2024 QCCS 227, 2024 QCCS 227

Quartier One West inc. c. Autorité régionale de transport métropolitain 2024 QCCS 227 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-112904-209 DATE : 29 janvier 2024 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DONALD BISSON, J.C.S. (JB4644) QUARTIER ONE WEST INC. Demanderesse c. AUTORITÉ RÉGIONALE DE TRANSPORT MÉTROPOLITAIN PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC VILLE DE POINTE-CLAIRE Défendeurs JUGEMENT (Sur demande de pourvoi en contrôle judiciaire et demande de jugement déclaratoire)

Table des matières 1. Introduction : contexte et questions en litige 2 2. Les faits non contestés pertinents 5

a) Les parties 5

b) Les immeubles 5

c) Faits entourant le Règlement, la redevance de transport et l’évolution des procédures dans le dossier 7 3. Principales dispositions législatives et règlementaires pertinentes 9 4. Analyse et discussion 18

a) Question 1 : La demande de modification de la Demande par la demanderesse doit-elle être permise? 18

b) Question 2 : La Ville a-t-elle contrevenu au Règlement lorsqu’elle a déterminé la superficie de plancher et la valeur des travaux, en considérant la superficie de plancher en un bloc plutôt qu’individuellement pour chacune des 14 maisons de ville? 21

c) Question 3 : Le Règlement est-il nul car il est déraisonnable et crée une injustice flagrante à l'égard de la demanderesse? 31 A. Quelle est la norme de contrôle applicable? 33 B. Le Règlement est-il déraisonnable? 36

d) Question 4 : La redevance de transport est-elle une redevance de nature règlementaire relevant de la compétence de la province ou ne constitue-t-elle plutôt pas une taxe indirecte et est-elle de ce fait inconstitutionnelle? 38 A. Arguments de la demanderesse 38 B. Décision du Tribunal 45

e) Question 5 : La demanderesse a-t-elle droit aux condamnations monétaires qu’elle réclame? 55 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : 56 1.

Introduction : contexte et questions en litige [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande de pourvoi en contrôle judiciaire et en jugement déclaratoire re-remodifiée du 21 juillet 2022 (la « Demande » [1] ), déposée par la demanderesse Quartier One West inc. à l’encontre des défendeurs Autorité régionale de transport métropolitain (« ARTM »), Procureur général du Québec (« PGQ ») et la Ville de Pointe-Claire (la « Ville »). [ 2 ] La demanderesse est la propriétaire de plusieurs terrains [2] proches de la future station Fairview−Pointe-Claire du Réseau express métropolitain (le « REM »).

Puisque la demanderesse veut construire des maisons de ville et des tours à condos sur ses terrains qui sont situés à l’intérieur d’un périmètre de 1 km de la station Fairview-Pointe-Claire du REM, la Ville a, en vertu de la règlementation adoptée suite au développement du REM, exigé le paiement d’une redevance de transport comme condition à l’obtention des permis de construction. La demanderesse a payé les redevances exigées, dont certaines sous protêt [3] .

Le but recherché par la demanderesse est d’obtenir le remboursement des redevances payées, qu’elle n’avait pas à payer selon elle. [ 3 ] À cette fin, la demanderesse demande au Tribunal les éléments suivants : 1) Une déclaration formelle selon laquelle les articles 38 , 40 , 43 , 83 et 84 de la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain [4] (la « Loi REM ») et les articles 72 (10º), 79 (10º), 82, 84.1, 97.1 à 97.12, 108.1 et 108.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport

métropolitain [5] (la « Loi ARTM »), de même que le Règlement concernant la redevance de transport à l’égard du Réseau express métropolitain [6] (le « Règlement ») qui en découle, sont inconstitutionnels [7] en ce que ces dispositions imposent une redevance de transport qui est u ne taxe indirecte déguisée, qui ne peut être justifiée en invoquant la capacité des Provinces d’exiger des charges non fiscales, ni en invoquant le pouvoir de légiférer pour créer des licences dans le but de prélever un revenu pour objet local, ni en invoquant l’exception à l’incompétence provinciale en matière de taxation indirecte.

Il y aurait aussi une délégation inconstitutionnelle du pouvoir de taxation opérée les dispositions de la Loi REM et la Loi ARTM.

En conséquence, la demanderesse demande le remboursement de toutes les redevances payées en vertu de ces dispositions; 2) Si le Tribunal rejette le premier argument, la demanderesse demande de déclarer le Règlement ultra vires et inapplicable, ou du moins inopposable à son endroit, parce que celui-ci est déraisonnable puisque le véritable trajet à pied ou en voiture entre les immeubles de la demanderesse et la station Fairview-Pointe-Claire du REM est supérieure à 1 km vu la présence de l’autoroute 40.

Le Règlement crée également une injustice flagrante en excluant du rayon de 1 km les obstacles naturels comme les cours d’eau, mais pas les obstacles urbains comme l’autoroute 40; 3) Subsidiairement, la demanderesse demande l’annulation de la décision prise par la Ville d’exiger le paiement de la redevance de transport comme condition à l’obtention des permis de construction pour les 14 maisons de ville de la demanderesse sur ses terrains, parce que la Ville a erré dans l’application des articles 6, 9 et 11 du Règlement et dans celle du Guide d’application du Règlement concernant la redevance de transport à l’égard du Réseau express métropolitain (le « Guide », Pièces P-7 et P-7A) concernant la méthode de calcul de la superficie de plancher des bâtiments, les maisons de ville devant être considérées individuellement et non comme un tout, selon elle.

La demanderesse demande de déclarer que la méthode de calcul de la valeur des travaux par la Ville est erronée et doit s’établir selon le calcul de la valeur des travaux de chacun des 14 maisons individuellement; 4) Dans tous les cas, la demanderesse demande au Tribunal de condamner l’ARTM et la Ville à lui rembourser les sommes versées pour acquitter la redevance de transport, soit : 1) un montant de 318 170,40 $ pour les 14 maisons de ville, avec intérêts et indemnité additionnelle en date du paiement, le 10 juin 2020; et 2) une somme de 3 091 833,60 $ qui vise deux autres paiements versés par la demanderesse pour la redevance de transport sur les deux tours de condos, avec intérêts et indemnité additionnelle en date de chacun des paiements [8] . [ 4 ] Lors du procès [9] , la demanderesse a demandé en outre, comme autre argument subsidiaire, le remboursement d’un montant de 55 922,40 $, inclus dans le montant payé de 318 170,40 $ pour les 14 maisons de ville, car ce montant de 55 922,40 $ viserait selon elle des superficies de terrain extérieur, qui ne peuvent être incluses selon elle dans le calcul de la redevance aux termes du Règlement.

Suite à une réouverture d’enquête, la demanderesse a retiré cette demande subsidiaire, puisque la preuve ne la supportait pas. [ 5 ] Les trois défendeurs contestent toutes les demandes de la demanderesse. [ 6 ] La demande de pourvoi en contrôle judiciaire est présentée en vertu des articles 529 et 530 du Code de procédure civile (« Cpc ») et la demande en jugement déclaratoire est présentée en vertu de l’article 142 Cpc et de l’

article 52 de la Loi constitutionnelle de 1982 [10] . La demanderesse invoque également l’article 49 Cpc. [ 7 ] La preuve de la demanderesse au procès consiste en la déclaration assermentée du 22 décembre 2023 de M. Charles Valenti, représentant de la demanderesse , accompagnée des Pièces P-1 à P-13 et P-01 [11] . La Pièce P-5 est le rapport de l’expert Jean Dubé sur la portée que peut avoir l’apparition d’une nouvelle station du REM sur un projet de développement résidentiel au coin de l’Avenue Alston et du boulevard Hymus.

Ce rapport écrit vaut témoignage d’expert en vertu de l’article 293 Cpc. [ 8 ] Les défendeurs ont mis en preuve les Pièces A-1 à A-7 (ARTM), PGQ-1 à PGQ-12 [12] (PGQ) et PC-1 à PC-16 (la Ville), en plus de déposer la transcription de l’interrogatoire préalable du 26 février 2021 de M. Valenti, représentant de la demanderesse . La Ville a également fait témoigner son représentant, M.

Stéphane Breault, qui a été contre-interrogé. [ 9 ] Tel que mentionné et discuté oralement lors du procès, la Pièce A-3 a été mise sous scellés vu son caractère confidentiel. [ 10 ] Les arguments détaillés des parties sont étudiés plus loin. [ 11 ] Le Tribunal doit donc décider des questions suivantes : 1) La demande de modification de la Demande par la demanderesse doit-elle être permise? 2) La Ville a-t-elle contrevenu au Règlement lorsqu’elle a déterminé la superficie de plancher et la valeur des travaux, en considérant la superficie de plancher en un bloc plutôt qu’individuellement pour chacune des 14 maisons de ville? 3) Le Règlement est-il nul car il est déraisonnable et crée une injustice flagrante à l'égard de la demanderesse? 4) La redevance de transport est-elle une redevance de nature règlementaire relevant de la compétence de la province ou ne constitue-t-elle plutôt pas une taxe indirecte et est-elle inconstitutionnelle de ce fait? 5) La demanderesse a-t-elle droit aux condamnations monétaires qu’elle réclame? [ 12 ] Quant à la question 4, le Tribunal rappelle que, considérant la règle de la retenue judiciaire, la question de la constitutionnalité du Règlement, de la Loi ARTM et de la Loi concernant le REM ne doit être traitée que si elle doit être tranchée pour la solution du litige [13] .

Ainsi, si le Tribunal conclut que les décisions de la Ville doivent être annulées sur la base d’une interprétation erronée du Règlement (Question 2) ou sur la base de l’invalidité en droit administratif du Règlement (Question 3) et que cela donnerait raison à la demanderesse pour tous ses projets de construction, son analyse doit alors s’arrêter là et il ne doit pas se pencher sur la question de la validité constitutionnelle de la redevance de transport visée en l’espèce. [ 13 ] Le Tribunal débute par les faits non contestés pertinents, puis ensuite par les principales dispositions législatives et

règlementaires pertinentes. 2. Les faits non contestés pertinents

a) Les parties [ 14 ] La demanderesse est une personne morale œuvrant dans la construction résidentielle. [ 15 ] L’ARTM est régie par la Loi ARTM et, à ce titre, elle planifie, finance et organise les activités de transport collectif dans la région métropolitaine de Montréal.

En vertu de sa loi constitutive, l’ARTM a le pouvoir d’identifier des « zones de son territoire propices à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif qu’elle finance, même en partie, avec l’imposition d’une redevance de transport » ( art. 97.1 de la Loi ARTM ). [ 16 ] La Ville est responsable de percevoir cette redevance de transport sur son territoire pour le compte de l’ARTM (art. 97.6 de la Loi ARTM et art. 13 du Règlement). [ 17 ] Le PGQ est

partie au dossier vu la demande de déclaration d’inconstitutionnalité formulée par la demanderesse.

b) Les immeubles [ 18 ] Le 20 décembre 2018, la demanderesse a acquis le lot 2 526 223 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal (le « Terrain ») [14] . Le Terrain est situé sur le territoire de la Ville, au sud du boulevard Hymus, entre l’avenue Alston et la rue Paprican, à environ 450 mètres au sud de l’autoroute 40. [ 19 ] La demanderesse comptait construire sur le Terrain 14 maisons de ville ayant front sur la rue Alston [15] , ce qu’elle a finalement fait.

Les 14 maisons de ville sont réparties ainsi : il y a deux « blocs » de sept maisons collées l’une à côté de l’autre au niveau horizontal, avec une entrée pour les voitures entre les deux blocs. Il y a du stationnement extérieur en arrière des maisons et du terrain gazonné autour du stationnement et en avant des maisons. [ 20 ] Par la suite, la demanderesse a acquis deux autres immeubles sis au 248 et 250 rue Hymus, sur lesquels elle désire construire deux projets de tours de condos, ce qu’elle a également fait.

Tous ces immeubles proviennent du démembrement d’un lot plus grand; le détail de ce démembrement n’a aucune pertinence. Ce qui est pertinent est que la demanderesse a trois projets sur ses terrains : une série de 14 maisons de ville et deux tours à condos. En demandant un permis de construction pour ces projets, la Ville lui a imposé la redevance en litige. [ 21 ] Aux moments pertinents, au nord de l’autoroute 40, CDPQ Infra, une filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, était en train de construire la station Fairview−Pointe-Claire du REM.

Le REM est un système de métro léger automatisé desservant la grande région de Montréal. [ 22 ] La preuve non contredite démontre que la station Fairview−Pointe-Claire est plus compliquée d’accès pour les propriétés situées au sud de l’autoroute 40, où sont situés les projets de la demanderesse. Pour les immeubles de la demanderesse visés par le présent jugement, l’accès au REM est situé de l’autre côté de l’autoroute 40.

Il faut traverser l’autoroute 40 pour avoir accès au REM, à pied ou en auto. [ 23 ] L’autoroute 40 est une infrastructure comportant trois voies dans chaque direction, plus deux chemins de service contenant deux voies chacun. Ainsi, pour les projets de la demanderesse, un détour par le boulevard Saint-Jean est nécessaire pour atteindre la station Fairview−Pointe-Claire, ce qui représente un trajet d’environ 2,5 kilomètres à pied et une durée d’un peu plus de 30 minutes à partir du Terrain [16] .

En automobile, le détour se fait sur une plus grande distance encore, étant donné la nécessité de contourner le centre commercial Fairview; vu ce détour, l’accès à la station Des Sources au sud de l’autoroute 40 prend la même durée que l’accès à la station Fairview−Pointe-Claire, malgré une distance supérieure [17] (Pièce P-4).

Ces durées de chemin à pied et en auto ne sont pas contredites par les défendeurs. [ 24 ] Il appert de la preuve d’expert de la demanderesse qu’une infrastructure comme une station du REM génère une plus-value pour les immeubles situés à une distance de marche de celui-ci, mais seulement pour une distance d’environ 800 mètres ou de dix minutes de marche [18] . Toutefois, comme le souligne M.

Dubé dans son rapport, « la présence de contraintes urbaines ou naturelles s’avère un facteur incontournable » pour déterminer la portée spatiale des impacts de l’amélioration du transport en commun sur les valeurs résidentielles (Pièce P-5). [ 25 ] L’expert note également qu’à partir du Terrain, le « temps pour rejoindre la station [Fairview−Pointe-Claire] s’avère largement supérieur à ce qui est identifié dans la littérature » comme étant un temps susceptible d’avoir un impact sur les valeurs immobilières (Pièce P-5).

En fait, selon l’expert, le temps de marche de 30 minutes est plus du triple des dix minutes identifiées comme ayant un impact sur la variation des valeurs immobilières (Pièce P-5). L’expert conclut donc que la durée de marche réelle entre la station Fairview−Pointe-Claire et les immeubles de la demanderesse fait en sorte que ces immeubles ne prennent donc pas de valeur, même s’ils sont situés proche du REM.

c) Faits entourant le Règlement, la redevance de transport et l’évolution des procédures dans le dossier [ 26 ] Le 22 mars 2018 [19] , le ministre des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des Transports a adopté le Règlement. [ 27 ] Le Règlement « a pour objet de financer le Réseau express métropolitain, un système de transport collectif, en assujettissant certains travaux au paiement d’une redevance de transport » (art. 1 du Règlement). Dans les zones visées de 1 km entourant les stations

du REM, certains travaux de construction de bâtiments sont assujettis à une redevance versée pour le financement du REM; c’est la fameuse redevance de transport, en litige ici. [ 28 ] Ainsi, est sujette à la redevance toute construction d’un bâtiment dont la valeur au moment de la demande de permis de construction excède 782 308 $ [20] , compte tenu de l’indexation en 2020, ET dont la superficie de plancher est de 186 m 2 ou plus (art. 3 à 5 du Règlement et art. 97.2 de la Loi ARTM ). La redevance est calculée selon la superficie de plancher et le taux de redevance.

Ce taux a varié au cours des années en vertu de la législation, mais cela n’a aucune pertinence ici. [ 29 ] Dans des échanges de courriel des 20 et 21 janvier 2020 [21] , M. Valenti, représentant de la demanderesse, indique à la Ville qu’il considère que la redevance relative au REM n’a pas à être payée sur les 14 maisons de ville qu’il considère comme étant 14 bâtiments distincts. M.

Breault de la Ville lui répond que le projet des 14 maisons de ville est considéré par la Ville comme un bâtiment multifamilial sous forme de maisons de ville puisque le règlement de zonage ne permet pas de lotissement unifamilial de type maisons de ville, et qu’il faut donc considérer le projet proposé « dans son ensemble », ce qui fait que le projet est donc assujetti à l’application de la redevance du REM. [ 30 ] Suite à cet échange et aux discussions verbales entre la Ville et la demanderesse, cette dernière n’a d’autre choix que, pour les 14 maisons de ville, de présenter une demande de permis en un seul bloc pour viser un seul bâtiment multifamilial [22] . [ 31 ] En vertu du Règlement, à une date non précisée mais entre le 14 avril 2020 et le 10 juin 2020, la Ville a exigé le paiement de la redevance de transport comme condition à l’obtention des permis de construction pour les 14 projets de construction de maisons de la demanderesse, situées sur le Terrain.

Le 10 juin 2020, la demanderesse a payé sous protêt le montant de 318 170,40 $ exigé par la Ville, en expliquant de nouveau sa position opposée selon laquelle il y a 14 maisons de ville qui ne devraient pas payer la redevance [23] .

Le 16 juillet 2020, la demanderesse a déposé sa demande originale, qui était alors uniquement une demande de pourvoi en contrôle judiciaire en révision de la décision de la Ville d’assujettir les travaux de construction de 14 maisons de ville sur les lots 5 888 171 à 5 888 185 du cadastre du Québec à la redevance de transport prévue au Règlement. [ 32 ] En deux étapes, soit le 27 janvier 2021 et à une autre date non précisée en 2021, la Ville a exigé de la demanderesse le paiement d’un montant total de 3 091 833,60 $ à

titre de la redevance de transport pour les deux projets de construction de tours de condos sur les deux autres terrains de la demanderesse situés au 248 et 250 rue Hymus. La demanderesse a payé ce montant, les 15 juin 2021 et 30 décembre 2020 [24] .

Le 4 février 2022, la demanderesse a modifié sa demande originale de pourvoi en contrôle judiciaire et a alors porté en révision les décisions de la Ville d’assujettir les travaux de construction de nouvelles tours condos situés aux 248 et 250, boulevard Hymus, à la redevance de transport. [ 33 ] Par la suite, le 21 juillet 2022, la demanderesse a encore modifié sa procédure en déposant la Demande, laquelle inclut maintenant une demande en jugement déclaratoire, afin d’ajouter l’argument constitutionnel. [ 34 ] Un avis de question constitutionnelle a été notifié au PGQ le 2 décembre 2020 en vertu des articles 76 et 77 Cpc, et un avis modifié l’a été le 5 janvier 2021.

Ces avis visent uniquement les dispositions législatives qui apparaissent formellement à la Demande. Le mémoire de la demanderesse du 3 février 2021 contient un tel avis pour les autres dispositions législatives attaquées. [ 35 ] Le 20 décembre 2023, la demanderesse a déposé une demande de pourvoi en contrôle judiciaire et en jugement déclaratoire re- re-remodifiée, mais le Tribunal va rejeter cette modification, pour les motifs qui apparaissent à la question 1. Le Tribunal va accueillir l’Opposition du PGQ à cette modification. Le Tribunal ne considère donc aucun fait postérieur au 21 juillet 2022 [25] .

Ainsi, le Tribunal ne tient pas compte des allégations de la demande du 20 décembre 2023 selon lesquelles les14 maisons de ville auraient été vendues à un tiers. [ 36 ] La demanderesse estime que, puisqu’elle n’a pas encore complété l’ensemble des bâtisses qu’elle projette de construire, un montant additionnel d’au moins 2 300 000 $ sera réclamé par la Ville à

titre de redevance de transport pour terminer l’ensemble des habitations projetées. [ 37 ] Par ailleurs, on doit noter que la perception de la redevance incombe à la municipalité locale sur le territoire de laquelle la construction est effectuée (art. 13 du Règlement et art. 97.6 de la Loi ARTM ). La municipalité a cependant l’obligation de remettre périodiquement les sommes collectées à l’ARTM (art. 18 du Règlement). [ 38 ] Les zones assujetties au Règlement ont été identifiées par l’ARTM et figurent à l’annexe B du Règlement.

À l’exception des zones situées au centre-ville de Montréal, toutes les zones sont formées d’un cercle concentrique d’un kilomètre de rayon autour de chaque station du REM (art. 11 du Règlement). [ 39 ] Le Tribunal présente maintenant le texte des principales dispositions législatives et règlementaires pertinentes pour trancher le présent litige. 3. Principales dispositions législatives et règlementaires pertinentes [ 40 ] La Loi REM contient les dispositions pertinentes suivantes :

CHAPITRE I DISPOSITIONS INTRODUCTIVES 1. La présente loi a pour objet de faciliter la réalisation d’un projet d’infrastructure de transport collectif visé à la

section IX.3 de la

Loi sur les transports (chapitre T-12 ) en vue de la mise en place et de l’exploitation d’un système de transport collectif annoncé publiquement comme le « Réseau électrique métropolitain ».

CHAPITRE V

INTÉGRATION MÉTROPOLITAINE 38. La Caisse et l’Autorité peuvent conclure une entente prévoyant la contribution financière que l’Autorité apporte en vue de la réalisation du Réseau. Les sommes suivantes constituent la contribution de l’Autorité : 1° 512 000 000 $ tenant lieu de la captation de la plus-value foncière; 2° les autres sommes versées selon la périodicité déterminée par la Caisse et l’Autorité, jusqu’à l’atteinte d’une cible de financement qu’elles fixent jusqu’à concurrence d’un montant maximal de 600 000 000 $ et pour une période n’excédant pas 50 ans.

Un versement visé au paragraphe 2° du deuxième alinéa, pour une période, ne peut excéder, pour cette période, le produit de la redevance, établie en vertu des dispositions du

chapitre V.1 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A- 33.3 ), prélevée à l’égard du Réseau. L’entente prévue au premier alinéa prend fin si la Caisse cède en tout ou en

partie ses droits, titres et intérêts dans les terrains constituant l’assiette de la voie de guidage du Réseau. Elle n’a force obligatoire que si elle est approuvée par le ministre, avec ou sans modification. À défaut par l’Autorité et la Caisse de s’entendre dans le délai que leur indique le ministre, celui-ci peut déterminer les modalités et conditions d’une telle entente, laquelle est alors réputée conclue entre elles. 40. Chaque entente prévue aux articles 38 et 39 est réputée être une entente conclue en vertu du paragraphe 3° du troisième alinéa de l’

article 8 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain . Les modalités de la contractualisation entre les parties à ces ententes figurant à la politique de financement de l’Autorité, prévue à l’article 72 de cette loi, n’ont pas à être approuvées par la Communauté métropolitaine de Montréal. Une modification proposée à ces modalités, le cas échéant, n’a pas d’effet entre les parties, à moins qu’elles n’y consentent. 43. Les zones identifiées par l’Autorité, conformément à l’

article 97.1 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain , propices à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif fournis par le Réseau, doivent être comprises dans un rayon n’excédant pas 1 km de chacune de ses gares ou de ses stations . 83. La Caisse et l’Autorité doivent conclure la première entente prévue à l’

article 38 au plus tard le 26 novembre 2017. À défaut, le ministre détermine, sans délai, les modalités et conditions de l’entente visée à cet article, laquelle est alors réputée conclue entre la Caisse et l’Autorité. 84. L’Autorité doit, au plus tard le 26 novembre 2017, prendre le premier règlement prévu à l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A-33.3 ), édicté par l’

article 54 , concernant la redevance de transport destinée à financer les coûts des ententes conclues en vertu des articles 38 et 39. Les modalités de la redevance n’ont alors pas à être conformes à celles figurant à la politique de financement de l’Autorité. À défaut, le ministre peut édicter ce règlement. Ce dernier se substitue alors à l’Autorité pour identifier les zones visées à l’article 97.1 de cette loi, édicté par l’article 54. (Soulignements ajoutés) [ 41 ] La Loi REM modifie d’ailleurs la Loi ARTM en y ajoutant de nouveaux articles et éléments divers quant à la redevance de transport.

Voici donc les dispositions pertinentes de la Loi ARTM , incluant les nouveaux articles et ajouts divers : 72.

L’Autorité élabore et adopte une politique de financement qui comporte notamment: 1° des cibles de financement par les recettes tarifaires, incluant les modalités de financement des innovations et des initiatives tarifaires que détermine l’Autorité notamment parmi les différentes propositions qu’elle reçoit; 2° les modalités de la contractualisation des services de transport collectif fournis par les organismes publics de transport en commun et les autres exploitants d’un système de transport collectif; 3° les mécanismes de révision des sources de financement et ceux permettant de déterminer l’affectation des sommes que l’Autorité reçoit en vertu des paragraphes 1° à 7° de l’article 79; 4° les modalités de financement de ses dépenses en immobilisation; 5° les modalités de l’établissement des contributions financières exigées en vertu de l’article 81; 6° le cas échéant, les modalités de l’établissement des contributions financières exigées en vertu de l’un ou l’autre des articles 83 et 84; 7° le cas échéant, des modalités particulières permettant de répartir, entre les municipalités locales de la couronne nord ou entre les municipalités locales de la couronne sud, au sens de la

Loi sur le Réseau de transport métropolitain (chapitre R-25.01 ), le montant total des contributions qui leur seraient exigées, en vertu de l’

article 81 ou de l’

article 83 , en fonction des modalités générales déterminées en vertu des paragraphes 5° et 6°; 8° les modalités de l’établissement des contributions financières que peut exiger le Réseau de transport métropolitain en vertu de l’

article 52 de la

Loi sur le Réseau de transport métropolitain ;

9° le cas échéant, les modalités encadrant la dotation du fonds spécial qu’elle constitue pour financer le développement et l’amélioration des services de transport collectif; 10° le cas échéant, les modalités des redevances de transport établies en vertu du

chapitre V.1 . La politique doit tenir compte des particularités respectives des territoires des municipalités locales desservies et viser l’atteinte de l’équité entre ces territoires 79. L’Autorité reçoit pour le financement de ses activités: 1° les recettes perçues de la vente de titres de transport collectif; 2° les autres formes de rémunération pour les biens et les services qu’elle offre; 3° la part de la contribution des automobilistes au transport en commun déterminée par un règlement pris en vertu de l’

article 88.6 de la

Loi sur les transports (chapitre T-12 ); 4° le montant versé par le ministre du Revenu en vertu de l’

article 55.2 de la Loi concernant la taxe sur les carburants (chapitre T-1 ); 5° le montant payable en vertu de l’article 80 par chaque municipalité locale dont le territoire est compris dans celui de l’Autorité; 6° le cas échéant, le montant de la taxe sur l’immatriculation perçue par la Société de l’assurance automobile du Québec conformément à l’

article 96.1 de la

Loi sur la Communauté métropolitaine de Montréal (chapitre C-37.01 ); 7° le cas échéant, les aides gouvernementales qui peuvent lui être octroyées; 8° la contribution exigée en vertu de l’article 81; 9° le cas échéant, la contribution exigée en vertu de l’un ou l’autre des articles 83 et 84; 10° les redevances de transport visées à l’article 84.1. 82. Les sommes visées aux paragraphes 3°, 4°, 6°, 7° et 10° du premier alinéa de l’article 79 que reçoit l’Autorité au cours d’un exercice financier ne peuvent servir à réduire le montant global des contributions financières exigibles en vertu de l’article 81.

Le montant global des contributions exigibles en vertu de l’article 81 ne peut être inférieur à celui qu’ont versé l’ensemble des municipalités locales dont le territoire est compris dans celui de l’Autorité pour l’exercice financier 2016.

Le montant global versé au cours de cet exercice financier constitue le seuil de référence et il est indexé de plein droit, au 1er janvier de chaque année, selon le taux correspondant à la variation de l’indice moyen d’ensemble, pour le Québec, des prix à la consommation, sans les boissons alcoolisées, les produits du tabac et le cannabis récréatif, pour la période de 12 mois qui se termine le 30 septembre de l’année qui précède celle pour laquelle ce seuil doit être indexé. L’Autorité publie ce taux sans délai sur son site Internet. 84.1.

L’Autorité peut financer le coût d’une nouvelle offre de services de transport collectif résultant des ententes conclues en vertu de l’article 8 par une redevance de transport, prévue au

chapitre V.1 , qui est particulière à chacune de ces ententes. Les contributions exigées en vertu des articles 81, 83 et 84 ne peuvent servir à financer le coût d’une entente conclue en application de l’

article 38 de la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain (chapitre R-25.02 ).

CHAPITRE V.1 REDEVANCE DE TRANSPORT 97.1. L’Autorité identifie les zones de son territoire propices à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif qu’elle finance, même en partie, avec l’imposition d’une redevance de transport. Elle tient compte du plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal et du schéma d’aménagement et de développement de la Municipalité régionale de comté de la Rivière-du- Nord à l’égard du territoire de la Ville de Saint-Jérôme. 97.2 .

L’Autorité peut, par règlement, assujettir au versement d’une redevance de transport les travaux dont la valeur excède 792 165,00$ et visant: 1° la construction de bâtiment; 2° la modification d’un bâtiment incluant un réaménagement, une reconstruction ou l’augmentation de sa superficie de plancher; 3° à changer l’usage d’un bâtiment. La redevance correspond au produit obtenu en multipliant le taux prévu au règlement par la superficie de plancher visée par les travaux, délimitée selon la méthode prévue au règlement.

Les modalités de cette redevance doivent être conformes à celles figurant à la politique de financement de l’Autorité. 97.3 . Le règlement pris pour l’application du premier alinéa de l’

article 97.2 prévoit: 1° les zones où les travaux sont assujettis à la redevance, lesquelles doivent correspondre à celles identifiées conformément à

l’

article 97.1 ; 2° le taux de la redevance, qui peut varier:

a) selon la distance séparant les travaux ou les bâtiments assujettis d’un service de transport collectif;

b) selon les catégories de travaux et de bâtiments prévues par le règlement;

c) par zones et à l’intérieur de celles-ci, afin notamment de favoriser la densification et la revitalisation; 3° la méthode permettant de délimiter la superficie de plancher visée par les travaux; 4° les éléments pris en compte dans la détermination de la valeur des travaux; 5° les modalités et conditions de la perception et du remboursement de la redevance; 6° les modalités et conditions de la gestion de la redevance par les municipalités perceptrices. Des travaux peuvent être assujettis au versement d’une redevance de transport même s’ils sont réalisés sur un immeuble situé en

partie seulement dans la zone prévue en application du paragraphe 1° du premier alinéa. Le taux prévu au paragraphe 2° du premier alinéa et la méthode prévue au paragraphe 3° de cet alinéa peuvent varier selon des critères favorisant un aménagement durable du territoire. Ce taux peut également être indexé de plein droit selon la méthode que prévoit le règlement, le cas échéant.

Une zone prévue à un règlement pris par l’Autorité en vertu du premier alinéa ne peut faire l’objet de plus d’une redevance de transport; le premier règlement assujettissant les travaux à l’intérieur de celle-ci prévaut sur tout autre règlement ultérieur de l’Autorité. 97.4 . L’Autorité doit, avant de prendre le règlement pour l’application du premier alinéa de l’

article 97.2 , consulter la Communauté métropolitaine de Montréal et la Municipalité régionale de comté de la Rivière-du-Nord. Ce règlement doit être rendu public sur le site Internet de l’Autorité. Il doit également être publié dans un journal diffusé sur le territoire de l’Autorité. Il entre en vigueur le 15 e jour qui suit la date de cette publication ou à toute date ultérieure qui y est mentionnée. L’Autorité doit, sans délai, aviser les municipalités locales concernées du début de l’assujettissement des travaux assujettis au versement de la redevance de transport.

Elle transmet, en outre, à ces municipalités une copie du règlement. 97.5 . Un règlement pris pour l’application du premier alinéa de l’

article 97.2 ne peut être rendu public ou publié conformément à l’

article 97.4 ou entrer en vigueur sans avoir été approuvé, avec ou sans modification, par le ministre. Le ministre peut édicter un règlement visé au premier alinéa de l’

article 97.2 , à défaut par l’Autorité de le prendre dans le délai qu’il lui indique. 97.6. Une municipalité locale doit percevoir, pour le compte de l’Autorité, la redevance de transport à laquelle sont assujettis les travaux réalisés sur son territoire. Lorsqu’un projet qui nécessite un permis, prévu par un règlement adopté en vertu de l’

article 119 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (chapitre A-19.1 ), vise la réalisation de travaux assujettis au versement de la redevance, la délivrance de ce permis est conditionnelle au versement de la redevance, telle qu’estimée par la municipalité qui le délivre sur la base des renseignements fournis avec la demande de permis. La redevance perçue est remboursée si le permis auquel elle est assortie est annulé. 97.7.

L’Autorité prend un règlement afin d’exiger l’obtention d’un permis pour la réalisation de travaux assujettis à la redevance de transport, lorsque ces travaux peuvent, sur le territoire d’une municipalité locale, être réalisés sans l’obtention d’un tel permis. Cette municipalité est alors responsable de la délivrance du permis.

Les dispositions de ce règlement dont l’objet est de prévoir l’exigence d’un permis et le régime de délivrance, qui entrent en conflit avec celles d’un règlement municipal qui traite du même objet, n’ont pas d’effet à l’égard du territoire où un tel règlement municipal est en vigueur. 97.8. Une municipalité qui, en vertu de l’

article 97.6 , est perceptrice de la redevance prévue à l’

article 97.2 peut établir un tarif d’honoraires pour la délivrance des permis relatifs aux travaux assujettis à cette redevance, que le permis soit exigé en vertu d’un règlement de la municipalité ou d’un règlement de l’Autorité. Elle peut, en outre, prescrire les plans et documents qui doivent être soumis à l’appui d’une demande de permis afin d’évaluer l’éventuel assujettissement à la redevance des travaux concernés par cette demande, et ce, que le permis soit exigé en vertu d’un règlement de la municipalité ou d’un règlement de l’Autorité. 97.9.

Les redevances de transport perçues par une municipalité locale sont réputées être détenues en fiducie pour l’Autorité jusqu’à ce qu’elles lui soient remises. Ces redevances doivent être considérées comme formant un fonds séparé du patrimoine et des propres biens de la municipalité, qu’elles

aient été ou non conservées, dans les faits, de façon distincte et séparée des propres fonds de la municipalité ou de la masse de ses biens. 97.10. Une municipalité locale remet à l’Autorité les redevances de transport qu’elle perçoit aux dates suivantes: 1° le 1er juin, celles perçues du 1er janvier au 30 avril; 2° le 1er novembre, celles perçues du 1er mai au 30 septembre; 3° le 1er février, celles perçues du 1er octobre au 31 décembre.

Aux mêmes dates et pour les mêmes périodes, la municipalité transmet à l’Autorité un rapport faisant état des renseignements suivants: 1° le nombre total de permis délivrés à l’égard de travaux assujettis à la redevance de transport, pour chaque zone concernée; 2° à l’égard de chacun de ces permis:

a) l’adresse de l’immeuble concerné;

b) le type de travaux concernés;

c) son assujettissement, le cas échéant, à la redevance; 3° à l’égard de chacun des permis dont la délivrance est conditionnelle au versement de la redevance:

a) la superficie de plancher considérée aux fins de l’établissement de la redevance;

b) le montant de la redevance perçue. » 97.11. L’Autorité tient une comptabilité distincte pour chacune des redevances particulières qu’elle établit. 97.12 . Aucune redevance de transport n’est exigible: 1° d’un organisme public au sens du premier alinéa de l’

article 3 de la

Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels (chapitre A-2.1 ); 2° d’un centre de la petite enfance au sens de la

Loi sur les services de garde éducatifs à l’enfance (chapitre S-4.1.1 ); 3° d’un organisme à but non lucratif ou d’une coopérative de solidarité qui réalise des travaux relatifs à un immeuble qui est ou sera acquis, construit ou rénové dans le cadre d’un programme mis en oeuvre en vertu de la

Loi sur la Société d’habitation du Québec (chapitre S-8 ) et pour lequel un accord d’exploitation est ou sera en vigueur, pour les fins visées par cet accord; 4° d’un mandataire de l’État qui n’est pas visé au paragraphe 1° ou 2°; 5° d’un organisme d’action communautaire qui reçoit une aide financière d’un ministère ou d’un organisme du gouvernement et qui, selon le cas:

a) est inscrit à ce

titre sur la liste disponible sur le site Internet du ministère de l’Emploi et de la Solidarité sociale;

b) détient une attestation à ce titre, émise par le ministre de l’Emploi et de la Solidarité sociale dans les 12 mois précédant sa demande de permis pour les travaux; 6° de toute autre personne désignée par le gouvernement. Cependant, une filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec n’est pas, à

titre de mandataire 108.1. Quiconque refuse ou omet de payer la redevance de transport commet une infraction et est passible de l’amende prévue par règlement de l’Autorité. 108.2. Le règlement pris pour l’application du premier alinéa de l’article 97.2 doit prévoir le montant de l’amende visée à l’article 108.1 qui comprend, en tous les cas, la redevance de transport et une somme additionnelle qui peut varier selon cette redevance. La somme additionnelle, fixe ou maximum, ne peut excéder, pour une première infraction, 5 000 $ dans le cas d’une personne physique ou 10 000 $ dans les autres cas.

En cas de récidive, ces sommes additionnelles sont portées au double. Une somme additionnelle minimale ne peut être inférieure à 250 $. (soulignements ajoutés) [ 42 ] Quant à lui, le Règlement prévoit ce qui suit : 3. Sont assujettis au versement d’une redevance de transport les travaux assujettis visés à la

Section 2 du présent

Chapitre II à l’égard d’un bâtiment situé en tout ou en

partie dans une zone propice à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif que l’Autorité régionale de transport métropolitain finance, même en partie, tel que ces zones sont plus amplement décrites au

chapitre III, au taux applicable fixé à l’Annexe C et ajusté conformément à l’

article 85 de la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain (chapitre R-25.02 ). La redevance est calculée conformément à l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A-33.3 ) au moment de la délivrance du permis pertinent à l’égard des travaux assujettis.

Le taux de la redevance est indexé de plein droit de la même façon que le montant de 865 440 $ fixé au premier alinéa de l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain , selon les dispositions de dudit

article applicables à l’indexation dudit montant. 4. Sont assujettis aux versements de la redevance les travaux suivants dont la valeur et la superficie de plancher excèdent celles prévues à l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A-33.3 ) et ayant pour objet : 1° la construction d’un bâtiment; 2° la reconstruction d’un bâtiment sauf pour la superficie de celle-ci résultant d’un sinistre survenu dans les 24 mois précédents; 3° l’augmentation de la superficie de plancher d’un bâtiment; 4° le réaménagement d’un bâtiment en lien avec un changement d’usage, même partiel, consistant dans le passage de l’une à l’autre des 5 catégories suivantes, décrites à l’annexe D:

a) habitation;

b) commerces et services/bureau/hébergement touristique ou lieu de réunion;

c) équipement collectif ou institutionnel;

d) industrie;

e) stationnement. Aux fins de l’application du présent règlement, et sous réserve du troisième alinéa, tout usage d’un bâtiment ou d’une

partie d’un bâtiment se qualifie dans l’une ou l’autre des catégories prévues au paragraphe 4 du premier alinéa. Si un bâtiment ou une

partie d’un bâtiment est vacant ou inutilisé, son usage est réputé correspondre à la catégorie, parmi celles prévues au paragraphe 4 du premier alinéa, du dernier usage effectué dans le bâtiment ou dans la

partie du bâtiment en question. Lorsqu’un bâtiment n’a jamais été utilisé, son aménagement initial n’est pas visé par le paragraphe 4 du premier alinéa. 6. Pour les fins de l’établissement de la redevance, la superficie de plancher visée par les travaux assujettis est égale à la somme de la superficie de chacun des planchers faisant l’objet des travaux assujettis, incluant celui de toute mezzanine et de tout sous-sol. La superficie de plancher est mesurée à partir de la face externe des murs extérieurs. 8.

La redevance est exigible du propriétaire, est perçue par une municipalité locale pour le compte de l’Autorité régionale de transport métropolitain et doit être entièrement acquittée par traite bancaire lors de la délivrance du permis visé au second alinéa de l’article 3. Un paiement par un tiers est réputé être effectué au nom du propriétaire.

CHAPITRE III RÈGLES D’ÉTABLISSEMENT DES ZONES PROPICES À L’ARTICULATION DE L’URBANISATION ET DES SERVICES TRANSPORT COLLECTIFS 11. Le présent règlement s’applique à l’égard des zones propices à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif identifiées dans l’arrêté no. 2018-03 en date du 22 mars 2018, lesquelles apparaissent avec les gares et stations et le tracé aux Annexes A et B.

Les zones sont définies par rapport à la localisation de chaque gare et station du Réseau express métropolitain, en fonction des coordonnées cartésiennes de chacune des gares et stations présentées à l’Annexe B, lesquelles sont basées sur le système nord-américain de référence terrestre NAD83 (North American Datum of 1983) et le système de projection Mercator Transverse Modifié zone 8 ( MTM8), conformément au Système québécois de référence cartographique (SQRC). Les zones des stations Édouard-Montpetit, Gare Centrale et McGill correspondent à un cercle d’un rayon de 500 m tracé à partir de chaque gare ou station.

Les zones des autres stations énumérées à l’Annexe C correspondent à un cercle de 1 km tracé à partir de chaque gare ou station. Le tracé des zones est ajusté de manière à exclure tout immeuble faisant

partie d’une zone agricole au sens de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (chapitre P-41.1 ). Le tracé des zones est ajusté de manière à exclure tout lot dont l’accès à la station du Réseau express métropolitain est empêché en toute saison, à pied ou en voiture, par la présence d’un cours d’eau. (soulignements ajoutés) [ 43 ] De plus, certaines autres dispositions de la Loi REM et de l’ARTM sont également pertinentes, tout comme certaines dispositions des règlements municipaux de la Ville; le Tribunal y revient plus loin aux questions 2, 3 et 4.

Enfin, certains passages du Guide (Pièce P-7) sont pertinents, mais sont reproduits plus loin à la question 2. [ 44 ] Passons maintenant à l’analyse et discussion. 4. Analyse et discussion

[ 45 ] Le Tribunal aborde en premier la question de la modification demandée, pour ensuite étudier l’interprétation du Règlement, puis en troisième lieu la question de droit administratif, pour étudier ensuite, enfin si requis, la question constitutionnelle.

a) Question 1 : La demande de modification de la Demande par la demanderesse doit-elle être permise? [ 46 ] Le 20 décembre 2023, la demanderesse a notifié et déposé une Demande de pourvoi en contrôle judiciaire et en jugement déclaratoire re-re-remodifiée (la « Demande du 20 décembre 2023 »). Le 4 janvier 2024, la demanderesse a notifié et déposé un Demande d’autorisation pour modifier la Demande de pourvoi en contrôle judiciaire et en jugement déclaratoire re-remodifiée du 21 juillet 2022 .

Le 28 décembre 2024, le PGQ conteste la demande de modification au moyen d’une Opposition du défendeur Procureur général du Québec à la Demande de pourvoi en contrôle judiciaire et en jugement déclaratoire re-re-remodifiée du 20 décembre 2023 . Le PGQ conteste toutes les modifications demandées, sauf le dépôt en preuve des Pièces P-01 et P-13. L’ARTM et la Ville ne conteste pas la demande de modification et s’en remettent au Tribunal. Lors du tout début du procès le 8 janvier 2024, le Tribunal avait pris sous réserve la décision sur la demande de modification.

Le Tribunal décide maintenant. [ 47 ] Vu qu’il n’y a pas de contestation de l’ajout des Pièces P-13 et P-01, le Tribunal en permet la production. [ 48 ] Voici ce que la demanderesse souhaite aux termes de sa demande de modification : • Ajouter la

partie Q. One West Locatifs inc. comme codemanderesse (voir la désignation des parties et les par. 1, 1.2, 1.3, 10, 41.7 et 52.3 de la Demande du 20 décembre 2023); • Modifier les allégations ne touchant que la demanderesse Quartier One West inc. (voir les par. 33, 39, 40, 41.2, 41.3, 41.4 2, 41.10 et 60 de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter les immeubles sis aux 244 et 242, boulevard Hymus (par. 1.2 de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter les états de renseignement des demanderesses Quartier One West inc. et Q.

One West Locatifs Inc. au registre des entreprises (voir les Pièces P-01 et P-02 et les par. 2 et 2.1 de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter l’acte de vente du lot 6 377 973 daté du 24 mars 2023 (voir la Pièce P-1A et le par. 7 de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter le paiement par la demanderesse Quartier One West inc. de la redevance pour la construction de l’immeuble sis au 244, boulevard Hymus, et modifier le montant qu’elle a dû débourser (voir la Pièce P-13 et les par. 23.1 et 23.2 de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter le paiement par la demanderesse Q.

One West Locatifs inc. de la redevance pour la construction de l’immeuble sis au 242, boulevard Hymus (voir la Pièce P-14 et le par. 23.3 de la Demande du 20 décembre 2023); • Modifier la conclusion demandant de déclarer, à tout le moins, le Règlement inopposable à l’égard des deux demanderesses (voir la deuxième conclusion a de la Demande du 20 décembre 2023); • Modifier les conclusions ne touchant que la demanderesse Quartier One West inc. (voir la troisième conclusion de la Demande du 20 décembre 2023); • Modifier le montant réclamé par la demanderesse Quartier One West inc. (voir les conclusions quatrième et neuvième de la Demande du 20 décembre 2023); • Ajouter des conclusions relatives à la codemanderesse Q.

One West Locatifs inc., demandant au Tribunal de condamner solitairement l’ARTM et la Ville à rembourser le montant qu’elle a dû débourser pour la redevance (voir la cinquième conclusion de la Demande) et, subsidiairement, d’ordonner à la Ville de remplir et transmettre à l’ARTM l’Annexe F relatif au remboursement de la redevance qu’elle a déboursée (voir la dixième conclusion de la Demande du 20 décembre 2023); • Modifier la conclusion subsidiaire demandant l’annulation de la décision prise par l’ARTM d’exiger le paiement de la redevance comme condition préalable à l’obtention des permis de construction, pour y ajouter les immeubles sis aux 244 et 242, boulevard Hymus (voir la sixième conclusion de la Demande du 20 décembre 2023). [ 49 ] La demanderesse argumente que, aux termes des

article 206 et 207 Cpc, la jurisprudence prévoit que le droit à la modification doit recevoir une interprétation large et libérale, de telle sorte qu’elle constitue la règle et non l’exception, et que l’ajout d’un codemandeur est possible, dans la mesure où (1) cette modification ne retarde pas le déroulement de l’instance, (2) elle n’est pas contraire aux intérêts de la justice et (3) il n’en résulte pas une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la demande initiale.

La demanderesse indique que ces trois conditions cumulatives sont rencontrées, pour les motifs suivants : 1) Premièrement, les modifications ne retardent pas le déroulement de l’instance, en ce que le procès fixé du 8 au 11 janvier 2024 a lieu tel que prévu, et n’ont pas pour effet d’ajouter une ou plusieurs journées d’audience; 2) Deuxièmement, elles ne sont pas contraires aux intérêts de la justice, en ce qu’elles consistent essentiellement à l’ajout d’une demanderesse, considérant que la demanderesse initialement impliquée a vendu une

partie du terrain visé par le litige à la codemanderesse, soumettant celle-ci à la même exigence de payer la redevance conditionnellement à l’obtention d’un permis de construction. Le débat demeure donc le même. Le représentant de cette codemanderesse est le même que celui de la demanderesse initiale, de telle sorte que la preuve factuelle ne s’en trouve pas affectée au point de porter atteinte au droit des défendeurs à une défense pleine et entière, ni au contrat judiciaire préalablement établi; 3) Troisièmement, il n’en résulte pas une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la demande initiale, considérant que ces

montants auraient été réclamés de toute façon, ceux-ci se rapportant à la zone visée par la législation et la règlementation en cause. [ 50 ] Le Tribunal ne peut accepter les arguments de la demanderesse pour les raisons suivantes : 1) Le PGQ a indiqué qu’il devait faire des vérifications factuelles quant à la nouvelle codemanderesse Q. One West Locatifs inc. et qu’il n’a pas eu l’opportunité réaliste de le faire, ni de poser des questions à la demanderesse.

Le Tribunal est d’accord car, la procédure ayant été notifiée le 20 décembre 2023 pour un procès débutant le 8 janvier 2024, toute vérification réaliste s’avérait physiquement impossible. La modification arrivait à minuit moins une, et elle est donc tardive. Les faits pertinents se sont d’ailleurs déroulés en avril 2023 et en septembre 2023; il est trop tard le 20 décembre 2023; 2) Le Tribunal accepte que les vérifications factuelles entourant la nouvelle codemanderesse devaient être faites par le PGQ, incluant même le droit de poser des questions à la demanderesse.

Ce n’est pas parce que la demanderesse argumente que les ajouts ne changent rien qu’ils ne changent réellement rien. Par exemple, on pense au secteur d’activité de la nouvelle codemanderesse et la question de l’inclusion ou non de la redevance dans le prix de location des immeubles, un élément central à tout argument en défense lorsqu’il y a une vente d’immeubles par une partie; 3) En ce sens, le PGQ subira un préjudice de fait, réel et concret, si la modification est autorisée [26] .

Son droit à une défense serait nié; 4) Les modifications demandées sont par ailleurs inutiles pour trancher le débat principal, soit la validité constitutionnelle des dispositions législatives et règlementaires attaquées, l’interprétation du Règlement par la Ville et le caractère raisonnable du Règlement. Tous les ajouts demandés ne changent rien à ce débat. Les conclusions que le Tribunal rendra seront également applicables à tous, erga omnes .

La question du montant de réclamation par la demanderesse et la codemanderesse est une question secondaire et il est acquis que la Ville et l’ARTM vont respecter la décision du Tribunal si la Demande était accueillie; 5) Il ne s’agit pas d’un cas de responsabilité civile où l’ajout de tous les demandeurs possibles est requis pour pouvoir obtenir gain de cause. [ 51 ] Le Tribunal refuse donc les modifications demandées, incluant la mise en preuve des Pièces P-02, P-1A, P-14 et PGQ-13. [ 52 ] Passons à la question 2.

b) Question 2 : La Ville a-t-elle contrevenu au Règlement lorsqu’elle a déterminé la superficie de plancher et la valeur des travaux, en considérant la superficie de plancher en un bloc plutôt qu’individuellement pour chacune des 14 maisons de ville? [ 53 ] La de manderesse allègue que la Ville aurait mal appliqué les articles 6, 9 et 11 du Règlement et les sections 1 et 6.1 du Guide relativement à l’assujettissement des 14 maisons à la redevance de transport REM.

Selon la demanderesse, la Ville aurait considéré les maisons comme étant visées par un seul permis de construction représentant des travaux d’une valeur de plus de 3 000 000 $, donc d’une valeur supérieure au seuil d’assujettissement de la redevance de transport quant à la superficie de plancher et la valeur des travaux.

La Ville n’a pas suivi la position de la demanderesse qui est de prendre chacune des maisons de façon individuelle, faisant en sorte que chaque « maison de ville » n’atteint pas, individuellement, le seuil d’assujettissement à la redevance. [ 54 ] Selon la demanderesse, les calculs de superficie de plancher prévus au Règlement ne sont pas liés aux règlements municipaux de la Ville. Ils en sont indépendants selon elle, et le texte du Règlement vise chacune des 14 maisons individuellement, puisque la Loi ARTM et le Règlement visent des « bâtiments » et des « travaux ».

Selon la demanderesse, le Guide (Pièce P-7 et toutes ses versions subséquentes) interdit le recours aux règlements de zonage. [ 55 ] Il n’est pas contesté ici que, si les 14 maisons sont prises en compte en un seul bloc comme l’a fait la Ville, la redevance est due [27] , et que si on prend les 14 maisons individuellement, aucune redevance n’est due (vu le critère de la valeur des travaux qui est alors trop bas pour chaque maison pour que la redevance s’applique). [ 56 ] Le Tribunal note que la Demanderesse n’allègue toutefois aucune erreur dans l’application du Règlement à l’égard des deux projets de condos.

La question 2 ne vise que les 14 maisons. Ainsi, même si la demanderesse a gain de cause sur la question 2, le Tribunal devra continuer son analyse de la question 3. Quant à la question 4, on verra plus loin. [ 57 ] La demanderesse ne conteste pas que la totalité de ses immeubles sont situés à l’intérieur d’un rayon d’un kilomètre de la future station Fairview – Pointe-Clair du REM. [ 58 ] Le Tribunal constate que tout tourne autour des articles 97.2, 97.3, 97.6 et 97.7 de la Loi ARTM et des articles 3, 4, 6 et 17 du Règlement, qu’il reproduit encore ici en ajoutant des soulignements : Loi ARTM 97.2.

L’Autorité peut, par règlement, assujettir au versement d’une redevance de transport les travaux dont la valeur excède 865 440 $ et visant: 1° la construction de bâtiment ; 2° la modification d’un bâtiment incluant un réaménagement, une reconstruction ou l’augmentation de sa superficie de plancher; 3° à changer l’usage d’un bâtiment . La redevance correspond au produit obtenu en multipliant le taux prévu au règlement par la superficie de plancher visée par les travaux, délimitée selon la méthode prévue au règlement . Les modalités de cette redevance doivent être conformes à celles figurant à la politique

de financement de l’Autorité. 97.3 . Le règlement pris pour l’application du premier alinéa de l’

article 97.2 prévoit: 1° les zones où les travaux sont assujettis à la redevance, lesquelles doivent correspondre à celles identifiées conformément à l’

article 97.1 ; 2° le taux de la redevance, qui peut varier:

a) selon la distance séparant les travaux ou les bâtiments assujettis d’un service de transport collectif;

b) selon les catégories de travaux et de bâtiments prévues par le règlement ;

c) par zones et à l’intérieur de celles-ci, afin notamment de favoriser la densification et la revitalisation; 3° la méthode permettant de délimiter la superficie de plancher visée par les travaux; 4° les éléments pris en compte dans la détermination de la valeur des travaux; 5° les modalités et conditions de la perception et du remboursement de la redevance; 6° les modalités et conditions de la gestion de la redevance par les municipalités perceptrices. Des travaux peuvent être assujettis au versement d’une redevance de transport même s’ils sont réalisés sur un immeuble situé en

partie seulement dans la zone prévue en application du paragraphe 1° du premier alinéa. Le taux prévu au paragraphe 2° du premier alinéa et la méthode prévue au paragraphe 3° de cet alinéa peuvent varier selon des critères favorisant un aménagement durable du territoire. Ce taux peut également être indexé de plein droit selon la méthode que prévoit le règlement, le cas échéant.

Une zone prévue à un règlement pris par l’Autorité en vertu du premier alinéa ne peut faire l’objet de plus d’une redevance de transport; le premier règlement assujettissant les travaux à l’intérieur de celle-ci prévaut sur tout autre règlement ultérieur de l’Autorité. 97.6. Une municipalité locale doit percevoir, pour le compte de l’Autorité, la redevance de transport à laquelle sont assujettis les travaux réalisés sur son territoire. Lorsqu’un projet qui nécessite un permis, prévu par un règlement adopté en vertu de l’

article 119 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (chapitre A-19.1 ), vise la réalisation de travaux assujettis au versement de la redevance, la délivrance de ce permis est conditionnelle au versement de la redevance, telle qu’estimée par la municipalité qui le délivre sur la base des renseignements fournis avec la demande de permis . La redevance perçue est remboursée si le permis auquel elle est assortie est annulé. 97.7.

L’Autorité prend un règlement afin d’exiger l’obtention d’un permis pour la réalisation de travaux assujettis à la redevance de transport, lorsque ces travaux peuvent, sur le territoire d’une municipalité locale, être réalisés sans l’obtention d’un tel permis. Cette municipalité est alors responsable de la délivrance du permis. Les dispositions de ce règlement dont l’objet est de prévoir l’exigence d’un permis et le régime de délivrance, qui entrent en conflit avec celles d’un règlement municipal qui traite du même objet, n’ont pas d’effet à l’égard du territoire où un tel règlement municipal est en vigueur.

Règlement 3. Sont assujettis au versement d’une redevance de transport les travaux assujettis visés à la

Section 2 du présent

Chapitre II à l’égard d’un bâtiment situé en tout ou en

partie dans une zone propice à l’articulation de l’urbanisation et des services de transport collectif que l’Autorité régionale de transport métropolitain finance, même en partie, tel que ces zones sont plus amplement décrites au

chapitre III, au taux applicable fixé à l’Annexe C et ajusté conformément à l’

article 85 de la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain (chapitre R-25.02 ). La redevance est calculée conformément à l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A-33.3 ) au moment de la délivrance du permis pertinent à l’égard des travaux assujettis. Le taux de la redevance est indexé de plein droit de la même façon que le montant de 865 440 $ fixé au premier alinéa de l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain , selon les dispositions de dudit

article applicables à l’indexation dudit montant. 4. Sont assujettis aux versements de la redevance les travaux suivants dont la valeur et la superficie de plancher excèdent celles prévues à l’

article 97.2 de la

Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain (chapitre A-33.3 ) et ayant pour objet : 1° la construction d’un bâtiment; 2° la reconstruction d’un bâtiment sauf pour la superficie de celle-ci résultant d’un sinistre survenu dans les 24 mois précédents;

3° l’augmentation de la superficie de plancher d’un bâtiment ; 4° le réaménagement d’un bâtiment en lien avec un changement d’usage, même partiel, consistant dans le passage de l’une à l’autre des 5 catégories suivantes, décrites à l’annexe D:

a) habitation;

b) commerces et services/bureau/hébergement touristique ou lieu de réunion;

c) équipement collectif ou institutionnel;

d) industrie;

e) stationnement. Aux fins de l’application du présent règlement, et sous réserve du troisième alinéa, tout usage d’un bâtiment ou d’une

partie d’un bâtiment se qualifie dans l’une ou l’autre des catégories prévues au paragraphe 4 du premier alinéa. Si un bâtiment ou une

partie d’un bâtiment est vacant ou inutilisé, son usage est réputé correspondre à la catégorie, parmi celles prévues au paragraphe 4 du premier alinéa, du dernier usage effectué dans le bâtiment ou dans la

partie du bâtiment en question. Lorsqu’un bâtiment n’a jamais été utilisé, son aménagement initial n’est pas visé par le paragraphe 4 du premier alinéa. 6. Pour les fins de l’établissement de la redevance, la superficie de plancher visée par les travaux assujettis est égale à la somme de la superficie de chacun des planchers faisant l’objet des travaux assujettis, incluant celui de toute mezzanine et de tout sous-sol. La superficie de plancher est mesurée à partir de la face externe des murs extérieurs. 17.

Les dispositions du présent règlement dont l’objet est de prévoir l’exigence d’un permis pour la réalisation de travaux assujettis à la redevance de transport et leur régime de délivrance, qui entrent en conflit avec celles d’un règlement municipal qui traite du même objet, n’ont pas d’effet à l’égard du territoire où un tel règlement municipal est en vigueur. [ 59 ] Le Guide se lit ainsi (Pièce P-7 [28] ) : 1 MISE EN CONTEXTE […] Faits à noter Le Règlement n’est pas : • Un outil d’aménagement ou de gestion du territoire • Un règlement issu de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme • Un règlement relatif à la fiscalité municipale Le Règlement est : • Un outil de financement pour des infrastructures de transport collectif • Un règlement qui s’applique indépendamment des règlements issus de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme 6.1 DÉTERMINATION DE LA SUPERFICIE DE PLANCHER La superficie de plancher visée par les travaux assujettis est la somme de la superficie de chacun des planchers faisant l’objet des travaux assujettis, incluant les planchers de toute mezzanine et de tout sous-sol. La superficie de plancher est mesurée à partir de la face externe des murs extérieurs. C’est la superficie de plancher visée par les travaux assujettis qui doit être prise en compte dans le calcul des seuils et du montant de la redevance de transport.

Cette superficie est mesurée à partir de la face externe des murs extérieurs. Dans le cas d’un mur mitoyen (bâtiment jumelé ou contigu), la ligne de propriété fait office de mur extérieur, puisque la superficie de plancher assujettie à la redevance de transport ne peut excéder celle de l’immeuble du propriétaire débiteur de la redevance de transport. [ 60 ] Donc, que signifie les références à « bâtiment » et à « travaux »? Quelle importance a le Guide et quelle est son sens?

La règlementation municipale est-elle pertinente dans l’interprétation de la redevance? [ 61 ] Le Tribunal note que le Guide a été préparé par l’ARTM, et non pas par la Ville ni par le PGQ. [ 62 ] Voici ce que le Tribunal décide : 1) Le Tribunal note que les articles 97.2, 97.3, 97.6 de la Loi ARTM et les articles 3 et 4 du Règlement font référence à « construction de bâtiment », « travaux », « projet », « bâtiment » et « bâtiments », sans jamais prévoir de définition.

Bien que l’article 97.3 permette que le Règlement définisse « les catégories de travaux et de bâtiments », le Règlement ne le fait pas et se contente de reprendre les généralités de la Loi ARTM . Ceci laisse donc l’article 6 du Règlement comme seule disposition qui porte directement sur le

calcul de la redevance, et qui précise ce qu’est la superficie de plancher; 2) Ni la Loi ARTM et ni le Règlement ne font référence aux règlements municipaux comme étant une source de définitions des termes « bâtiment », « travaux » et « projet »; 3) On doit donc comprendre que la superficie de plancher visée est celle des « bâtiments », « projets » ou « travaux », qui ne sont pas définis par la Loi ARTM ni par le Règlement; 4) Cependant, l’article 6 du Règlement donne un indice : la superficie de plancher est mesurée à partir de la face externe des murs extérieurs; 5) Ni la Loi ARTM ni le Règlement ne mentionnent explicitement que les règlements de zonage des municipalités s’appliquent au calcul de la redevance; 6) Dans ces circonstances, doit-on donner le sens commun aux mots « bâtiments », « projets » ou « travaux » , ou la règlementation municipale est-elle supplétive vu le vide définitionnel contenu à la Loi ARTM et au Règlement? 7) Le Tribunal note qu’il existe un guide pour l’interprétation du Règlement et il a été préparé par l’ARTM elle-même.

Le Guide (Pièce P-7) ne définit pas non plus les mots « bâtiments », « projets » ou « travaux », mais il ajoute ceci à la

section 6.1 : « Dans le cas d’un mur mitoyen (bâtiment jumelé ou contigu), la ligne de propriété fait office de mur extérieur, puisque la superficie de plancher assujettie à la redevance de transport ne peut excéder celle de l’immeuble du propriétaire débiteur de la redevance de transport ». Le Guide prévoit le cas des bâtiments jumelés ou contigus, qui doivent être traités de façon distincte, et non comme un bloc; 8) De plus, le Guide mentionne spécifiquement à la

section 1 que le Règlement n’est pas un règlement issu de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [29] et doit s’appliquer indépendamment des règlements issus de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . Rappelons que le règlement municipal pertinent de la Ville en jeu ici [30] a été adopté en vertu de cette loi; 9) L’ARTM et la Ville disent que le Guide ne lie pas le Tribunal ni eux-mêmes dans l’interprétation du Règlement; 10) Le Tribunal conclut que, face d’une part, à une interprétation qui repose sur l’application supplétive des règlements municipaux alors que la Loi ARTM et le Règlement sont silencieux à cet égard, et d’autre part à une interprétation qui repose sur le sens commun des mots et sur le Guide de l’ARTM, il faut retenir la seconde interprétation.

La Loi ARTM et le Règlement ne permettent aucunement de déduire ou d’inférer que le Règlement est subordonné aux règlements municipaux, ce qui laisse donc toute la place au sens commun des mots. Le Guide le confirme; 11) Il est vrai que l’article 97.6 de la Loi ARTM et l’article 3 du Règlement imposent que, lorsqu’un projet, qui nécessite un permis de zonage, prévu par un règlement adopté en vertu de l’

article 119 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [31] , vise la réalisation de travaux assujettis au versement de la redevance, la délivrance de ce permis est conditionnelle au versement de la redevance, telle qu’estimée par la municipalité qui le délivre sur la base des renseignements fournis avec la demande de permis. La Loi ARTM et le Règlement imposent donc un aspect spatio-temporel de concomitance entre le permis de construction et la redevance, en plus de dire que la Ville, pour établir la redevance, doit se servir des renseignements contenus à la demande de permis de zonage.

Ceci ne veut donc cependant pas dire que tout le zonage s’applique automatiquement au calcul de la redevance; 12) De plus, si un projet n’est pas permis par une règlementation municipale, il n’y a pas de danger qu’une redevance soit calculée « par erreur » : il n’y a aura pas de redevance à imposer car le projet ne se sera tout simplement pas permis par la municipalité elle- même; 13) L’article 97.7 de la Loi ARTM et l’article 17 du Règlement ne sont d’aucun secours à la position des défendeurs, au contraire.

L’article 97.7 vise les cas où il n’y a aucun règlement municipal qui régit la construction d’un bâtiment. Dans ce cas, l’ARTM peut adopter un règlement pour permettre l’imposition d’une redevance, ce qui a été fait au moyen de l’article 15 du Règlement.

L’article 17 du Règlement indique seulement que les dispositions du Règlement portant sur l’absence de règlementation municipale ne s’appliquent pas aux demandes de permis municipaux lorsqu’il y a par des règlements municipaux; l’article 17 ne crée pas une règle d’application des règlements municipaux à la redevance; 14) Si on retenait la position des défendeurs, cela signifierait en bout de piste que le montant de la redevance varierait d’une municipalité à l’autre pour un même projet, en fonction des diverses règlementations municipales.

Cela ne peut être le but que le législateur et le Ministre ont prévu pour le financement du REM. [ 63 ] Le Tribunal conclut que le calcul de la redevance est donc indépendant de la règlementation municipale et doit suivre l’article 6 du Règlement et le sens commun des mots. Tous s’entendent pour dire que, si la règlementation municipale ne s’applique pas, le « projet » de la demanderesse (ou les « travaux ») est composé de 14 bâtiments distincts.

La superficie de plancher de chacune des 14 maisons de ville doit donc être évaluée indépendamment. [ 64 ] Même si la preuve démontre que les 14 maisons font l’objet d’une déclaration de copropriété inscrite au registre foncier [32] , le Tribunal conclut que cela ne change rien au fait qu’il y a 14 bâtiments au sens du Règlement. [ 65 ] Dans ce cas, tous sont d’accord que la superficie de chaque maison avec le coût des travaux individuels à chaque maison font en sorte que la redevance ne s’applique pas. En effet, on sait que la valeur totale du projet des 14 maisons de ville est de 3 000 000 $ selon la Pièce P-8.

Cela veut donc dire que le coût des travaux de chaque maison est en moyenne de 214 285,71 $, ce qui est inférieur au seuil de 782 308 $ pour la valeur des travaux d’un bâtiment pour que la redevance s’applique (art. 3 à 5 du Règlement et art. 97.2 de la Loi ARTM ). Le Tribunal conclut donc que la demanderesse a raison de prétendre qu’elle n’avait pas à assumer la redevance de 318 170,40 $ qu’elle a payée le 10 juin 2023.

[ 66 ] Comme on l’a vu à la

section 2 c, la preuve démontre que la demanderesse n’a jamais accepté la position de la Ville. La demanderesse a plutôt été forcée de remplir la demande Pièce P-8 comme si le projet de 14 maisons était un seul bloc, aux fins de respecter la règlementation municipale. [ 67 ] Le Tribunal rappelle que la règlementation municipale s’applique encore pour l’obtention des permis de construction et le calcul de leurs coûts. Mais elle ne s’applique pas pour le calcul de la redevance, même si c’est la municipalité qui calcule et perçoit la taxe.

La municipalité est uniquement le mandataire de l’ARTM pour la perception de la redevance. Le fait que la Ville ait ici ce rôle de mandataire l’a peut-être confondue quant au Règlement. [ 68 ] Le Tribunal aborde ici en obiter dictum la question de la règlementation municipale. Le Tribunal est d’accord avec la Ville que, selon les règlements municipaux de zonage, les 14 maisons de ville doivent être considérées comme un seul bloc de type résidence multifamiliale.

En effet : 1) Le territoire de la Ville est divisé en une série de zones, dans lesquelles divers usages sont autorisés en vertu du Règlement de zonage PC-2775 [33] . La

partie de la propriété de la demanderesse sur laquelle cette dernière a érigé ce qu’elle appelle des maisons de ville se trouve dans la zone Re33 [34] ; 2) La Ville a également adopté un tableau les dispositions particulières qui s’appliquent à chacune des zones de son territoire, ce qui permet de visualiser en une seule page l’ensemble de ces dispositions, tant en ce qui concerne par exemple les usages qui y sont permis que la superficie des lots qui peuvent y être lotis ou encore le profil des bâtiments qu’il est permis d’ériger à cet endroit [35] .

La consultation de ce tableau permet de constater que les seuls usages résidentiels qui sont permis dans la zone Re33 sont les classes C-1 et C-2, lesquelles sont définies comme suit (soulignements ajoutés) : Font

partie de la classe « C » les habitations multifamiliales, soit les bâtiments résidentiels comprenant plus de quatre (4) logements superposés ou juxtaposés sur un même terrain. Lorsque les habitations multifamiliales sont autorisées dans une zone donnée, le nombre maximum de logements que peut comporter un même bâtiment d'habitation multifamiliale peut être indiqué dans les dispositions particulières.

La classe « C-1 » inclut les immeubles à logements locatifs, les coopératives d’habitation, les immeuble (sic.) ou ensemble de logements ou de résidences en copropriété , les immeubles d'habitation à loyer modique et les résidences pour personnes âgées autonomes. [36] 3) De plus, la note 13 qui figure dans la colonne attitrée à cette zone précise que cet usage doit revêtir la forme suivante : « Habitations multifamiliales de type uni- ou bifamiliales contiguës implantées sur un même terrain. » [37] ; 4) La référence à un même « terrain » ne permet pas à la demanderesse de faire valoir que ce qu’elle appelle ses « maisons de ville » ont justement été érigées sur 14 lots distincts.

Non, car la définition d’un « terrain » est précisée par la Ville à l’annexe 1 de son règlement de zonage, laquelle indique ce qui suit : Un lot ou un ensemble de lots contigus constituant une même entité spatiale destinée à recevoir un seul usage principal. [38] 5) Ainsi, cela permet à la Ville de considérer que les 14 « maisons de ville » de la demanderesse constituent une « même entité spatiale » constituée « d’habitations multifamiliales de type unifamiliales contiguës » construites sur un ensemble de lots contigus. 6) Pour le zonage uniquement, la Ville a donc raison de considérer les 14 maisons de ville sur les 14 lots comme étant un seul terrain; 7) Ainsi, seulement pour le zonage et non pour la redevance, même si les 14 maisons s’étalent sur deux « blocs », sont toutes construites sur des lots distincts et sont séparées les unes des autres par des murs mitoyens, et même si chaque maison est accessible par une porte donnant directement sur la rue Alston, il y a un une seule entité. 8) Ainsi, en conformité avec sa règlementation municipale, la Ville a traité la demande de permis de construction de la demanderesse comme une seule demande pour la construction de deux bâtiments multifamiliaux desservis par un espace de stationnement commun, en appliquant les règles relatives aux bâtiments multifamiliaux qui sont contenues dans le Règlement de zonage [39] . [ 69 ] Mais tout cela ne vaut pas pour la redevance. [ 70 ] Le Tribunal conclut que la Ville a fait erreur dans l’application du Règlement lorsqu’elle a considéré un seul bloc la superficie totale combinée de chacun des planchers des 14 maisons projetées.

La Ville aurait dû suivre uniquement le Règlement, ce qui mène au résultat qu’il y a 14 bâtiments distincts dont aucun ne se qualifie pour l’imposition de la redevance. [ 71 ] Dans ce cas, le Tribunal conclut que la demanderesse a droit au remboursement du montant payé de 318 170,40 $ pour les 14 maisons de ville, avec intérêts et indemnité additionnelle à partir de la date du paiement, le 10 juin 2020. [ 72 ] Rappelons que la demanderesse n’allègue aucune erreur dans l’application du Règlement à l’égard des deux projets de tours de condos, ce qui oblige donc le Tribunal à continuer son analyse en abordant la question 3. [ 73 ] Le Tribunal va donc accueillir la portion de la demande de contrôle judiciaire et de jugement déclaratoire qui porte sur l’interprétation du Règlement quant au calcul de la redevance pour les 14 maisons de ville.

Le Tribunal va annuler l’imposition de la redevance pour les 14 maisons de ville et va condamner solidairement l’ARTM et la Ville au paiement à la demanderesse du montant de 318 170,40 $, avec intérêts et indemnité additionnelle à partir du 10 juin 2020. La Ville et l’ARTM s’organiseront entre elles pour se répartir le paiement et ensuite s’indemniser si requis. L’alinéa 3 de l’

article 97.6 de la Loi ARTM ne précise pas qui doit rembourser la redevance si elle est annulée.

[ 74 ] Passons à la troisième question.

c) Question 3 : Le Règlement est-il nul car il est déraisonnable et crée une injustice flagrante à l'égard de la demanderesse? [ 75 ] La demanderesse a raison quant à la question 2. Cependant, cela ne vise pas les deux tours à condos. Le Tribunal doit donc résoudre la question 3. [ 76 ] L a demanderesse conteste la légalité du Règlement au motif qu’il serait déraisonnable. En effet, selon elle, le Règlement créerait une injustice flagrante à son encontre, car elle ne bénéficierait pas du REM dans les faits.

Elle allègue aussi que le rayon de 1 km utilisé par le Ministre pour délimiter la zone de la station ainsi que l’absence d’exception pour les lots dont l’accès à la station serait plus loin que 1 km dans les faits à cause d’obstacles urbains comme une autoroute constituent un exercice déraisonnable de la discrétion du Ministre. [ 77 ] Selon la demanderesse, tous ses terrains se trouvent sur le territoire de la Ville, au sud de l’autoroute 40, ce qui rendrait selon elle difficile d’accès la station du REM située au nord de la même autoroute, même si les terrains sont techniquement à moins de 1 km de la station du REM.

L’autoroute 40 constituerait un obstacle urbain qui forcerait un détour d’environ 2,5 km afin d’avoir accès à la station et cela ferait en sorte que la demanderesse n’en tirerait aucun bénéfice. La demanderesse estime que le Ministre aurait dû utiliser ses pouvoirs habilitants afin de réduire le rayon de la zone de la station et de créer une exception pour les obstacles urbains. [ 78 ] Le Tribunal rappelle que la demanderesse ne conteste pas que tous ses immeubles soient situés à l’intérieur d’un rayon d’un kilomètre de la future station Fairview – Pointe-Claire du REM.

La demanderesse remet en question la décision d’adopter le rayon d’un kilomètre autour des stations du REM pour fixer l’assujettissement à la redevance du REM. Elle aurait préféré que la norme considérée soit le temps de déplacement à pied requis pour a

[…]