2023 QCCQ 942, 2023 QCCQ 942

Deschênes c. Lemelin 2023 QCCQ 942 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-705015-203 DATE : 30 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLINE DESCHÊNES et MARC BOURGET Demandeurs c.

JEAN LEMELIN Défendeur et MARIE-CLAUDE GUAY-BERNARD Appelée en garantie et CÉLINE MOREAU Appelée en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I.

L’APERÇU [ 1 ] Le 17 avril 2014, le défendeur, Jean Lemelin, vend aux demandeurs, Caroline Deschênes et Marc Bourget, sa maison unifamiliale située sur la rue A à Lévis [1] . [ 2 ] En date du 20 mai 2016, les demandeurs procèdent à la revente de la maison à madame Émilie Roy-Jacques et monsieur Julien Bisson (ci-après: propriétaires actuels). [ 3 ] Au mois d’août 2019, ces derniers découvrent des infiltrations d’eau à la jonction de la dalle de béton servant de plancher sous la terrasse couverte et le mur arrière de la maison, lesquelles seraient révélatrices de « vices cachés ». [ 4 ] Les demandeurs prétendent être tenus d’honorer leur obligation légale de garantie contre les vices cachés à l’égard des propriétaires actuels et devoir leur payer un montant de 6 397,93 $ à

titre de diminution du prix de vente pour couvrir le coût des travaux correctifs. À cet égard, ils transigent avec eux dans le cadre d’une entente à l’amiable, d’où la présente réclamation contre leur propre vendeur. [ 5 ] Ce dernier nie responsabilité, ignorant les vices dénoncés. [ 6 ] Pour parer à l’éventualité d’une condamnation, monsieur Lemelin appelle en garantie son ex-conjointe, madame Marie-Claude Guay-Bernard, qui a acquis la maison avec lui le 12 juin 2006 et qui lui a cédé sa

part indivise le 27 novembre 2012 [2] . [ 7 ] Cela étant, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard appellent en arrière- garantie leur propre vendeuse, soit madame Céline Moreau. À l’appui, ils invoquent l’acte d’achat du 12 juin 2006 par lequel ils ont acquis la maison [3] . [ 8 ] L’objectif avoué de ces derniers est d’aller chercher la responsabilité de madame Moreau. Ils soutiennent que les infiltrations d’eau constatées par les propriétaires actuels, résultent de déficiences dans la construction initiale de la dalle de béton servant de plancher sous la terrasse couverte, combinées avec une mauvaise installation du revêtement extérieur de vinyle.

[ 9 ] Madame Moreau nie aussi responsabilité, ignorant les vices dénoncés. Elle plaide que la problématique reliée aux infiltrations d’eau s’explique uniquement en raison des travaux de rénovation résidentielle – remplacement du revêtement extérieur – effectués en 2010 par monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard, alors qu’ils étaient copropriétaires de la maison. II. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ]

A) La maison était-elle affectée de vices cachés?

B) Dans l’affirmative, à quand remonte l’existence des vices cachés?

C) En cas de responsabilité, quelle somme doit être accordée en diminution du prix de vente? III. LE CONTEXTE [ 11 ] Le 17 avril 2014, les demandeurs procèdent à l’acquisition de la maison auprès de monsieur Lemelin. La vente s’effectue avec la garantie légale de qualité [4] . [ 12 ] Le 20 mai 2016, ils la revendent aux propriétaires actuels.

Cette vente est faite avec la garantie légale de qualité [5] . [ 13 ] Le 6 août 2019, les propriétaires actuels découvrent des infiltrations d’eau par la fondation de la maison, soit du côté sud-ouest sous la terrasse couverte. [ 14 ] Il appert que l’eau aurait couru sur la dalle de béton pour s’infiltrer sous la structure de bois présente à l’arrière du revêtement extérieur, sous le plancher de la maison, puis l’humidité et la pourriture auraient gagné et grugé une

partie de la lisse d’assise et de la solive de rive. [ 15 ] Ils communiquent aussitôt avec les demandeurs pour les informer de la situation et les inviter à venir prendre connaissance de la problématique afin qu’ils puissent se faire une tête à

titre de vendeurs quant à l’ampleur de leurs responsabilités et quant à l’attitude qu’ils entendent adopter pour la suite des choses. [ 16 ] Les demandeurs sont alors informés de la présence de vices cachés importants : […] Or, en date du 6 août 2019, nous avons découvert que de l’eau de pluie s’infiltrait à l’intérieur du bâtiment, par les fondations, du côté ouest de la maison, sous la terrasse couverte.

Afin de déterminer d’où provenait l’eau, nous avons retiré les panneaux isolants Isoclad et la mousse polyuréthane et nous avons constaté qu’avec les années, l’eau avait gravement détérioré l’état de la solive de rive et de la lisse d’assise. Nous avons contacté un ingénieur œuvrant dans le domaine de la construction, lequel a constaté, en retirant le revêtement extérieur, que l’étanchéité à la jonction de la dalle de béton et du mur de fondation de la maison était déficiente et la méthode d’imperméabilisation non adéquate pour un mur extérieur.

La solive de rive et la lisse d’assise seront aussi à remplacer afin d’éviter de causer des dommages structurels et d’éliminer les moisissures pouvant affecter la qualité de l’air. […] Nous sommes d’opinion, qu’il s’agit de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . Nous vous mettons donc formellement en demeure de respecter votre obligation de qualité à

titre de vendeurs et de réparer à vos frais les vices cachés affectant l’immeuble que vous nous avez vendu. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-5] [ 17 ] Le 27 août 2019, les demandeurs se rendent visiter leur ancienne propriété. Ils sont accompagnés par monsieur Stéphane Millaire, inspecteur en bâtiment certifié. [ 18 ] Monsieur Millaire constate que l’étanchéité est déficiente entre la dalle de béton de la terrasse couverte et le bâtiment.

Il conclut que la méthode d’imperméabilisation ne respecte pas les règles de l’art. [ 19 ] Il rédige un rapport d’expertise dont les observations sont les suivantes : […] Les dommages observés se situaient au niveau de la solive de rive, vis-à-vis la dalle de béton présente du côté sud-ouest. Il appert que l’infiltration de longue date entre la dalle de béton et la solive est la cause de la pourriture et détérioration importante des matériaux. Il est évident selon les observations recueillies, que la jonction entre la dalle et la solive n’a pas été faite dans les règles de l’art.

Cet élément date sans contredit de 7 à 10 ans vu l’importance de la détérioration des éléments observés.

C’est après avoir subi un dégât d’eau par infiltration que les dommages à la solive de rive ont pu être observés par une inspection exhaustive avec ouvertures et démantèlement des matériaux recouvrant la zone affectée. […] [Reproduction conforme à l’original, pièce P-6] [ 20 ] Au fait des conclusions de leur expert, dont notamment que la détérioration des matériaux par les infiltrations d’eau existe depuis plusieurs années, les demandeurs, ayant été propriétaires de cette maison pendant deux ans (2014 à 2016), et n’ayant, pendant l’occupation des lieux, procédé à aucuns travaux impliquant la structure du bâtiment, soutiennent que les vices en question constituent

des vices cachés dont ils ne pouvaient soupçonner l’existence, lesquels étaient présents lors de la vente en 2014. Selon eux, monsieur Lemelin, en tant que vendeur, doit honorer la garantie de qualité du bien vendu. [ 21 ] Ces informations donnent donc lieu, le 30 août 2019, à l’envoi par les demandeurs d’un avis de dénonciation suivant l’

article 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) adressé à monsieur Lemelin [6] . [ 22 ] En réponse, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard retiennent les services d’un entrepreneur général, soit Jim Construction inc. (JIM), à se rendre sur place afin qu’il procède à une expertise. [ 23 ] Le 17 septembre 2019, monsieur Jimmy Auger, président de JIM, découvre l’existence des infiltrations d’eau à la jonction de la dalle de béton et le mur du bâtiment. Diverses causes sont soulevées et expliquées à même son rapport : […] J’ai remarqué une infiltration d’eau du côté gauche de la maison (soit du côté ou se trouve la cheminé

e) provenant probablement des problèmes suivants, à savoir : ➢ La dalle au sol est une dalle flottante, donc elle est instable (elle peut bouger avec le gel et dégel); ➢ La dalle flottante est située trop haute par rapport au solage; ➢ La pente de la dalle est inversée, donc au lieu d’évacuer les eaux de pluies, elles les gardent stagnantes près du solage; ➢ Aucune membrane de protection a été installée entre la dalle et le mur existant; De plus, étant donné qu’il y a un toit au-dessus de la dalle flottante, il y a protection des intempéries.

L’infiltration est minime, mais vu l’état du bois (pourriture), j’en viens à la conclusion qu’il y a un problème d’infiltration depuis longtemps. […] [Reproduction conforme à l’original, pièce D-1] [ 24 ] Considérant les vices de construction de la dalle de béton qui sont notés au rapport de JIM, pouvant être qualifiés d’origine, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard dénoncent la situation par écrit à leur propre vendeuse, madame Moreau [7] . [ 25 ] À son tour, cette dernière mandate un entrepreneur général, monsieur Stéphane Desrochers, qui se rend sur place au mois de septembre 2019.

Par les ouvertures pratiquées, il découvre que le bois situé derrière le revêtement à la base de la lisse d’assise et de la solive de rive est complètement pourri et qu’il peut même être enlevé à la main tellement il est friable. [ 26 ] Il observe l’absence d’une membrane d’étanchéité, soit un solin ou un joint liquide, laquelle aurait dû être installée lors des travaux de réfection du revêtement extérieur, lesquels ont eu lieu en 2010, alors que monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard étaient copropriétaires. [ 27 ] Selon lui, la pose du revêtement extérieur n’a pas été faite selon les règles de l’art, d’où les infiltrations d’eau à la jonction de la dalle de béton de la terrasse couverte et le mur du bâtiment [8] , lesquelles ont rejoint la lisse d’assise et la solive de rive. [ 28 ] Il est reconnu que monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard ont procédé à des travaux pendant la période où ils ont été propriétaires de la maison [9] .

Plus particulièrement, ils ont remplacé, en 2010, tout le revêtement extérieur de la maison soit celui situé à l’arrière en vinyle ainsi que celui en pin sur les autres côtés, par un revêtement en Maibec [10] . [ 29 ] De plus, il est établi que madame Moreau a acquis la maison le 25 avril 2003 et que dans les mois qui ont suivi, elle a entrepris des rénovations majeures. Particulièrement, elle a retiré et démantelé le solarium qui reposait sur la dalle de béton qui fait corps avec le bâtiment. Elle y a aménagé une terrasse couverte.

Pour ce faire, elle a prolongé la toiture de la maison, installé une porte-patio, fermé le mur arrière de la maison et y a posé un nouveau revêtement en vinyle. [ 30 ] Aussi, au printemps 2004, elle a recouvert la dalle de béton de la terrasse d’un plancher de bois. De plus, elle a isolé la lisse d’assise et la solive de rive dans le vide sanitaire de la maison avec une mousse de polyuréthane giclée. [ 31 ] Monsieur Lemelin ainsi que mesdames Guay-Bernard et Moreau n’arrivent pas à se mettre en accord quant à la cause potentielle des infiltrations d’eau observées.

Ils nient toute responsabilité et refusent de donner suite aux avis de dénonciation et aux mises en demeure transmises [11] . [ 32 ] Les travaux correctifs sont estimés à 6 397,93 $ par l’entreprise Namo Construction inc., le 19 septembre 2019 [12] . [ 33 ] Le 21 septembre 2019, les demandeurs et les propriétaires actuels signent une entente à l’amiable [13] . [ 34 ] Pour l’essentiel, les demandeurs y reconnaissent devoir remplir leur obligation de garantie de qualité à l’égard des propriétaires actuels et ils s’engagent à défrayer les coûts afférents aux travaux évalués à 6 397,93 $. [ 35 ] Les travaux correctifs concernent la réparation et le remplacement des matériaux affectés par les infiltrations d’eau [14] . [ 36 ] Les demandeurs ont désintéressé les propriétaires actuels et se retournent maintenant vers leur vendeur, monsieur Lemelin. [ 37 ] Le 7 février 2020, ils déposent leur demande en justice, font valoir leurs propres droits, s’agissant d’un recours en garantie de qualité, subséquent à une transaction.

IV. L’ANALYSE

1. Le fardeau de la preuve [ 38 ] Le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. [ 39 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 40 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable, ce que l’on appelle la preuve prépondérante . [ 41 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 42 ] Pour satisfaire à ce fardeau, une

partie peut avoir recours à l’un ou l’autre des moyens de preuve admissibles que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – de faits ou d’expert –, la présomption, l’aveu ou la présentation d’un élément matériel [15] . [ 43 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l’appréciation du Tribunal [16] .

À ce sujet, le professeur Léo Ducharme [17] nous enseigne que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore que la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre. [ 44 ] Ce même fardeau s’applique eu égard aux différents appels en garantie formulés par monsieur Lemelin et madame Guay- Bernard. 2.

La garantie contre les vices cachés [ 45 ] La preuve démontre que toutes les ventes effectuées, au fil des années entre les parties, furent conclues avec la garantie légale de qualité. [ 46 ] L’

article 1726 C.c.Q. énonce les principes applicables en la matière, et ce, en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 47 ] Un vice caché est un défaut, une déficience ou une défaillance du bien, causant un empêchement important à son usage normal. Au sens légal du terme, un vice caché n’est pas un vice qui a été caché, camouflé ou dissimulé par le vendeur. Le caractère occulte du vice implique que le vendeur lui-même en ignore généralement l’existence.

C’est l’état véritable du bien lors de la vente qu’il est tenu de garantir, sans égard à son degré de connaissance personnelle de l’existence matérielle d’un vice. [18] [ 48 ] Quatre conditions sont requises afin de conclure à l’existence d’un vice caché au sens de cette disposition : Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [19] [ 49 ] La découverte d’un vice caché justifie l’acheteur de réclamer en fonction de la gravité du vice, soit l’annulation de la vente, soit une réduction du prix de vente.

Cette réduction du prix de vente ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis. Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour établir la réparation appropriée, comme la plus-value apportée au bien à la suite des travaux ou l’âge de l’immeuble. L’indemnisation ne doit pas être source d’enrichissement pour l’acheteur [20] . [ 50 ] À

titre d’obligation corollaire de celle du vendeur, l’

article 1739 C.c.Q. exige que l’acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparation à un prix moindre que celui exigé par l’acheteur). [ 51 ] En l’espèce, les parties impliquées font diligence puisque les constatations concernant les infiltrations d’eau et l’état de pourrissement des murs de bois sont dénoncées rapidement. Ce n’est donc pas un sujet de débat.

[ 52 ] Ainsi, pour réussir dans leur réclamation concernant la diminution du prix de vente, les demandeurs doivent donc établir le bien-fondé juridique et factuel du droit des propriétaires actuels à la garantie découlant de la vente intervenue entre eux, de même que le bien-fondé juridique et factuel de la garantie découlant de la vente intervenue entre eux et monsieur Lemelin. [ 53 ] Comme nous l’avons vu, monsieur Lemelin a déclenché, par ses appels en garantie, une réaction en chaîne qui a entrainé l’adjudication au dossier d’anciens propriétaires, dont mesdames Guay-Bernard et Moreau. [ 54 ] Or, un appel en garantie, en matière de vices cachés, répond aux mêmes critères que ceux s’appliquant au recours principal. [ 55 ] Ainsi, pour avoir gain de cause à l’endroit de madame Moreau, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard doivent prouver, par prépondérance de preuve, que toutes les conditions d’application de la garantie de qualité sont satisfaites. [ 56 ] Il convient donc d’analyser les vices allégués à la lumière de la règle de droit et des principes jurisprudentiels.

A) La maison était-elle affectée de vices cachés? [ 57 ] L’existence des infiltrations d’eau n’est pas contestée par quiconque en défense.

D’ailleurs, il est admis au débat que l’ensemble des propriétaires antérieurs ont eu l’occasion, en temps opportun, de visiter la maison (ou de déléguer quelqu’un pour ce faire) pour constater l’état de la situation, voire afin de faire procéder aux expertises appropriées. [ 58 ] Le Tribunal conclut que la preuve de la présence de vices cachés lui a été faite, et ce, pour les raisons qui suivent : • Les vices affectant la maison sont sérieux : infiltrations d’eau significatives derrière le revêtement extérieur, à la jonction de la dalle de béton et le mur du bâtiment, ce qui a causé le pourrissement du bois, jusqu’à la solive de rive; • Les photographies déposées au dossier de la Cour [21] sont éloquentes et révélatrices du sérieux de la situation.

Elles permettent de constater, à sa face même, l’état de pourrissement avancé de la solive de rive, les pièces de bois sont noircies, détériorées, pourries, friables, trouées et minces; • La gravité des infiltrations d’eau est indéniable; • Les rapports de messieurs Millaire et Auger ainsi que le témoignage de monsieur Desrochers sont explicites quant au pourrissement du bois et à la gravité du phénomène; • Lors de son témoignage, monsieur Desrochers a souligné que le déficit d’usage est important puisqu’un mur porteur a été atteint par les infiltrations d’eau; • L’état de pourrissement ne pouvait pas être constaté de visu sans procéder à une opération intrusive avec ouvertures, retrait du revêtement extérieur et démantèlement des matériaux couvrant la zone affectée; • La situation était donc matériellement occulte.

Elle n’aurait pas pu être découverte par un acheteur prudent et diligent.

D’ailleurs, de façon générale, les tribunaux n’imposent pas à l’acheteur prudent et diligent l’obligation de pousser son examen du bien aussi loin que de démolir des éléments d’un bâtiment pour savoir ce qu’il y a derrière les murs ou de creuser le sol pour savoir ce qu’il y a dessous. • Tous les propriétaires impliqués conviennent n’avoir jamais eu connaissance de quelconque infiltration d’eau au sous-sol.; • Tous les propriétaires impliqués ont été abasourdis d’apprendre la friabilité du bois pourri par les infiltrations d’eau; • Les experts, messieurs Millaire et Desrochers, estiment que ces problèmes, et le pourrissement du bois qu’ils ont entraîné, sont présents depuis au moins sept à dix ans, alors que monsieur Auger mentionne qu’ils sont présents depuis « longtemps »; • Les vices reprochés étaient donc présents et non apparents au moment de la vente de 2016 entre les demandeurs et les propriétaires actuels et celle de 2014 faite par monsieur Lemelin, l’état des lieux étant demeuré le même; [ 59 ] Il est évident que cette situation, si elle avait été connue des propriétaires actuels, aurait eu un effet important au niveau du prix payé.

Ils n’auraient certainement pas payé le prix convenu sachant qu’ils devaient faire d’importants travaux correctifs. [ 60 ] Toutes les conditions sont satisfaites pour statuer que la maison vendue par les demandeurs aux propriétaires actuels était affectée de vices cachés. [ 61 ] Conséquemment, les demandeurs étaient bien fondés d’honorer leur obligation de garantie auprès des propriétaires actuels. [ 62 ] De plus, ils prouvent que leur vendeur (monsieur Lemelin) leur doit la garantie légale de qualité. [ 63 ] Ainsi, pour l’ensemble des motifs énoncés plus haut, le Tribunal conclut que les demandeurs se sont acquittés de leur fardeau de la preuve et qu’ils sont bien fondés de demander une diminution de prix. [ 64 ] Le Tribunal conclut donc que la responsabilité de monsieur Lemelin, à

titre de vendeur de la maison, est engagée à l’endroit des demandeurs.

B) À quand remonte l’existence des vices cachés? [ 65 ] Comme mentionné, le vice doit être antérieur à la vente. Ainsi, l’acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l’état latent « en germe » avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu’après la vente. Toutefois, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l’acheteur assume le risque.

[ 66 ] Monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard plaident que les infiltrations d’eau résultent de déficiences qui remontent à la construction de la dalle de béton en 1976, faisant en sorte que de l’eau coulait par cet endroit et que le pourrissement du bois était présent, même si moins avancé, au moment de la vente survenue le 12 juin 2006 par madame Moreau. [ 67 ] À cet effet, ils réfèrent aux commentaires de monsieur Auger [22] , président de JIM. [ 68 ] Le Tribunal n’a pas eu le bénéfice d’entendre monsieur Auger. Il dispose seulement de son rapport écrit signé le 18 septembre 2019 [23] .

Il importe de préciser que ce dernier fait des constats et avance des hypothèses concernant la source des infiltrations d’eau. [ 69 ] De plus, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard argumentent que les travaux de réfection du revêtement extérieur en Maibec qu’ils ont effectués en 2010 n’ont aucun lien avec l’absence d’une membrane de protection située entre la dalle de béton servant de plancher à la terrasse et le mur de la maison, défaut soulevé par les experts [24] . [ 70 ] Selon eux, l’absence de cette membrane origine de la pose du revêtement de vinyle faite par madame Moreau en 2003 lors du démantèlement du solarium. [ 71 ] À preuve, l’entrepreneur dont ils ont retenu les services en 2010 n’a retiré aucune membrane lors du démantèlement du revêtement.

De plus, il n’a pas eu accès à la dalle de béton, laquelle était recouverte d’un plancher de bois. « L’entrepreneur a retiré le revêtement et a posé un nouveau revêtement – pour ce faire il est venu s’accoter sur le patio – il n’a pas eu accès à la dalle de béton ». [ 72 ] Selon eux, la réfection du revêtement extérieur a été faite conformément au contrat octroyé et aux règles de l’art. [ 73 ]

Malgré les mises en garde du Tribunal concernant les règles de preuve, et ce, dès l’ouverture de l’audience, dont notamment la production d’une preuve par ouï-dire, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard ont choisi de s’abstenir de faire entendre un témoin expert ou de produire une déclaration pour valoir témoignage d’expert concernant les règles de l’art et la manière à laquelle l’entrepreneur doit se conformer lors de l’exécution de travaux de remplacement d’un revêtement extérieur. [ 74 ] Or, leur preuve repose exclusivement sur leur témoignage.

Ils émettent, ainsi, une opinion, alors qu’aucun expert n’appuie la thèse qu’ils avancent. [ 75 ] Comme mentionné à l’audience, le Tribunal ne peut pas suppléer aux déficiences dans la preuve des parties. Une preuve plus spécifique ou par expert s’avérait donc nécessaire pour soutenir leurs prétentions. Le Tribunal fait siens les propos tenus par monsieur le juge Georges Massol, J.C.Q., dans l’affaire Gauthier c. Morin Heights (Municipalité de) [25] : 34.

D'autre part, la volonté de faire de la division des petites créances un forum dépouillé de formalisme, peu coûteux, afin d'assurer une justice expéditive ne signifie pourtant pas qu'il faille s'éloigner des règles prétoriennes applicables ni d'une certaine prudence dans des matières complexes qui nécessitent une analyse plus étendue.

Le pouvoir du juge de procéder lui-même aux interrogatoires et d'apporter à chacun une aide équitable et impartiale, de façon à faire apparaître le droit et d'en assurer la sanction, ne signifie pas non plus que le juge doive se transformer en expert et faire la preuve des parties. [Références omises] [ 76 ] Monsieur Desrochers témoigne au procès. Il est charpentier-menuisier depuis 35 ans, détenteur de cartes de compétence. Sa qualification à

titre d’expert n’est nullement contestée par quiconque. Il est ainsi reconnu témoin expert par le Tribunal. [ 77 ] Monsieur Desrochers identifie les signes évidents de détérioration avancée de la lisse de rive et des matériaux aux alentours. Il précise d’ailleurs que le bois était pourri et friable. [ 78 ] Il identifie la cause des infiltrations d’eau dont particulièrement l’absence d’une membrane d’étanchéité (solin ou joint liquide – style mono), laquelle aurait dû être installée derrière le revêtement de Maibec à la base de la dalle de béton à sa jonction avec le mur de la maison.

Selon lui, cette déficience remonte à la pose du nouveau revêtement faite en 2010. [ 79 ] Il affirme que la pose du nouveau revêtement en 2010 n’a pas été fait selon les règles de l’art. À cet égard, il apporte une preuve solide sur la méthode de travail, l’emploi et l’assemblage des matériaux.

D’ailleurs, diverses photographies sont produites afin de supporter son propos [26] . [ 80 ] Il précise que selon les règles de l’art, un entrepreneur doit retirer la planche de bois située sur la dalle de béton au fond du patio pour y installer une membrane ou un joint liquide à l’arrière sur l’isolant [27] . [ 81 ] À l’étude du détail des travaux correctifs effectués par Namo construction inc. [28] , le Tribunal constate que cette dernière a, notamment, coupé une

section du patio et installé une « membrane 3M pour étancher les joints entre le mur et le salage (sic) » [29] , ce qui corrobore les propos de monsieur Desrochers. [ 82 ] Monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard mentionnent que si la problématique résultait, conformément au postulat de monsieur Desrochers, de la méthode employée de pose du revêtement extérieur, ce problème d’infiltration d’eau aurait été constaté partout là où le revêtement a été installé.

Or, soumettent-ils, ce n’est pas le cas. [ 83 ] Monsieur Desrochers rétorque que cette membrane d’étanchéité doit nécessairement être installée à l’endroit où se trouve une dalle de béton flottante, comme celle sous la terrasse couverte. Son témoignage n’est pas contredit. [ 84 ] Il reconnaît, comme monsieur Auger, que la dalle de béton présente une légère dépression et que de l’eau peut s’accumuler, mais rien de significatif.

Selon lui, cette situation n’a aucun lien causal avec la problématique rencontrée en l’espèce. [ 85 ] Ainsi, monsieur Desrochers est catégorique, les infiltrations d’eau en question se sont produites vu l’absence d’une membrane d’étanchéité qui aurait dû se retrouver à la jonction entre la dalle de béton et l’ossature de bois de la maison, soit par-dessus l’isolant et

derrière le revêtement de Maibec. La pose du nouveau revêtement n’a donc pas été faite selon les règles de l’art. [ 86 ] Pour évaluer si l’ouvrage est réalisé conformément aux règles de l’art et aux usages, les tribunaux doivent généralement avoir recours à une preuve par expertise.

Cette preuve sert à guider le Tribunal quant à la manière à laquelle l’entrepreneur doit se conformer lors de l’exécution de son contrat [30] . [ 87 ] Si un juge peut tirer profit de sa formation juridique et de son expérience de la pratique du droit pour trancher un litige, il n’a pas de connaissance d’office [31] des usages et des règles de l’art applicables dans un domaine spécialisé comme le domaine de la construction [32] . [ 88 ] Pour sa part, monsieur Desrochers, avec ses 35 années d’expérience, apporte une preuve solide sur la cause des infiltrations d’eau et les conséquences reliées à l’absence de la membrane d’étanchéité.

Il fut nuancé et a témoigné avec assurance, clarté et précisions, ce qui, jumelé à sa grande expérience, lui confère une crédibilité. Le Tribunal n’a aucune raison de douter de son témoignage. [ 89 ] Par ailleurs, le Tribunal note que les experts Millaire et Auger ainsi que l’ingénieur retenu par les propriétaires actuels [33] soulèvent une déficience dans la méthode d’imperméabilisation du mur extérieur.

Or, les derniers travaux concernant le revêtement extérieur remontent à 2010. [ 90 ] L’ensemble de la preuve pointe, de manière précise, grave et concordante vers une seule et même conclusion, soit l’installation déficiente du revêtement alors qu’une membrane d’imperméabilisation, soit un solin ou un joint liquide, aurait dû être installée [34] . [ 91 ] L’état de pourrissement est tel, selon monsieur Desrochers, que la décrépitude date d’environ sept à dix ans, comme suggéré par monsieur Millaire, ce qui correspond à la période où monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard ont remplacé le revêtement extérieur.

Conséquemment, les infiltrations d’eau ont fort probablement débuté depuis 2010. [ 92 ] En conséquence, la responsabilité de monsieur Lemelin et de madame Guay-Bernard est engagée à

titre de vendeurs de la maison. [ 93 ] Ces derniers insistent sur le fait que monsieur Auger indique dans son rapport « qu’il y a un problème d’infiltration depuis longtemps » [35] . Or, cette période est large et discrétionnaire.

Il n’appartient pas au Tribunal d’en décider à tout hasard. [ 94 ] À cet effet, le Tribunal s’en remet aux opinions de messieurs Millaire et Desrochers qui affirment qu’une telle pourriture du bois peut prendre de sept à dix ans. [ 95 ] À moins d’une preuve contraire, ce que monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard n’ont pas apportée, la période déterminée de sept à dix ans ne permet pas d’aller au-delà de 2010, soit pendant la période où madame Moreau et son conjoint ont vécu dans la maison. [ 96 ] Ainsi, monsieur Lemelin et madame Guay-Bernard ne prouvent pas, par prépondérance de preuve [36] , que la responsabilité de madame Moreau, à

titre de venderesse de la maison, est engagée.

C) En cas de responsabilité, quelle somme doit être accordée en diminution du prix de vente? [ 97 ] Les demandeurs, à

titre d’acheteurs, ont droit à une somme à être considérée à

titre de réduction du prix de vente. [ 98 ] Leur réclamation totalise la somme de 6 397,93 $, alors que le coût engagé par les propriétaires actuels pour faire les travaux correctifs s’est chiffré à 7 087,78 $ [37] , en sus de la réfection complète du plancher de la terrasse couverte. [ 99 ] Monsieur Desrochers convient que la somme réclamée par les demandeurs dans les circonstances est raisonnable eu égard aux travaux qui ont dû être réalisés. [ 100 ] La preuve révèle que le bâtiment apparaît dorénavant comme étant étanche et en santé. [ 101 ] En ce qui a trait au montant du coût des travaux de réparation payé et réclamé par les demandeurs, le Tribunal en arrive à la conclusion que compte tenu des conclusions de monsieur Desrochers quant à la nature des interventions qu’il fallait effectuer et de la facture détaillée par Namo Construction inc., les travaux étaient raisonnables et n’ont visé qu’à remplacer les pièces de bois pourries et de rendre étanche la jonction entre la dalle de béton et le mur du bâtiment.

Le montant de 6 397,93 $ est accepté dans sa totalité. [ 102 ] Cependant, afin de tenir compte de l’âge de la maison [38] et du caractère neuf des matériaux, le Tribunal applique une dépréciation de 15% sur le coût des travaux pour établir le montant de l’indemnisation due aux demandeurs par monsieur Lemelin. [ 103 ] Ainsi, en tant que vendeur, monsieur Lemelin est condamné à payer aux demandeurs la somme de 5 438,25 $ [39] , avec les intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la demeure, soit 17 novembre 2019 [40] . [ 104 ] Monsieur Lemelin appelle en garantie son ex-conjointe, madame Guay-Bernard qui a été copropriétaire avec lui de 2006 à 2012. Elle est tenue, en tant que venderesse, d’honorer elle aussi la garantie de qualité du bien vendu. Elle doit participer à la condamnation prononcée contre monsieur Lemelin en fonction de sa

part indivise. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 105 ] ACCUEILLE en

partie la demande principale; [ 106 ] CONDAMNE le défendeur, monsieur Jean Lemelin, à payer aux demandeurs, madame Caroline Deschênes et monsieur Marc Bourget, la somme de 5 438,25 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619

du Code civil du Québec à compter du 17 novembre 2019; [ 107 ] CONDAMNE monsieur Jean Lemelin à payer à madame Caroline Deschênes et monsieur Marc Bourget la somme de 193 $, représentant les frais de justice qu’ils ont déboursés pour déposer leur demande; [ 108 ] ACCUEILLE l’acte d’intervention forcée pour appel en garantie de monsieur Lemelin contre madame Marie-Claude Guay- Bernard; [ 109 ] CONDAMNE madame Marie-Claude Guay-Bernard à payer à monsieur Jean Lemelin, la moitié de tout montant que celui-ci sera appelé à payer en vertu de ce jugement; [ 110 ] REJETTE l’acte d’intervention forcée pour appel en arrière-garantie contre madame Céline Morneau; [ 111 ] CONDAMNE monsieur Jean Lemelin à payer à madame Céline Moreau la somme de 193 $, représentant les frais de justice qu’elle a déboursés pour déposer sa contestation. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.