIEL INTIMÉ/intimé -et- COMITÉ DE DISCIPLINE DE L'ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DE L'APPEL La décision [ 1 ] Il s’agit d’un appel d’une décision sur culpabilité rendue le 26 avril 2011, par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (ci-après appelé « Comité de discipline ») composé de M e Brigitte Deslandes, vice-présidente, de madame Mélissa Côté et monsieur François Villiet. [ 2 ] Au moment des événements, Monsieur Yves Marie Simon Colas Gabriel (ci-après appelé « Intimé ») était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié, et ce, depuis le 20 juin 2003 [1] .

La plainte disciplinaire [ 3 ] Le 30 novembre 2009, l’Intimé a fait l’objet d’une plainte disciplinaire comportant trois chefs d’infraction, lesquels se lisent comme suit : 1. Concernant l’immeuble sis au […] à Berthierville, l’intimé :

a) le ou vers le 13 février 2007, a agi sur les instructions de « Gestion 2006 » et/ou André Charbonneau, qui n’étaient pas propriétaires dudit immeuble, pour remplir le contrat de courtage CC 69934 comprenant à la

section 10a) « les loyers rapportent au moins quatorze mille quatre cent dollars (14 400$) ;

b) le ou vers le 13 février 2007, a laissé signer ledit contrat de courtage CC 69934 par une personne autre qu’Alain Gendreau, véritable

propriétaire dudit immeuble et ce, en l’absence de procuration écrite ;

c) à partir du ou vers le 15 février 2007 et ce, jusqu’au ou vers le 28 février 2007, a agi sur les instructions de « Gestion 2006 » et/ou André Charbonneau qui n’étaient pas propriétaires dudit immeuble pour inscrire ou permettre que soit inscrit sur la fiche descriptive SIM/MLS numéro 1291865 que les revenus étaient de 14 400$ en rapport avec ledit immeuble ; commettant, à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 1, 11 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 2. Le ou vers le 18 février 2007, concernant l’immeuble sis au 350-358, De Frontenac à Berthierville, l’intimé :

a) a agi sur les instructions de « Gestion 2006 » et/ou André Charbonneau, qui n’étaient pas propriétaires dudit immeuble, pour remplir le contrat de courtage CC 46051, lequel désigne comme vendeur « Gestion 2006 » ;

b) a laissé signer ledit contrat de courtage CC 46051 par une personne autre que Pierre Ducharme et Hugo Bianchi, véritables propriétaires dudit immeuble et ce, en l’absence de procuration écrite ; commettant, à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 1, 11 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 3.

À une date inconnue mais devant se situer autour du ou vers le 7 mars 2007, concernant l’immeuble sis au […] à Joliette, l’intimé a signé et a ensuite laissé « Gestion Lajeunesse » et/ou André Charbonneau, qui n’étaient pas propriétaires dudit immeuble, utiliser un contrat de courtage CC 46058 en blanc, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

La décision sur culpabilité [ 4 ] Le 26 avril 2011, après avoir apprécié la preuve faite devant lui dans le présent dossier, le Comité de discipline a rendu une décision écrite reconnaissant la culpabilité de l’Intimé sur les chefs 1a), 1c), 2a) et 3 contenus à la plainte. Par la même occasion, le Comité de discipline a acquitté l’Intimé sur les chefs 1b) et 2b) de la plainte.

L'inscription en appel et la modification aux conclusions demandées. [ 5 ] Dans son avis d’appel, l’Appelant demande à la Cour du Québec d’infirmer les verdicts de non-culpabilité rendus par le Comité de discipline sur les chefs 1b) et 2b) de la plainte et de déclarer l’Intimé coupable de ces mêmes chefs. [ 6 ] L’Appelant nous avise, cependant, dans son mémoire, qu’à l’égard du chef 2b), elle demande plutôt, après analyse, un arrêt conditionnel des procédures. Absence de l'Intimé [ 7 ] L'Intimé a choisi de ne pas présenter de mémoire et de ne pas assister à l'audience.

LES FAITS [ 8 ] La plainte disciplinaire découle d'opérations sur trois immeubles dans le contexte que ce Comité de discipline appelle le « flip immobilier » dont l'instigateur était un dénommé André Charbonneau. [ 9 ] En résumé, le flip est constitué lorsqu'un immeuble vendu une première fois au prix du marché est revendu immédiatement une seconde fois à un prix nettement plus élevé.

La plus part du temps, l'acheteur a prêté son nom à la deuxième transaction qui comporte, au détriment du créancier qui finance la vente, des informations falsifiées et de faux documents pour créer l'illusion que l'immeuble vaut le prix gonflé de la deuxième vente. [ 10 ] La présence d'un intermédiaire du domaine du courtage immobilier prête un air de vérité et de légitimité à la deuxième transaction aux yeux du créancier d'où l'intérêt de l'OACIQ, à qui revient la mission d'assurer la protection du public dans ce domaine, d'imposer le respect, par les membres de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, des normes de déontologie applicables. [ 11 ] Le lecteur des chefs d'accusation remarque que ce dont l'Intimé est inculpé n'est pas le processus du « flip immobilier » dans son ensemble, mais plutôt des agissements précis qui sont des éléments qui ont pu faciliter l'accomplissement de l'opération immobilière illicite par son auteur. [ 12 ] Ainsi, ce sera la divulgation des loyers fictifs, ou la signature d'un contrat de courtage non autorisé, à

titre d'exemples, qui attireront l'attention du syndic et qui sera traduit en infractions déontologiques. [ 13 ] Nous résumons les faits pertinents aux trois éléments du chef #1 comme suit : [ 14 ] Le 14 novembre 2006, monsieur Alain Gendreau, propriétaire des immeubles sis au […] de Lévis à Berthierville, confie le contrat de courtage CC 02621 (P-3), au courtier Remax Lanaudière inc., représenté par l’agente immobilière Nancy Giroux, pour un montant de 89 900 $ [2] . Monsieur Gendreau y déclare à la clause 8.2 10 o des revenus locatifs d'un montant de 7 800 $ par année.

[ 15 ] Le ou vers le 3 janvier 2007, une promesse d’achat PA 69017 et son

annexe A AA 71226 (P-4) sont rédigées au bénéfice de Gestion 2006, par l’agente immobilière Pascale Vigneault, pour un montant s'élevant à 84 000 $ [3] . La promesse d’achat comporte à la clause 8.1 la mention suivante : « À l’instant ou l’offre d’achat est accepté (sic) l’agent concent (sic) à retirer complètement le présent immeuble de MLS. » [ 16 ] Le 4 janvier 2007, M. Gendreau signe la contre-proposition CP 25306 (P-5), laquelle réitère la clause 8.1 prévue à la promesse d’achat [4] .

La transaction est acceptée par les parties le même jour et le 8 janvier 2007, un formulaire de modifications et avis de réalisation de conditions MO 94987 (P-6) est signé par le courtier et le vendeur, afin que l’immeuble soit retiré du service inter-agences de la chambre immobilière du Grand Montréal [5] . [ 17 ] Conséquemment, le 9 janvier 2007, l’immeuble est retiré du service inter-agences, par le biais d’une annulation d’inscription [6] . Mais par la suite, monsieur Gendreau est avisé que la promettante-acheteuse, Gestion 2006, n’est plus en mesure d’acquérir son immeuble [7] .

Le 12 février 2007, il remet donc son immeuble sur le service inter-agences après avoir signé le formulaire de modifications et avis de réalisation de conditions MO 95391 (P-7) [8] . [ 18 ] Une vente est malgré tout intervenue entre monsieur Gendreau, et la promettante-acheteuse, Gestion 2006, le 16 mars 2007 pour un montant de 84 000 $ [9] . [ 19 ] Le 13 février 2007, l’Intimé a rédigé le contrat de courtage CC 69934 (P-8) indiquant Groupe Sutton Excellence Inc. à

titre de courtier et Alain Gendreau, à

titre de vendeur, pour un montant de 135 000 $ [10] . Les revenus de location indiqués à la clause 8.2 10 o sont de 14 400 $. [ 20 ] De plus, une fiche descriptive comportant notamment l’information à l’effet que les revenus annuels sont de 14 400 $, a été enregistrée à la Chambre immobilière du Grand Montréal le ou vers le 13 février 2007 par l’Intimé, en tant qu'agent immobilier, [11] . [ 21 ] Or, monsieur Alain Gendreau témoigne n’avoir jamais signé le contrat de courtage (P-8), su lequel il ne reconnaît pas sa signature, et n'avoir jamais rencontré l’Intimé [12] .

De plus, il ajoute ne pas avoir permis à quiconque de signer à sa place [13] . [ 22 ] Finalement, la preuve démontre que le 16 mars 2007, soit le jour de l’acquisition de l’immeuble pour un montant de 84 000 $ par Gestion 2006, l’immeuble a été revendu à l’acheteuse, Wendy Olivier, au prix de 133 000 $ [14] . MOTIFS D'APPEL POUR LE CHEF 1b) [ 23 ] L'Appelant propose quatre moyens pour renverser la décision du Comité de discipline sur ce chef : 1.

Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de faits et de droit en acquittant l’Intimé de l’infraction reprochée au chef 1b), soit d’avoir fait signer un contrat de courtage par une personne autre que le véritable propriétaire ? 2. Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de faits et de droit en fondant son analyse sur l’allégation de l’Intimé à l’effet qu’il avait été berné par l’existence d’une procuration, alors que cette dernière n’a jamais été véritablement mise en preuve ? 3.

Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de faits et de droit en concluant à une erreur de bonne foi de l’Intimé et en la considérant, alors que dans son interrogatoire pré-inculpatoire, auquel réfère le Comité de discipline, ce dernier démontre plutôt avoir été complaisant et/ou négligeant ? 4.

Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de faits et de droit en acquittant l’Intimé de l’infraction reprochée au chef 1b), à la lumière de sa conclusion sur les chefs 1a), 1c), 2a) et 2b) à l’effet que l’Intimé n’a pas respecté l’article 11 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [15] ? ANALYSE [ 24 ] Les trois premiers moyens font appel à l'analyse adoptée par le Comité de discipline en appliquant ce critère de bonne foi aux comportements de l'Intimé.

Cette analyse découle à la fois : - du critère de droit qui détermine le degré d'intention requis et, - de la force probante des éléments de preuve disponible sur les faits et circonstances de la conclusion du contrat de courtage. [ 25 ] Le quatrième moyen fait appel à la « cohérence verticale » comme test de l'intelligibilité de la décision. L'Appelant soumet que la décision de non-culpabilité sur le chef 1b) est incompatible avec les déclarations de culpabilité sur les chefs 1a) et 1c) ainsi que 2a) et les commentaires applicables à 2b) concernant une autre transaction.

Les questions mixtes de fait et de droit, moyens 1 à 3. [ 26 ] L'acte reproché, avoir laissé signer une personne autre que le véritable propriétaire de l'immeuble, ne fait pas l'objet de controverse. L'Intimé l'admet. [16] [ 27 ] Le Comité de discipline a fondé sa décision sur la bonne foi de l'Intimé quant à sa croyance que monsieur Charbonneau avait été valablement désigné mandataire par le propriétaire de l'immeuble, monsieur Gendreau. [ 28 ] Nous reproduisons les passages clés de la décision :

« [44] Le ou vers le 13 février 2007, M. Charbonneau lui aurait indiqué quant à l’immeuble du […] à Berthierville avoir obtenu l’autorisation écrite du vendeur afin de procéder à cette transaction. Il lui aurait présenté un document écrit prétendant qu’il s’agissait de la signature de M. Gendreau autorisant ces démarches . [45] Monsieur Charbonneau l’aurait mis en communication avec ses avocats qui lui auraient confirmé la légitimité de cette transaction.

C’est ainsi que le premier contrat de courtage a été rempli.» [17] […] [67] Toujours au soutien de la transaction concernant l’immeuble de la rue De Lévis à Berthierville, il est accusé d’avoir laissé signer ledit courtage CC69934 par une personne autre qu’Alain Gendreau, véritable propriétaire dudit immeuble et ce, en l’absence d’une procuration écrite. [68] L’intimé a toujours soutenu quant à cette transaction, et ce, autant en interrogatoire auprès du syndic adjoint que devant le Comité de discipline, avoir reçu l’information du représentant de Gestion 2006 qu’il détenait les autorisations nécessaires de M.

Alain Gendreau afin de signer ledit contrat de courtage et ce, malgré le fait que la transaction entre celui et Gestion 2006 n’ait pas été finalisée. [69] On lui aurait même présenté un document à cet effet qui comportait une signature. (Pièce P-20 Transcription de l’interrogatoire du 26 Août 2008, p. 5) [70] Aujourd’hui, on réalise que le véritable vendeur n’avait pas signé de procuration et n’était pas au courant de la transaction subséquente qui se tramait. [71] On sait, par ailleurs, que les représentants de Gestion 2006, ont pu faire toutes sortes de documents reproduits et falsifiés.

L’intimé n’était pas aux faits de cette imposture à cette époque et il a cru de bonne foi M. Charbonneau. [72] Le Comité est d’avis que la preuve des éléments constitutifs du chef 1 b exige plus. [73] Le Comité ne retiendra pas la culpabilité de l’intimé à l’égard du chef 1 b. [ 29 ] Il convient en premier lieu de vérifier les bases de la décision factuelle.

a) M. Charbonneau a montré à l'Intimé un document signé comportant les autorisations nécessaires. [ 30 ] Notons cependant, qu'au paragraphe [69], le Comité de discipline ne spécifie pas qui aurait signé le document et quelles étaient les autorisations. [ 31 ] Aucune pièce n'est produite à l'audience et l'Intimé ne donne pas de motifs expliquant pourquoi il n'a pas conservé cette preuve. [ 32 ] Nous citons, le passage de l'interrogatoire du syndic adjoint auquel le Comité de discipline se réfère : Q.

D'accord, vous avez produit un contrat de courtage le 13 février, dont on a ici la fiche MLS, et qui dit qu'il y a une rétribution au courtier de neuf mille dollars (9 000 $) avec l'inscription ici comme propriétaire Alain Gendreau et/ou Gestion 2006. R. Oui. Q. Pour quelle raison vous marquez ça comme ça? R. D'abord, c'est lui qui m'a demandé juste parce que les actes de propriété et tout n'étaient pas encore au nom de Gestion 2006, étaient toujours au nom de l'ancien propriétaire.

Il m'avait dit qu'il avait parlé avec, il avait vérifié avec son avocat et que tout … son comptable, que oui, il pourrait faire, en inscrivant au nom du propriétaire et/ou Gestion 2006, parce qu'il avait un genre de papier écrit, là, une petite note qui disait comme quoi qu'eux donnaient, monsieur Gaudreau, donnait l'autorisation à Gestion 2006 de vendre la propriété. Q. Il vous avait-tu montré ça à vous, cette note-là? R. C'était juste une petite note qui était écrite, là, puis avec signature, c'est tout. Q. Mais vous n'avez pas fait affaire avec monsieur Gendreau ? R. Non. Q.

Uniquement avec monsieur Charbonneau ? R. Oui […] [18]

b) M. Charbonneau aurait mis l'Intimé en communication avec ses avocats pour confirmer le témoignage à l'audition : [ 33 ] Le témoignage indique :

M. COLAS GABRIEL, intimé : Moi, la seule affaire que j'ai à dire concernant ces dossiers-là, effectivement oui, les contrats qui sont mentionnés ont été signés, comme j'avais expliqué sur l'enregistrement. Monsieur Charbonneau, il y avait une entente entre lui et les acheteurs. Il y avait un petit papier qu'il leur faisait signer comme quoi qu'ils l'autorisaient à vendre le propriété. Avant même que je le fasse, il m'avait fait parler avec un de ses avocats, dont j'ai pas le nom en tête, par lequel il m'avait confirme que, oui, c'était correct, que je pouvais le faire de cette manière-là.

Donc, j'ai rempli les contrats de courtage puis que j'ai mis en vente par rapport aux informations qu'il m'a données. [19] [ 34 ] Nous constatons que cet aspect du récit ne figurait pas dans l'entretien avec le syndic Deschamps, élément qui a donné lieu à cet échange en contre-interrogatoire : Q. Je vous invite, si vous voulez, à consulter les notes sténographiques qui ont été déposées. Si je vous disais qu'en aucun temps pertinent, vos explications que vous avez données à l'effet que vous avez validé auprès d'un avocat vos démarches, que vous n'avez pas parlé de ça à monsieur Deschamps ? R. C'est possible. Q.

C'est possible. Il vous a posé des questions sur l'ensemble des circonstances des trois chefs d'infraction mais vous n'avez pas cru bon de lui dire ça à ce moment-là ? R. Probablement, peut-être que ça n'est sorti, c'est pas arrivé (inaudible). Q. C'était qui cet avocat-là ? R. Comme je vous ai dit tantôt, j'ai pas le nom en tête. Q. Vous savez pas son nom ? R. Non, j'ai pas son nom. Q. On vous accuse de choses importantes, vous arrivez en défense en disant que vous vous êtes justifié en consultant un avocat, mais vous vous rappelez pas de son nom ? R. C'est bien ça. Q.

Avez-vous pensé, devant vos doutes par rapport aux transactions, à appeler au service d'assistance de l'ACAIQ ? R. Si j'ai… ? Q. Avez-vous appelé à l'ACAIQ pour valider les démarches que vous étiez en train de faire ou pour demander conseil ? Êtes-vous d'accord avec moi pour dire que l'ACAIQ, c'était la bonne personne en autorité pour répondre à vos questions ? R. Oui. Q. Oui. Avez-vous appelé à l'ACAIQ ? R. Non [ 35 ] Nous remarquons que le témoin ne dit pas clairement qu'il a lu le document.

Le Comité de discipline accepte sa croyance que le document existait et constituait un mandat, mais les motifs ne permettent pas de constater qu'il l'a réellement lu et compris. De plus, l'emploi du conditionnel dans la phrase « Monsieur Charbonneau l'aurait mis en communication avec ses avocats » et l'absence d'une détermination expresse sur cet élément factuel aux paragraphes 68 et 69, laissent le lecteur incertain de l'opinion du Comité de discipline. L'Intimé a-t-il réellement parlé à un avocat ?

Quel est le contenu de cette discussion ? [ 36 ] En examinant la démarche analytique du décideur, un tribunal d'appel doit déférer à l'opinion exprimée et s'abstenir d'y substituer sa propre opinion factuelle. [ 37 ] Pour reprendre l'énoncé du principe dans Barreau du Nouveau-Brunswick c. Ryan [20] : « La décision n’est déraisonnable que si aucun mode d’analyse, dans les motifs avancés, ne pouvait raisonnablement amener le tribunal, au vu de la preuve, à conclure comme il l’a fait.

Si l’un quelconque des motifs pouvant étayer la décision est capable de résister à un examen assez poussé, alors la décision n’est pas déraisonnable et la cour de révision ne doit pas intervenir (Southam, par. 56).

Cela signifie qu’une décision peut satisfaire à la norme du raisonnable si elle est fondée sur une explication défendable, même si elle n’est pas convaincante aux yeux de la cour de révision (voir Southam, par. 79). [ 38 ] Nous reproduisons un autre passage de l'affaire Southam : 56 Je conclus que cette troisième norme devrait être fondée sur la question de savoir si la décision du Tribunal est déraisonnable.

Ce critère doit être distingué de la norme de contrôle qui appelle le plus haut degré de retenue, et en vertu de laquelle les tribunaux doivent dire si la décision du tribunal administratif est manifestement déraisonnable. Est déraisonnable la décision qui, dans l’ensemble, n’est étayée par aucun motif capable de résister à un examen assez poussé. En conséquence, la cour qui contrôle une conclusion en regard de la norme de la décision raisonnable doit se demander s’il existe quelque motif étayant cette conclusion.

Le défaut, s’il en est, pourrait découler de la preuve elle-même ou du raisonnement qui a été appliqué pour tirer les conclusions de cette preuve. Un exemple du premier type de défaut serait une hypothèse qui n’avait aucune assise dans la preuve ou qui allait à l’encontre de l’essentiel de la preuve. [21] Un exemple du deuxième type de défaut serait une contradiction dans les prémisses ou encore une inférence non valable.

[ 39 ] L'obligation de l'article 11 du règlement de déontologie de l'ACAIQ doit se lire avec l'article 1 du même règlement : 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration.

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Au regard de l'article précité, le Comité de discipline n'a pas valablement pu conclure à la bonne foi de l'Intimé. Le Tribunal est conscient que la force probante d'un témoignage est laissée à la discrétion du décideur de première instance, mais, ici, cette discrétion n'a pas été exercée de façon judiciaire.

La décision ne trouve pas d'appui dans la preuve : le manque de précision dans les propos du témoin sur le contenu du document, sa provenance, l'identité du signataire ainsi que l'affirmation vague d'une vérification téléphonique avec un avocat dont l'identité n'est pas divulguée, font que, dans l'absence d'une justification cohérente exprimée par le décideur, cette preuve ne peut être considérée comme probante.

Il y a, à toute fin juridique, absence de preuve dans ce récit du témoin. [ 40 ] L'absence de geste de la part de l'Intimé pour assurer qu'il était en mesure de « démontrer l'exactitude de ces renseignements » comme le simple fait de prendre une photocopie de ce qui était, peut-être, une procuration, constitue, de façon positive, une preuve de l'infraction par la voie de l'article 11, et d'une manière générale démontre un manque de diligence. [ 41 ] La démarche analytique du Comité de discipline ne permet pas de voir comment il pourrait en être autrement.

Le critère intentionnel [ 42 ] La seule explication possible de l'expression « la preuve des éléments constitutifs du chef 1b exige plus » se trouve au niveau de la substitution de la défense de diligence raisonnable applicable en la matière par le critère d'intention criminelle, la mens rea . Ce critère est non applicable en matière de déontologie de responsabilité stricte.

Le Comité de discipline n'explique pas les motifs qui l'ont conduit à substituer ce critère à celui reconnu par la jurisprudence en la matière. [22] . [ 43 ] Par conséquent, on ne peut donc considérer cette décision comme l'une des issues juridiques possibles, car aucune source jurisprudentielle ou doctrinale n'est citée pour fonder l'existence d'un courant jurisprudentiel différent de la norme. [ 44 ] Nous ne sommes pas en présence d'un cas de coexistence de différents courants jurisprudentiels, ce qui aurait permis au décideur de choisir celui qui est minoritaire.

La cohérence verticale, moyen 4. [ 45 ] Le procureur de l'Appelant fait appel à la notion de « cohérence verticale » pour soutenir que l'acquittement sur le chef 1b) n'est pas intelligible et qu'il est donc déraisonnable.

À la lumière de ce que nous avons décidé sur les motifs d'appels précédents, il n'est pas nécessaire de donner notre opinion sur le quatrième. [ 46 ] Cependant, il suffit de comparer les décisions de culpabilité sur les chefs 1a), 1c), 2a) et les commentaires du Comité de discipline au sujet du chef 2b), avec l'acquittement sur le chef 1b) pour constater un manque de cohérence. [ 47 ] En effet, les chefs 1a) et 1c) visent l'inscription d'informations erronées.

Si la preuve démontre que l'Intimé « ne peut prétendre avoir détenu en tout temps des renseignements vérifiés quant à la valeur de ces baux […] », tel que le Comité de discipline l'affirme [23] , la preuve démontrait également que l'Intimé ne pouvait prétendre détenir des informations pertinentes pour justifier l'identité déclarée du propriétaire.

La décision d'acquittement sur le chef 1b) ne peut donc s'expliquer. [ 48 ] Il est également intéressant de constater la décision factuelle concernant le chef 2b), rédigé de façon identique au chef 1b), mais pour un autre immeuble. [ 49 ] On lit : [74] Quant au deuxième chef de la plainte, l'intimé a admis avoir agi sur les instructions de Monsieur André Charbonneau afin de procéder à la confection du contrat de courtage. [75] Aucune information ou autorisation des propriétaires, ni référence à ceux-ci n'apparaisse au contrat de courtage exclusif et aucune explication n'a été donnée sur ces aspects par l'intimé tant à l'audience que durant l'enquête du syndic. [76] Encore une fois, l'intimé n'était pas en mesure de démontrer qu'à cette date Gestion 2006 était propirétaire.

Il contrevient ainsi à l'article 11 des Règles de déontologies de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec . [ 50 ] Pour justifier l'acquittement du chef 2b), le Comité de discipline indique : [77] Par ailleurs, les sous-chefs

a) et

b) de la deuxième infraction découlent du même geste soit le défaut de vérifications par l'intimé du véritable propriétaire de cet immeuble. [ 51 ] Or, si l'infraction décrite aux chefs 2a) et 2b) constitue une infraction à l'article 11 des Règles de déontologie, il doit en être de même pour le chef 1b).

[ 52 ] Cette analyse dite de « cohérence verticale » n'est pas sans utilité pour évaluer la démarche décisionnelle du Comité et sert d'appui additionnel pour constater que l'acquittement sur le chef 1b) n'est pas une décision raisonnable. Motifs d'appel pour le chef 2b). [ 53 ] Tel que nous le mentionnons au paragraphe 5 et 6, l'Appelant a modifié sa position dans son mémoire pour demander l'arrêt conditionnel des procédures sur le chef 2b) plutôt que de déclarer l'Intimé coupable sur ce chef . [ 54 ] L'Appelant soutient l'affirmation du Comité de discipline que « les sous-chefs

a) et

b) de la deuxième infraction découlent du même geste, soit le défaut de vérification par l'Intimé du véritable propriétaire » [24] . [ 55 ] Ce constat a comme conséquence que le chef 2b) doit être l'objet d'un arrêt conditionnel et non d'un acquittement, en conformité avec la doctrine Kienapple [25] applicable en matière de déontologie [26] . Il n'est pas nécessaire pour ce Tribunal de s'interroger sur la norme applicable à cette erreur de droit.

Cette dernière constitue à la fois une décision incorrecte, pour la non-observance d'un principe de procédure criminel et pénal applicable en matière disciplinaire, et une décision déraisonnable, par l'absence d'une ligne de jurisprudence dénotant une controverse ou différence d"approche possible. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'appel de l'Appelant ; INFIRME en

partie la décision sur la culpabilité portant le numéro de greffe 33-09-1270 et déclarant l'Intimé non coupable concernant les chefs 1b) et 2b) rendue par le Comité de discipline de l'Organisme d'auto réglementation du courtage immobilier du Québec le 26 avril 2011 ; DÉCLARE l'Intimé coupable de l'infraction reprochée au chef 1b) de la plainte ; DÉCLARE un arrêt conditionnel des procédures sur le chef 2b) de la plainte ; RENVOIE le dossier devant une autre formation du Comité de discipline afin que ce dernier rende la sanction qu'il juge appropriée ; LE TOUT, avec dépens . __________________________________ DAVID L.

CAMERON, J.C.Q. Me Yannick Chartrand SAVOIE, LE GOFF & BOURET, avocats Procureurs de l'APPELANT/plaignant Yves Marie Simon Colas Gabriel (absent) INTIMÉ/intimé Date d’audience : 30 mars 2012