2016 QCCQ 6032, 2016 QCCQ 6032

Montenol c. Samson 2016 QCCQ 6032 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-062019-145 DATE : 23 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ CYRIL MONTENOL et ANABELLE CÔTÉ, […], Québec (Québec) […] Demandeurs c.

RÉMI SAMSON , […], Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs, madame Anabelle Côté et monsieur Cyril Montenol, réclament au défendeur, monsieur Rémi Samson, la somme de 9 413,37 $ en diminution du prix de vente à la suite de la découverte de ce qu’ils allèguent être des vices cachés situés au niveau de la toiture, de la cheminée extérieure et de la structure intérieure (poutre) de la maison que le défendeur leur a vendue le 28 juin 2013. [ 2 ] Ils réduisent leur réclamation de 9 413,37 $ à 7 000 $ afin de respecter la compétence juridictionnelle de la Division des petites créances de notre Cour. [ 3 ] Cette somme de 7 000 $ représente le coût des réparations qu’ils ont dû payer pour corriger les défectuosités affectant leur résidence au moment de la vente. [ 4 ] Ils allèguent le caractère caché des vices dont ils se plaignent, la connaissance de ces vices par monsieur Samson et les déclarations fausses et mensongères faites par ce dernier. [ 5 ] Monsieur Samson conteste la réclamation et invoque que les demandeurs ont renoncé expressément à la garantie légale de qualité concernant la toiture.

Il soutient que les vices allégués étaient connus des demandeurs. Il affirme avoir fait toutes les dénonciations appropriées et avoir informé madame Côté et monsieur Montenol de l’état de l’immeuble. [ 6 ] Subsidiairement, il plaide avoir été mis devant un fait accompli, faute par ces derniers de lui avoir dénoncé plus tôt par écrit l’existence des supposés vices cachés. LE CONTEXTE [ 7 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient ce qui suit. [ 8 ] Le 15 juin 2012, monsieur Samson offre en vente sa résidence sise au 170, du Vallon à Québec.

Il s’agit d’une résidence unifamiliale de style « bungalow », construite en 1971, modifiée en 1981 par un agrandissement. [ 9 ] Le 30 novembre 2012, madame Côté et monsieur Montenol signent une promesse d’achat pour la somme de 310 000 $ avec prise de possession au 30 juin 2013. [ 10 ] Les clauses 8 et 8.1 de la promesse d’achat prévoient ceci : 8.

INSPECTION PAR UNE PERSONNE DÉSIGNÉE PAR L’ACHETEUR 8.1 þ Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR puisse faire inspecter l’IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les 10 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’IMMEUBLE, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection. Dans le cas où

l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. (reproduction intégrale) (pièce D-2) [ 11 ] Le même jour, monsieur Samson accepte l’offre d’achat (pièce D-2). [ 12 ] Le couple Côté-Montenol retient les services de madame Nancy Martel, inspectrice agréée en bâtiments et en biens immobiliers (AIBQ), pour la firme CAA Habitation-Inspection. [ 13 ] Le 10 décembre 2012, madame Martel procède à une inspection visuelle du bâtiment afin de déterminer l’état général de celui- ci.

Sont présents madame Côté, monsieur Montenol, monsieur Samson, son épouse, madame Jeannine Plante-Samson et madame Joanne Mallandain, courtière immobilière mandatée par le défendeur. [ 14 ] Madame Martel fait un examen complet de la bâtisse, tant intérieur qu’extérieur, sauf la toiture. [ 15 ] Madame Martel remplit son rapport « Attestation d’exécution d’une inspection d’un immeuble principalement résidentiel » qu’elle fait signer par les parties (pièce P-2). [ 16 ] Le même jour, elle complète un rapport détaillé dans lequel elle mentionne différentes défectuosités affectant la propriété (pièce P-2). [ 17 ] Au sujet de la toiture, madame Martel écrit ceci : Revêtements de toit incliné (…) Inspection limitée L’inspection de la toiture fut impossible, lors de la visite, en raison de la présence de neige sur le revêtement.

Les parties non visibles pourraient dissimuler des travaux de réparation ou d’entretien. Nous vous recommandons de procéder à une inspection minutieuse du revêtement avant de procéder à la transaction. Le bardeaux nous a semblé endommagé à une petite

section en arrière du bâtiment. (reproduction intégrale) (pièce P-2) [ 18 ] Au mois de juin 2013, madame Côté et monsieur Montenol confient à monsieur Pierre Bélanger, inspecteur agréé en bâtiments et en biens immobiliers (AIBQ) et expert en sinistre de la firme Inspection & Expertise en Bâtiments P.B. inc. le mandat d’inspecter la toiture. [ 19 ] Le 3 juin 2013, monsieur Bélanger se rend à la résidence de monsieur Samson. Il effectue une inspection

sommaire et visuelle de la toiture. Sont présents : madame Côté, monsieur Montenol et monsieur Steeve Arbour, président de Construction Steeve Arbour inc., (ci-après : « Arbour »). [ 20 ] Le 9 juin 2013, monsieur Bélanger rédige son rapport (pièce P-2). [ 21 ] Il est important de reprendre les paragraphes les plus pertinents de ce rapport d’inspection (pièce P-2) : CONSTATATIONS EXTÉRIEURES 1. Déplacement et cassure du mur de fondation en béton et inclinaison du mur porteur sur côté gauche (abri d’auto). PHOTOS # 6 à 10. 2. Mur de soutènement arrière en bois présente une inclinaison dangereuse.

PHOTOS # 11 et 12. 3. Bardeaux d’asphalte sur les divers versants de toit est en mauvais état sauf sur toit de l’abri d’auto et versant avant gauche de la résidence. PHOTOS # 13 à 18. 4. Vieillissement prématuré (défaut du matériel) des bardeaux en place « possiblement de marque BP » combiné à une mauvaise ventilation (toits de type cathédrale). Prévoir démantèlement à divers endroits sur les toits ou murs adjacents aux toits pour constater le type d’isolant, la quantité ainsi que l’espace de ventilation entre l’isolant en place et le pontage du toit (contreplaqué ou planches). PHOTOS #13 à 19. 5.

Absence d’extracteur de chaleur de type « Maximum » sur les toits sauf versant avant gauche. 6. Coin arrière en bordure du toit (fascias) en bois montre des traces de pourriture. PHOTOS #19.

RECOMMANDATIONS 1. Corriger à court terme l’inclinaison du mur gauche de l’abri d’auto incluant réparation (si possible) ou remplacement du mur de fondation supportant le mur gauche selon recommandations d’un entrepreneur général. Cette inclinaison qui semble être en place depuis un certain temps ne peut être tolérée car l’accumulation de neige (toit de l’abri d’auto surbaissé par rapport au toit de la résidence) peut provoquer l’affaissement de cette portion du toit qui est fixée sur le mur gauche de la résidence et causée potentiellement des dommages importants au bâtiment. 2.

Refaire à très court terme (été ou automne 2013) le mur de soutènement en bois dans cour arrière. (…) 3. Refaire à très court terme également (été ou automne 2013 au plus tard) le recouvrement en bardeaux d’asphalte sur les toits de la résidence sauf ceux où il a déjà été remplacé. (…) 4. Prévoir (si réalisable) améliorer la ventilation entre isolant et pontage du toit. Si non, prévoir l’ajout d’un nouveau toit sur toits existants avec espace de ventilation suffisant afin de permettre l’extraction de la chaleur confinée entre isolant et pontage actuellement en place.

Prévoir cette option dans soumissions des entrepreneurs-couvreurs. 5. Installer extracteurs de chaleur de type « Maximum » ou tout autre modèle susceptible d’extraire la chaleur sur ce type de toit. 6. Remplacer bordure de bois au coin arrière droit lors de la réfection des recouvrements de toit.

Idéalement le fascia de bois devrait être recouvert d’une tôle d’aluminium peinte. (reproduction intégrale) [ 22 ] Selon monsieur Arbour, les travaux nécessaires à la correction de la toiture se chiffrent à la somme de 12 937,92 $ (pièce P-3). [ 23 ] Le 11 juin 2013, Toitures Ile d’Orléans inc., (ci-après : « Orléans »), présente à monsieur Montenol une soumission dont on peut résumer les principaux éléments en ces termes : • Réfection de la toiture en bardeaux : 10 094,80 $ (taxes incluses) • Réfection de la toiture en bardeaux avec membrane élastomère : 13 638,03 $ (taxes incluses) • Création d’une chambre d’air pour améliorer l’aération : (ajout) 4 800,00 $ + taxes • Vérifier la hauteur des fenêtres lors de la création de la chambre d’air : 3 900,00 $ + taxes (pièce P-3) [ 24 ] Le 14 juin 2013, monsieur Samson confie à monsieur Robert Wright, ingénieur et inspecteur agréé de la firme « Les Inspecteurs en Bâtiment du Québec et Inspection Robert Wright, la vérification du revêtement de la toiture, de la ventilation des vides sous toit et des murs de soutènement. [ 25 ] Après son inspection, monsieur Wright informe monsieur Samson que les revêtements de toiture « sont l’objet d’un vieillissement notable ». [ 26 ] Le 18 juin 2013, monsieur Wright rédige un rapport et mentionne particulièrement ceci : 1-) État des toitures et ventilations des vides sous toits : (…) Dans les circonstances, nous considérons que les vieux revêtements devront être remplacé sur les toitures arrières entre autres devront être refaits sous peu (d’ici deux à trois ans) car le vieillissement est avancé. (…) Nous sommes donc d’avis que les vieilles toitures faites en 2000 doivent être remplacées mais qu’il n’est pas requis d’ajouter d’autres espaces d’air car les problèmes de glace antérieurs ont été réglé.

On prendra soin de bien ouvrir les soffites et d’assurer des sorties d’air adéquates cependant lors des réfections de toiture, les ventilations naturelles gravitaires existantes apparaissant suffisantes. 2-) Mur de soutènement en béton de l’abri d’auto :

(…) Il s’agit donc d’un vice visible pour les acheteurs qui ont fait l’offre d’achat et qui se sont déclarés satisfaits de l’état de la maison après l’inspection pré achat. N.B. : Il en est de même pour le vieux mur de soutènement en bois ainsi que pour les éléments de bordure et facias au coin arrière de la maison qui sont en bois et dont l’altération par de la pourriture aux deux endroits était visible lors de l’inspection pré achat. Rapport de Monsieur Pierre Bélanger : Les items 1, 2 et 6 énoncés à la page 3 du rapport se rapportent à des éléments visibles lors de l’inspection et qui ont aussi été vus par M.

Bélanger lors de son inspection visuelle. Ces éléments étaient donc visibles en décembre lors de l’inspection pré achat et les acheteurs s’en sont déclarés satisfaits sans négociation lorsqu’ils ont laissé les délais s’expirer après l’inspection pré achat. Ils ne sont donc plus négociables à notre avis. Pour ce qui est de l’item 3, nous sommes du même avis que monsieur Bélanger sur la nécessité de remplacer les vieilles toitures mais nous sommes cependant d’avis que cette réfection peut attendre quelques années encore, soit de 2 à 3 ans maximum cependant.

Finalement, pour les items 4 et 5 concernant la ventilation, nous sommes d’avis que M. Bélanger n’était sûrement pas au courant que des espaces d’air étaient déjà en place pour en recommander d’autres. Nous sommes donc en désaccord avec M. Bélanger sur ces deux points car une ventilation et des espaces d’air suffisant sont en place actuellement et aussi du fait que les problèmes de glace antérieurs ont été réglés par l’ajout de ces espaces d’air. Nous ne croyons pas non plus que l’ajout d’un aérateur de type maximum soit absolument requis selon la configuration des toitures en place.

Conclusion : Pour les raisons mentionnées ci avant, nous sommes donc d’avis que seule la déficience au niveau du vieillissement avancé des bardeaux d’asphalte, non visibles lors de l’inspection pré achat à cause de la neige, peut représenter un point de réclamation de la part des acheteurs et nous vous conseillons de prendre entente avec eux pour les travaux correctifs requis. (reproduction intégrale) (pièce D-1) [ 27 ] À la suite de ce rapport et afin de tenir compte des défectuosités y décrites, monsieur Samson demande une soumission pour refaire le revêtement de sa toiture. [ 28 ] Il obtient une soumission de Construction Mario Lepire inc., (ci-après : « Lepire »), pour un prix de 5 100 $ plus taxes. [ 29 ] Le 19 juin 2013, monsieur Samson offre au couple Côté-Montenol une réduction du prix de vente d’une somme de 6 000 $, en contrepartie d’une renonciation à la garantie légale de qualité eu égard à la toiture. [ 30 ] Le 20 juin 2013, par l’intermédiaire de leur courtière immobilière, madame Josée Leblanc, les demandeurs acceptent la proposition de monsieur Samson.

À cet effet, celle-ci transmet ce courriel à madame Mallandin, courtière immobilière de monsieur Samson : Objet : Acceptation de la proposition de M.Samson ] Je t’informe que suite à une soirée de réflexion et de délibération et à la discussion de ce matin avec mes acheteurs, ils acceptent la proposition de M. Samson reçu hier en date du 19 juin 2013. Merci de faire la suite des documents pour que les parties signent leur entente. (…) (reproduction intégrale) (pièce D-4) [ 31 ] Le 20 juin 2013, les parties modifient la promesse d’achat [1] : M5.

AUTRES MODIFICATIONS Suite à une entente entre le vendeur et l’acheteur, le prix de vente sera de deux cent quatre vingt dix huit mille et quatre cent trente huit dollars ( 298,438$) * Comme cette réduction du prix de vente est relative à la réfection de la toiture puisqu’il y a une déficience au niveau du vieillissement avancé des bardeaux d’asphalte, la garantie de qualité est enlevée en ce qui concerne la toiture. * La réduction au prix de vente est de six mille dollars (6,000$). (reproduction intégrale)

(pièce D-4) [ 32 ] Le 28 juin 2013, la vente est conclue pour le prix convenu (pièce P-8). [ 33 ] L’acte de vente (P-8) contient les clauses suivantes : GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale. DÉCLARATION RELATIVE AUX AVANTS-CONTRATS Cette vente est faite en exécution des avant-contrats signés entre les parties et de toutes ententes verbales intervenues entre elles.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont convenues, mais non reproduites aux présentes. (reproduction intégrale) [ 34 ] Le 3 septembre 2013, madame Côté et monsieur Montenol octroient, en faveur de Lepire, le contrat pour la réfection de la toiture pour le prix de 5 100 $ plus taxes. [ 35 ] La description des travaux à faire se détaille de la manière suivante : CONTRAT Enlever la toiture existante Fournir et poser de nouvelles bordures de toit NOIR Poser une membrane autocollante pour la

section extérieure du carré de maison Fournir un papier 15 livres à la grandeur du toit Fournir et poser un bardeau de type Yukon NOIR CELESTE Prendre les protections appropriées Le tout pour la somme de $5100.00 plus taxes Il est inclus dans notre prix les matériaux, la main d’œuvre, l’outillage, le transport des matériaux et des vidanges ainsi que le ménage journalier. Les conditions de paiement sont payables à la fin des travaux.

Pour tout travaux additionnels, nous ferons les travaux au coût horaire de $55.00/homme plus les matériaux et les frais d’administration de 10%. (reproduction intégrale) (pièce P-3) [ 36 ] Le contrat P-3 est conforme à la soumission déposée par Lepire auprès de monsieur Samson. [ 37 ] De nombreux problèmes surviennent lors des travaux de réfection de la toiture qui obligent Lepire à : • Agrandir la toiture afin que l’écoulement des eaux ne nuise plus à la structure; • Installer 4 maximums pour permettre une bonne ventilation; • Recouvrir le fascia de bois en aluminium; • Réparer la cheminée extérieure. [ 38 ] De façon concomitante aux travaux de réfection de la toiture, madame Côté et monsieur Montenol décident de refaire le revêtement du foyer intérieur. [ 39 ] En cours de chantier, alors que le maçon casse les pierres des champs qui recouvrent la cheminée, madame Côté et monsieur Montenol constatent que la structure attenante au mur du foyer (poutre) est complètement pourrie.

[ 40 ] Des travaux correctifs sont donc nécessaires, lesquels sont confiés à Lepire. [ 41 ] Au début du mois de septembre 2013, de façon impromptue, monsieur Samson se présente à la résidence du couple Côté- Montenol pour y rapporter des objets qu’il avait omis de leur remettre. [ 42 ] Il constate, alors, l’état de la structure intérieure (poutre) et l’ampleur des travaux réalisés par les demandeurs. [ 43 ] Monsieur Samson indique au couple Côté-Montenol de lui transmettre la facture, pour analyse, sans promesse de payer quelque somme que ce soit. [ 44 ] Le 17 septembre 2013, Lepire émet une facture aux demandeurs et réclame la somme de 14 513,47 $, soit 12 623,15 $ plus taxes.

Elle détaille ses travaux ainsi : Projet : divers travaux Exécuter les travaux tel que demandé 1 Réparer le pontage du toit à l’extérieur 425,82 $ 2 Réparer la structure du toit à l’intérieur 511,06 $ 3 Faire le framage de la cheminée 808,41 $ 4 Agrandir la toiture pour la

partie arrière 2 600,00 $ Fournir et poser 4 Maximums 600,00 $ 5 Recouvrir le facia de bois en aluminium 2 100,00 $ 6 Tirage de joints pour la structure du toit à l’intérieur 477,86 $ 7 Refaire la toiture tel que notre soumission 5 100,00 $ sous-total 12 623,15 $ (pièce P-5) [ 45 ] Comme convenu, madame Côté et monsieur Montenol transmettent à monsieur Samson la facture P-5. [ 46 ] Par la suite, monsieur Samson décline toute responsabilité. [ 47 ] Le 16 décembre 2013, les demandeurs mettent en demeure monsieur Samson de leur payer la somme de 7 000 $.

Un délai de dix jours lui est accordé pour ce faire, sous peine de poursuites judiciaires (pièce P-4). [ 48 ] Le 30 décembre 2013, monsieur Samson répond aux demandeurs : Madame, Monsieur, En réponse à votre lettre du 16 décembre 2013, prenez note que je ne donnerai pas suite à votre réclamation au montant de 7 000 $. Le 19 juin 2013, nous avons signé une entente suivant laquelle j’ai payé la totalité de la réfection du recouvrement de la toiture au montant indiqué à la soumission reçue à ce moment que vous avez retenue subséquemment.

Je ne reconnais aucun engagement en regard des travaux additionnels que vous avez fait faire. Il en est de même pour ceux que vous planifiez de faire faire par la firme Caron et Guay. Je vous réfère donc à cette entente ainsi qu’aux rapports d’inspection que vous et moi, nous avons au dossier de notre transaction. (…) (reproduction intégrale) (pièce P-4)

[ 49 ] Le 22 octobre 2014, les demandeurs déposent leur demande à la Division des petites créances de notre Cour. [ 50 ] À l’audience, ils produisent des photographies de la structure intérieure (poutre) qui démontrent, selon eux, sans équivoque, un vice caché (pièce P-7). [ 51 ] Quant aux vices cachés affectant la toiture, ils soutiennent avoir été « lésés » par les déclarations de monsieur Samson.

Ils prétendent que monsieur Samson a demandé à son ami, monsieur Mario Lepire, président de Lepire, « une soumission de complaisance pour se débarrasser du dossier ». [ 52 ] Ils opinent que la soumission de Lepire, au prix de 5 100 $ plus taxes, n’était pas représentative de la réalité, alors que monsieur Samson et monsieur Lepire les ont bernés en prétendant que toutes les défectuosités identifiées par monsieur Bélanger seraient corrigées. [ 53 ] Selon eux, les travaux supplémentaires effectués par Lepire se sont avérés essentiels pour corriger les vices cachés affectant la toiture, lesquels étaient présents au moment de la vente. [ 54 ] Monsieur Samson rétorque et invoque l’exclusion de la garantie légale de qualité visant la toiture. [ 55 ] Il mentionne que c’est par choix que les demandeurs ont fait agrandir la toiture, refait le fascia de bois et des travaux sur la cheminée. [ 56 ] Monsieur Samson réfère aux rapports d’expertise (pièces P-2 et D-1) et il affirme que plusieurs défectuosités identifiées par l’expert des demandeurs furent contestées par son expert.

Par conséquent, les supposés vices allégués étaient connus des acheteurs au moment de la vente. [ 57 ] Il est catégorique et témoigne que la soumission obtenue auprès de Lepire visait uniquement le changement du revêtement sur la toiture. [ 58 ] Il opine qu’au moment où il s’est rendu, à son initiative, à la résidence du couple Côté-Montenol, il n’a jamais vu de « pourriture » sur la structure intérieure (poutre). Il ajoute que les travaux étaient très avancés. [ 59 ] Enfin, il invoque l’absence de dénonciation écrite des vices allégués par les demandeurs.

ANALYSE ET DÉCISION [ 60 ] Madame Côté et monsieur Montenol invoquent en leur faveur la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [2] : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 61 ] Les conditions supplémentaires à la vente et qui sont contenues à la clause « M5 AUTRES MODIFICATIONS » de la proposition d’achat (pièce D-5), laquelle précise que la toiture n’est pas visée par la garantie de qualité, sont incluses à la clause « Déclaration relative à l’avant-contrat de l’acte de vente » stipulée dans l’acte de vente (pièce P-8). [ 62 ] Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. permettent l’exclusion de la garantie de qualité à certaines conditions : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 63 ] Ainsi, tant la promesse d’achat que l’acte de vente notarié excluent expressément la garantie légale de qualité eu égard à la toiture. Or, les demandeurs savent qu’ils doivent refaire la toiture de la maison. [ 64 ] Les problèmes affectant la toiture ont été détectés par monsieur Bélanger, lors de l’inspection préachat, lequel a spécifié les réparations nécessaires. [ 65 ] Le Tribunal ne peut pas écarter les recommandations données par monsieur Bélanger aux demandeurs. [ 66 ]

Malgré ces recommandations, les défectuosités connues et révélées par monsieur Bélanger et malgré les soumissions de Arbour et de Orléans, lesquelles se chiffrent à 12 937,92 $, 10 094,80 $ et 13 638,03 $ (pièce P-3), les demandeurs ont accepté la réduction du prix de vente suggérée par monsieur Samson à la somme de 6 000 $. En dépit de tout cela, ils ont choisi d’acheter cette résidence et de renoncer à la garantie légale de qualité en faveur de monsieur Samson.

[ 67 ] Lors de la signature de la promesse d’achat modifiée et de l’acte notarié, les demandeurs connaissent la portée et l’étendue de l’exclusion de la garantie légale de qualité. D’ailleurs, ce n’est pas sans rien dire que madame Leblanc, courtière immobilière, écrit ceci : « je t’informe que suite à une soirée de réflexion et de délibération et à la discussion de ce matin avec mes acheteurs … » (pièce D-4). [ 68 ] Les demandeurs avaient le fardeau de démontrer, de façon prépondérante [3] , les fausses représentations dont ils accusent monsieur Samson.

Ils n’ont apporté aucune preuve tangible de leurs prétentions [4] . [ 69 ] Devant la bonne foi de monsieur Samson, il s’en suit que par l’effet de la clause d’exclusion de garantie qui leur est opposable, les demandeurs n’ont aucun recours eu égard aux travaux de réfection effectués sur la toiture de leur résidence. Cela leur est fatal.

Ils doivent, à cet égard, être déboutés de leur recours. [ 70 ] Même en ne tenant pas compte de l’absence d’exclusion de la garantie légale de qualité, le Tribunal estime que le recours des demandeurs avait peu de chance de réussite quant aux travaux effectués pour corriger les défectuosités affectant la toiture, puisqu’en vertu du deuxième alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. , le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices connus de l’acheteur. Or, la preuve prépondérante démontre que les travaux supplémentaires réalisés par Lepire correspondent aux travaux recommandés par monsieur Bélanger, soit l’expert des demandeurs. Ces vices étaient donc connus des acheteurs. Il faut conclure que les vices étaient apparents et non pas cachés. [ 71 ] Au surplus, le Tribunal conclut qu’une transaction, au sens de l’

article 2631 C.c.Q. , est intervenue entre les parties concernant tout litige pouvant se rapporter à la garantie légale de qualité reliée à la toiture, faisant en sorte que madame Côté et monsieur Montenol ne peuvent plus poursuivre monsieur Samson concernant l’objet de cette transaction. [ 72 ] Qu’en est-il des vices affectant la cheminée extérieure et la structure intérieure (poutre)? [ 73 ] Les demandeurs réclament, tant pour la cheminée extérieure que pour la structure intérieure (poutre), le remboursement des coûts reliés aux réparations, à savoir : • Faire le « framage » de la cheminée : 808,41 $ • Réparer la structure du toit à l’intérieur : 511,06 $ • Tirage de joints pour la structure du toit à l’intérieur : 477,86 $ (pièce P-5) [ 74 ] Les éléments suivants doivent être établis pour que soit applicable la garantie de qualité : 1.

Le vice doit être grave : c’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien. L’acheteur doit démontrer que le vice est important au point qu’il n’aurait pas acheté ou l’aurait acheté mais à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. 2. Le vice doit être inconnu de l’acheteur : si l’acheteur a été informé de l’existence d’un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C’est le cas où le vendeur, l’agent d’immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l’immeuble ou le rapport d’inspection préachat dénonce l’existence d’un vice quelconque.

La connaissance suffisante du vice par l’acheteur doit être prouvée par le vendeur. [5] 3. Le vice doit être caché : l’acheteur n’est pas présumé, aux termes de la loi, connaître l’existence du vice, à l’exception du vice apparent ou du vice dénoncé par l’acheteur. Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances. [6] 4.

Le vice doit être antérieur à la vente : l’acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l’état latent (« en germe ») avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu’après la vente. Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l’acheteur assume le risque. La survenance d’un vice après la prise de possession de l’acheteur peut créer une présomption de l’existence antérieure du vice. [7] 5.

Dénonciation du vice : l’acheteur qui découvre un vice caché doit donner un avis écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte.

Ce préavis a pour but de permettre au vendeur de vérifier s’il s’agit bien d’un vice couvert par la garantie, de constater les dommages causés, le cas échéant, et s’il y a lieu, d’effectuer la réparation ou le remplacement du bien à un coût inférieur à celui d’un tiers engagé par l’acheteur. [8] [ 75 ] Pour avoir gain de cause, madame Côté et monsieur Montenol devaient prouver, par prépondérance de preuve [9] , que les conditions d’application de la garantie de qualité sont rencontrées. [ 76 ] Il convient, donc, d’analyser les vices invoqués à la lumière des principes jurisprudentiels et de la règle de droit. [ 77 ] Certes, monsieur Samson n’a pas bénéficié d’une dénonciation écrite selon les exigences de l’

article 1739 C.c.Q. [ 78 ] C’est cette dénonciation au vendeur par l’acheteur dans un délai raisonnable qui permettra au vendeur de s’acquitter de son obligation de garantie de qualité. Ainsi, le but de cette dénonciation est de permettre au vendeur de constater les défauts reprochés, d’en contrôler les coûts de réparation, soit en réparant lui-même le bien affecté du vice ou en choisissant l’entrepreneur qui le fera, constater si le bien affecté du vice est réparable ou réduire le prix de vente en conséquence. Il pourra aussi obtenir une contre-expertise.

[ 79 ] En l’espèce, monsieur Samson a été mis au courant de la situation lors de sa visite improvisée au domicile des demandeurs. Or, selon la Cour d’appel du Québec, « dans le cas d’un vice de qualité, [la dénonciation] doit décrire le vice.

Cette condition de forme ne semble cependant pas impérative, la jurisprudence ayant parfois validé une dénonciation uniquement verbale ». [10] [ 80 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que la rencontre tenue au début du mois de septembre 2013 entre les parties constitue une dénonciation suffisante. 1) Cheminée extérieure [ 81 ] Les demandeurs n’ont présenté aucune preuve d’un quelconque vice caché affectant la cheminée extérieure. À cet effet, ils ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve.

Cette réclamation sera donc rejetée. 2) Structure intérieure (poutre) et tirage de joints [ 82 ] Le Tribunal doit, tout d’abord, apprécier la gravité du vice. Pour ce faire, il doit notamment considérer les inconvénients du vice pour l’acheteur et le coût de sa réparation [11] . [ 83 ] Les professeurs Jobin et Cumyn s’expriment de la manière suivante quant à cette condition : 157- Vice grave – La première condition exige que le vice soit grave – condition qu’il ne faut pas confondre avec l’existence même du vice.

Le texte du Code indique les critères de la gravité du vice : celui-ci doit être tel que, si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté mais à un moindre prix.

Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien : on regarde tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal (ou déficit d’usage), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur, étant entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu’elle l’est pour un bien neuf.

Un juge a écrit que « la garantie légale contre les vices cachés s’éteint progressivement avec le temps ».

À tout déficit d’usage ne correspond pas nécessairement un vice grave, car il faut au moins que, si l’acheteur en avait été informé, il aurait payé moins cher pour l’acquérir. [ 84 ] En l’espèce, le coût des travaux nécessaires pour remédier aux défauts de la structure intérieure est relativement peu élevé, madame Côté et monsieur Montenol les évaluent à 988,92 $. [ 85 ] Or, après avoir analysé les factures de Lepire déposées par les demandeurs au dossier de la Cour (pièce P-5), le Tribunal constate que les travaux réalisés pour corriger la structure intérieure s’élèvent à la somme de 779,02 $, les autres charges représentent des frais d’administration et de frais de transport. [ 86 ] Dans le cadre d’une transaction d’un montant de 298 438 $, à partir d’une première offre d’achat de 310 000 $, rien dans la preuve soumise n’indique au Tribunal que si l’état de la structure intérieure avait été connu, le prix payé par les demandeurs aurait été différent. [ 87 ] En somme, le vice allégué par les demandeurs n’était donc pas suffisamment grave.

Il ne peut donc pas être considéré comme un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [12] . [ 88 ] Le Tribunal conclut que madame Côté et monsieur Montenol n’ont pas droit à la réduction du prix de vente demandé. [ 89 ] Ceci étant, le Tribunal n’a pas à décider si monsieur Samson doit être considéré en demeure de plein droit selon les articles 1597 et 1598 C.c.Q. Or, il est reconnu que l’absence de mise en demeure préalable emporte le rejet de la demande, ce qui en soi aurait pu être « fatal » pour les demandeurs. [ 90 ] Pour toutes ces raisons, la demande de madame Côté et de monsieur Montenol sera rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs, monsieur Cyril Montenol et madame Anabelle Côté; CONDAMNE les demandeurs, monsieur Cyril Montenol et madame Anabelle Côté, à payer au défendeur, monsieur Rémi Samson, la somme de 157 $, représentant le montant des frais de justice qu’il a dû payer pour déposer sa contestation. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.

Date d’audience : 16 février 2016