2020 QCCQ 7932, 2020 QCCQ 7932

Bisson c. Morissette 2020 QCCQ 7932 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ : MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-703985-178 DATE : 24 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉTIENNE BISSON et LAURENCE RAGOT

Partie demanderesse c. JOSÉE MORISSETTE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament à la défenderesse, de qui ils ont acheté une unité de condominium, les vices cachés découverts après la vente, notamment leur quote-part à la suite d’une cotisation spéciale, les frais d’extermination à la suite de la découverte de fourmis et les frais pour déplacer la sécheuse. [ 2 ] La défenderesse conteste cette réclamation au motif que les problèmes dont se plaignent les demandeurs étaient apparents et connus de ceux-ci avant la vente.

LE CONTEXTE [ 3 ] L’offre des demandeurs est acceptée le 27 juillet 2017 et un rapport d’inspection préachat est émis le 4 août 2017 [1] . [ 4 ] Les demandeurs emménagent dans leur unité le 30 septembre 2017. [ 5 ] Or, préalablement à la signature de l’acte de vente, le courtier immobilier qui représente la défenderesse contacte les demandeurs, le 12 septembre 2017, afin de les informer qu’à la suite d’une séance du conseil du syndicat, une cotisation spéciale est émise pour les travaux de drain et de maçonnerie à être faits à l’immeuble. Elle informe les demandeurs que leur quote-part sera d’environ 5 000 $.

En fait, leur quote-part réelle est de 5 037 $. [ 6 ] Les demandeurs reprochent à la défenderesse de ne pas leur avoir révélé ce fait qu’elle connaissait puisqu’elle était présidente du syndicat de copropriété et siégeait sur le conseil. [ 7 ] La défenderesse soutient que cette information était disponible aux demandeurs avant qu’ils n’achètent. Elle se réfère aux Prévisions budgétaires du 1 er septembre 2016 au 31 août 2017 [2] .

Dans la colonne Réel 2015-2016 , une dépense d’immobilisation de 22 851 35 $ est inscrite, dépense qui n’est pas reportée dans la colonne Budget 2016-2017 . [ 8 ] De plus, la défenderesse se réfère aux procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires pour les années 2014 à 2016, qui furent remis aux demandeurs.

Aucune mention de cotisation spéciale n’apparaît aux procès-verbaux 2014 et 2015. [ 9 ] Dans le procès-verbal de 2015, sous la rubrique États financiers 2015-2016, on peut lire : 11 460 $ de contribution spéciale, les valves de radiateur et le remplacement du drain sont complétés et on n’en connaît pas le coût.

Sous la rubrique Budget 2017-2018, il est inscrit : les travaux supplémentaires au montant budgété seront faits par cotisation spéciale. [ 10 ] La défenderesse précise que seules les dépenses courantes sont notées et que si une dépense spéciale est envisagée, elle sera payée par cotisation spéciale. [ 11 ] Jacques Perron, courtier chez Re/max du Quartier, précise que la déclaration du vendeur complétée par la défenderesse [3] ne prévoit pas de questions spécifiques sur les cotisations spéciales, comme c’est le cas maintenant. [ 12 ] Le demandeur mentionne que lorsqu’il apprend qu’ils devront payer une quote-part à

titre de cotisation spéciale, il contacte le notaire qui ne pouvait l’inclure dans la répartition des coûts. Les demandeurs n’étaient pas dans une position pour annuler la vente pour cette raison. [ 13 ] Après avoir emménagé, les demandeurs découvrent que la sortie de la sécheuse se trouve dans un des trois cagibis au sous-sol vendus avec l’unité. L’unité des demandeurs se trouve au sous-sol à côté des cagibis. Lorsqu’ils ont visité l’immeuble, ces cagibis étaient

cadenassés, donc il ont pu vérifier les deux autres mais pas celui-ci. [ 14 ] Il se plaint que cette sortie de sécheuse l’empêche d’utiliser ce cagibi à cause de la charpie provenant de la sécheuse.

Il se plaint de l’air qui peut s’infiltrer dans son unité. [ 15 ] Il dit avoir obtenu une soumission verbale de 1 150 $ plus taxes, pour déplacer la sortie vers l’extérieur. [ 16 ] La défenderesse dit que les trois cagibis sont barrés avec cadenas mais qu’une seule clef ouvre les trois cagibis et pouvaient être visités dès la deuxième visite. [ 17 ] Finalement, trois jours après avoir emménagé dans l’unité, le demandeur découvre la présence de fourmis, comme on peut le voir sur les photos. [ 18 ] Le 10 mai 2018, il a fait faire un traitement par Eliminex 3000 [4] au coût de 229,95 $ [5] . [ 19 ] La défenderesse se réfère au rapport d’inspection préachat obtenu par les demandeurs où, à la page 4, on note la présence de fourmis à l’extérieur.

Elle précise que ce sont des fourmis saisonnières et non pas des fourmis charpentières. L’extermination faite en mai 2018 était pour les deux adresses de l’immeuble et les espaces communs au sous-sol.

L’ANALYSE [ 20 ] En ce qui concerne la quote-part que les demandeurs ont dû payer au syndicat, il s’agit d’une information que la défenderesse connaissait et qu’elle aurait dû dévoiler aux demandeurs. [ 21 ] Les prévisions budgétaires de même que les procès-verbaux ne révèlent pas qu’une quote-part sera perçue en temps opportun ni quel sera le montant, ni aucune précision quant aux travaux supplémentaires à être effectués. [ 22 ] Il est vrai que dans la Déclaration du vendeur, aucune question spécifique ne traite de cotisation spéciale mais, à la

section D13.9 – Autres information , on mentionne : « à votre connaissance, y a-t-il d’autres facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses? », la défenderesse répond non à cette question, alors qu’il est clair qu’une quote-part de 5 000 $ était un élément significatif qu’elle aurait dû dévoiler au demandeur. [ 23 ] La défenderesse devra donc rembourser aux demandeurs cette somme de 5 037 $. [ 24 ] Quant à la sortie de sécheuse, il ne s’agit pas d’un vice caché puisque cette sortie était apparente si les demandeurs avaient inspecté le cagibi.

Quoi qu’il en soit, ils n’ont pas fait la preuve du coût pour faire cette sortie ni des inconvénients que la présence d’une sortie dans le cagibi peut leur causer. [ 25 ] Quant à la présence de fourmis, le rapport d’inspection préachat fait référence, à la page 4, que des pièges à fourmis se trouvent aussi à l’intérieur de l’unité. L’inspecteur recommande de retenir les services d’un exterminateur.

On ne peut tout de même prétendre qu’il s’agit d’un vice caché. [ 26 ] Quant aux autres items de la réclamation, soit 344,93 $ de frais juridiques et 1 750 $ pour stress et le temps perdu, le Tribunal n’y fera pas droit. Une

partie peut décider de consulter un avocat mais les honoraires payés à ce dernier ne consistent pas en un dommage, encore moins dans un dossier à la division des petites créances. Quant aux dommages moraux, aucune preuve n’a été fournie au Tribunal. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action des demandeurs; CONDAMNE la défenderesse, Josée Morissette, à payer aux demandeurs, Étienne Bisson et Laurence Ragot, la somme de 5 037 $ avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 3 janvier 2018, date de la demande, avec frais au montant de 185 $ représentant le timbre judiciaire de la demande _______________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. Date d’audience : 4 novembre 2020