2018 QCCQ 8591, 2018 QCCQ 8591

Simon c. BDL Développement inc. 2018 QCCQ 8591 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-025868-177 DATE : 23 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S . ______________________________________________________________________ MARISSA SIMON -et- TREVOR WILLLIAMS Parties demanderesses, défenderesses reconventionnelles c. BDL DÉVELOPPEMENT INC.

Partie défenderesse, demanderesse reconventionnelle -et- BRUNO APRIL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament solidairement des défendeurs des dommages-intérêts de 30 000 $ ainsi que le remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires de 15 023,73 $.

Ils demandent également au Tribunal de les déclarer propriétaires de la somme de 32 253,10 $ détenue en fidéicommis par le notaire qui a instrumenté la vente d’un immeuble intervenue entre eux et la défenderesse BDL Développement Inc. ( BDL ). [ 2 ] BDL, se portant demanderesse reconventionnelle, réclame des demandeurs la somme de 46 015,61 $, qui inclut la somme de 32 253,10 $ détenue en fidéicommis par le notaire, représentant le solde impayé des travaux réalisés pour leur bénéfice. Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) Quel doit être le sort de l’objection formulée à l’égard de la production de certains chèques [2] ?

b) Les demandeurs ont-ils droit au remboursement du coût des travaux et des matériaux qu’ils ont assumé?

c) Les défendeurs ont-ils commis un abus de droit et ont-ils abusé de la procédure?

d) Les défendeurs ont-ils, par leur faute, causé un préjudice aux demandeurs?

e) BDL a-t-elle droit au paiement du solde impayé du coût des travaux? Contexte [ 4 ] Le 2 septembre 2009, le défendeur et sa conjointe d’alors, Diane Laliberté, se portent acquéreurs d’un terrain. [ 5 ] Quelques années plus tard, BDL met sur pied un projet de développement immobilier qui doit être construit sur le terrain

acquis par le défendeur et madame Laliberté. [ 6 ] En 2015, les demandeurs, qui possèdent déjà une propriété résidentielle, sont à la recherche d’une autre maison plus vaste. [ 7 ] Ils s’intéressent alors au projet de développement immobilier de BDL et rencontrent le défendeur qui le leur présente comme étant un projet haut de gamme, clés en main. [ 8 ] Le 5 juin 2015, le défendeur remet aux demandeurs une évaluation des coûts de 629 500 $ pour la construction de l’immeuble d’une superficie de 2 000 p.c. [3] [ 9 ] Le 9 juin suivant, les parties signent un contrat préliminaire pour la vente de l’immeuble au coût de 629 488,13 $ [4] .

Le contrat révèle que l’immeuble sera livré quatre mois après l’émission du permis de construction. [ 10 ] La construction débute le 7 décembre 2015. [ 11 ] Le 10 décembre 2015, les parties conviennent que la superficie de la maison soit augmentée de 150 p.c. au coût de 28 000 $ [5] . [ 12 ] Au fil du temps, les demandeurs versent des avances qui totalisent, au 14 avril 2016, la somme de 228 000 $. [ 13 ] Le moins que l’on puisse dire, c’est que la construction puis la signature de l’acte de vente sont parsemées d’embûches.

Nous y reviendrons. [ 14 ] Le 27 février 2017, la vente de l’immeuble par le défendeur et madame Laliberté à BDL est publiée au registre foncier [6] . [ 15 ] L’acte de vente par lequel BDL vend l’immeuble aux demandeurs est signé par ceux-ci le 3 mars 2017 et par le défendeur, représentant BDL, le 16 mars 2017. [ 16 ] Les demandeurs emménagent dans cette propriété vers le 24 mai 2017. [ 17 ] Dans leur recours introduit à l’origine en Cour supérieure, les demandeurs recherchent des conclusions d’injonction contre les défendeurs et madame Laliberté. [ 18 ] À la suite de quelques auditions en Cour supérieure, le retrait des conclusions de nature injonctive et le désistement contre madame Laliberté vu que le transfert de propriété de l’immeuble a été effectué, le dossier est transféré devant cette Cour le 21 avril 2017 compte tenu du fait que l’objet du litige porte désormais sur des sommes relevant de la compétence de la Cour du Québec. [ 19 ] En vertu de leur demande modifiée et des représentations de leur avocat à l’audience, les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 19 219,95 $ en remboursement du coût de certains travaux et matériaux qu’ils ont assumé, le remboursement des honoraires extrajudiciaires versés à leurs avocats au montant de 15 023,73 $ au motif que les défendeurs ont commis de l’abus de droit et qu’ils ont abusé de la procédure ainsi que des dommages-intérêts de 30 000 $ pour le préjudice qui leur a été causé par la faute des défendeurs.

Ils demandent en conséquence d’être déclarés propriétaires de la somme de 32 253,10 $ détenue en fidéicommis par la notaire instrumentant. [ 20 ] De son côté, BDL réclame des demandeurs la somme de 46 015,61 $ représentant les fonds détenus en fidéicommis par le notaire ainsi que la somme de 13 762,51 $ représentant le solde impayé du coût de la construction de l’immeuble.

Analyse et décision Quel doit être le sort de l’objection formulée à l’égard de la production de certains chèques? [ 21 ] À l’audience, les défendeurs s’objectent à la production de la pièce P-56 en liasse constituée d’une série de factures et d’une série de chèques en paiement de ces factures au motif que la production de cette pièce est tardive. [ 22 ] Le Tribunal a, séance tenante, rejeté l’objection relative aux factures et pris sous réserve l’objection distincte concernant la production des chèques. [ 23 ] En conséquence, il y a lieu de trancher cette objection. [ 24 ] L’objection est rejetée pour les motifs suivants. [ 25 ] D’une part, l’avocat des demandeurs indique, à l’audience, que le paiement des factures [7] n’avait jamais été contesté par les défendeurs jusqu’alors.

Dans ces circonstances, la production des chèques n’était pas nécessaire. À cet égard, l’avocat des défendeurs souligne qu’il ne représente ceux-ci que depuis le 4 décembre 2017 et qu’il ignore que des discussions ont pu avoir lieu entre les avocats avant cette date relativement au paiement des factures. Le Tribunal note par ailleurs que l’énoncé

sommaire des moyens de défense des défendeurs ne contient aucune allégation à l’effet que le paiement des factures est contesté. L’argument des demandeurs est à cet égard bien fondé. [ 26 ] Par ailleurs, vu la décision du Tribunal de permettre la production des factures, il est normal de permettre la production de leur preuve de paiement. Les demandeurs ont-ils droit au remboursement du coût des travaux et des matériaux qu’ils ont assumé? [ 27 ] Le contrat préliminaire signé entre les parties le 9 juin 2015 [8] est soumis aux articles 1785 et 1786 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) :

1785. Dès lors que la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou non le transfert à l’acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter l’immeuble. Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se dédire de la promesse. 1786.

Outre qu’il doit indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l’immeuble, le contrat préliminaire doit contenir les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision. Lorsque le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5% du prix de vente convenu. [ 28 ] Ce contrat est un contrat d’entreprise soumis aux articles 2098 à 2100 C.c.Q. : 2098.

Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. 2099. L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. 2100.

L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 29 ] Par ailleurs, il s’agit d’un contrat à forfait puisque les parties ne peuvent prétendre à une diminution ou à une augmentation du prix tel que prévu à l’

article 2109 C.c.Q. : 2109. Lorsque le contrat est à forfait, le client doit payer le prix convenu et il ne peut prétendre à une diminution du prix en faisant valoir que l’ouvrage ou le service a exigé moins de travail ou a coûté moins cher qu’il n’avait été prévu. Pareillement, l’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut prétendre à une augmentation du prix pour un motif contraire.

Le prix forfaitaire reste le même, bien que des modifications aient été apportées aux conditions d’exécution initialement prévues, à moins que les parties n’en aient convenu autrement. [ 30 ] Ainsi, chacune des parties assume les risques liés à l’augmentation ou à la diminution des coûts de la construction. [ 31 ] Le contrat signé par les parties prévoit toutefois qu’elles peuvent convenir de modifications à l’immeuble en construction [9] : 4.4 Modifications : The Promisor-Buyer agrees not to request any modifications to the building during its construction, without first obtaining the Seller’s consent.

Should the cause arise, the Seller’s consent and the agreed additional cost of the modifications, which shall be payable to the Seller before their execution, must be evidenced in writing. [ 32 ] Il s’agit donc d’un contrat à forfait relatif : Dans le contrat à forfait relatif, la convention prévoit que le propriétaire peut modifier les travaux sans que l’entrepreneur puisse s’y refuser ou invoquer ce motif pour demander la résiliation du contrat.

Le prix des travaux supplémentaires pourra cependant être réclamé par l’entrepreneur à condition de se conformer à une procédure qui sera prévue à même la convention. [10] [Références omises] [ 33 ] C’est ainsi que les parties ont convenu de modifier le contrat initial, le 10 décembre 2015, en prévoyant l’agrandissement de 150 p.c. de l’immeuble au coût de 28 000 $ [11] . [ 34 ] La valeur du contrat passe donc de 629 500 $ à 657 000 $. [ 35 ] Vers les mois de mars ou avril 2016, les parties conviennent, verbalement, que les demandeurs prendront en charge la construction de la cuisine et qu’en contrepartie, BDL déduira le coût de sa construction du prix de vente. [ 36 ] BDL fournit d’ailleurs aux demandeurs des estimés de 37 535 $ et de 40 690 $ pour la construction de la cuisine [12] . [ 37 ] Les demandeurs paient effectivement la somme de 31 391,61 $ à un autre entrepreneur pour la construction de la cuisine [13] . [ 38 ] BDL ne consent cependant à réduire le prix de vente que de 20 000 $ correspondant au budget initialement alloué à la cuisine [14] . [ 39 ] Demeure donc en litige la différence de 11 391,61 $. [ 40 ] Les demandeurs soutiennent avoir droit à cette somme compte tenu de l’entente intervenue entre les parties à l’effet que le prix

de vente serait réduit du coût de construction de la cuisine. [ 41 ] Le défendeur soutient au contraire qu’aucune entente n’est intervenue pour modifier le budget de 20 000 $ initialement alloué à la construction de la cuisine. [ 42 ] L’argument du défendeur ne peut être retenu. En effet, pourquoi aurait-il soumis aux demandeurs des estimés de 37 535 $ et de 40 690 $ s’il n’avait pas été convenu que le budget alloué à la construction de la cuisine soit augmenté.

Si tel avait été le cas, le Tribunal estime que le défendeur en aurait fait mention en soumettant ses estimés. [ 43 ] En conséquence, les demandeurs ont droit à la somme de 11 391,61 $. [ 44 ] Les demandeurs réclament également la somme de 16 478,34 $ représentant les dépenses qu’ils ont assumées en lieu et place de BDL pour la construction de l’immeuble. [ 45 ] BDL admet que les demandeurs ont assumé des coûts pour l’installation de lumières, la plomberie et la pose de céramique puisqu’elle accepte de réduire le prix de vente du montant des budgets initialement alloués pour les lumières et la plomberie (respectivement 2 000 $ et 5 000 $) [15] ainsi que la somme de 2 400 $ pour la pose de la céramique, pour un total de 9 400 $. [ 46 ] Qu’en est-il de la différence ? [ 47 ] Les demandeurs n’ont pas droit à la somme réclamée pour les motifs qui suivent. [ 48 ] La preuve prépondérante ne convainc par le Tribunal qu’il y a eu entente entre les parties et que les budgets initialement prévus pour ces matériaux ont été modifiés.

De plus, la preuve ne permet pas de conclure que l’agrandissement de la maison convenu entre les parties ait nécessairement dû entraîner l’augmentation de ces budgets. [ 49 ] Les demandeurs réclament enfin la somme de 750 $ représentant le coût du permis de construction qu’ils ont déboursé. [ 50 ] Cette réclamation est justifiée puisqu’il est prévu au document Technical Information [16] que le coût du permis est inclus dans le contrat.

Par ailleurs, l’argument du défendeur à l’effet que cette somme de 750 $ a été remboursée aux demandeurs n’est pas supporté par la preuve. [ 51 ] Compte tenu de ce qui précède, les demandeurs ont droit à la somme de 12 141,61 $ à ce chapitre. Les défendeurs ont-ils commis un abus de droit et ont-ils abusé de la procédure? [ 52 ] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs ont commis un abus de droit et qu’ils ont abusé de la procédure. [ 53 ] Cette demande est soumise aux articles 51 à 54 et 56 du Code de procédure civile ( C.p.c. ) : 51.

Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. 52. Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l’acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l’introduit de démontrer que son geste n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit. La demande est présentée et contestée oralement, et le tribunal en décide sur le vu des actes de procédure et des pièces au dossier et, le cas échéant, de la transcription des interrogatoires préalables à l’instruction. Aucune autre preuve n’est présentée, à moins que le tribunal ne l’estime nécessaire.

La demande faite au tribunal de se prononcer sur le caractère abusif d’un acte de procédure qui a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte d’un débat public est, en première instance, traitée en priorité. 53. Le tribunal peut, dans un cas d’abus, rejeter la demande en justice ou un autre acte de procédure, supprimer une conclusion ou en exiger la modification, refuser un interrogatoire ou y mettre fin ou encore annuler une citation à comparaître.

Dans un tel cas ou lorsqu’il paraît y avoir un abus, le tribunal peut, s’il l’estime approprié: 1° assujettir la poursuite de la demande en justice ou l’acte de procédure à certaines conditions; 2° requérir des engagements de la

partie concernée quant à la bonne marche de l’instance; 3° suspendre l’instance pour la période qu’il fixe; 4° recommander au juge en chef d’ordonner une gestion particulière de l’instance; 5° ordonner à la

partie qui a introduit la demande en justice ou présenté l’acte de procédure de verser à l’autre partie, sous peine de rejet de la demande ou de l’acte, une provision pour les frais de l’instance, si les circonstances le justifient et s’il constate que sans cette aide cette

partie risque de se retrouver dans une situation économique telle qu’elle ne pourrait faire valoir son point de vue valablement.

54. Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celuiprésenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance,condamner une

partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie,notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer desdommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le tribunal peuten décider

sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine ou, s’agissant de la Cour d’appel, celle-ci peut alors renvoyerl’affaire au tribunal de première instance qui en était saisi pour qu’il en décide. 56. Lorsque l’abus est le fait d’une personne morale ou d’une personne qui agit en qualité d’administrateur du bien d’autrui, lesadministrateurs et les dirigeants de la personne morale qui ont participé à la décision ou l’administrateur du bien d’autrui peuvent êtrecondamnés personnellement au paiement des dommages-intérêts. [54] La Cour suprême du Canada indique ce qui suit à cet égard : Dans l’arrêt Viel c.

Entreprises Immobilières du Terroir ltée, (QC CA), [2002] R.J.Q. 1262, la Cour d’appel aconfirmé qu’en droit québécois, ce n’est qu’exceptionnellement qu’une

partie peut être tenue de payer les honoraires d’avocats engagéspar la

partie adverse. Cette indemnisation doit satisfaire aux règles générales de la responsabilité civile : par. 72-73. Il faut être enprésence d’une faute commise par l’autre partie, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux. La cour d’appel y traite de ladistinction entre l’abus sur le fond et l’abus d’ester en justice, le second étant le seul qui permette l’adjudication d’honorairesextrajudiciaires à

titre de dommages-intérêts […] .[17] [55] La Cour suprême poursuit en indiquant que le Code de procédure civile a été modifié de façon à permettre au tribunal desanctionner les abus de procédure par l’octroi de dommages-intérêts à

titre d’honoraires extrajudiciaires « dans le but d’indemniser lapartie qui subit un préjudice résultant de la faute de l’autre

partie »[18]. [56] Une

partie peut donc être indemnisée pour les honoraires extrajudiciaires qu’elle a payés lorsqu’il aura été démontré, suivant laprépondérance de la preuve, que la

partie adverse a commis une faute en abusant de la procédure. [57] La bonne foi doit, en tout temps, dicter la conduite des parties. Les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. prévoient d’ailleurs ce qui suit : 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre desexigences de la bonne foi. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution oude son extinction. [58] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs ont commis un abus de droit lorsque le défendeur, à

titre de représentant deBDL, signe le contrat préliminaire[19] en vertu duquel celle-ci vend aux demandeurs un immeuble qui ne lui appartient pas sans enaviser les demandeurs ni même madame Laliberté. [59] Les demandeurs reprochent également aux défendeurs d’avoir permis que BDL les mette en demeure de passer

titre alors mêmequ’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble[20]. [60] Ils ajoutent que les défendeurs ont maintenu l’abus de droit en retardant pendant plusieurs mois le transfert de l’immeuble dudéfendeur à BDL alors même que la copropriétaire, madame Laliberté, avait déjà signé l’acte de vente. [61] Les demandeurs reprochent enfin aux défendeurs d’avoir commis un abus de droit en les menaçant de résilier le contratpréliminaire et de conserver les avances de 228 000 $[21]. [62] Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin, Ad.

E., et Nathalie Vézina écrivent ce qui suit[22] : 156 – Observations générales – Il est désormais clair que le discours absolutiste ne gouverne plus l’exercice des droits que possède unepersonne. La vision téléologique, ou constructiviste, des droits, défendue notamment par Josserand, occupe désormais une placeimportante dans le discours doctrinal.

Selon cette conception, tous les droits subjectifs ont une certaine finalité sociale et ne doivent êtreexercés qu’en conformité avec celle-ci; l’exercice d’un droit subjectif doit respecter la coexistence paisible des droits et intérêts légitimesdes autres (et de l’État). Hors de sa finalité, l’exercice d’un droit devient illégitime. Être titulaire d’un droit ne permet donc pas d’en userde façon abusive : c’est là le principe à la base de la théorie de l’abus de droit.

Comme l’a écrit Georges Ripert, s’opposer à l’abus dedroit ne constitue pas seulement une œuvre de moralisation, c’est aussi « défendre au fond l’idée de force contractuelle ». La théorie del’abus de droit n’entraîne nullement la négation du droit en soi, mais elle s’attaque plutôt à l’usage qu’en fait son titulaire. Au Québec, la réception de la théorie de l’abus de droit en matière contractuelle fut d’abord le fruit d’une initiativedoctrinale, qui fut suivie d’un important développement jurisprudentiel. La Cour suprême a rendu une décision de principe sur laquestion dans Banque Nationale du Canada c.

Houle; elle a expressément reconnu que la théorie de l’abus de droit s’appliquait enmatière contractuelle. En l’espèce, une banque avait rappelé son prêt en ne laissant à l’emprunteur que quelques heures pour trouver lasomme due; elle a par la suite procédé hâtivement à la saisie des biens et à leur liquidation. La liquidation des biens saisis a été jugéeabusive parce que la banque, sans justification, a agi précipitamment, sans octroyer à l’emprunteur un délai raisonnable.

Depuis 1991, lathéorie de l’abus de droit se trouve codifiée à l’article 7 du Code civil et les juges et plaideurs y ont très fréquemment recours. Cejugement de la Cour suprême du Canada et sa codification sont l’aboutissement d’un mouvement pour instaurer dans notre droit unmécanisme général de contrôle du comportement des parties, en particulier dans l’exécution des contrats.

Des dommages-intérêts viennent normalement sanctionner un abus de droit. Certaines autres sanctions ne sont pas exclues cependant, telle la fin de non-recevoir. Ainsi, une décision a refusé l’annulation et l’inopposabilité d’un contrat conclu abusivement par le cocontractant et un tiers. 157 – Critères – Il importe de bien circonscrire quels types de comportement constituent une conduite abusive de la part du titulaire d’un droit. Trois conceptions ont successivement été mises de l’avant à cet égard. Comme des cercles concentriques, chaque conception inclut celle ou celles qui la précèdent.

La première veut que l’exercice est conjugué à l’intention de nuire par sa finalité, et qu’il y ait abus lorsqu’il est exercé dans un but clairement différent de celui envisagé par les parties ou le législateur. La troisième voie est encore plus exigeante sur le plan comportemental : constitue un abus de droit tout exercice négligent, de même que tout usage d’un droit qui est déraisonnable, c’est-à-dire incompatible avec la conduite d’un individu prudent et diligent. En substance, on se rapproche alors de la notion de faute ordinaire, mais il ne faut pas les confondre.

Dans l’arrêt Houle , la Cour suprême a choisi la voie qui commande l’exercice raisonnable d’un droit, en se fondant justement sur le devoir d’agir de bonne foi. La bonne foi que l’on exige des parties ne peut donc plus être entendue seulement dans son sens purement subjectif, c’est-à-dire le fait d’agir sans malice et en ayant une perception erronée de la réalité (ne pas savoir qu’on agit de façon illégitime ou illégale). C’est surtout la bonne foi dans son acceptation objective qui doit présider à la conduite des parties : chacun doit exercer ses droits en personne prudente et diligente.

Cette norme très large interdit même l’usage de ses droits à des fins complètement étrangères à celles prévues par les parties ou le législateur. Aucun droit, aucune liberté ne peut échapper au contrôle de l’abus de droit : il n’y a plus de droit absolu désormais.

On observe cependant que la Cour d’appel et les tribunaux de première instance, par souci de stabilité contractuelle notamment, ont tendance à sanctionner, non pas tout comportement imprudent ou discutable du créancier, mais plutôt ses faits et gestes graves et précis qui s’écartent clairement des normes de comportement acceptables ou généralement admises par la société. Comme on l’a dit, le contrat est un acte égoïste; de nombreux comportements discutables, qui défendent vigoureusement les intérêts du contractant, ne franchissent pas la barre critique et ne constituent pas des abus au sens juridique. La

partie qui plaide que l’autre a violé les règles de la bonne foi a évidemment le fardeau de le prouver; elle doit apporter une preuve non seulement prépondérante, mais aussi, selon certaines autorités, « convaincante ». Dans notre droit, on l’a vu, la bonne foi dans l’exécution du contrat est érigée en principe général. Dans l’

article 7 du Code civil , le législateur s’est livré à un exercice de codification de ce principe dégagé par la jurisprudence, notamment dans la décision de la Cour suprême, et par certains auteurs.

On y retrouve aujourd’hui la source de l’exigence de ne pas abuser de ses droits dans l’exécution et l’extinction du contrat. [Références omises, les italiques sont dans le texte original] [ 63 ] En défense, le défendeur soutient qu’il est habituel de procéder comme il l’a fait quant au transfert de la propriété de l’immeuble. [ 64 ] Il ajoute que son intention a toujours été de vendre l’immeuble aux demandeurs malgré ses menaces de vendre à un tiers, de demander la résiliation du contrat et de conserver les avances versées par les demandeurs. [ 65 ] Il explique d’ailleurs que la mise en demeure de ses avocats du 2 août 2016 [23] avait pour but de forcer les demandeurs à aller chez le notaire, d’où la menace de résilier le contrat et de conserver les avances. [ 66 ] En effet, il soutient que les demandeurs invoquaient régulièrement des prétextes pour refuser de procéder à la signature de l’acte de vente. [ 67 ] Qu’en est-il? [ 68 ] Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité à la version du défendeur à cet égard. [ 69 ] Son témoignage est parfois vague et imprécis et ses brèves explications au sujet du retard à signer les actes de vente sont, au mieux, non probantes et, au pire, invraisemblables. [ 70 ] Le défendeur, au nom de BDL, a mis une pression indue sur les demandeurs et abusé du droit de celle-ci en menaçant les demandeurs de conserver les avances alors même que BDL n’était pas propriétaire de l’immeuble. [ 71 ] À cet égard, une faute a également été commise par BDL qui a vendu un immeuble aux demandeurs dont elle n’était pas propriétaire lors de la signature du contrat.

Le fait qu’il s’agisse d’une pratique courante dans le domaine de la construction, tel que l’affirme le défendeur, n’est ni une excuse ni une justification. [ 72 ] La conduite abusive de BDL a d’ailleurs forcé les demandeurs à entreprendre des procédures d’injonction vu leur crainte, légitime, de se retrouver sans immeuble et de perdre leurs avances. [ 73 ] Lorsque les parties se sont présentées devant le juge André Prévost, J.C.S., le 24 novembre 2016, pour l’audition de la demande d’injonction provisoire des demandeurs, celui-ci s’est d’ailleurs ainsi prononcé [24] : D’entrée de jeu, le Tribunal souligne que les procédures engagées dans ce dossier soulèvent des questions importantes quant à l’aspect de la proportionnalité du fond de ce litige.

En somme, sur un projet d’au-delà de 600 000 $ dont environ 230 000 $ déjà payés par les demandeurs, le litige opposant BDL aux demandeurs a une valeur de 35 000 à 45 000 $. Les demandeurs proposaient que ce montant soit conservé en fiducie par le notaire jusqu’à ce que le Tribunal décide des droits des uns et des autres. C’est sûrement une piste qui mérite d’être examinée au maximum.

Sur la demande d’injonction provisoire, le Tribunal précise d’emblée que les conclusions recherchées vont beaucoup plus loin que ce que le Tribunal peut émettre comme ordonnance sur la simple lecture d’affidavits complétés rapidement; Considérant que sur le critère de l’apparence de droit le Tribunal estime que le droit des demandeurs est clair en se fondant sur les termes du contrat préliminaire pièce P-6, du jugement rendu par la juge A dans le dossier de divorce opposant les défenderesses le [...]/2016 et la correspondance échangée entre les parties au cours des derniers mois; Considérant que les allégations de l’affidavit du défendeur M.

April relativement à la vente possible de l’immeuble laissent songeur et que la pancarte placée devant l’immeuble laisse supposer à toute personne raisonnable qu’elle est en vente; Considérant que sur le préjudice sérieux ou irréparable, à la lumière des allégations appuyées par des affidavits des demandeurs, la situation financière de BDL apparaît tout au plus douteuse et la revente de l’immeuble aurait pour effet de faire perdre aux demandeurs non seulement la maison qu’ils ont fait construire selon leurs goûts et leurs standards mais aussi les 230 000 $ déjà payés à BDL ainsi que plus de 60 000 $ de matériaux achetés par eux; Considérant qu’il convient de signaler que la garantie de maison neuve applicable en l’instance contient une limite à 50 000 $; Considérant que sur la balance des inconvénients comme le droit des demandeurs apparaît clair il n’est en principe pas nécessaire d’en disposer néanmoins si ce critère devait être analysé la balance des inconvénients penche nettement en faveur des demandeurs, selon les conclusions de la demande BDL ne perd rien en soit tandis que refuser la demande d’injonction pourrait causer une perte très importante voire irréparable pour les demandeurs.

Le Tribunal est aussi satisfait que le critère d’urgence est ici respecté. La preuve d’une pancarte devant la maison l’identifiant comme maison modèle laisse craindre à une vente qui pourrait être imminente.

Ce geste de BDL conjugué à son comportement au cours des derniers mois donne encore plus d’importance à ce critère d’urgence; Pour ces motifs, le Tribunal : Rend la présente ordonnance d’injonction provisoire pour valoir jusqu’au 5/12/2016 : INTERDIT à Diane Laliberté et à Bruno April de vendre, d’aliéner ou d’hypothéquer l’immeuble à qui que ce soit d’autre que BDL; INTERDIT à BDL de vendre, d’aliéner ou d’hypothéquer l’immeuble à qui que ce soit d’autre qu’aux demandeurs. […] [Reproduction telle quelle de ces extraits] [ 74 ] BDL a poursuivi sa conduite abusive lorsqu’est venu le temps de renouveler cette ordonnance en annonçant, à l’appel du rôle, que la demande des demandeurs à cet égard était contestée puis, après deux heures d’attente, en renonçant à la contester. [ 75 ] L’abus de BDL a culminé en refusant à l’évaluateur du prêteur hypothécaire des demandeurs l’accès à l’immeuble, condition essentielle au prêt. [ 76 ] Les demandeurs ont donc dû se présenter une fois de plus devant le Tribunal, le 16 février 2017, afin d’obtenir une ordonnance à cet égard [25] . [ 77 ] Encore une fois, les explications données par le défendeur à l’effet qu’il refusait l’accès à la maison parce que les demandeurs ajoutaient des conditions ne sont ni sérieuses, ni convaincantes. [ 78 ] La preuve révèle par ailleurs que BDL a, à plusieurs reprises, accepté puis refusé de passer titre. [ 79 ] La conduite fautive de BDL a causé un préjudice aux demandeurs qui ont dû engager des honoraires extrajudiciaires pour obtenir une injonction, son renouvellement et l’autorisation de permettre à l’évaluateur du prêteur hypothécaire d’accéder à l’immeuble. [ 80 ] Les demandeurs produisent à cet égard un état de compte indiquant qu’ils ont payé des honoraires extrajudiciaires de 15 023,73 $ entre le 26 septembre 2016 et le 27 mars 2017 [26] . [ 81 ] En vertu de l’article 54 C.p.c., des dommages-intérêts peuvent effectivement être accordés aux demandeurs en compensation des honoraires qu’ils ont engagés à l’encontre des procédures abusives. [ 82 ] Les demandeurs ont droit à une compensation à cet égard mais non pas à la somme réclamée. [ 83 ] En effet, ce sont essentiellement les vacations au Tribunal pour obtenir l’ordonnance d’injonction, son renouvellement et l’accès à la maison ainsi que la préparation à cet égard qui résultent de la conduite abusive de BDL. [ 84 ] Quant au reste, les honoraires professionnels engagés relativement aux questions monétaires ne découlent pas d’un abus de BDL mais de son droit, légitime, de contester les autres aspects de la demande. [ 85 ] Le Tribunal estime que la somme de 5 000 $ est juste et raisonnable pour compenser le préjudice ainsi subi par les demandeurs. [ 86 ] Par ailleurs, l’abus a été causé par BDL, représentée par le défendeur. [ 87 ] L’article 56 C.p.c. prévoit que lorsque l’abus est le fait d’une personne morale, ses administrateurs et dirigeants qui ont participé

à la décision peuvent être condamnés personnellement au paiement des dommages-intérêts. [ 88 ] En conséquence, le défendeur est condamné, avec BDL, au paiement des dommages-intérêts de 5 000 $.

Les défendeurs ont-ils, par leur faute, causé un préjudice aux demandeurs? [ 89 ] Les demandeurs réclament des dommages-intérêts de 30 000 $ en compensation des retards de livraison de l’immeuble, des travaux non complétés, du stress qu’ils ont subi suite, notamment, aux menaces des défendeurs de ne pas procéder à la transaction et de conserver les avances, de la perte de temps occasionnée par les procédures judiciaires et du fait que les avances versées à BDL en vue de l’achat d’une maison ont été « gelées » sans contrepartie jusqu’au transfert de propriété de l’immeuble. [ 90 ] Les refus des défendeurs de passer

titre pendant plusieurs mois sont injustifiés. Il est d’ailleurs vraisemblable de croire que le retard à passer

titre a, en partie, été causé par le fait que BDL n’était pas propriétaire de l’immeuble et que le défendeur a eu certaines difficultés à obtenir de madame Laliberté, avec qui il était alors en instance de divorce, qu’elle lui vende ses intérêts dans l’immeuble. Une ordonnance a d’ailleurs dû être rendue dans le dossier de divorce à cet égard le [...] 2016 [27] . [ 91 ] La preuve révèle également que la conduite fautive des défendeurs s’est poursuivie jusqu’à la toute fin, alors que le défendeur a refusé de remettre les clés de l’immeuble aux demandeurs.

Son explication à l’effet qu’il avait remis les clés au notaire est à cet égard cousue de fil blanc et le Tribunal ne la croit pas. [ 92 ] En vertu de l’

article 1458 C.c.Q. , les parties ont le devoir d’honorer leurs engagements contractuels. Or, BDL a failli à son obligation. [ 93 ] En vertu de l’

article 1458 alinéa 2 C.c.Q. , BDL doit par conséquent réparer le préjudice qu’elle a causé aux demandeurs. [ 94 ] Le Tribunal n’a aucun doute que les demandeurs ont subi un stress énorme lorsqu’ils ont appris qu’après avoir versé des centaines de milliers de dollars à BDL pour la construction d’un immeuble, celle-ci n’était pas propriétaire du terrain.

Ce stress a d’ailleurs été accentué par les menaces de BDL de ne pas procéder à la transaction et de conserver ces avances [ 95 ] Le Tribunal est également convaincu que les demandeurs, qui avaient signé un contrat leur permettant d’obtenir une maison « clés en main », ont subi des inconvénients importants alors que BDL n’a pas complété tous les travaux.

La preuve révèle d’ailleurs que lorsque les demandeurs ont emménagé dans la maison, des problèmes d’électricité les empêchaient de cuisiner et de faire la lessive. [ 96 ] La preuve révèle par ailleurs que les travaux à compléter relevés lors de l’inspection pré-réception [28] n’ont pas été exécutés par BDL [29] . [ 97 ] De plus, le retard de BDL à passer

titre a forcé les demandeurs à reprendre les démarches pour obtenir le financement hypothécaire en raison des modifications à la réglementation à cet égard le 1 er janvier 2017. [ 98 ] Le fait que la maison, qui devait être livrée quatre mois après l’obtention du permis de construction, soit au mois d’avril 2016, ne l’ait été qu’au mois de mars 2017, soit 11 mois plus tard, a également causé un préjudice aux demandeurs. [ 99 ] Compte tenu de la preuve et de l’ensemble des circonstances, le Tribunal estime qu’une somme de 15 000 $ est juste et raisonnable pour compenser les demandeurs du préjudice ainsi subi par la faute de BDL. [ 100 ] Le défendeur a lui-même, personnellement, commis les fautes dont il est ici question.

Il doit donc, au même

titre que BDL, être condamné à payer cette somme. [ 101 ] Par ailleurs, l’

article 1525 C.c.Q. prévoit que la solidarité est présumée « entre les débiteurs d’une obligation contractée pour le service ou l’exploitation d’une entreprise ». [ 102 ] En conséquence, BDL et le défendeur sont solidairement condamnés à payer toutes les sommes prévues au présent jugement.

BDL a-t-elle droit au paiement du solde du coût des travaux? [ 103 ] Estimant que les demandeurs lui doivent un solde pour le coût des travaux, BDL demande au Tribunal de les condamner à lui payer la somme de 13 762,51 $ en plus de lui permettre de toucher à la somme de 32 253,10 $ détenue en fidéicommis chez le notaire. [ 104 ] La somme de 13 762,51 $ représente des travaux additionnels et se ventile comme suit [30] : ▪ Replacement of the kitchen window (square 59 ʺ x46 ʺ ) include ▪ Supplement for the main room window (29 ʺ x 47 ʺ ) 680 $ ▪ Installation of a window (36 ʺ x 24 ʺ ) in room of the basement 1 200 $ ▪ Ceramic on base shower for main bathroom with 10 mm glass windows 2 000 $ ▪ Ceramic walls on acrylic base 36 ʺ x 36 ʺ , std glass door in second shower 750 $ ▪ Pipe installation (only) for kitchen oven 575 $

▪ Pipe installation (only) for BBQ on back balcony 400 $ ▪ Heating floor for the kitchen (note manuscrite illisible ) 2 100 $ ▪ Heating floor for the main bathroom 1 240 $ ▪ Electrical wire for the bathtub 125 $ ▪ Plumbing extras for furniture budget 2 900 $ Sous total : 11 970.00 $ T.P.S. : 5% 598.50 $ T.V.Q. : 9.975% 1 194.01 $ TOTAL : 13 762.51 $ [ 105 ] Un document intitulé Extras Evaluation révèle que les demandeurs ont paraphé les frais relatifs à la fenêtre de la pièce principale, à l’installation d’une fenêtre dans une pièce du sous-sol, à la céramique et à l’installation de tuyaux pour le four et le BBQ [31] . [ 106 ] À l’audience, la demanderesse soutient qu’elle n’a jamais accepté de payer les frais relatifs aux planchers chauffants, à l’électricité pour le bain et à la plomberie, soit un total de 6 365 $. [ 107 ] Quant aux frais relatifs à la céramique, qui s’élèvent à 2 750 $, elle affirme que bien qu’elle les ait autorisés, ce sont finalement les demandeurs qui les ont payés. [ 108 ] Enfin, les demandeurs ne contestent pas les réclamations relatives aux deux fenêtres et à la tuyauterie pour le four et le BBQ, qui s’élèvent à 2 855 $ plus taxes, soit 3 282,54 $. [ 109 ] Les factures produites par les demandeurs [32] révèlent qu’ils ont payé plus de 8 000 $ pour la céramique. [ 110 ] De son côté, le défendeur souligne qu’il en a coûté plus cher pour poser la céramique en raison du choix du matériau des demandeurs. [ 111 ] En l’absence de preuve d’une entente à cet égard, BDL n’a pas droit à la somme de 2 750 $ relative à la céramique.

Il en est de même quant à la réclamation concernant les planchers chauffants, l’électricité pour le bain et la plomberie additionnelle au coût de 6365 $ plus taxes. En effet, la demanderesse nie avoir autorisé ces frais et la preuve documentaire lui donne raison puisque contrairement aux autres extras , ces derniers ne sont pas paraphés par les demandeurs. [ 112 ] Compte tenu de ce qui précède, les demandeurs doivent à BDL la somme de 3 282,54 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 19 décembre 2017, date de la demande reconventionnelle, en l’absence de mise en demeure. [ 113 ] Le Tribunal ne peut, par ailleurs, opérer compensation entre les sommes prévues au présent jugement vu qu’il n’y a pas identité des parties. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 114 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance modifiée, avec frais de justice; [ 115 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 32 141,61$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 28 novembre 2016; [ 116 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle, sans frais de justice; [ 117 ] CONDAMNE les demandeurs à payer à BDL Développement Inc. la somme de 3 282,54 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 19 décembre 2017 ; [ 118 ] ORDONNE à Me Nancy Touchette, notaire, de verser aux demandeurs, à même la somme de 32 253,10 $ qu’elle détient en fidéicommis, la somme de 32 141,61 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , ainsi que les frais de justice; [ 119 ] ORDONNE à Me Nancy Touchette, notaire, de verser le reliquat de la somme de 32 253,10 $, le cas échéant, à BDL Développement Inc.; [ 120 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs à payer aux demandeurs l’excédent non couvert par la somme de 32 253,10 $ détenue en fidéicommis, le cas échéant.

__________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Me Antoine Van Audenrode Fortier D’Amour Goyette S.E.N.C.R.L. Avocat des demandeurs Me Stanislas Bricka Avocat des défendeurs Dates d’audiences : 20 et 21 septembre 2018