2021 QCCA 1464, 2021 QCCA 1464

Lalancette c. Starkad inc. 2021 QCCA 1464 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029644-218 ( 700-17-017925-214 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 24 septembre 2021 L’HONORABLE STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCATE Nancy Lalancette Me Agathe Basilio-Parra d’Andert ( Fortier D'amour Goyette ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATS Starkad inc. Me Pierre-François McNicolls M e Alexa Clemente ( Spiegel Sohmer ) Par visioconférence DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cours d’instance le 8 juillet 2021 par l’honorable Danielle Turcotte de la Cour supérieure , district de Terrebonne (Art. 31 al. 2 et 357 C.p.c. ) . Greffière-audiencière : Mélanie Camiré Salle : RC-18 AUDITION 9 h 28 Identification du dossier et des avocats. 9 h 30 Le juge s’adresse à Me Basilio-Parra d’Andert. 9 h 31 Argumentation de Me Basilio-Parra d’Andert.

9 h 46 Argumentation de Me McNicolls. 9 h 52 Réplique de Me Basilio. 9 h 57 PAR LE JUGE : Jugement – voir page 3. 9 h 58 Fin de l’audience.

Mélanie Camiré, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante sollicite la permission d’appeler du jugement rendu le 8 juillet 2021 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (la juge Danielle Turcotte). [ 2 ] Le contexte est le suivant. [ 3 ] Le 8 mai 2020, les parties s’entendent que l’intimée achètera l’immeuble de la requérante à un prix de 757 000 $ aux conditions suivantes : • L’intimée verse un acompte de 20 000 $ au courtier de la requérante; • L’intimée verse un acompte additionnel de 11 000 $ par mois pendant 12 mois au courtier de la requérante; • L’intimée fournit une preuve de financement pour le solde du prix (605 000 $) au plus tard le 18 mai 2020 (délai prolongé de consentement jusqu’au 1 er avril 2021); • L’acte de vente doit être signé le ou avant le 30 juin 2021. [ 4 ] Il est de plus prévu que l’intimée occupe l’immeuble jusqu’à l’achat, en payant 3 200 $ par mois. [ 5 ] Le 30 mars et le 7 avril 2021, l’intimée fournit des preuves de financement que la requérante juge non conformes.

L’intimée effectue alors un arrêt de paiement sur le paiement de 11 000 $ dû le 1 er avril 2021 et annonce son intention de judiciariser le différend.

En retour, la requérante exige que l’intimée quitte l’immeuble. [ 6 ] La requérante dépose le 17 juin 2021 une demande introductive d’instance par laquelle elle recherche une injonction interlocutoire ordonnant à l’intimée de quitter l’immeuble et un jugement au fond rendant l’injonction permanente, constatant la nullité de la promesse d’achat, ordonnant à l’intimée de payer 500 $ par jour pour son occupation de l’immeuble après le 1 er juin et permettant au courtier de remettre la somme de 119 000 $ à la requérante. [ 7 ] C’est dans ce contexte que les parties se retrouvent devant la juge le 8 juillet 2021 dans le cadre d’un avis de gestion pour trancher l’opportunité de procéder à un interrogatoire au préalable de la requérante.

Pendant cette audience, la juge soulève d’office la possibilité de rendre une ordonnance de sauvegarde.

Après avoir entendu les parties, la juge rend l’ordonnance suivante : PRONONCE une ordonnance de sauvegarde; DONNE ACTE de l’engagement souscrit par la défenderesse de déposer, dans un délai péremptoire de 5 jours, soit au plus tard le 13 juillet à 17 heures, entre les mains d’un notaire qui sera désigné par la demanderesse, les sommes suffisantes pour satisfaire au prix de vente de 757 000 $, incluant les sommes versées à la courtière immobilière qui sera autorisée à les remettre au notaire instrumentant, dans la mesure ou la demanderesse accepte de passer

titre incessamment, selon les disponibilités du notaire instrumentant mais au plus tard le 31 juillet 2021; À DÉFAUT par la défenderesse d’avoir versé les sommes dans le délai imparti, il lui est ordonné de quitter les lieux au plus tard le 31 juillet 2021; ADVENANT LE REFUS de la demanderesse de passer

titre malgré le dépôt des sommes en fidéicommis, le notaire désigné devra remettre à la courtière immobilière et à la défenderesse les sommes reçues de chacune d’elles; Demande à Me Basilio, dans les prochaines 24 heures, d’aviser sa collègue du nom du notaire désigné par sa clients; FRAIS À SUIVRE. [ 8 ] La requérante sollicite la permission d’appeler de ce jugement, plaidant que la juge a outrepassé ses pouvoirs en matière de

gestion et rendant un jugement ultra petita . *** [ 9 ] La

partie qui requiert la permission d’appeler d’un jugement prononcé en cours d’instance, comme c’est ici le cas, doit démontrer, d’une part, que ce jugement décide en

partie du litige ou cause un préjudice irréparable (art. 31 C.p.c. ) et, d’autre part, que l’appel envisagé respecte l’intérêt de la justice et le principe de proportionnalité (art. 9 et 18 C.p.c. ). En matière d’ordonnance de sauvegarde, ces conditions sont appliquées de manière très stricte, vu le caractère discrétionnaire, temporaire et révisable d’une telle ordonnance, la permission d’appeler n’étant accordée que de manière tout à fait exceptionnelle, même dans les cas où le jugement de première instance est entaché d’une erreur (notamment de droit) [1] . [ 10 ] En l’espèce, la requérante n’établit pas en quoi l’ordonnance prononcée par le juge de première instance décide en

partie du litige ou lui cause un préjudice irréparable. [ 11 ] En principe, l’ordonnance, telle que rédigée, est plutôt à l’avantage de la requérante. Si l’intimée ne dépose pas la somme de 757 000 $ (incluant le 119 000 $ entre les mains du courtier de la requérante) dans un délai de 5 jours, elle était ordonnée de quitter l’immeuble à la fin du mois sans que la requérante ait à obtenir un jugement d’expulsion. Si, par contre, l’intimée dépose le montant, la requérante a l’option, et non l’obligation, de procéder à la vente. Si elle décide de procéder à la vente, les questions de

titre et d’expulsion sont réglées. Dans le cas contraire, la vente n’a pas lieu et la requérante se retrouve dans la même position qu’avant l’ordonnance et elle peut continuer avec son action. Dans tous les cas, elle préserve son action de poursuivre pour les dommages que le délai lui a causés. [ 12 ] Dans les faits, les parties m’informe que, à la suite de l’ordonnance, l’intimée a déposé les sommes auprès du notaire et la requérante a décidé de ne pas compléter la vente. L’intimée a déposé une demande reconventionnelle en passation de titre.

Donc, l’ordonnance n’aura réglé ni l’expulsion ni la vente. [ 13 ] Mais encore là, l’ordonnance ne décide rien et la requérante n’en subit aucun préjudice. La demande reconventionnelle de passation en

titre est fondée non sur l’ordonnance, mais sur la promesse de vente. L’ordonnance ne modifie en rien cette promesse et ne prolonge aucun délai. Les « considérants » de la juge que « la défenderesse dépose une preuve de financement obtenue avant le délai prévu initialement pour la passation de

titre » et « la jurisprudence enseigne qu’il faut faire preuve de souplesse et que ces délais ne sont pas nécessairement de rigueur » ne lient d’aucune manière le juge qui sera saisi du fond du débat opposant les parties. Tout au plus, le dépôt des sommes à la suite de l’ordonnance permettra à l’intimée de démontrer qu’elle avait les sommes à cette date, mais il s’agit d’un fait qu’elle aurait pu démontrer autrement et dont la pertinence reste à établir. [ 14 ] Bien que la question de savoir si la juge a outrepassé ses pouvoirs en matière de gestion ou a rendu un jugement ultra petita puisse, à première vue, paraître intéressante, l’absence de décision sur une

partie du litige et de préjudice est, aux fins de l’article 31 C.p.c. , un obstacle insurmontable dans les circonstances. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 15 ] REJETTE la demande de permission d’appeler, avec frais de justice. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.