2018 QCCQ 7757, 2018 QCCQ 7757

Lessard c. Gagnon 2018 QCCQ 7757 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-014043-173 DATE : 16 avril 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCIS LESSARD Demandeur c.

RAYMOND GAGNON et RICHARD GAGNON et MARIE-HÉLÈNE RHEAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Francis Lessard (le demandeur) reproche à Raymond et Richard Gagnon (les défendeurs) de lui avoir vendu un immeuble grevé d’une servitude conventionnelle de passage alors que le projet d’acte de vente de l’immeuble n’en prévoyait pas. [ 2 ] Le demandeur poursuit aussi Me Marie-Hélène Rheault, notaire (la défenderesse), parce qu’elle a instrumenté cet acte de servitude sans le lui dénoncer. [ 3 ] Le demandeur réclame 15 000 $ à

titre de dommages. LE CONTEXTE [ 4 ] Les défendeurs sont les associés de la société Les Habitations Shamic S.E.N.C . En 2014, les défendeurs étaient propriétaires d’un immeuble à revenus situé au 495, rue St-Maurice à Trois-Rivières [1] . [ 5 ] Cet édifice de même que celui voisin sis au numéro 505 de la même rue, ont été construits en 1986 [2] . [ 6 ] Un chemin asphalté et commun permet aux résidents des deux édifices d’accéder à leur stationnement respectif situé à l’arrière de ceux-ci.

Le camion servant à la cueillette des ordures utilise également ce chemin commun pour accéder aux conteneurs placés à l’arrière. [ 7 ] Le chemin commun est situé en part égale sur chacun des terrains. [ 8 ] Selon le registre foncier, les deux immeubles ont été la propriété de la même personne pendant plusieurs années jusqu’au 16 décembre 1994. À cette époque, l’immeuble sis au 505 a été vendu. L’acte de vente réfère uniquement à une servitude d’Hydro-Québec.

Il n’est pas fait mention dans l’acte de vente du chemin commun ou mitoyen qui est apparent [3] . [ 9 ] Le 10 mars 2014, le demandeur convient avec les défendeurs d’acheter leur immeuble au prix de 346 000 $ selon les documents préachat produits [4] . Le demandeur avait alors visité l’immeuble et s’en était déclaré satisfait. [ 10 ] À la déclaration du vendeur DV62724 du 24 février 2014, les défendeurs déclarent que l’immeuble fait l’objet de servitude, sans autre précision. [ 11 ] Selon les défendeurs, le demandeur savait, avant la vente, que le voisin, M.

Courteau, voulait vendre son immeuble et qu’il avait besoin d’un acte de servitude pour régulariser la situation du chemin commun. Ils ajoutent que le demandeur a voulu procéder rapidement à l’achat de l’immeuble sans attendre que l’acte de servitude soit publié. [ 12 ] L’arpenteur-géomètre, Claude Guévin, a été mandaté le 25 mars 2014 pour préparer un certificat de localisation. Ce document a été confectionné le 3 avril 2014 [5] .

[ 13 ] Il est utile de reproduire le deuxième paragraphe de la clause 9 de ce certificat : « Ledit emplacement [celui des défendeurs] n’est affecté d’aucune servitude apparente. Cependant, si l’entrée des stationnements entre ledit bâtiment et celui portant le numéro « 505, rue St-Maurice » (lot 2 301 672) est utilisé en commun, il faudrait alors prévoir une servitude de passage ». [ 14 ] Le demandeur a pris connaissance de ce certificat de localisation et notamment de la clause 9.

À l’audience, il a affirmé que sa compréhension de cette clause était qu’une servitude de passage n’était pas obligatoire. [ 15 ] En avril 2014, la défenderesse, Mme Rheault, reçoit un mandat des défendeurs de préparer un acte de servitude de passage pour les deux immeubles qui doivent être vendus prochainement. [ 16 ] Me Étienne Deblois, notaire, est mandaté par les défendeurs pour préparer l’acte de vente de leur immeuble au demandeur, lequel ne fait mention que de la servitude d’Hydro-Québec. [ 17 ] Le 24 avril 2014, Me Deblois écrit à la défenderesse pour lui donner mandat, à

titre de notaire délégué, de recevoir la signature des défendeurs et de Maryse Rheault, l’épouse de Raymond Gagnon [6] . [ 18 ] Le 25 avril 2014, la défenderesse instrumente l’acte de servitude réciproque entre Les Habitations Shamic S.E.N.C . et Régis et Claude Courteau, propriétaires de l’immeuble ayant le numéro 505.

Le droit de passage qui est mentionné a une dimension de 6 mètres de largeur et 37,50 mètres de profondeur [7] . [ 19 ] Cet acte de servitude est publié au registre foncier le 25 avril 2014 sous le numéro 20 695 177, cadastre du Québec, circonscription foncière de Champlain. [ 20 ] L’acte de vente des défendeurs au demandeur est du 29 avril 2014 et est publié le même jour sous le numéro 20 701 839 au même cadastre [8] . [ 21 ] Dans cet acte, il est fait mention uniquement de la servitude d’Hydro-Québec. [ 22 ] Sous la rubrique dossier de titres dans cet acte de vente, il est mentionné que l’acquéreur, soit le demandeur, a reçu une copie du certificat de localisation de l’arpenteur Claude Guévin du 3 avril 2014 et qu’il s’en déclare satisfait. [ 23 ] L’article 612 du Règlement sur le zonage de la Ville de Trois-Rivières ( 2010,

chapitre 26 ) prévoit que dans un cas comme celui-ci, une servitude de passage est nécessaire et exigée [9] . [ 24 ] Le demandeur réclame 15 000 $ représentant une diminution de valeur de son immeuble, les honoraires extrajudiciaires payés à son procureur ainsi que des dommages pour les ennuis et les inconvénients subis. [ 25 ] Le 14 janvier 2016, le demandeur a porté plainte contre la défenderesse à la Chambre des notaires du Québec pour ne pas avoir informé le notaire Deblois qu’elle avait fait publier un acte de servitude sur son immeuble quelques jours auparavant [10] . [ 26 ] Le 30 mars 2016, le syndic adjoint, Yves Morrissette, de la Chambre des notaires a écrit au demandeur pour lui dire qu’à la suite de son enquête il en est venu à la conclusion que la défenderesse avait enfreint l’article 61 du Code de déontologie des notaires [11] qui est libellé de la façon suivante : 61.

Le notaire ne doit pas surprendre la bonne foi d’un confrère ou se rendre coupable envers lui d’un abus de confiance ou de procédés déloyaux. [ 27 ] Il est utile de reproduire l’extrait suivant de cette lettre : « Force est de constater le manque de collaboration ou d’assistance dont a fait preuve Me Rheault envers son confrère dans ce dossier.

J’ai toutefois pris la décision de ne pas déposer de plainte disciplinaire contre la notaire, compte tenu de l’absence d’antécédent de sa part en ce sens. » [ 28 ] Au mois de mars 2017, le demandeur a eu des échanges avec la nouvelle propriétaire de l’immeuble sis au 505, Mme Leblanc, pour faire annuler la servitude, ce que cette dernière a refusé [12] .

ANALYSE [ 29 ] Le demandeur a le fardeau de convaincre le Tribunal par une preuve prépondérante que les défendeurs ont commis une faute et que cette faute à un lien de causalité avec les dommages subis et ce, en vertu des articles 1458 , 2803 et 2804 C.c.Q . dont le texte est le suivant : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Le demandeur a également le même fardeau à l’égard de la défenderesse, mais cette fois, sur le plan délictuel, et ce, en vertu de l’

article 1457 C.c.Q. : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 31 ] Les défendeurs soutiennent que le demandeur était conscient avant la vente, de la configuration des lieux et du chemin commun ou mitoyen pour accéder à l’arrière de l’édifice. [ 32 ] La défenderesse plaide qu’elle n’a commis aucune faute civile, que le demandeur savait par le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre qu’une servitude de passage devait être créée et qu’enfin, le notaire Deblois aurait pu constater l’inscription de l’acte de servitude le 27 avril 2014, à l’index aux immeubles, avant de publier l’acte de vente 4 jours plus tard, soit le 29 avril. [ 33 ] La défenderesse dépose la décision de la Cour d’appel du Québec dans l’arrêt Chartré [13] .

Dans cette affaire, la Cour d’appel a retenu la responsabilité d’un vendeur qui n’avait pas divulgué aux acheteurs un acte de servitude publié par le Ministère des Transports du Québec. Elle a aussi retenu la responsabilité du notaire instrumentant qui n’avait pas vérifié de façon adéquate les charges publiées sur l’immeuble à vendre. [ 34 ] La Cour d’appel a eu à interpréter les articles 1723 et 2943 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente.

Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. 2943. Un droit inscrit sur les registres à l’égard d’un bien est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien. La personne qui s’abstient de consulter le registre approprié et, dans le cas d’un droit inscrit sur le registre foncier, la réquisition à laquelle il est fait référence dans l’inscription, ainsi que le document qui l’accompagne lorsque cette réquisition prend la forme d’un

sommaire, ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi. [ 35 ] La Cour a jugé que pour un immeuble immatriculé, c’est-à-dire cadastré, porté sur le registre foncier opérationnel et actualisé, la garantie imposée au vendeur en vertu de l’

article 1723 C.c.Q , alinéa 1, ne s’applique pas, car l’acheteur est réputé en avoir eu connaissance en vertu de l’

article 2943 C.c.Q., alinéa 1. Dans ce cas, la présomption de connaissance ne peut être renversée.

Dans le cas d’un immeuble non immatriculé, c’est-à-dire un immeuble situé en territoire non cadastré ou un immeuble cadastré et porté inscrit au registre foncier, la présomption de connaissance peut être renversée par une preuve suffisante. [ 36 ] Dans l’extrait de l’ouvrage du professeur Denis-Claude Lamontagne [14] que la Cour d’appel cite au paragraphe 23 de l’arrêt [15] , on peut y lire ceci : « […] (…) Si un droit inscrit sur un immeuble immatriculé n’a pas été divulgué par le vendeur, l’acquéreur qui est réputé connaître ce droit ne bénéficie pas de la garantie du droit de propriété.

Si le droit inscrit et non déclaré affecte un immeuble non immatriculé, l’acquéreur peut invoquer la garantie à la condition de repousser la présomption de connaissance découlant de l’inscription du droit (en prouvant que le notaire instrumentant a fait l’examen des titres à partir du registre foncier seulement, a mal interprété certaines données, etc.).(…) » [ 37 ] En l’instance, s’il s’agit d’un immeuble immatriculé, le demandeur ne peut renverser la présomption qu’il connaissait l’existence de l’acte de servitude.

Si par ailleurs l’immeuble est non immatriculé, ce qui est la meilleure situation pour le demandeur, il peut tenter de renverser la présomption de connaissance de l’

article 2943 C.c.Q. , alinéa 2 par une preuve suffisante. [ 38 ] La preuve ne révèle pas que le notaire Deblois ait fait une vérification de l’index aux immeubles avant de faire compléter l’acte de vente le 29 avril 2014. L’eue-t-il fait qu’il aurait remarqué l’inscription de l’acte de servitude quatre jours auparavant, le 25 avril 2014 et en aurait informé le demandeur. [ 39 ] De plus, la configuration des lieux laissait voir un chemin commun ou mitoyen entre les deux immeubles.

Les défendeurs affirment aussi qu’ils ont souligné ce fait au demandeur avant la vente et qu’un acte de servitude devait être constitué parce que le voisin désirait vendre son immeuble et régulariser la situation. [ 40 ] Le certificat de location de l’arpenteur-géomètre Guévin annonçait la nécessité de prévoir une servitude de passage si le chemin est utilisé en commun, ce qui était le cas et ce qui était apparent.

[ 41 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que le demandeur n’a pas repoussé, le cas échéant, la présomption de connaissance de la servitude de passage en vertu de l’

article 2943 C.c.Q. , alinéa 2. [ 42 ] Il en résulte que les défendeurs ne sont pas tenus à l’obligation de garantie envers le demandeur prévu à l’

article 1723 C.c.Q. Ils n’encourent donc aucune responsabilité civile envers le demandeur. Le recours du demandeur envers eux doit donc être rejeté. [ 43 ] La responsabilité civile de la défenderesse ne peut non plus être retenue, car elle n’était pas la notaire instrumentant à l’acte de vente.

Sa seule faute est de nature déontologique comme en a statué le syndic adjoint de la Chambre des notaires. [ 44 ] Même si le Tribunal retenait une faute civile de la défenderesse de ne pas avoir informé son collègue le notaire Deblois de l’inscription de l’acte de servitude, cette faute n’aurait pas de lien de causalité avec les dommages réclamés. Il ne s’agirait pas d’une faute directe et immédiate. [ 45 ] Le Tribunal ajoute que la preuve des dommages réclamés par le demandeur est insuffisante.

Il n’a produit aucune expertise d’un évaluateur agréé établissant que son immeuble aurait perdu de sa valeur à cause de la servitude.

Il appert plutôt du rôle d’évaluation que l’immeuble du demandeur a connu une augmentation de valeur; le demandeur affirme qu’il attribue cette augmentation aux améliorations qu’il a faites à l’immeuble, sans preuve autre que son affirmation. [ 46 ] Le demandeur n’a aussi produit aucune pièce justificative pour les honoraires extrajudiciaires de son avocate. [ 47 ] Quant aux ennuis et inconvénients, la preuve ne révèle pas que les démarches effectuées par le demandeur au moment des évènements sont si particularisées qu’elles se distinguent de celles que fait toute personne qui achète un immeuble.

Le demandeur n’a pas non plus expliqué pourquoi il a attendu près de trois ans avant d’entreprendre son recours alors qu’il vit avec cette servitude depuis avril 2014. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] REJETTE la demande. [ 49 ] CONDAMNE le demandeur à payer aux défendeurs Raymond et Richard Gagnon, les frais de 200 $ pour leur contestation. [ 50 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse Marie-Hélène Rheault, les frais de 200 $ pour sa contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 23 mars 2018