2018 QCCQ 9518, 2018 QCCQ 9518

Gatien Leclair c. Grenier 2018 QCCQ 9518 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700551-176 DATE : 30 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXANDRE GATIEN LECLAIR et JEANNE BEAUDRY-PILOTTE Demandeurs c.

ISABELLE GRENIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 10 000 $ de la défenderesse en diminution du prix de vente suite à des vices cachés. [ 2 ] La défenderesse nie que la propriété est affectée de vices cachés, ajoutant qu’elle n’a subi aucune infiltration d’eau, sauf celle déclarée, et que la situation est sûrement due aux pluies diluviennes et à l’âge de la propriété.

CONTEXTE [ 3 ] Le 1 er mai 2017, les demandeurs achètent la propriété de la défenderesse. [ 4 ] Il s’agit d’une construction centenaire des années 1900. [ 5 ] Les demandeurs obtiennent une expertise de la propriété préalablement à l’achat. [ 6 ] Ils constatent des problèmes dès le 6 mai avec une infiltration d’eau le long du mur du sous-sol, une autre le 22 août et une le 30 octobre 2017. [ 7 ] Ce n’est qu’après la deuxième infiltration d’eau que les demandeurs constatent l’ampleur du problème et dénoncent la situation à la vendeuse qui vient inspecter accompagnée d’un expert. [ 8 ] Les demandeurs ne font aucuns travaux avant la dénonciation ou même l’inspection par la défenderesse. [ 9 ] Après l’inspection, la défenderesse nie toute responsabilité vu l’âge de la propriété. [ 10 ] Les demandeurs font préparer deux estimés afin de procéder à la correction du problème.

QUESTION EN LITIGE [ 11 ] La question en litige est :

a) Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés et si oui, à quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont-ils droit? ANALYSE [ 12 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent leur réclamation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus

convaincante. [ 13 ] Les parties sont liées par un contrat de vente, au sens de l’

article 1708 du Code civil du Québec , lequel se lit ainsi : 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. [ 14 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur. Les articles pertinents en ce qui a trait à la garantie du bien vendu se lisent comme suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 15 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir les conditions suivantes, soit : 1) être inconnu de l’acheteur 2) être grave et antérieur à la vente 3) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 16 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. [1] [ 17 ] La jurisprudence établit que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 18 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer les montants des réparations de son vendeur. [ 19 ] L’obligation de prudence et de diligence lors de l’acquisition d’une propriété a été respectée par les demandeurs.

Ils ont retenu les services d’un expert en bâtiment lors de l’achat. [ 20 ] Par contre, le rapport produit par ce dernier n’apparaît pas très utile aux acheteurs puisqu’il semble contenir des remarques générales, s’apparentant à une décharge de responsabilité, beaucoup plus qu’un descriptif de la propriété faisant l’objet de l’expertise. [ 21 ] Le Tribunal n’a pas à juger le travail de l’expert puisque ce dernier n’était pas présent à l’audition, mais nous pouvons conclure que ce genre de rapport n’aide pas vraiment d’éventuel acheteur. [ 22 ] Dans le présent dossier, les circonstances appellent à une grande prudence.

La propriété date du début des années 1900. Il était plus que prévisible que cette propriété, à moins d’avoir été l’objet de travaux de correction au fil des ans, ne possédait pas de drain français conforme aux normes d’aujourd’hui. [ 23 ] D’ailleurs, la durée de vie des drains français est d’approximativement 30 ans, donc l’installation aurait dû être postérieure à 1980.

Mais ceci étant, pour un expert, il est assez probable qu’il n’y a pas de drain français lorsqu’on évalue une propriété de cet âge. [ 24 ] L’expert a mis légèrement en garde les acheteurs, à la page 13 de son rapport, lorsqu’il parle de l’efflorescence visible sur les murs intérieurs de la fondation, dans la

section « note importante à lire ». [ 25 ] Effectivement, une note plus claire, telle que celle relatée par l’expert Jean Fillion, aurait mieux servi les acheteurs : « des traces d’efflorescence importantes ont été observées sur le mur de fondation. Ceci est un signe d’un manque d’efficacité du système de drainage dû à son âge et/ou une détérioration causée soit par des tassements de sol, racines d’arbres ou autres. » [ 26 ] Les demandeurs disent avoir été soulagés par les explications de la défenderesse à l’effet qu’elle n’avait pas eu d’infiltration d’eau, sauf celle déclarée.

Et le Tribunal retient que c’était la seule infiltration d’eau. Sauf que l’expert aurait dû mettre les demandeurs en garde des risques futurs d’infiltrations en raison de l’âge de la propriété. Les risques étaient plus probables qu’improbables. [ 27 ] L’explication de la défenderesse et des témoins est très plausible à cet égard. L’infiltration provenait d’une fenêtre qui a été, par

la suite, condamnée de façon adéquate. [ 28 ] Malheureusement, les acheteurs ont non seulement acheté une propriété centenaire, probablement sans drain français, mais également la transaction a eu lieu quelques jours avant les pluies diluviennes de 2017. [ 29 ] Le printemps 2017 fut exceptionnellement difficile, entre autres en raison des pluies et de la hauteur de la nappe phréatique. [ 30 ] Malheureusement, les acheteurs n’ont pas été suffisamment prudents et diligents lors de l’achat de ce genre de propriété centenaire. [ 31 ] La preuve prépondérante n’a pas démontré que la propriété est affectée de vices cachés, mais plutôt d’un vice apparent en raison de l’âge de la propriété.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande; [ 33 ] CONDAMNE les demandeurs Alexandre Gatien Leclair et Jeanne Beaudry-Pilotte solidairement à payer à la défenderesse Isabelle Grenier, les frais de justice de 185 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q, Date d’audience : 28 novembre 2018