2017 QCCQ 8242, 2017 QCCQ 8242

Provost c. Municipalité de Pierreville 2017 QCCQ 8242 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-004653-151 DATE : 3 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD PROVOST ET DANIELLE LEGAULT Demandeurs c.

MUNICIPALITÉ DE PIERREVILLE Défenderesse et ET NOTAIRE LOUISE PÉLOQUIN Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Richard Provost et Danielle Legault (« Provost-Legault ») [1] sont propriétaires d’une maison et d’un terrain situés dans la Municipalité de Pierreville (« la propriété de Pierreville »). [ 2 ] En février 2015, ils acceptent une promesse d’achat de Francine Denis (« Denis ») pour la propriété qui est cependant annulée en avril suivant parce que la notaire chargée d’instrumenter l’acte de vente découvre un problème de

titre sérieux : la maison a été construite en 1990 sans l’autorisation de La Commission de protection du territoire agricole du Québec (« C.P.T.A.Q. ») alors que le

terrain est situé à l’intérieur de la zone agricole. [ 3 ] Provost-Legault réclament à la Municipalité de Pierreville (« la Municipalité ») la somme de 14 998,54$ représentant les frais encourus inutilement, lui reprochant d’avoir omis de s’assurer du respect de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (« la Loi ») lors de l’émission du permis de construction de leur maison, en 1990. [ 4 ] La Municipalité nie toute responsabilité, ses employés n’ont commis aucune faute. Elle ajoute que Provost-Legault étaient les seuls responsables de la vérification de la conformité des lieux lorsqu’il présente la demande de permis de construction, en 1990.

Le préposé de la Municipalité pouvait se reposer sur leur déclaration et ne pas faire de démarches additionnelles. [ 5 ] Sans préjudice à sa défense, la Municipalité appelle en garantie la notaire Louise Péloquin (« Me Péloquin »), qui prépare et instrumente l’acte de vente par lequel Provost-Legault achètent la propriété de Pierreville en 1987, parce que celle-ci aurait manqué à ses devoirs de prudence et de diligence.

Notamment, elle n’a pas vérifié la situation de l’immeuble en regard de la zone agricole avant d’instrumenter l’acte de vente. [ 6 ] Dans sa contestation, Me Péloquin allègue avoir agi en conformité avec les règles régissant sa profession. Elle ajoute avoir fourni à Provost-Legault toutes les informations et leur avoir fait toutes les recommandations qui s’imposaient dans les circonstances, tenant compte des incidences de la

loi sur la propriété en cause. Réunion d’actions [ 7 ] Dans le dossier 765-32-004707-163, Denis poursuit Provost-Legault en dommages en raison de l’annulation de la promesse d’achat de février 2015. Provost-Legault appellent en garantie la Municipalité de Pierreville, invoquant les mêmes motifs que ceux invoqués au soutien de la présente action. [ 8 ] Vu le lien évident entre les deux dossiers, ils sont réunis pour le procès, la preuve est commune aux deux dossiers. [ 9 ] Le Tribunal dispose cependant de chaque dossier par un jugement distinct.

Questions en litige [ 10 ] La Municipalité a-t-elle commis une faute lors de l’émission du permis de construction en 1990? [ 11 ] Dans l’affirmative, les dommages réclamés sont-ils justifiés? [ 12 ] L’appel en garantie de Me Péloquin par la Municipalité est-il fondé? Le contexte [ 13 ] Provost-Legault achètent de France Dallaire (« Dallaire ») un terrain et un chalet rustique situés à Pierreville qu’ils paient pour 11 500,00$, selon le contrat du 14 avril 1987 instrumenté par Me Péloquin. [ 14 ] En 1990, ils décident de remplacer ce chalet par une belle maison.

À cette fin, ils présentent à la Municipalité une demande de permis de construction et d’installations septiques et remplissent les formulaires requis. [ 15 ] La Municipalité émet ces permis, les travaux de construction de la nouvelle maison sont complétés en 1990. [ 16 ] En 2015, Provost-Legault désirent emménager dans un logement plus petit vu la retraite imminente. Ils mettent la propriété de Pierreville à vendre. [ 17 ] Le 10 février 2015, Denis leur présente une promesse d’achat et leur en offre 265 000,00$.

Ils l’acceptent. [ 18 ] La date prévue pour la signature de l’acte de vente et l’occupation par Denis est le 1 er mai 2015. [ 19 ] Le 21 février 2015, les parties signent un document reconnaissant que les conditions à la promesse d’achat ont été réalisées à la satisfaction de Denis, soit l’inspection préachat et l’examen des documents relatifs aux installations septiques. [ 20 ] Me Péloquin a instruction de préparer l’acte de vente.

Elle reçoit le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Pierre Pépin (« Pépin ») daté du 15 avril 2015, quelques jours après sa confection, qui contient notamment la mention suivante : 8.3 L’immeuble ci-dessus désigné est situé à l’intérieur de la zone agricole. Un permis (#90-04) de construction a été émis pour la construction de la maison avec garage attenant, or selon la loi de la CPTAQ, à cette époque, une déclaration de droits acquis était requise pour l’émission du permis de construction.

Selon les renseignements obtenus auprès de la CPTAQ aucune déclaration ou autorisation n’a été émis. [ 21 ] Me Péloquin en avise immédiatement les parties à la promesse d’achat, puisqu’il s’agit d’un problème sérieux : la maison pourrait faire l’objet d’une ordonnance de démolition ou encore, si elle est détruite par un incendie, la Municipalité n’émettrait pas de permis de reconstruction. [ 22 ] Le 23 avril 2015, vu ce qui précède et conformément à l’article 10.5 de la promesse d’achat, Denis avise Provost- Legault qu’elle considère que cette situation dérogatoire de l’immeuble constitue un vice ou une irrégularité qui affecte les déclarations et les obligations des vendeurs quant à la qualité des titres.

[ 23 ] Elle leur donne un délai de 21 jours pour lui indiquer par écrit soit qu’ils ont remédié à la situation, soit qu’ils n’y remédieront pas avant la signature de l’acte de vente. [ 24 ] Provost-Legault concèdent qu’ils ne peuvent remédier en temps utile à la situation.

La promesse d’achat est donc annulée le 1 er mai 2015 du consentement de toutes les parties. [ 25 ] Par avis écrit du 2 juin 2015, ils avisent la Municipalité qu’ils la tiennent responsable de toute perte, trouble et inconvénients qu’ils subissent eux-mêmes ou que Denis pourrait leur réclamer en raison de l’annulation de la promesse d’achat, dont ils attribuent l’entière responsabilité à la Municipalité. [ 26 ] Par lettre du 9 octobre, Provost-Legault réclament à la Municipalité la somme de 14 998,54$ en remboursement des frais encourus inutilement et pour d’autres dommages. [ 27 ] Peu après l’annulation de la promesse d’achat de Denis, Provost-Legault entament les démarches auprès de la C.P.T.A.Q. pour qu’elle autorise l’utilisation à une fin autre que l’agriculture, soit pour la construction d’une résidence, une

partie du lot 379 du Cadastre de la paroisse de Saint-Thomas de Pierreville, soit la propriété qui faisait l’objet de cette promesse d’achat. [ 28 ] Provost-Legault sont appuyés en cela par la Municipalité qui adopte à cet effet une résolution à une séance spéciale de son conseil tenue le 27mai 2015. [ 29 ] Le 8 mars 2016, la C.P.T.A.Q. produit un Compte-rendu de la demande et orientation préliminaire en vertu de l’article 60.1 de la Loi. [ 30 ] Au moment de l’audience dans le présent dossier, il ne semble pas qu’une décision finale ait été rendue par la C.P.T.A.Q. Analyse et décision La Municipalité a-t-elle commis une faute lors de l’émission du permis de construction en 1990? [ 31 ] La

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (« la Loi ») entre en vigueur en novembre 1977. Son but est notamment de protéger ce que le gouvernement d’alors identifie comme étant des terres propices à l’agriculture.

Elle comporte notamment deux prohibitions : ne pas morceler des terres agricoles et ne pas utiliser ces terres pour des fins autres qu’agricoles, sans obtenir la permission préalable de la C.P.T.A.Q., à moins de bénéficier de droits acquis, à savoir que l’utilisation prohibée par la loi date d’avant son entrée en vigueur. [ 32 ] Il n’est pas contesté que la propriété de Pierreville se trouve dans la zone visée par la Loi et qu’au moment de son entrée en vigueur, il n’y avait aucune bâtisse construite sur le terrain en cause. [ 33 ] Cela parait de l’acte de vente notarié du 30 juin 1981 par lequel Dallaire fait l’acquisition du terrain de Céline Gratton (« Gratton ») puisqu’il n’y a aucune mention d’une bâtisse sur le terrain.

De plus, Provost admet ce fait au représentant du service des enquête de la C.P.T.A.Q., tel que rapporté dans le compte-rendu du 8 mars 2016. [ 34 ] Une bâtisse aurait été construite en 1982 selon les documents de la Municipalité.

Le rôle d’évaluation du 1 er janvier 1985 lui donne une valeur de 2 750,00$. [ 35 ] L’acte de vente notarié de 1987 par lequel Provost-Legault achètent de Dallaire la propriété de Pierreville confirme qu’une bâtisse s’y trouve, puisqu’il est fait référence à son numéro civique. [ 36 ] Selon le rôle d’évaluation d’avant la demande de permis de construction de 1990, le chalet est évalué à 6 625,00$. [ 37 ] Après la construction, selon le rôle d’évaluation du 1 er janvier 1991, la nouvelle bâtisse a alors une valeur de 56 675,00$. [ 38 ] Il n’est pas contesté qu’en 1990, au moment de la demande du permis de construction et de son émission, l’article 32 de la loi s’applique : 32.

Dans les cas et conditions déterminés par règlement pris en vertu de l’article 80, une personne qui requiert la délivrance d’un permis de construction sur un lot situé en zone agricole et qui ne peut invoquer une autorisation de la commission doit lui faire parvenir une déclaration par laquelle elle invoque le droit en vertu duquel elle peut construire sans autorisation.

Une municipalité locale, une municipalité régionale de comté ou une communauté ne peut délivrer un permis de construction sur un lot en zone agricole, à moins d’une autorisation de la commission, de l’émission par celle-ci d’un avis de conformité avec la présente loi ou de l’écoulement du délai de trois mois prévu à l’article 100.1.

L’avis de conformité peut être émis sur la seule foi des renseignements obtenus, sans préavis, par un membre ou un employé de la commission. [ 39 ] Provost-Legault reprochent à la Municipalité d’avoir délivré le permis de construction sans autorisation de la C.P.T.A.Q. ou sans l’avis de conformité prévu à l’alinéa 2 de l’article 32. [ 40 ] Au procès, la directrice générale de la Municipalité, Lyne Boisvert (« Boisvert ») et son maire, André Descôteaux (« Descôteaux »), témoignent des procédures en place lors de l’émission du permis de construction en 1990. [ 41 ] Il en ressort que le préposé de la Municipalité alors affecté à cette tâche ne la remplit pas avec la même rigueur ni avec les mêmes connaissances que maintenant.

[ 42 ] À cette époque, ce préposé n’est pas requis de se rendre au bureau d’enregistrement pour constater que l’immeuble en cause est compris dans la zone visée par la Loi. Il est d’usage de se fier aux citoyens qui demandent l’émission de ce permis. [ 43 ] Selon les représentants de la Municipalité, le préposé chargé d’émettre le permis de construction en 1990 pour la construction de la maison de Provost-Legault se serait rendu sur les lieux.

Il aurait vu le chalet existant alors et les maisons construites sur les autres terrains, et pouvait en déduire raisonnablement que tout était conforme. [ 44 ] Or, même si telle était la façon de faire des employés municipaux en 1990, il ne peut s’agir de vérifications raisonnables et suffisantes pour procéder à l’émission d’un permis. [ 45 ] En effet, même en 1990, la Loi exige de toute Municipalité qu’elle obtienne une autorisation de la C.P.T.A.Q. ou l’émission par celle-ci d’un avis de conformité avant de délivrer un permis de construction sur un lot en zone agricole. [ 46 ] Me Péloquin exerce sa profession de notaire depuis plus de 30 ans dans cette région.

Elle est familière avec l’application de la loi et sait très bien que la Municipalité dispose, après l’entrée en vigueur de la Loi, d’un plan indiquant clairement quels terrains sont situés en zone agricole. [ 47 ] Toute demande de permis identifie clairement le terrain concerné.

Il est donc possible pour le préposé affecté à l’émission des permis, même en 1990, de vérifier sur ce plan qui doit être à sa disposition, la situation du terrain concerné et conclure qu’il se trouve ou non en zone agricole. [ 48 ] La jurisprudence enseigne que le préposé d’une Municipalité qui émet un permis en contravention avec ses propres règlements ou avec une loi qui la touche engage la responsabilité de son commettant [2] . [ 49 ] Par ailleurs, Provost-Legault étaient eux-mêmes tenus de respecter l’article 32 de la Loi, et devaient être mesure soit d’invoquer une autorisation de la C.P.T.A.Q. pour la construction de la maison, ou alors, lui faire parvenir une déclaration établissant le droit en vertu duquel ils estimaient pouvoir construire sans autorisation. [ 50 ] À l’audience, Provost prétend que ni lui ni son épouse Legault ne savaient que la propriété achetée en 1987 était située en zone agricole, et qu’ils ne respectaient pas les conditions pour construire une nouvelle maison sur ce terrain, sans autorisation de la C.P.T.A.Q. [ 51 ] Or, Provost déclare au représentant du service de l’enquête de la C.P.T.A.Q. qu’il ignorait, au moment de la construction de sa maison, les modalités de la Loi et qu’il a construit la résidence de bonne foi parce que la Municipalité lui a délivré un permis de construction sans l’aviser qu’une telle démarche était nécessaire. [ 52 ] Or, le Tribunal retient du témoignage crédible de Me Péloquin que Provost-Legault savaient que le terrain était situé en zone agricole lorsqu’ils l’achètent en 1987. [ 53 ] En effet, la notaire connait bien la situation du terrain en cause, et elle vérifie que la vendeuse ne demeure pas propriétaire de lots contigus, ce qui constituerait un morcellement interdit par la loi.

C’est ce qui explique la déclaration de la vendeuse qu’elle inscrit à l’acte de vente : Déclaration relative à la

loi sur la protection du territoire agricole. La venderesse déclare qu’elle n’est pas propriétaire d’aucun lot contigu ou réputé contigu (en vertu de ladite loi) à celui qui fait l’objet de la présente vente et que cette dernière ne contrevient à aucune disposition de ladite loi. [ 54 ] Me Péloquin ne sait cependant pas si la vendeuse bénéficie de droits acquis, et ne peut inclure dans l’acte une mention à cet effet.

Par son témoignage clair et crédible, Me Péloquin convainc le Tribunal qu’elle les informe non seulement que leur terrain se trouve en zone agricole, mais qu’elle les conseille adéquatement en leur recommandant d’obtenir un plan et un certificat de localisation et d’obtenir de la C.P.T.A.Q. l’autorisation d’utiliser à une fin autre que l’agriculture l’immeuble qu’ils s’apprêtaient à acheter. [ 55 ] Le Tribunal ne peut passer sous silence que dans le formulaire « Demande de permis ou certificat d’autorisation no. 87-36 » relatif à des travaux sur la dépendance (remise), on voit l’indication suivante : « Zone : verte ».

Ce document est signé par Provost qui déclare « que les renseignements ci-haut donnés sont exacts ». [ 56 ] Cela confirme que Provost a bel et bien été informé de la situation de l’immeuble qu’il achète par Me Péloquin. [ 57 ] Provost-Legault amorcent en 2015 la démarche suggérée par Me Péloquin auprès de la C.P.T.A.Q., appuyés en cela par la Municipalité aux termes de la résolution adoptée lors de la séance spéciale du mercredi 27 mai 2015 et reproduite plus haut. [ 58 ] Selon toute probabilité, en 1987 Provost-Legault ne donnent pas suite aux recommandations de Me Péloquin en raison de la modicité du prix payé pour la propriété, terrain et chalet, soit 11 500,00$. [ 59 ] Le Tribunal préfère donc le témoignage crédible de Me Péloquin à l’effet qu’elle a dûment informé Provost-Legault de la situation de l’immeuble avant d’instrumenter l’acte de vente de 1987, en regard de la Loi, et leur a prodigué des conseils et recommandations appropriés qu’ils n’ont pas jugé bon de suivre. [ 60 ] Le Tribunal ne retient pas le témoignage de Provost, ponctué de contradictions mais aussi d’invraisemblances.

Par exemple, lorsqu’il apprend le problème affectant la propriété, il prétend que la directrice générale ou le maire de la Municipalité lui ont spécifiquement indiqué de ne pas aller à la C.P.T.A.Q. [ 61 ] Cette affirmation est vigoureusement niée par Boisvert et par Descôteaux, et parait invraisemblable, notamment en regard de la résolution adoptée lors d’une séance spéciale du conseil municipal tenue le mercredi 27 mai 2015, une fois que Provost-Legault ont « appris » le vice de

titre affectant leur propriété :

CONSIDÉRANT que la Municipalité appuie la demande de monsieur Provost relativement au désir de se prévaloir de l’article 62 de la loi parce qu’il veut demander à la Commission de protection du territoire agricole une autorisation afin d’exclure le lot P-379 à des utilisations à des fins autres qu’à l’agriculture.

CONSIDÉRANT que sur le lot P-379, il y a un bâtiment résidentiel qui a été érigé depuis plusieurs années, soit depuis le début des années 1980; CONSIDÉRANT que lors de l’acquisition de cette propriété par monsieur Provost en 1987, il y avait déjà une habitation résidentielle sur ledit lot; CONSIDÉRANT que les lots avoisinants le lot P-379 ont un potentiel autre qu’agriculture. CONSIDÉRANT que la propriété foncière est en grande

partie boisée et ainsi non propice à une production agricole ou de grande culture; EN CONSÉQUENCE, Il est proposé par le conseiller Michel Belisle Appuyé par la conseillère Denise Descoteaux ET RÉSOLU à l’unanimité des conseillers présents, de demander à la Commission de protection du territoire agricole du Québec d’autoriser le lot P-379 à être utilisé à des fins autres qu’agricole et ceci en vue de permettre à M.

Provost de pouvoir vendre sa résidence principale. [ 62 ] En conclusion, le préposé de la Municipalité qui émet le permis de construction en 1990 a commis une faute en ne se conformant pas aux dispositions de l’article 32 de la Loi. [ 63 ] Par ailleurs, Provost-Legault savaient ou devaient savoir que leur propriété était située en zone agricole, ne bénéficiait pas de droits acquis et n’avait jamais fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès de la C.P.T.A.Q.

Il devait eux-mêmes se conformer à l’article 32 al.1 de la Loi. [ 64 ] Vu leur faute contributive, le Tribunal juge que la Ville ne leur sera redevable que de 50% des montants qu’il accorde.

Les dommages réclamés sont-ils justifiés? [ 65 ] La réclamation de Provost-Legault totalisant 14 998,54$ est répartie ainsi : Location inutile d’un appartement pendant 2 mois 1 230,00$ Frais inutiles d’arpentage 948,54$ Perte de salaire de madame Legault (elle a démissionné prématurément de son emploi) manque à gagner de 8 820,00$ Vente de biens au-dessous de leur valeur marchande dans la hâte du déménagement 2 000,00$ Troubles et inconvénients 2 000,00$ [ 66 ] La confection du plan et du certificat de localisation en 2015 n’était certes pas inutile, ne serait-ce que parce que Provost- Legault devront le déposer auprès de la C.P.T.A.Q., ou l’ont déjà fait, dans le cadre de leur demande d’utilisation à une fin autre que l’agriculture, dont ils attendent toujours le résultat.

Ils ne peuvent donc recouvrer ce montant. Location d’un appartement pendant 2 mois (1 230,00$) [ 67 ] Puisque les conditions de la promesse d’achat étaient réalisées dès le 21 février 2015, et que la date d’occupation par Denis était fixée au 1 er mai 2015, Provost-Legault ont dû chercher à se reloger à compter du 1 er mai 2015. [ 68 ] Ils ont donc droit au remboursement de la location de l’appartement pour la période mai et de juin 2015 soit 1 230,00$ .

Perte de salaire de Danielle Legault (8 820,00$) [ 69 ] Le témoignage de Provost démontre que selon toute probabilité, la décision de Legault de cesser de travailler pour prendre sa retraite est motivée par son état de santé. [ 70 ] Elle a pris cette décision en 2014, bien avant la mise en vente de leur propriété. [ 71 ] Il s’agit d’un dommage qui n’a aucun lien avec la faute reprochée à la Municipalité.

Vente de biens sous leur juste valeur marchande (2 000,00$) [ 72 ] La décision prise par Provost-Legault de se départir « en catastrophe » de leurs biens pour lesquels ils réclament une indemnité ne constitue pas un dommage direct. De plus, ils n’ont pas démontré quelle était la valeur réelle des biens ainsi vendus.

Troubles et inconvénients (2 000,00$) [ 73 ] Certes, l’annulation de la promesse d’achat a pu être source d’inconvénients, d’anxiété et de stress pour Provost-Legault. Cependant, vu la preuve et usant de sa discrétion, le Tribunal évalue la compensation à ce

chapitre à 1 000,00$ . Conclusion [ 74 ] Le Tribunal accorde donc à Provost-Legault un montant total de 2 230,00$. Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur leur propre faute contributive, le Tribunal condamne la Municipalité à leur payer 50% de cette somme soit 1 115,00$.

L’appel en garantie de Me Péloquin par la Municipalité est-il fondé? [ 75 ] Dans sa procédure écrite, la Municipalité allègue que Me Péloquin n’a pas fait preuve d’une diligence et d’une prudence raisonnable, notamment en ce qu’elle n’a pas fait les vérifications nécessaires avant d’inscrire dans l’acte de vente de 1987. [ 76 ] Or, le Tribunal a conclu dans le cadre de l’analyse de la demande principale, que la preuve prépondérante démontre que Me Péloquin a dûment informé Provost-Legault en 1987 de la situation dans laquelle se trouvait la propriété qu’ils achètent de Dallaire et leur a fait les recommandations appropriées. [ 77 ] Juste avant le début de l’audience, la directrice générale de la Municipalité déclare ne pas avoir de preuve à offrir quant à la faute alléguée de Me Péloquin. [ 78 ] L’appel en garantie est donc rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 79 ] ACCUEILLE en

partie l’action des demandeurs; [ 80 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs de payer la somme de 1 115,00$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 9 octobre 2015, date de la mise en demeure; [ 81 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les droits de greffe de 200,00$, [ 82 ] REJETTE l’appel en garantie; [ 83 ] CONDAMNE la Municipalité de Pierreville à payer à Me Louise Péloquin les droits de greffe de 200,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.