2020 QCCQ 7853, 2020 QCCQ 7853

Paquette c. O'Connell 2020 QCCQ 7853 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-702025-188 DATE : 17 novembre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. GILLES PAQUETTE Demandeur c.

MARILYN O’CONNELL -et- ROSS O’CONNELL Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] À l’été 2018, Gilles Paquette est à la recherche d’un endroit paisible situé en campagne pour permettre à son épouse malade de se reposer. [ 2 ] Après une visite des lieux par cette dernière et sa fille, le couple jette son dévolu sur le chalet proposé par Marilyn et Ross O’Connell, à Morin-Heights. [ 3 ] Le bail de villégiature P-2 est signé par les parties pour les mois de juillet et août 2018, à raison de 3 645 $ par mois. [ 4 ] Toutefois, à la fin du premier mois d’occupation, une forte pluie cause une infiltration d’eau à quelques endroits dans la propriété louée. [ 5 ] En raison de son état de santé, madame Paquette ne peut se permettre de rester sur place et le couple quitte les lieux avant même que ne débute le deuxième mois prévu par l’entente P-2. [ 6 ] Jugeant que les O’Connell ont failli à leur obligation de livrer un local en bon état d’habitation, Gilles Paquette réclame le remboursement du loyer payé d’avance pour ce deuxième mois, 3 645 $, plus 500 $ de dommages. [ 7 ] Marilyn O’Connell rétorque en plaidant que l’infiltration d’eau ne résulte pas d’une faute de sa part.

Elle ajoute que le départ de ses locataires est plutôt dû à l’état de santé de madame Paquette, une situation qu’elle déplore mais qui ne devrait pas déterminer de ses droits et obligations en tant que locatrice. Le droit [ 8 ] L’entente intervenue entre les parties est un contrat de louage au sens de l’

article 1851 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »). [ 9 ] En semblable matière, le rôle du locataire est de payer le loyer et d’utiliser le bien avec prudence et diligence [1] . Celui du locateur est de délivrer et de maintenir le bien en bon état d’habitation [2] . [ 10 ]

En cas de défaut par une des parties de satisfaire à ses obligations, l’autre est en mesure de demander, selon le cas, l’exécution de l’obligation, des dommages et intérêts, une diminution du loyer ou même la résiliation du bail [3] . [ 11 ] Si une réparation s’avère nécessaire en cours de location, à l’exception des menues réparations d’entretien, elles seront à la charge du locateur [4] . Le locataire doit alors subir les réparations urgentes et nécessaires mais conserve le droit d’obtenir une diminution de loyer [5] .

Analyse et décision [ 12 ] Pour le Tribunal, l’ampleur des infiltrations d’eau démontrées par la preuve ne justifiait pas la résiliation du bail [6] . Tout au plus justifiait-elle une diminution de loyer.

[ 13 ] Le fait que madame Paquette, guidée par son médecin [7] , ait préféré quitter les lieux ne rend pas ces derniers insalubres. Il s’agit d’une décision dictée par l’état de santé de madame Paquette, et non par une faute des propriétaires. [ 14 ] Par contre, la preuve présentée par ces derniers n’établit pas de manière prépondérante que l’infiltration d’eau résulte d’un cas de force majeure.

Une pluie d’été est un phénomène courant et aucune preuve ne permet de penser que celle-ci était particulièrement violente ou qu’elle représentait une situation imprévisible ne survenant, par exemple, qu’aux 25, 50 ou 100 ans. [ 15 ] L’âge de la maison et la survenance d’au moins une infiltration d’eau antérieure donnent plutôt à penser que la toiture présentait un âge ou une défectuosité qui a favorisé l’infiltration d’eau ou, à tout le moins, a failli à la prévenir. Il y a donc matière à indemniser le locataire. [ 16 ] Après une revue

sommaire de la jurisprudence de la Régie du logement en matière de bail résidentiel dans des cas comparables, le Tribunal évalue à 10 % du prix du loyer la valeur de la diminution qu’il y a lieu d’octroyer au demandeur. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 17 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation; [ 18 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à rembourser au demandeur la somme de 365 $, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2018, date d’expiration de la mise en demeure; [ 19 ] LE TOUT sans frais compte tenu du succès mitigé de la réclamation. __________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Date d’audience : 13 novembre 2020