2023 QCCQ 9409, 2023 QCCQ 9409

Gohrt c. Bédard 2023 QCCQ 9409 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-029706-209 DATE : 28 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GREGORY GOHRT -et- ÉLOÏSE BEAUCAGE

Partie demanderesse c. GÉRALD BÉDARD -et- LYNDA CHAMPAGNE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs une somme de 62 097,60 $ [1] qui correspond au coût des travaux nécessaires, selon eux, pour rétablir l’étanchéité de la maison que les défendeurs leur ont vendue.

De l’eau pénètre dans une pièce inhabitée et dépourvue de finition située sous la terrasse de la propriété à plusieurs reprises dans les mois qui suivent la vente. [ 2 ] Les demandeurs exigent aussi une somme de 10 000 $ pour sanctionner ce qu’ils qualifient d’atteinte illicite et intentionnelle à leur droit de propriété et 5 000 $ pour les indemniser des troubles et inconvénients qu’ils affirment avoir subis. La réclamation s’élève donc à un total de 77 097,60 $ [2] . [ 3 ] Les demandeurs savent, au moment de la vente, que le phénomène est déjà survenu peu avant qu’ils ne s’intéressent à l’immeuble.

Une infiltration, qu’ils estiment importante, se répète aussi pendant la période où ils occupent l’immeuble dans les semaines qui précèdent la signature de l’acte de vente en vertu d’une entente de « pré-occupation ». [ 4 ] Les demandeurs soutiennent qu’il faut considérer que les vices étaient néanmoins « juridiquement cachés ».

La garantie de qualité s’impose, selon eux, puisque les défendeurs les auraient indûment rassurés par des fausses représentations et auraient vicié leur appréciation des symptômes et des manifestations du problème. [ 5 ] Subsidiairement, les demandeurs font valoir que les défendeurs s’étaient engagés à exécuter des travaux dont la liste avait été établie par le professionnel qui inspecte l’immeuble pour eux afin de corriger la situation dont ils se plaignent.

Ils n’auraient pas honoré leur engagement à cet égard n’ayant pas procuré le résultat convenu avant l’échéance établie correspondant à la date prévue pour la signature de l’acte de vente. [ 6 ] Les défendeurs allèguent, pour leur part, que les parties ont réglé les insatisfactions et les attentes des demandeurs par rapport aux travaux par la conclusion d’une entente intervenue lors de la signature de l’acte de vente.

Les parties ont convenu de remplacer l’obligation en nature de compléter les travaux par le paiement d’une indemnité, dont le montant a été convenu avec les demandeurs. [ 7 ] Les demandeurs avaient alors déterminé avec un entrepreneur de leur choix les travaux qu’ils souhaitaient réaliser pour éviter la résurgence de l’infiltration. Ils avaient ainsi obtenu une offre de service établissant le prix des corrections envisagées.

Les défendeurs ont accepté de payer un montant correspondant à cette offre de service. [ 8 ] Selon les défendeurs, par cette entente, les demandeurs prenaient à leur charge la détermination des mesures nécessaires et donc la quotité des sommes requises pour corriger les déficiences de l’immeuble qu’ils connaissaient.

Ils convenaient d’une prestation en argent qui se substituait aux obligations des défendeurs découlant tant de la garantie légale à l’égard de ces défauts que des obligations contractuelles de correction assumées jusque-là par les défendeurs. [ 9 ] Puisqu’ils reconnaissent avoir reçu la somme convenue dans les jours suivant la signature de l’acte de vente, ils seraient mal fondés à prétendre qu’ils ignoraient les vices ou que les défendeurs n’ont pas procédé aux réparations convenues. Le paiement de la

somme équivalait, pour les défendeurs, à une diminution du prix d’un montant que les demandeurs estimaient approprié à la lumière des problématiques connues de l’immeuble. [ 10 ] Les demandeurs soutiennent, pour leur part, que le paiement de la somme ne mettait pas fin à l’obligation de correction contractée par les défendeurs. Ces derniers continuaient d’assumer le coût des travaux et la somme reçue ne constituait qu’un paiement partiel des travaux qui se sont avérés beaucoup plus coûteux. Questions en litige [ 11 ] Les questions suivantes seront examinées : 1.

L’immeuble est-il affecté au moment de la vente de vices susceptibles de donner lieu à l’application de la garantie de qualité ? 2. Le vice est-il inconnu des acheteurs au moment de la vente ? 3. Les demandeurs démontrent-ils qu’ils ont été rassurés par des fausses représentations ou le dol des défendeurs ? 4. Les demandeurs sont-ils tenus par contrat de rembourser le prix des travaux ? 5. Quelle serait la diminution du prix ou la quotité du remboursement à laquelle les demandeurs pourraient prétendre ? 1.

L’immeuble est-il affecté au moment de la vente de vices susceptibles de donner lieu à l’application de la garantie de qualité ? 1.1 Principes juridiques [ 12 ] Un rappel des principes de base afférents à la garantie de qualité s’impose pour la bonne compréhension de la situation juridique des parties. [ 13 ] La garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec existe de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de la stipuler dans le contrat de vente.

Il s’agit d’une obligation légale inhérente au contrat de vente [3] . [ 14 ] Les conditions de la garantie pour vice caché sont bien connues: le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur. [ 15 ] Un vice est considéré comme une défectuosité qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix s’il l’avait connue [4] . [ 16 ] En concevant les règles de la garantie de qualité, l’objectif du législateur est d’assurer à l’acheteur la pleine utilité du bien vendu, son plein usage [5] .

La garantie de qualité d’un bien se préoccupe essentiellement d’assurer à l’acheteur que l’état physique du bien acheté soit acceptable. Si une anomalie ou une défectuosité en perturbe l’utilisation, l’acheteur a un recours fondé sous la garantie de qualité [6] . [ 17 ] Il n’est ainsi pas nécessaire que le défaut empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu’il la réduise de manière importante en regard des « attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent » [7] .

Ce n’est que si une réelle perte de fonctionnalité ou d’usage existe que la garantie de qualité peut être appliquée [8] . [ 18 ] Finalement, il faut rappeler que c’est la

partie demanderesse s’adressant au Tribunal pour faire reconnaître un droit qui a le fardeau de démontrer l’existence des conditions que la loi impose pour le succès de son recours. En effet, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits soutenant sa prétention [9] ainsi que le bien-fondé de son droit et en convaincre le Tribunal [10] . [ 19 ] La preuve doit être claire et convaincante [11] . Une preuve rendant l’existence d’un fait plus probable que son inexistence suffit [12] .

Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable [13] . 1.2 Conditions de la vente [ 20 ] Les défendeurs sont propriétaires, depuis 2013, d’un immeuble situé à Candiac et qui est construit en 2008. Le 24 septembre 2019, les demandeurs achètent l’immeuble des défendeurs pour un prix de 1 650 000 $. [ 21 ] Cette vente fait suite à une promesse d’achat formulée par les demandeurs le 27 juillet 2019 [14] .

L’acte de vente précise que la vente est sujette aux garanties légales prévues par le Code civil du Québec et notamment par la garantie de qualité. 1.3 Caractéristiques pertinentes de l’immeuble [ 22 ] L’immeuble comporte environ vingt pièces, dont un espace assez vaste, en forme de « U » situé sous la terrasse à l’arrière de la propriété qui est le seul objet du litige. [ 23 ] La pièce [15] n’est pas aménagée et ses murs de béton qui constituent la fondation de la terrasse sont laissés à l’état brut de même que son plancher.

Le plafond est presque entièrement recouvert d’une structure de bois, elle-même, couverte d’isolant giclé qui

sert notamment de point d’ancrage aux appareils d’éclairage. La pièce n’est pas pourvue de fenêtre et est séparée des espaces habités par des portes. [ 24 ] La pièce était utilisée par les défendeurs pour l’entreposage de pneus, de vélos et de meubles de jardin.

Les demandeurs affirment avoir eu l’intention de convertir la pièce en cellier pour y déposer leur collection de bouteilles de vin et d’y aménager un espace de dégustation pour leurs invités, mais n’avaient pas amorcé les travaux au moment de l’audition. [ 25 ] Bien que les demandeurs laissent entendre dans leur demande que la pièce avait été aménagée antérieurement, la preuve indique qu’elle est dans le même état brut au moment où les défendeurs achètent l’immeuble et qu’ils ont toujours cru qu’elle était ainsi depuis la construction. [ 26 ] La terrasse elle-même est couverte d’un assemblage de pierres liées par des joints de béton, le tout reposant directement sur la dalle formant la terrasse.

Une membrane liquide a été appliquée quelques années avant la vente, essentiellement pour préserver l’apparence des pierres selon la preuve. Il est acquis que le mur où cette terrasse aboute n’est pas pourvu de chantepleures qui permettraient l’écoulement de l’eau qui s’accumule autrement derrière son parement relativement perméable. 1.4 Consensus concernant certaines défectuosités [ 27 ] Les parties conviennent maintenant que le point de rencontre entre la

partie supérieure de la dalle et le mur de propriété au voisinage de la porte qui donne accès à la terrasse n’est pas pourvu d’une membrane d’étanchéité efficace. [ 28 ] Elles sont d’accord aussi que les chantepleures qui devraient assurer l’évacuation de l’eau de pluie qui s’accumule derrière le parement de pierre sont absentes ou obturées. 1.5 Description des vices allégués. [ 29 ] Cette situation et les autres caractéristiques de l’immeuble dont les demandeurs se plaignent sont décrites dans un rapport d’inspection d’un ingénieur que ces derniers obtiennent le 10 janvier 2020 par suite d’une visite réalisée le 14 novembre 2019. [ 30 ] L’expert confirme la présence de cernes et des traces d’infiltrations sur tous les murs de fondation de la pièce ainsi que la présence d’une condensation sur la surface du béton. [ 31 ] Il relève aussi la présence d’une structure en bois artisanal au plafond dans plusieurs éléments qui sont noircis et pourris.

Il ne s’explique pas sur l’utilité de cette structure. Il constate que la dalle de béton du plafond est mouillée. Il documente par une série de photographies l’état de dégradation de cette structure de bois. [ 32 ] À l’extérieur, il note l’absence de chantepleures qui sont nécessaires pour permettre l’évacuation de l’eau de pluie qui s’accumule autrement sous la surface du revêtement de briques de fausses pierres qui est, par sa nature, poreux et perméable. [ 33 ] L’expert réalise un test d’arrosage à la base du mur de briques au voisinage de la dalle qui forme le plafond de la pièce.

Il indique que : « À l’intérieur du bâtiment, nous avons noté que l’eau avait commencé à couler à de nombreux endroits (infiltrations d’eau), soit à la jonction entre la dalle de béton du plafond et à l’avant de la chambre froide. ». [16] [ 34 ] Il fait état de ces constats et de son opinion à l’égard de la condition de cette portion de l’immeuble comme suit : Tout d’abord, à la base du parement extérieur, à la jonction entre la dalle de béton de la terrasse [qui repose sur le mur de fondations]et le mur en briques, il doit y avoir un système d’étanchéité composé d’un solin de base, d’une membrane pare-air (ou papier de revêtement) et de chantepleures.

Ce système doit être installé de façon à empêcher les infiltrations d’eau, vers l’intérieur du bâtiment, et à évacuer par les chantepleures , vers l’extérieur du mur, l’eau pouvant se trouver derrière le mur en briques. Il faut savoir que le parement de maçonnerie n’est pas totalement étanche à la pluie. Lors de fortes pluies, il y a une quantité d’eau qui peut traverser, le parement de maçonnerie, par les joints de mortier et les briques.

L’eau qui s’infiltre à l’intérieur du mur de maçonnerie ruisselle vers le bas du mur, ce qui nécessite un système d’étanchéité et d’évacuation bien fait [à la base du mur de maçonnerie, à la jonction entre cette dernière (base) et la terrasse en béton]. Ainsi, à la base du mur, on doit retrouver le solin de base et les chantepleures. […]. S’il y a présence d’une terrasse en béton qui repose sur le mur de fondations, il doit y avoir également un système d’étanchéité en dessous du seuil de la porte patio donnant vers cette terrasse.

Ce système d’étanchéité est composé d’une membrane et de joints de scellement et doit être intégré avec le système d’étanchéité à la base du parement adjacent. Ce système d’étanchéité empêche les infiltrations d’eau (sous le seuil de la porte patio) vers la structure en bois située directement sous la porte patio et au-dessus du mur de fondations [à l’intérieur du sous-sol].

Cette structure en bois est constituée normalement de la lisse d’assise et de la solive de rive ainsi que des extrémités des solives ou des poutrelles (qui reposent sur la lisse d’assise et qui sont fixées contre la solive de rive). [ 35 ] L’expert résume l’ensemble de ses conclusions non seulement à l’égard de ce problème, mais aussi quant à d’autres défauts affectant la pièce : Dans le bâtiment à l’étude, nous sommes d’opinion qu’il y a les déficiences suivantes :

a) Un problème relatif au système d’étanchéité à la base du parement (à la jonction entre la maçonnerie et la terrasse de béton arrière). De plus, les chantepleures doivent rester ouvertes pour évacuer l’eau vers l’extérieur du parement ;

b) Il y a de la condensation excessive aux coins supérieurs des murs de fondations de la chambre froide. Cette situation indique la

présence de pertes thermiques (infiltrations d’air) dans ces coins ;

c) La structure en bois installée au plafond et au-dessus des murs de fondations est noircie, pourrie et démontre certaines faiblesses ;

d) La jonction - entre la dalle de béton et les murs de fondations avant - présente un espace ouvert en haut du mur ;

e) Il y a des fissures réparées dans les murs de fondations. 1.6 Constats de l’expert mandaté par les défendeurs [ 36 ] Les défendeurs ont retenu les services de monsieur Patrick Gautreault, membre de l’ordre des technologues professionnels pour examiner les conclusions de l’expert des demandeurs.

Monsieur Gautreault souligne qu’il n’a pas eu l’occasion d’examiner l’immeuble autrement que par les photos disponibles, les travaux ayant été exécutés avant son intervention. [ 37 ] Monsieur Gautreault ne conteste pas les constats de l’expert des demandeurs à l’égard du défaut d’étanchéité du point de rencontre entre les murs et la dalle de la terrasse bien qu’il commente les faiblesses alléguées de la méthode suivie pour en arriver à ce constat. [ 38 ] Il participe, en somme, au consensus des parties voulant que l’absence ou les défauts d’une membrane à cet endroit conjuguée avec l’obturation ou l’absence de chantepleures aient entraîné des infiltrations d’eau dans la pièce qui se sont répétées ou sont susceptibles de persister à défaut d’une intervention. [ 39 ] Il souligne que les travaux pouvaient être réalisés par le démantèlement d’un rang de la maçonnerie mural et d’un rang de pierres sur la dalle.

Le démantèlement de l’ensemble de la pierre du balcon et la mise en place d’une membrane d’étanchéité qui ne sont d’ailleurs pas recommandés par l’expert des demandeurs représentent, selon monsieur Gautreault, une amélioration par ailleurs inutile. Pour lui, la correction du joint ouvert mentionnée par monsieur Boutros se confond d’ailleurs avec les travaux principaux. [ 40 ] Il confirme que de l’eau s’est accumulée de manière anormale dans la structure de bois et l’isolant giclé au plafond. Il en attribue la source principale au même défaut d’étanchéité.

Il souligne finalement que les autres plaintes afférentes aux fissures et à la condensation étaient connues au moment de la vente de même que des indices de la condensation localisés. 1.7 Conclusion à l’égard de l’existence et de la gravité des vices. [ 41 ] Il n’est pas réellement contesté que la mise en place d’une membrane assurant l’étanchéité de la zone que tous reconnaissent comme problématique s’imposait. Il en est de même pour celle des chantepleures. [ 42 ] La preuve indique que cette situation explique le sinistre que l’immeuble a connu avant la promesse de vente des demandeurs.

Celle-ci a exigé des travaux importants lorsque l’eau a migré sous les planchers d’une pièce habitée qui a dû être remplacée par les défendeurs aux frais des assureurs privant les occupants de la jouissance d’une

partie significative de l’immeuble. [ 43 ] La résurgence d’un tel phénomène devait être prévenue par la correction des défauts qui font consensus. Il n’y a pas non plus de réel débat quant à la gravité de ce vice et quant au fait que son importance était susceptible d’affecter le prix que les demandeurs consentaient à payer pour l’immeuble. [ 44 ] Dans leur demande introductive d’instance, des demandeurs font état de plusieurs épisodes d’infiltration d’eau qui surviennent les1 er , 17 et 31 octobre 2020, et ce, après la signature de l’acte de vente.

Ces événements de même que l’infiltration qui surgit en septembre 2019 confirment et matérialisent le risque de récurrence de l’infiltration. [ 45 ] À l’égard de ces problématiques, mais aussi à l’égard des autres situations moins significatives relevées par les demandeurs, la question principale consiste donc à déterminer s’il faut considérer que ces vices étaient inconnus des demandeurs au moment de la vente. [ 46 ] Il faut également déterminer si comme les demandeurs l’affirment, les défendeurs par des fausses représentations les ont empêchés de comprendre la nature des vices et leurs conséquences. 2.

Le vice est-il inconnu des acheteurs au moment de la vente ? 2.1 Considérations juridiques [ 47 ] Le caractère caché d’un vice s’évalue objectivement en examinant l’inspection du bien faite par l’acheteur lors de l’achat, à la lumière de ce qu’un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait constaté [17] . [ 48 ] Le juge Luc-Hervé Thibaudeau rappelle les critères sous lesquels la diligence et la prudence de l’acheteur doivent être appréciées, [18] mais également l’impact des indices connus de l’acheteur.

Même si l’inspection n’a pas à être effectuée par un expert, l’acheteur doit être attentif. L’examen requis doit satisfaire à la norme objective de l’acheteur raisonnable [19] . On ne s’interroge pas seulement sur l’ignorance du vice : on cherche à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances l’aurait constaté. Cette détermination impose l’analyse de l’ensemble des circonstances du processus de vente [20] . L’acheteur prudent et diligent doit savoir identifier les indices qui, objectivement, militent en faveur d’une inspection plus approfondie.

Si la situation l’exige, il peut avoir à recourir à une aide spécialisée [21] . Si des indices suggèrent une possibilité de défaut grave, il doit pousser son analyse, parfois avec l’aide d’un expert [22] . Le C.c.Q. ne lui en fait pas l’obligation en temps normal, mais si un indice se

révèle, il peut devenir imprudent de ne pas le faire [23] . Des infiltrations « minimes » peuvent cacher un problème plus sérieux [24] . L’acheteur qui reste passif devant des indices de vice peut voir son recours rejeté pour cette raison [25] . Chaque cas est un cas d’espèce [26] . [ 49 ] Les problèmes et vices mentionnés dans le rapport préachat d’un inspecteur professionnel doivent donc être considérés comme connus de l’acheteur [27] .

L’expérience de l’acheteur et ses compétences particulières doivent être considérées dans l’appréciation de sa diligence [28] . [ 50 ] Par ailleurs, c’est au moment de la signature de l’acte de vente que la connaissance du vice par l’acheteur et sa diligence doivent être appréciées à la lumière des informations qu’il a pu obtenir depuis la conclusion de la promesse d’achat [29] . 2.2 Constats [ 51 ] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal constate que les demandeurs connaissaient les vices qui affectaient l’immeuble au moment de la vente.

Les informations qu’ils ont obtenues progressivement les ont menés avant la signature de l’acte de vente à obtenir une offre de service d’un entrepreneur pour la réalisation de travaux qu’ils estimaient alors approprié pour assurer la correction des défauts d’étanchéité dont ils se plaignent. [ 52 ] Ils connaissent à ce point la situation qu’ils conviennent avec les défendeurs, le jour même de la vente et sur la base de cette offre de service, du paiement d’une somme d’argent correspondant au prix des travaux décrit à l’offre de service. [ 53 ] La preuve démontre qu’ils ont conclu, avant la vente que la mise en place d’une membrane au point de rencontre de la terrasse et du mur éviterait la résurgence des infiltrations et constituerait une solution adéquate aux problèmes dont ils prennent connaissance du fait de certaines dénonciations par les défendeurs, par le rapport d’inspection préachat qu’ils obtiennent et surtout par un sinistre qu’ils observent avant la vente. [ 54 ] Les demandeurs n’expliquent pas précisément le cheminement qui les mène à la conclusion, avant la vente, que la mise en place d’une membrane s’impose.

La preuve permet cependant de comprendre que c’est par suite du sinistre qu’ils affirment avoir subi dans les premiers jours où ils occupent l’immeuble, avant même la vente, qu’ils entreprennent les démarches qui les mènent à cette décision. [ 55 ] Les parties avaient convenu que les demandeurs pourraient occuper l’immeuble avant même que l’acte de vente ne soit signé. Alors qu’ils habitent ainsi l’immeuble et avant que la vente ne soit formalisée, l’eau pénètre dans cette pièce [30] en grande quantité selon leur témoignage. Ils décrivent le phénomène comme suit dans leur demande introductive d’instance : 13.

Le 30 août 2019, préalablement à la signature de l’acte de vente, les Demandeurs emménagent dans la Propriété ; 14. Le 2 septembre 2020, les Demandeurs constatent pour la première fois qu’une importante quantité d’eau s’est infiltrée dans la chambre froide située sous la terrasse arrière de la Propriété, ce qui venait contredire les représentations des Défendeurs indiquant que le problème en question avait été corrigé ; 15. Par conséquent, le même jour, les Demandeurs en informèrent immédiatement les Défendeurs afin que ceux-ci corrigent le problème avant de procéder à la passation du

titre de la Propriété. [ 56 ] Cet événement leur permet de mieux comprendre les informations dont les demandeurs disposaient déjà.

En effet, avant de formuler leur promesse d’achat, les demandeurs avaient d’abord pris connaissance d’un document intitulé « Déclaration du vendeur sur l’immeuble ». [ 57 ] Les défendeurs y indiquent que l’immeuble a déjà fait l’objet d’infiltration d’eau et décrivent le phénomène comme suit : Légère infiltration d’eau au printemps du patio arrière dans la pièce sous le balcon [31] . [ 58 ] Par ailleurs, avant d’accepter une contre-proposition des défendeurs portant le prix de vente à 1 650 00 $, les demandeurs prennent aussi connaissance d’un formulaire daté du 5 juin 2019, indiquant : 1) There was a water infiltration in the roof under the patio in the back. 2) The insurance company was called, they replaced the floor and mouldings in the basement. 3) The firm “Logimec” was called in to fix/settle the water infiltration issue, no water has come in since the work has been done. [ 59 ] Les demandeurs affirment que cette déclaration additionnelle leur a été communiquée après qu’ils aient transmis des interrogations sur les informations contenues dans le document faisant état d’une légère infiltration d’eau. [ 60 ] Le Tribunal retient plutôt, compte tenu des dates indiquées au document ultérieur et des témoignages, que celui-ci a, comme l’affirment les défendeurs et leur courtier, été préparé dès que les travaux de réparation du sinistre d’avril 2019 avaient été complétés.

La déclaration conformément aux règles qui régissent ce type de document faisait

partie de l’inscription pour vente de l’immeuble et était disponible aux courtiers des défendeurs. [ 61 ] Ainsi toutes les parties étaient conscientes que la pièce avait subi en avril 2019, alors qu’il était déjà en vente, une infiltration suffisamment importante pour que le remplacement du plancher des portions habitées adjacentes du sous-sol soit requis. [ 62 ] Il est exact que la mention voulant que « The firm “Logimec” was called in to fix/settle the water infiltration issue, no water has come in since the work has been done. » était de nature à rassurer les acheteurs. On affirme que des travaux sont réalisés et que le problème a été réglé.

[ 63 ] Dans les faits cependant, les demandeurs étaient conscients que les travaux de Logimec [32] étaient incomplets et devaient se continuer après la conclusion de la promesse d’achat. [ 64 ] Les défendeurs avaient retenu les services de cet entrepreneur pour identifier la cause de cette infiltration et pour la corriger. Ces travaux étaient en cours au moment où les parties concluent la promesse de vente et se continuent par la suite jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Logimec comble des fissures, établit un larmier pour contrôler l’évacuation de l’eau à partir de la terrasse, assure la réfection du crépi au pourtour du mur de fondation de la terrasse et comble un espace entre le balcon et le mur. [ 65 ] Ces travaux qui sont déjà en cours à l’initiative des défendeurs se continuent par la suite en vertu d’une entente que les parties concluent suite à l’inspection préachat de l’immeuble. 2.3 Inspection précédant l’achat. [ 66 ] Le 5 août 2019, les demandeurs font réaliser, en vue de l’achat, une inspection de l’immeuble par une firme spécialisée.

Le rapport indique sous la rubrique « éléments importants » la mention suivante : Tache(

s) d’eau observée(

s) sur la fondation. Expertise supplémentaire requise pour déterminer la cause de ces taches d’eau et faire les correctifs nécessaires. [ 67 ] Le rapport contient également les mentions suivantes à l’égard de la pièce qui fait l’objet du litige : MURS PIÈCE DE RANGEMENT 2 (SOUS SOL) Des signes d’infiltration d’eau sont visibles à de multiples endroits dans cette pièce. Des travaux pour colmater les joints du balcon au-dessus de la pièce ont été faits selon le propriétaire vendeur. L’inspecteur ne peut garantir la qualité des travaux.

Nous vous suggérons de procéder à un test d’eau avant d’effectuer des travaux de finitions. PLAFOND PIÈCE DE RANGEMENT 2 (SOUS SOL) Des signes d’infiltrations d’eau sont visibles et des travaux ont été exécutés selon le propriétaire vendeur. À vérifier [33] . [ 68 ] Les demandeurs décrivent ainsi l’entente par laquelle les défendeurs s’engageaient à effectuer certains travaux. 11. Le 14 août 2019, les Demandeurs informent les Défendeurs des conclusions du Rapport d’inspection préachat P-3 , et leur demandent de corriger la situation et de procéder aux travaux requis, le cas échéant ; 12.

Le 15 août 2019, les Défendeurs s’engagent à procéder aux travaux requis et à réparer les problèmes d’infiltration d’eau constatés dans le Rapport d’inspection préachat P-4 ; [ 69 ] De fait le 15 août 2019 les parties signent un formulaire de modifications de la promesse d’achat qui contient la mention suivante : Suite à la réception d’un extrait du rapport d’inspection (Pages: 28, 34, 38, 39, 4O, 41, 45, 49, 5O, 76) pour faire suite à l’inspection en bâtiment fait par Inspection en Bâtiment 3LG. Le VENDEUR s’engage à faire effectuer les travaux ci-après énumérés d’ici la signature de l’Acte de vente.

a) p.28 Fissure fondation (Tache d’eau observée(

s) sur la fondation [34] […] [ 70 ] Les mentions indiquées aux pages citées se lisent comme suit à la page 28 du rapport d’inspection préachat : 15 % approximativement de la fondation étaient visibles. La finition des murs a limité l’accès. Fissure(

s) de fondation observée(s). Toutes fissures sont susceptibles de laisser s’infiltrer l’eau. Expertise supplémentaire requise pour évaluer les fissures et faire les réparations selon les règles de l’art. Tache(

s) d’eau observée(

s) sur la fondation. [ 71 ] L’épisode d’infiltration d’eau subie par les demandeurs les convainc que les travaux qui sont effectués par Logimec n’ont pas réglé le problème. Les interventions se continuent, mais les demandeurs, tout comme les défendeurs d’ailleurs, sont insatisfaits du rythme auquel ils progressent.

L’entrepreneur a des ennuis de santé, s’absente pour des vacances et les demandeurs qui lui avaient aussi confié d’autres travaux dont la nature n’est pas établie en preuve perdent confiance en sa capacité ou en sa volonté d’exécuter la mission qui lui a été confiée par les défendeurs dans le cadre de l’entente. [ 72 ] Comme mentionné, les demandeurs n’expliquent pas en détail la démarche qui les mène à conclure à la nécessité de la mise en place d’une membrane.

Cette solution fait partie, de longue date, de la réflexion et de leur recherche de solution. [ 73 ] Les défendeurs avaient, après le sinistre initial d’avril 2019, été mis en contact par leurs courtiers avec un maçon d’expérience. Il leur indique que le point de rencontre entre une terrasse de béton et un mur de maçonnerie présente souvent des problèmes d’étanchéité. [ 74 ] Il est fréquent à son avis que l’étanchéité de cette zone vulnérable de l’immeuble ne soit pas garnie des équipements adéquats d’imperméabilisation.

Il recommande la mise en place d’une membrane et l’ouverture des chantepleures pour assurer l’étanchéité. Un rang de pierres du mur et un rang de briques sur la terrasse doivent être retirés (et soutenus adéquatement pour ce qui est du mur), les éléments de bois sous-jacents qui pourraient être endommagés par l’eau doivent être remplacés et la membrane doit être mise en place

conformément aux règles de l’art. [ 75 ] Les défendeurs se laissent convaincre cependant par Logimec que cette solution est excessive et qu’il est possible d’assurer l’étanchéité de cette zone par l’extérieur. [ 76 ] Selon le témoignage non contesté du courtier, les constats du maçon à l’égard de l’opportunité d’une membrane sont communiqués au demandeur lors de la visite d’inspection.

Les demandeurs se satisfont néanmoins de l’engagement des défendeurs de résoudre la problématique sans imposer une méthode. [ 77 ] C’est manifestement du fait que les travaux ne sont pas complétés au moment où la signature de l’acte de vente approche et à la lumière de leur perte de confiance que les demandeurs en viennent à conclure qu’une solution plus complète s’impose.

C’est ainsi qu’ils en viennent eux-mêmes sur la base des conseils qui leur sont prodigués par l’entrepreneur de leur choix que la mise en place de la membrane et l’ouverture des chantepleures s’imposent. [ 78 ] Ils détiennent dans les jours qui précèdent la vente une soumission qui permet la réalisation de ces travaux. Ils affirment la présenter quelques jours avant la signature de la vente aux défendeurs qui conviennent d’en assumer le coût.

Pour eux selon l’expression du demandeur ce n’est que « the beginning and hopefully the end » de la solution du problème. [ 79 ] Bien que cette description veut rendre compte de l’esprit dans lequel les demandeurs envisagent le paiement de la somme correspondant à l’offre de services par le défendeur, ils ne font pas état d’une reconnaissance par les défendeurs que leurs obligations persistaient malgré ce paiement.

Ils ne relatent d’ailleurs pas les échanges qui surviennent entre les parties à cet égard. [ 80 ] Les défendeurs et leur courtier témoignent plutôt que la soumission leur est présentée sans préavis lors de la rencontre de signature chez le notaire.

Ils font état de leur surprise quoiqu’ils reconnaissent qu’ils sont conscients des insatisfactions des demandeurs à l’égard de Logimec. [ 81 ] Pour eux, les demandeurs ont déterminé les mesures qui s’imposent à leur avis et ont choisi le professionnel qui exécutera les travaux selon des modalités qu’ils définissent seuls. [ 82 ] Le comportement des parties à ce moment et par la suite est plus compatible avec une entente définitive qu’avec une avance sur un engagement plus vaste que les demandeurs semblent percevoir des discussions. [ 83 ] Tous conviennent que les détails de l’intervention à venir ne sont pas discutés au-delà d’une description très

sommaire dans la soumission. Aucun échéancier n’est établi. Aucune information sur les compétences de l’entrepreneur retenu n’est communiquée. Les parties ne mettent pas en place de mécanisme par lequel les défendeurs pourraient contrôler la nature des travaux supplémentaires dont ils assument selon les demandeurs la responsabilité.

Alors que le défendeur est très présent pour vérifier et coordonner les travaux qui se réalisent avant la signature de l’acte de vente, aucun mécanisme n’est établi pour qu’il puisse être présent ponctuellement pour vérifier la réalisation de ceux qui sont maintenant prévus. [ 84 ] Dans les faits également par la suite, les demandeurs ne communiquent pas avec les défendeurs en vue de la réalisation des travaux. En réalité et pour des raisons qui ne sont pas expliquées, les travaux ne sont tous simplement pas réalisés par l’entrepreneur retenu.

Il aurait fait défaut de donner suite à son offre de service sans que cette omission et la passivité des demandeurs à son égard ne soient expliquées. [ 85 ] De fait, les demandeurs n’ont pas réalisé les travaux qu’ils avaient annoncés avant qu’ils ne subissent à nouveau et à plusieurs reprises des épisodes répétés d’infiltration. [ 86 ] Pour toutes ces raisons, les demandeurs ne sont pas fondés à prétendre que le vice est caché au moment de la vente, sauf si comme ils le soutiennent les défendeurs les ont induits en erreur. 3.

Les demandeurs démontrent-ils qu’ils ont été rassurés par des fausses représentations ou le dol des défendeurs ? [ 87 ] Les tribunaux refusent d’imputer au vendeur le défaut de l’acheteur d’interpréter ou d’apprécier adéquatement un vice apparent ou ses conséquences et sa gravité dans les cas où il n’y a pas eu de fausses représentations [35] . [ 88 ] Le dol ou le mensonge du vendeur « peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l’acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d’un défaut et qu’on l’a orienté sur une fausse piste [36] ». [ 89 ] L’acheteur peut aussi être indûment rassuré par des informations fournies par le vendeur même lorsqu’elles sont données de bonne foi : [1] D’autre part, la jurisprudence a aussi établi qu’un vice révélé par des indices ou des informations reçues pouvait quand même être considéré comme vice « caché » si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de sécurité non justifié dans les circonstances [37] . [ 90 ] Ce raisonnement s’applique « non seulement dans les situations où le vendeur camoufle le problème existant, mais aussi dans celles où il amoindrit son importance réelle de manière à rassurer indûment l’acheteur ou l’induire en erreur.

En résumé, le vendeur a l’obligation de donner l’heure juste » [38] . Ce raisonnement a notamment été utilisé dans un cas où le vendeur minimisait la gravité des infiltrations d’eau subies dans le passé. [39] [ 91 ] Le dol est une manœuvre ; qui consiste à provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes [40] . Il s’apprécie en fonction de sa finalité, qui est d’induire quelqu’un en erreur

dans le but de l’amener à contracter à son désavantage [41] . [ 92 ] Cette erreur provoquée par le dol doit être déterminante. « Elle est appréciée objectivement par le Tribunal, mais en tenant compte subjectivement des caractéristiques du contractant qui soulève le dol. [42] » [ 93 ] Le dol ne se présume pas [43] . La loi part du principe que la bonne foi des contractants constitue la règle générale ( art. 2805 C.c.Q. ) et la mauvaise foi ou le dol, l’exception [44] . Celui qui l’invoque doit démontrer l’intention de tromper [45] . [ 94 ] Il faut tenir compte du climat de confiance qui peut exister entre les parties et qui peut amener une

partie à se fier à son cocontractant qui peut justifier l’erreur d’une

partie de ne pas avoir lu les documents pertinents [46] . Ceci ne doit pas cependant « servir de bouée de sauvetage à une

partie qui a fait preuve de négligence et de désintéressement lors de la signature du contrat [47] ». [ 95 ] L’appréciation du caractère dolosif des manœuvres est au final une question de fait soumise à l’appréciation du Tribunal [48] . [ 96 ] La

partie trompée a la charge de démontrer qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait connu la vérité. Cette question de fait est laissée à l’appréciation du Tribunal qui doit en décider en tenant compte des circonstances particulières de l’affaire, de la nature du contrat et de la personnalité de la victime [49] . [ 97 ] Lorsque le vendeur consent ou formule une garantie, le vendeur peut être dispensé de son obligation de prudence [50] . [ 98 ] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs les ont induits en erreur par rapport à la gravité de l’infiltration initiale.

Ce qu’ils considèrent comme la première déclaration des vendeurs les aurait rassurés par la description du phénomène comme mineur. [ 99 ] Dans les faits cependant et quel que soit le moment précis où les demandeurs la reçoivent, la seconde déclaration fait état d’une infiltration suffisamment grave pour mener au remplacement du plancher.

Toute personne raisonnable placée devant une telle information peut comprendre que le phénomène est significatif. [ 100 ] Les demandeurs auraient pu être rassurés par la mention voulant que des travaux avaient corrigé le problème, mais la preuve indique que de fait, ils sont conscients que ces travaux sont incomplets puisqu’ils continuent pendant toute la période où ils occupent l’immeuble. Ils entretiennent de sérieux doutes de leur propre aveu sur les compétences de l’ouvrier qui les réalise qui se renforcent dans les jours et semaines qui précèdent la vente.

Ces doutes sont si importants qu’ils obtiennent l’avis d’un tiers pour déterminer la nature des travaux à réaliser. [ 101 ] Puisque leur connaissance de la situation doit être appréciée au moment de la signature de l’acte de vente, la preuve n’indique pas que les propos ou les déclarations des défendeurs continuaient à cette époque de colorer leur perception de la situation. [ 102 ] L’affirmation des demandeurs voulant qu’ils aient été induits en erreur quant à l’existence ou la gravité des vices doit donc à défaut d’une preuve prépondérante le démontrant être rejetée. 4.

Les demandeurs sont-ils tenus par contrat de rembourser le prix des travaux ? [ 103 ] Au moment où les parties signent l’acte de vente, les demandeurs sont donc conscients de l’existence de problématiques qui affectent l’étanchéité de l’immeuble. Ils savent que des travaux ont été réalisés par un entrepreneur pour le compte des défendeurs pour rectifier la situation conformément à leur engagement contractuel. Ils estiment cependant alors que la personne chargée de ce travail n’agit pas de manière diligente et compétente pour résoudre les problèmes connus.

Ils ont perdu confiance en lui et ne souhaitent plus son intervention dans l’immeuble. [ 104 ] C’est dans ce contexte qu’il s’adresse à un tiers pour déterminer les mesures qui s’imposent et qu’ils concluent au moment de la vente une nouvelle entente avec les défendeurs. [ 105 ] Le Tribunal estime que les demandeurs n’ont pas démontré que les défendeurs se sont engagés au-delà du paiement de l’indemnité convenu à assumer le prix des travaux de réfection. [ 106 ] La preuve n’établit pas de manière prépondérante que les défendeurs ont consentie à modifier les obligations qui leur échoient en vertu de la garantie de qualité et à faire abstraction de la connaissance du vice par les demandeurs par une entente par laquelle ils auraient convenu de s’engager à acquitter le prix des travaux malgré que les vices soient connus. [ 107 ] La théorie des demandeurs à ce sujet suppose que les défendeurs se seraient engagés à l’obligation dont les limites ne sont aucunement tracées.

Ils auraient convenu de payer sans aucune mesure de contrôle tous les travaux que les demandeurs jugeraient utiles sans prendre le soin d’établir des modalités qui leur permettraient de s’assurer de la validité des choix techniques et des coûts de réalisation. [ 108 ] Le versement de la somme convenue sur présentation d’une offre de service adressée non pas au défendeur, mais au demandeur par un entrepreneur dont ils ne connaissent pas les compétences est manifestement plus compatible avec une entente intervenue entre les parties pour, en quelque sorte, réduire le prix de vente en considérant des défectuosités connues de l’immeuble. [ 109 ] Le comportement des demandeurs par la suite et l’absence de tout contact significatif entre les parties jusqu’à la transmission d’une mise en demeure n’est pas non plus compatible avec le type d’entente qu’ils affirment s’être formée entre elles. 5.

Quelle serait la diminution du prix ou la quotité du remboursement à laquelle

les demandeurs pourraient prétendre ? [ 110 ] Les demandeurs n’ont pas non plus démontré la pertinence et l’utilité de tous les travaux dont ils demandent le remboursement. [ 111 ] Ils n’expliquent pas pourquoi ils n’ont pas procédé selon la méthode proposée par les experts à la mise en place de la membrane et des chantepleures en démantelant un seul rand de pierres mural et un rang de pierres sur la surface de la terrasse. [ 112 ] Ils veulent imposer aux défendeurs le coût du remplacement complet du dallage de l’ensemble de la vaste terrasse de même que la mise en place d’une membrane alors que ni l’une ni l’autre de ces opérations n’est recommandée ou envisagée par leur expert et que la nécessité de ce travail n’est pas démontrée. [ 113 ] De même, ils réclament le coût de la mise en place de drain au périmètre de la terrasse et le coût des importants travaux de terrassement qui en découlent sans que la nécessité de cette mesure ne soit non plus appuyée sur une preuve technique quelconque au- delà de la facture des fournisseurs. [ 114 ] Ils choisissent de mandater à grand coût un entrepreneur pour superviser un chantier alors que les travaux étaient très limités et n’exigeaient essentiellement que la présence d’un maçon. [ 115 ] Ils réclament le coût de démantèlement des structures intérieures au plafond alors que leur inspecteur préachat fait état d’indice de pourriture et recommande des vérifications additionnelles et que les défendeurs ne se sont jamais engagés à démanteler cette installation. [ 116 ] Ils réclament également le prix de la mise en place d’un bassin de captation et d’une pompe d’évacuation dans la zone problématique alors que la nécessité de ces équipements n’apparaît que par suite à des infiltrations qu’ils subissent à une époque ou selon l’entente des parties, ils devraient déjà avoir exécuté les travaux de correction pour lesquels ils ont reçu la somme convenue par les parties. [ 117 ] Ils ne démontrent pas en somme que le coût des travaux et donc de la diminution de prix qui pouvait s’imposer aurait excédé le montant convenu entre les parties. [ 118 ] Il faut rappeler au surplus que la diminution de prix de vente auquel un acheteur peut prétendre ne correspondrait pas de toute façon nécessairement à la valeur des travaux qu’il réalise.

Au-delà du fait que les travaux supposent des améliorations de l’immeuble et une prolongation de sa durée de vie utile, il n’y a tout simplement pas d’automatisme à cet égard. [ 119 ] Les tribunaux considèrent en effet que la réduction du prix peut être calculée de diverses façons soit selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, assimilée au coût des réparations, mais aussi par rapport à la diminution de vie utile du bien. [51] [ 120 ] Le remboursement du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalent au coût des réparations.

Il représentera plutôt la portion du prix de vente que l’acheteur n’aurait pas accepté de verser s’il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente [52] . « Souvent, en jurisprudence, la diminution du prix de vente correspond au prix des travaux correctifs. Cependant, il ne s’agit pas là d’une règle absolue.

Une équivalence stricte entre le coût des réparations et la diminution du prix de vente ne correspond pas toujours à une base adéquate de calcul. (…) la diminution du prix de vente devrait correspondre en fait au prix de vente que les parties auraient librement négocié si les vices avaient alors été connus et que la vente s’était néanmoins conclue. [53] [ 121 ] La réduction du prix de vente n’équivaut donc pas nécessairement aux coûts des réparations et le Tribunal doit pondérer l’ensemble des facteurs qui au-delà du coût des travaux effectifs [54] auraient motivé les parties dans la détermination du prix.

La diminution de prix qui d’ailleurs ne peut être déterminée de façon parfaitement précise, et “devait l’être de façon globale, relative et discrétionnaire en fonction des éléments en preuve”. [55] » [ 122 ] Selon les circonstances, ce montant peut être réduit en fonction de la plus-value que les travaux correctifs peuvent apporter au bien compte tenu de son âge, de l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’achat et de la durée de sa vie utile.

On tiendra ainsi compte de la dépréciation du bien pour réduire le montant auquel le demandeur aura droit. [56] L’indemnisation doit donc respecter le principe voulant que l’acheteur ne doit pas s’enrichir par sa réclamation [57] .

Certains travaux donnent une plus-value au bien en les améliorant et prolongent leur durée de vie utiles et il ne doit pas résulter d’enrichissement pour l’acheteur du fait de l’indemnisation. [58] [ 123 ] Les parties par leur entente établissent la mesure de la diminution du prix de vente qui se serait imposée dans les circonstances s’ils n’avaient pas tout simplement eux-mêmes convenus de cette solution. 6. Conclusions [ 124 ] Les demandeurs n’ont pas satisfait leur fardeau de démontrer par une preuve convaincante et prépondérante les fondements de leur action.

Ils n’ont pas démontré que les vices dont ils se plaignent leur étaient inconnus au moment de la vente. La preuve établit plutôt leur connaissance de la situation dont ils se plaignent et ne démontre pas que l’existence de fausses représentations ou de dol auraient affecté l’intégrité de leur consentement. [ 125 ] Il faut plutôt comprendre qu’ils croient maintenant avoir mal estimé la gravité du vice et le coût des mesures de corrections qui s’imposaient selon eux.

[126] La preuve ne démontre pas que les défendeurs aient été à l’origine de cette mauvaise perception le cas échéant. Ils ne démontrentpas non plus que les travaux qu’ils ont réalisés au-delà de ceux pour lesquels ils ont été indemnisés étaient justifiés. [127] Le Tribunal estime cependant que malgré le rejet de leur réclamation, ils doivent être dispensés des frais de justice. Les rapportsd’expert des deux parties de même que les frais engagés par chacun ont permis de mieux comprendre la situation de l’immeuble et ontcontribué à la solution du litige.

Bien qu’il rejette la réclamation, le Tribunal prend acte que les défendeurs ont subi plusieurs difficultéspar suite de l’acquisition de l’immeuble qui sont considérées dans sa décision de déroger à la règle générale d’attribution des frais dejustice. [128] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [129] REJETTE les demandes incluses à la demande introductive d’instance de la

partie demanderesse, mais sans frais de justice depart ou d’autre. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. Me François Fournier, Mme Gabrielle Correai, stagiaire en droit Rochefort et associés Avocat des demandeurs Me Camille Curodeau Fortier D’amour Goyette Avocate des défendeurs Dates d’audition : Les 19, 20, 21 avril, 6 juillet et 30 août 2023. [3]. Guérin c. St-James, 2016 QCCQ 3717. [9] Code civil du Québec, art. 2803. [10] Dubé c. Desjardins, 2010 QCCQ 2863. [11] F.H. c. McDougall, 2008 CSC 53. [12] Daunais c Farrugia, (QC CA). [13] Bell Canada c.

Promutuel Lanaudière, société mutuelle d’assurances générales, 2015 QCCQ 3730. [18] Sauvé c. St-Sauveur 2020 QCCQ 150. Les revois contenus dans la décision sont reproduits ci-après. [19] Sciubisz c. Maziade, 2016 QCCQ 2900, par. 33. [20] Placement Jacpar inc. c. Benzakour, (QC CA), [1989] R.J.Q. 2309, 2317 (C.A.); Fontaine c. Chayer,2016 QCCS 1932, par. 156. [22] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA, par. 39; Cloutier c. Létourneau, , par. 5-6 (C.A.); Ronci c. Desrtoches, (C.A.) Dionne c. Garneau, 2017 QCCS 4060, par166; Feneira c.

Szeptynsho, 2017 QCCS 1810, par. 46; Fontaine c.Chayer, 2016 QCCS 1932, par. 157; Cultiva Électroniques inc. c. CMC Électronique inc., 2009 QCCS 1591, par. 479; Boudreau c.Mailloux, 2004 QCCS 25911, par. 47; Sauriol c. Vermette, 2016 QCCQ 14953, par. 40 ; Turcotte c. Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par.39; Beaudet c. Bastien, 2007 QCCQ 13454, par. 48-49; Caroll c. Rajotte, 2006 QCCQ 12758, par. 12-14); Cantin c. Gingras,

, par. 26 (C.Q »). [23] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643, par. 38; Turcotte c. Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par. 39-40; Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de services, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2013, par. 514. [24] Lupien-Pilon c. Daneau, 2015 QCCS 6146, par. 283; Boudreault c. Mailloux, , par. 64-65. [25] Tremblay c. Internoscia, 2017 QCCS 6332, par. 12; Turcotte c. Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par. 43. [26] Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 17. [37] EDWARDS Jeffrey, déjà cité note 21, à la page 182; Tremblay c. Paradis J. E. 2003-2113; Leblanc c.

Biron B.E. 2001BE-686;Langlois c. Succession de Amyotte B.E. 2001BE-581; Marenger c. Lafleur (QC CQ), J.E. 2001-940. [42] Rhéaume c. Jean, 2019 QCCS 2660. [43] Stoneham c. Ouellet, , Touchette c. Touchette [1974] C.A. 575. [44] Harpin c. Lessard, (CS) [45] Michaud c. Durand, 2008 QCCA 780, Isle-Principia (USA) inc. c. Guimond, 2013 QCCS 3730. [46] Lévesque c. Villeneuve Ford inc., 2011 QCCQ 1154. [47] Formédica ltée c. Silipos Canada inc., 2010 QCCS 6074. [48] Bissonnette c. Banque Nationale du Canada, (QC CA). [49] Pelletier c. Samson, 2010 QCCS 1873. [51] Michaud c.

Import-Export RV inc., 2014 QCCQ 7870 . [52] Ouellet c. Eymann, 1988 (QC CA). [53] Lacharité c. Roy, 2017 QCCQ 10407 . [54] Le Brun c. M.G.C. Auto Inc., . [55] Rochon c. Metta, (QC CQ). [56] Picard c. Hyundai Auto Canada inc., 2019 QCCQ 5292, Aubry c. Hétu, 2019 QCCQ 4203. [57] Roy c. Duclos, 2018 QCCQ 4257. [58] Coopérative d’habitation Place Neuviale c. Deschênes, 2012 QCCS 3774, Bouchard c. Construction Roger Bilodeau inc.,2013 QCCQ 13122.