2018 QCCQ 9008, 2018 QCCQ 9008

Suprême Courtier immobilier inc. c. Radio-Onde inc. 2018 QCCQ 9008 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-066762-161 DATE : 16 novembre 2018 ____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Suprême Courtier Immobilier inc 1170, boulevard Lebourgneuf, bureau 412, Québec (Québec) G2K 2E3 Demandeur c.

RADIO-ONDE INC., 6655, boulevard Pierre-Bertrand, suite 140, Québec (Québec) G2K 1M1 Défenderesses solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suprême Courtier Immobilier inc. (Suprême) réclame à Radio-Onde inc. (Radio-Onde) 2 870,67$ représentant une rétribution de courtage immobilier.

Elle allègue qu’après avoir découvert un écart de 145.5 pi 2 entre la superficie indiquée au contrat de location et celle réellement occupée par Radio-Onde, elle a droit à 50 % de la réduction du prix du loyer obtenue par cette dernière pour les mois de juin 2016 à mai 2018 [1] . [ 2 ] Radio-Onde nie devoir cette rétribution. Elle soutient qu’elle a versé à Suprême 50% des crédits qu’elle a obtenu de son locateur en réduction du prix du loyer pour la période du 1 er novembre 2006 au 31 mai 2016. Elle affirme que cette rétribution se limite à la durée du terme du bail, lequel a pris fin le 31 mai 2016.

LE CONTEXTE [ 3 ] Suprême est une entreprise œuvrant dans le courtage immobilier.

Elle est spécialisée dans la représentation de locataires corporatifs qui sont à la recherche d’espaces locatifs ou qui souhaitent négocier leurs baux ainsi que leurs renouvellements. [ 4 ] En 2006, Suprême, par l’entremise de son actionnaire unique, Monsieur Paul Deguire, présente à Radio-Onde, sa cliente, une offre de location de Places d’Affaires Lebourgneuf inc., (ci-après, Lebourgneuf ou Locateur) propriétaire du 6655, boulevard Pierre Bertrand à Québec (ci-après, l’Immeuble). [ 5 ] Le 1 er août 2006, Lebourgneuf et Radio-Onde signent l’offre pour la location de locaux commerciaux situés dans l’Immeuble.

L’offre signée par les parties constitue le contrat de location (ci-après, Bail) [2] . [ 6 ] Ce Bail commençant le 1 er novembre 2006 et se terminant le 31 octobre 2016 comporte en sus deux options de renouvellement d’une durée égale de cinq ans chacune. [ 7 ] Le prix du loyer est fixé à 14,25 $ le pi 2 pour la période du 1 er novembre 2006 au 31 octobre 2011 et à 14,90 $ le pi 2 du 1 er novembre 2011 au 31 octobre 2016, auquel s’ajoute une quote-part pour les taxes municipales et les frais d’électricité. [ 8 ] Le « certificat de locataire » stipule que les locaux loués comptent 13 518 pi 2 . [3] [ 9 ] Le 11 février 2014, Radio-Onde confie à Suprême un mandat pour négocier soit la sous-location de la totalité ou d’une

partie des locaux loués soit la résiliation du Bail en cours [4] . [ 10 ] À l’étude des documents remis par Radio-Onde, Monsieur Deguire constate un écart entre la superficie inscrite sur le « certificat de locataire » et celle mentionnée au Bail. [ 11 ] Conséquemment, le 5 mars 2014, Monsieur Deguire propose à Monsieur Jean-Philippe Cantin, le représentant de Radio-Onde à l’époque, de calculer le nombre exact de pieds carrés occupés par Radio-Onde et de vérifier les loyers qu’elle a payés depuis l’entrée en vigueur du Bail. En contrepartie, celle-ci lui paie à

titre d’honoraires la moitié des économies de loyer obtenues, le cas échéant. [ 12 ] Par courriel transmis à monsieur Cantin, monsieur Deguire propose d’ajouter au mandat en cours les services suivants : […] les services de Suprême Courtier sont retenus par le Locataire en exclusivité et de façon irrévocable pour vérifier les montants facturés au Locataire ou payés par lui en vertu de son bail.

La rémunération du Courtier sera calculée comme suit : 50 % des Économies de coûts assumés par la Locataire ou facturés et/ou à être facturés à celui-ci par le Bailleur. Cette rémunération est payable, par le Locataire au Courtier, sur réception de la facturation du Courtier qui devra découler d’un crédit ou d’un remboursement de la part du Bailleur.

Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée en raison des services rendus par le Courtier, s’ajoute à la rétribution mentionnée aux paragraphes précédents. [ Reproduction conforme, pièce P-2] [ 13 ] Monsieur Cantin accepte cet ajout. Par courriel, il lui répond : « vous pouvez aller de l’avant » [5] . [ 14 ] Les vérifications révèlent que la superficie des locaux loués est surévaluée de 145.5 pi 2 , et ce, depuis 2006.

Monsieur Deguire négocie avec le Locateur, pour le compte de Radio-Onde, une réduction du prix du loyer. [ 15 ] Le 8 juillet 2014, Radio-Onde et le Locateur corrigent rétroactivement la superficie des locaux loués depuis le début du Bail, soit le 1 er novembre 2006. Ils signent un document intitulé « ADDENDA #1 » qui prévoit 13 372.50 pi 2 . [6] [ 16 ] Le Locateur accorde à Radio-Onde un « crédit pour superficie facturée en trop » de 19 491,11 $ pour la période de novembre 2006 à mai 2014 [7] .

Par la suite, mensuellement, il lui crédite le loyer facturé en trop pour les mois de juin 2014 à mai 2016. [ 17 ] Conformément à l’entente intervenue entre les parties, Radio-Onde paie à Suprême, sous forme d’un paiement forfaitaire, 50% du crédit obtenu du Locateur pour les mois de novembre 2006 à mai 2014.

À compter du 1 er juin 2014, Suprême facture 115,49 $ par mois à Radio-Onde représentant sa part d’économie mensuelle sur le prix du loyer. [ 18 ] Radio-Onde décide de ne pas quitter les locaux loués et avant l’échéance du Bail prévue le 31 octobre 2016, par l’intermédiaire d’un autre courtier immobilier, elle conclut avec le Locateur un nouveau bail commençant le 1 er juin 2016 et se terminant le 31 mai 2023 [8] . [ 19 ] Vu ce nouveau bail, Radio-Onde cesse aussitôt de payer à Suprême 115,49 $ par mois. [ 20 ] Le 7 octobre 2016, Suprême met Radio-Onde en demeure de lui payer la somme de 462 $ représentant sa part « d’économie mensuelle (145.5 pi 2 x 16.57$/12 mois x 50%=100.45$ +tx) » pour les mois de juin, juillet, août et octobre 2016 [9] . [ 21 ] Suprême plaide que Radio-Onde s’est prévalu de son « option de renouvellement » prévue au Bail puisque le 10 mai 2016 [10] un contrat intitulé « ADDENDA #2 » est intervenu entre Radio-Onde et le Locateur qui prévoit un loyer payable selon une superficie de 13 372.50 pi 2 .

Selon Suprême, étant elle-même la cause directe de cette correction de superficie elle doit continuer de bénéficier d’une rétribution de 115,49 $ par mois. De plus, compte tenu du renouvellement de Bail, Radio-Onde doit respecter ses obligations contractuelles et lui payer, conformément au mandat qu’elle lui a confié au mois de février 2014 « 50% des Économies de coûts à être facturés par le Bailleur ». Elle argue être bien fondée de lui réclamer 115,49 $ par mois depuis le 1 er juin 2016 jusqu’à l’introduction de sa demande à la Division des petites créances.

Elle réserve ses recours pour toute autre période subséquente, notamment jusqu'à l’arrivée de la première des éventualités suivantes : Radio-Onde quitte les locaux loués ou la fin du bail prévue le 31 mai 2023. [ 22 ] Radio-Onde argue qu’un nouveau bail a été conclu et est entré en vigueur le 1 er juin 2016. Partant, à compter de cette date la rétribution qu’elle payait à Suprême pour « vérifier les montants payés en vertu de son bail » n’a plus sa raison d’être puisque le Bail n’existe plus.

Elle ajoute qu’aucune autre entente n’est intervenue entre elles et qu’il n’était aucunement question de payer indéfiniment une rétribution à Suprême sur un nombre illimité d’années. Enfin, elle plaide qu’il est illogique de payer une rétribution sur une diminution de loyer lorsque le nouveau contrat de location a été renégocié et conclu à des conditions différentes. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 23 ]

A) Suprême prouve-t-elle, par preuve prépondérante, que Radio-Onde doit continuer de lui verser une rétribution de 115,49 $ par mois?

B) Dans l’affirmative, les rétributions se limitent-elles à celles manquantes pour couvrir la période prévue par le Bail, soit du 1 er juin 2016 au 31 octobre 2016 ou demeurent-elles payables en vertu du renouvellement de Bail pour la période du 1 er juin 2016 au 31 mai 2018, comme le demande Suprême? L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 24 ] Pour avoir gain de cause, Suprême doit, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), prouver ses prétentions.

Elle doit démontrer que Radio-Onde s’est engagée à lui verser 50% des « Économies de coûts à être facturés par le Bailleur » jusqu’à la fin du Bail et qu’en se prévalant de l’option de renouvellement prévue à l’article 20 du Bail, Radio-Onde a reconduit le Bail existant et qu’en conséquence celle-ci doit lui payer une rétribution de 115,49 $ par mois depuis le 1 er juin 2016. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plusconvaincante. [25] Au mois de février 2014, un contrat est intervenu entre Suprême et Radio-Onde. Suprême obtient le mandat de négocier la sous-location de la totalité ou d’une

partie des locaux loués ou la résiliation du Bail conclu le 1er août 2006. De plus, elle négocie le prixdu loyer en fonction de la superficie locative. En contrepartie, Radio-Onde s’engage à payer les honoraires correspondant à 5% de lavaleur des loyers qu’elle n’aura plus à payer à la suite d’une sous-location ou d’une résiliation par rapport à la durée du Bail qui prend finle 31 octobre 2016. Aussi, elle s’engage à payer « 50% des Économies » obtenues sur le prix du loyer payé. [26] C’est donc dans cette perspective que la situation juridique des parties se cristallise.

Il est évident que pour elles unecommission et une possible rétribution doivent être payées jusqu’à l’arrivée du terme du Bail, soit le 31 octobre 2016. [27] Radio-Onde choisit de ne pas sous-louer les locaux ni de résilier le Bail mais plutôt de renégocier, avant l’échéance, lesconditions du contrat de location avec le Locateur. [28] Le Tribunal conclut que Radio-Onde en tant que cocontractante doit aller jusqu’au bout de ses obligations contractuelles[11] et payer à Suprême la rétribution de 115,49 $ par mois pour la période du 1er juin 2016 au 31 octobre 2016 ce qui représente 577,45 $. [29] Qu’en est-il quant à l’option de renouvellement exercée par Radio-Onde? [30] Le document intitulé « ADDENDA #2 » du 13 mai 2016 indique qu’en se basant sur l’offre de location signée en date du 1er août 2006, Radio-Onde désire renouveler pour une période additionnelle de 84 mois débutant le 1er juin 2016. [31] Le Tribunal note que ce bail commençant le 1er juin 2016 renferme des conditions différentes de celles contenues au Bail de2006, lesquelles semblent plus favorables pour Radio-Onde, notamment quant à la durée, à la détermination du prix du loyer, aux créditsaccordés et aux sommes versées par le Locateur pour permettre à Radio-Onde d’effectuer des travaux d’aménagement dans les locauxloués, ajouts d’espaces de stationnement, etc. [32] Dans l’arrêt Immobilière Natgen inc. c. 2897041 Canada inc.,[12] la Cour d’appel du Québec, sous la plume de monsieur leJuge Philippon j.c.a., écrit ceci au sujet de l’option de renouvellement de bail : Quel est l’impact de ce renouvellement ?

Le juge de première instance affirme que l’option de renouvellement contenu dans le premierbail est une offre, un engagement juridique unilatéral, émanant de 2543-5298 Québec Inc. À son avis lorsque Humpty Dumpty se prévautde l’offre, il y a accord de volontés donnant naissance à un nouveau contrat : un nouveau bail. Je suis d’accord (…). [Le Tribunal souligne] [33] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que l’« ADDENDA #2 » n’est pas une continuation du Bail de 2006 mais bel etbien un contrat distinct[13].

Étant un nouveau bail, Suprême ne peut donc pas prétendre avoir droit à « 50% des Économies de coûts àêtre facturés à Radio-Onde par le Bailleur ».

Ce nouveau contrat de location n’a aucun lien juridique avec le Bail de 2006 pour lequelSuprême a calculé la superficie effective de l’espace locatif en cause. [34] Par ailleurs, il importe de mentionner que si Suprême voulait obliger Radio-Onde à lui payer une rétribution équivalente à 50%des « Économies » sur le coût du loyer pour toutes les années d’occupation des lieux, il aurait fallu l’indiquer clairement au contratintervenu entre elles en 2014. [35] Suprême insiste sur les termes « ADDENDA #2 » pour convaincre qu’il s’agit de la continuation du Bail de 2006.

Or, « le jugene doit pas s’arrêter au simple sens littéral des mots utilisés par les parties, mais rechercher au-delà de la description formelle, leconcept même que celles-ci voulaient exprimer »[14]. Ainsi, conclure comme le veut Suprême, qu’une rétribution lui serait due parRadio-Onde tant et aussi longtemps que celle-ci occupe les locaux loués n’est pas conciliable avec l’intention véritable des parties en2014.

De plus, les nouvelles conditions stipulées au contrat de location signé le 10 mai 2016 ne représentent pas la situation suggérée parSuprême. [36] Qu’en est-il de l’argument présenté par Monsieur Deguire qui clame que la découverte de Suprême eu égard à l’erreur fondéesur la superficie louée et l’entente qu’elle a négocié d’arrache-pied avec le Locateur après s’être rendu compte de la surestimation de lasuperficie des locaux loués lui appartient, qu’elle a droit au même respect que celui accordé aux droits d’auteur sur cette découverte dontprofite encore à ce jour Radio-Onde? [37] Le Tribunal comprend que Monsieur Deguire fait référence à une sorte de propriété intellectuelle que Suprême aurait sur sadécouverte dont on ne saurait profiter sans lui accorder une juste rémunération.

Or, à moins qu’elle ne soit protégée par l’obtention d’unbrevet, une bonne idée appartient à tout le monde. Il est donc évident que Suprême n’a droit à aucune rétribution pour cette découverte. [38] À cet égard, la cour Suprême du Canada dans l’arrêt CCH Canadienne Ltée c. Barreau du Haut Canada[15] écrit : 8 Le droit d’auteur au Canada protège une vaste gamme d’œuvres originales, notamment les œuvres littéraires, dramatiques,musicales ou artistiques, les programmes d’ordinateur, les traductions et les compilations d’œuvres : voir les art. 5, 2 et 2.1 de la

Loi surle droit d’auteur. Il protège l’expression des idées dans ces œuvres, et non les idées comme telles. Le président Thorson l’a expliqué dela manière suivante dans Moreau c. St. Vincent, (CA EXC), [1950] R.C. de l’É. 198, p. 203 : [traduction] Je crois qu’un principe fondamental du droit d’auteur veut que l’auteur n’ait pas un droit sur une idée, mais seulement surson expression. Le droit d’auteur ne lui accorde aucun monopole sur l’utilisation de l’idée en cause ni aucun droit de propriété sur elle,même si elle est originale. Le droit d’auteur ne vise que l’œuvre littéraire dans laquelle elle s’est incarnée. L’idée appartient à tout le

monde, l’œuvre littéraire à l’auteur. [ 39 ] En somme, Suprême a reçu la rétribution prévue au mandat confié par Radio-Onde en 2014, à l’exception des mois de juin 2016 à octobre 2016. Elle ne s’est donc pas déchargée de son fardeau de preuve quant à son droit à une rétribution au-delà de cette date. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de Suprême Courtier Immobilier inc.; CONDAMNE Radio-Onde inc. à payer à Suprême Courtier Immobilier inc. 577,45 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 7 octobre 2016; CONDAMNE Radio-Onde inc. à payer à Suprême Courtier Immobilier inc. 150 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 23 août 2018 [13] Johanne Gagnon, l’option de renouvellement : sa nature, son mécanisme et les conséquences de son exercice, Le bail commercial- Deuxième colloque , collection Blais, vol. 23, 2015, EYB 2015CBL 93, p.2.