2019 QCCQ 7983, 2019 QCCQ 7983

Godard, Bélisle, St-Jean & Associés c. Blustain 2019 QCCQ 7983 JB 4453 COUR DU QUÉBEC « CHAMBRE CIVILE » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-038064-175 DATE : 3 DÉCEMBRE 2019 (rectifié le 10 décembre 2019) SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. GODARD, BÉLISLE, ST-JEAN & ASSOCIÉS Demanderesse c.

DIANA SHAHMOON BLUSTAIN REBECCA SHAHMOON Défenderesses JUGEMENT RECTIFIÉ * APERÇU [ 1 ] Le cabinet d’avocats Godard, Bélisle, St-Jean & Associés (« GBSJ ») réclame le paiement de deux comptes d’honoraires émis en septembre 2014 dans le cadre de la représentation de Mme Diana Shahmoon et Mme Rebecca Shahmoon [1] . [ 2 ] Les deux comptes d’honoraires, datés des 11 et 13 septembre 2014, totalisent une somme de 78 382,18 $. Les services qui y sont décrits couvrent la période du mois d’août 2013 au mois de septembre 2014. Ils sont exclusivement rendus par Me Alfred A.

Bélisle. [ 3 ] Mmes Shahmoon refusent d’acquitter les sommes facturées, estimant que Me Bélisle a fait montre d’incompétence et de négligence. [ 4 ] Le Tribunal reviendra plus amplement sur les reproches formulés par Mmes Shahmoon à la

section analyse du présent jugement. Pour l’heure, il suffit de dire qu’elles identifient plus particulièrement trois situations où la représentation inadéquate de Me Bélisle aurait donné lieu à des discussions et démarches injustifiées et, par voie de conséquence, à des honoraires également injustifiés.

En filigrane de ces reproches se trouve une erreur commise par la notaire Martine Comeau, chargée d’instrumenter la vente de deux terrains dans lesquels Mmes Shahmoon possèdent des droits indivis. [ 5 ] À l’instruction, Mmes Shahmoon précisent et quantifient avec plus de précision leur position lors de l’argumentation. Elles estiment que ne doivent pas être considérées les entrées de temps qui traitent de la révision des offres d’achat, de la révision des actes de vente et de la répartition du prix de vente.

Il en est de même des entrées de temps relatives aux discussions et démarches postérieures à la découverte de l’erreur commise par la notaire Comeau et menant à la signature d’actes de correction de même que de celles relatives aux autres reproches formulés par elles. [ 6 ] Ainsi, Mmes Shahmoon estiment ne pas avoir à payer le compte d’honoraires du 11 septembre au montant de 10 731,48 $ puisque les entrées de temps qu’il contient sont reliées aux reproches formulés à l’égard de la représentation de Me Bélisle.

Quant au compte d’honoraires du 13 septembre, Mmes Shahmoon estiment que plusieurs entrées de temps doivent également être retranchées avec pour effet de réduire les honoraires, avant débours et taxes, de 26 135 $, laissant un montant de 37 601,99 $ [2] . [ 7 ] Ce montant constitue, selon Mmes Shahmoon, la créance maximale à laquelle GBSJ peut prétendre, bien qu’il ne soit pas pour autant admis. Un chèque de 20 000 $ est remis en début d’instruction à GBSJ, visant à payer ce qui lui est dû [3] .

Mmes Shahmoon demandent en conséquence que la demande de GBSJ soit, pour le reste, rejetée. ➢ QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Mmes Shahmoon ne contestent pas la solidarité demandée aux conclusions de la demande introductive d’instance. De même, GBSJ convient que tout montant à lui être octroyé, le cas échéant, ne devrait porter intérêts qu’à compter de l’assignation, et non à compter du 13 septembre 2014, tel que demandé aux conclusions [4] . [ 9 ] Ainsi, pour disposer de ce litige, le Tribunal doit décider des questions en litiges ci-après énoncées :

1. GBSJ a-t-elle commis les erreurs alléguées ? 2. Dans l’affirmative, ces erreurs justifient-elles de réduire à 20 000 $ la valeur des services rendus par GBSJ, ou subsidiairement, à 37 601,99 $ ? [ 10 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis qu’une seule erreur ou omission est imputable à Me Bélisle et qu’elle justifie de réduire les obligations de Mmes Shahmoon de 2 299,50 $.

Pour le reste, il est fait droit à la réclamation de GBSJ. *** [ 11 ] Avant de discuter des questions en litige posées par ce litige, il est utile de faire état de sa trame factuelle, de façon à bien cerner le contexte dans lequel s’inscrit l’exécution des services professionnels rendus par Me Bélisle et ainsi analyser de façon adéquate les reproches formulés à leur égard.

CONTEXTE​ [ 12 ] Toutes deux citoyennes américaines, Mmes Shahmoon, ou du moins Diana [5] , ont eu recours, depuis environ 2005, aux services de Me Bélisle lorsqu’elles avaient besoin d’un avocat québécois. [ 13 ] En 2013, Mmes Shahmoon retiennent de nouveau les services de Me Bélisle dans le cadre de la vente de deux terrains dans lesquels elles possèdent des droits indivis [6] , de concert avec certains autres membres de leur famille. [ 14 ] Il s’agit de deux terrains contigus situés à Ville Saint-Laurent : un plus grand, d’une superficie d’environ 833 678 pieds carrés, portant le numéro [1] (« Lot [1] ») [7] , et un plus petit, d’une superficie d’environ 152 545 pieds carrés, portant le numéro [2] [8] (« Lot [2] »). [ 15 ] Les droits indivis du Lot [1] sont possédés par Mmes Shahmoon et leur frère Sassoon de même que par les deux filles de Diana [9] et par la fille de Rebecca [10] . [ 16 ] Les droits indivis du Lot [2] sont possédés, à hauteur de 80%, par Mmes Shahmoon et leur frère Sassoon.

L’autre 20% est la propriété de M. Abraham B. Gubbay ou plutôt de sa succession (« Succession Gubbay »). [ 17 ] L’acheteur intéressé à ces deux terrains est la société 9294-9466 Québec inc., une société membre du Groupe Montoni. L’offre vise les intérêts de tous les copropriétaires indivis, à l’exception de ceux possédés par Sassoon puisqu’il se joint au projet du Groupe Montoni dans le cadre d’une coentreprise ( joint venture ). [ 18 ] Ainsi, le 17 juillet 2013, l’acheteur offre d’acheter ces droits indivis dans les Lots [1] et [2] à un prix de vente de 12,25 $ le pied carré [11] .

Les actes de vente interviennent près d’un an plus tard, soit le 11 juin 2014 [12] . ❖ ERREURS TOUCHANT AUX POURCENTAGES DE DROITS INDIVIS [ 19 ] Un mois plus tard, soit autour du 8 juillet, le comptable américain de Mmes Shahmoon et de Sassoon, Gerry Vininsky, avise les divers intervenants que les pourcentages de droits indivis attribués aux vendeurs ne concordent pas avec les informations en sa possession.

La notaire Comeau transmet le même jour l’information à Me Bélisle ainsi qu’à l’avocat de Sassoon, Me Rubin Strauber, précisant que des droits indivis de Sassoon (10.1%) ont été erronément attribués à Diana [13] . [ 20 ] L’erreur ainsi mise à jour rend nécessaires la préparation et la signature d’un acte de correction. Les droits indivis de Diana dans le Lot [1] ne sont pas de 22.985% mais bien de 12.885%.

De plus, le prix de vente toujours détenu en fidéicommis par la notaire Comeau se trouve surévalué suivant le même pourcentage de près de 1M $. [ 21 ] Dans la foulée de l’intervention du comptable Vininsky, une autre erreur est identifiée, cette fois concernant le Lot [2]. [ 22 ] Alors que Diana s’est historiquement vue attribuer des droits indivis de 33.866666666% [14] , la vérification du registre foncier et l’opinion sur les titres de la notaire Comeau sont à l’effet que Diana possède un pourcentage moins élevé, soit 26.667% [15] . [ 23 ] Ici, l’erreur n’en est pas une commise par la notaire Comeau, l’acte de vente étant conforme.

Les discussions qui s’en suivent ont trait au partage des dépenses historiquement effectué entre Mmes Shahmoon et leur frère Sassoon. Diana a assumé un pourcentage des dépenses plus élevé, et Rebecca et Sassoon, un pourcentage moindre. [ 24 ] Si l’erreur de la notaire Comeau à l’égard du Lot [1] est rapidement vérifiée et acceptée, la situation est toute autre concernant le Lot [2]. [ 25 ] Diana exige, dans un premier temps, que Rebecca et Sassoon reconnaissent le pourcentage de 33% qui lui a été historiquement attribué [16] .

Alors que Rebecca est prête à consentir à cette demande, Sassoon oppose un refus catégorique [17] . [ 26 ] Suite à l’intervention et l’insistance de l’acheteur, une entente intervient aux termes de laquelle Diana reçoit une somme de 134 000 $ à

titre de dédommagement. La moitié est imputable à Rebecca et l’autre moitié est assumée à parts égales entre Sassoon et le Groupe Montoni, dans un effort ultime de finaliser la vente et d’assurer à l’acheteur des titres clairs. [ 27 ] Ainsi, l’acte de correction préparé par la notaire en juillet 2014 [18] est signé le 9 septembre 2014. *** [ 28 ] Bien que le règlement de cette mésentente soit suivi de la signature de l’acte de correction du Lot [1], deux autres sujets opposent les parties en juillet et août 2014. Le premier a trait aux droits indivis possédés par la Succession Gubbay dans le Lot [1] et le second, la

conservation du prix de vente par la notaire Comeau liée à des considérations fiscales. ❖ DROITS INDIVIS DE LA SUCCESSION GUBBAY [ 29 ] De façon concomitante à l’acceptation de l’offre du Groupe Montoni du 17 juillet 2013, Mmes Shahmoon et Sassoon s’entendent afin de récupérer le bénéfice du 20% de droits indivis possédés par la Succession Gubbay. Selon cette entente, Sassoon, envers qui la Succession Gubbay est endettée, doit entreprendre des procédures de prise en paiement visant ces droits indivis, de façon à ce qu’ils fassent

partie de la vente au Groupe Montoni [19] .

Afin d’assurer que Mmes Shahmoon reçoivent chacune le tiers en valeur de ces droits indivis, Sassoon doit déposer 249 156,92 $ auprès du notaire le ou avant la date de clôture, soit la date de signature des actes de vente des Lots [1] et [2]. [ 30 ] Un jugement est obtenu, sur acquiescement à jugement, le 2 avril 2014, déclarant Sassoon propriétaire du 20% de droits indivis de la Succession Gubbay [20] . [ 31 ] Or, le dépôt de 249 165,92 $ n’a pas lieu entre les mains de la notaire Comeau. [ 32 ] Le 10 juillet 2014, Me Bélisle transmet à Me Strauber une mise en demeure exigeant le dépôt du montant de 249 156,92 $ [21] , suivie d’un projet de demande introductive d’instance pour forcer son dépôt [22] .

Me Strauber maintient la position que la date de clôture s’entend de celle où l’acte de correction sera signé [23] , mais remet néanmoins à la notaire Comeau le montant de 249 156,92 $, cette remise étant toutefois assortie d’instructions spécifiques quant à sa libération [24] . ❖ CERTIFICATS DE CONFORMITÉ [ 33 ] Ce sujet a également fait couler beaucoup d’encre.

Bien que complexe, ce sujet peut être résumé comme suit. [ 34 ] Puisque Mmes Shahmoon ne sont pas des résidentes canadiennes, l’acheteur exige, dans les offres, que les vendeurs non-résidents fournissent les certificats de conformité des autorités fiscales attestant que le prix de vente n’est pas assujetti à une cotisation fiscale [25] . [ 35 ] La notaire Comeau applique cette exigence à l’entièreté du prix de vente, dans l’attente de la production des certificats de conformité. Elle prépare en conséquence une convention d’entiercement ( escrow agreement ) visant la totalité du prix de vente [26] .

Le comptable Vininsky questionne le fait que les vendeurs ne reçoivent pas une

partie du prix de vente puisque la cotisation fiscale potentielle se situe à 33% [27] . La notaire Comeau indique que sur réception de lettres d’intention ( comfort letters ), il pourrait être possible de remettre aux vendeurs 50% du prix de vente net [28] . [ 36 ] Les lettres d’intention sont obtenues en août 2014 de sorte qu’une nouvelle version de la convention d’entiercement intervient le 9 septembre 2014 [29] , soit à la même date que l’acte de correction du Lot [1], et ce, à l’égard de 37% du prix de vente.

Toutefois, le cabinet de la notaire Comeau y est remplacé par le notaire Daniel Pagé, la confiance de Mmes Shahmoon étant émoussée suite à l’erreur commise par la notaire Comeau. *** [ 37 ] Dernier élément pertinent à la trame factuelle : Mmes Shahmoon et leurs filles respectives ont poursuivi le Fonds d’assurance responsabilité de la Chambre des notaires du Québec (« Fonds ») en décembre 2015. La demande introductive d’instance fait état de l’erreur commise par la notaire Comeau et de son défaut de remettre une

partie du prix de vente. La somme de 106 886,70 $ y est réclamée pour tenir compte de la dévaluation du dollar canadien pendant la période où les vendeurs ont ainsi été privés d’une

partie du prix de vente. [ 38 ] Suite à la production d’une contestation par le Fonds, cette instance fait l’objet d’un règlement hors cour. Diana témoigne ne pas être en mesure d’en divulguer les termes en raison d’un engagement de confidentialité.

ANALYSE [ 39 ] Le contrat intervenu entre les parties étant un contrat de services, il est régi par les articles 2098 et suivants du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») de même que par le Code de déontologie des avocats (« C.d.a. »), alors en vigueur [30] . [ 40 ] Le C.c.Q. impose certaines obligations au prestataire de services au bénéfice du client, soit d’agir au mieux de ses intérêts avec prudence et diligence, d’agir conformément aux usages et règles de l’art, de s’assurer que le service fourni est conforme au contrat de même que de l’informer et le conseiller adéquatement [31] . [ 41 ] Ces obligations se transposent au C.d.a. qui exige de l’avocat de demander des honoraires justes et raisonnables en fonction de son expérience, du temps et des efforts requis et consacrés à l’affaire, de sa difficulté et de son importance, de la responsabilité assumée, de la prestation de services inhabituels et du résultat obtenu [32] . [ 42 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Consortium Promecan (Syndic de) [33] rappelle les paramètres applicables dans le cadre d’un litige portant sur les honoraires professionnels des avocats : ▪ La relation entre un client et un avocat est régie par le C.d.a.; ▪ La preuve de l’effort professionnel d’un avocat repose sur celle des heures travaillées aux fins des services requis par le client; ▪ Les honoraires sont considérés justes et raisonnables lorsqu’ils tiennent compte des facteurs énumérés au C.d.a.; ▪ Étant donné les devoirs qui incombent à l’avocat en vertu du C.d.a., les factures émises par un avocat bénéficient d’une présomption simple que le temps qui y est décrit a été travaillé, et ce, de façon conforme aux obligations déontologiques que l’avocat doit respecter.

[ 43 ] Cette présomption simple est discutée comme suit : [ 22 ] J'estime que les dispositions du Code de déontologie gouvernant les relations entre un avocat et son client, et plus particulièrement celles ayant trait à la fixation et au paiement de ses honoraires professionnels, créent une présomption simple qui, si elle n'est pas repoussée par une preuve contraire, est suffisante pour établir la justesse de l'effort déployé par l'avocat au soutien de la défense des intérêts de son client. [23] Je dis « si elle n'est pas contredite » parce qu'il était possible pour l'intimée, au-delà de simplement prétendre qu'il y avait dans le présent cas exagération, d'indiquer à quel endroit la preuve de l'appelant était lacunaire et de préciser, selon elle, ce qu'aurait pu être dans les circonstances de ce dossier un effort qualifié de raisonnable.

Ses avocats, sans trahir les règles du secret professionnel, pouvaient appuyer, à partir de leur propre expérience dans le dossier d'appel, la prétention voulant que l'effort revendiqué par les avocats de l'appelant fût disproportionné. [24] En l'absence d'une preuve contradictoire tendant à démontrer le caractère exagéré du nombre d'heures consacrées par un avocat à une affaire donnée et à moins que la liste des heures chargées révèle à sa face même des anomalies appuyant son caractère déraisonnable, je suis d'avis, outre ces circonstances, que l'on peut difficilement remettre en question l'affirmation d'un avocat quant à la pertinence des heures qu'il a consacrées à une affaire donnée considérant les règles déontologiques qui gouvernent sa conduite en cette matière. [34] [ 44 ] À ces considérations soulignées par la Cour d’appel, s’ajoutent certaines particularités relatives à la nature de la prestation de service de l’avocat. [ 45 ] L’avocat rend des services qui sont parfois intangibles contrairement à d’autres prestataires de services ou entrepreneurs dont le résultat du travail peut se mesurer objectivement.

De plus, la valeur des efforts dépend parfois de facteurs qui lui sont externes, par exemple, la vigueur de la contestation par la

partie adverse des prétentions de son client. [ 46 ] Qu’en est-il de l’application de ces principes en l’instance? 1. GBSJ a-t-elle commis LES ERREURS ALLÉGUÉES ? [ 47 ] Mmes Shahmoon ne remettent pas en question le taux horaire de Me Bélisle, ni l’existence des services décrits aux deux factures.

Elles soutiennent que le caractère insatisfaisant de ses services justifie de réduire le montant facturé. [ 48 ] Mmes Shahmoon formulent trois reproches à l’égard de Me Bélisle en lien avec : 1) Les variations des pourcentages de droits indivis; 2) Le défaut de Sassoon de verser le montant de 249 156,92 $ au plus tard à la date de signature des actes de vente du 11 juin 2014; 3) L’absence de remise partielle du prix de vente par la notaire Comeau. 1.1 VARIATIONS DES POURCENTAGES DE DROITS INDIVIS [ 49 ] Mmes Shahmoon reprochent à Me Bélisle de ne pas avoir remarqué, ou à tout le moins de ne pas avoir porté à leur attention, les variations dans les pourcentages de droits indivis contenus dans les offres, puis dans la recherche de titres de la notaire Comeau, ces derniers étant repris dans les actes de vente. [ 50 ] Elles estiment que Me Bélisle devait réviser la documentation échangée dans le cadre des négociations.

Ainsi, il aurait dû constater les variations dans les pourcentages. Ainsi, si Me Bélisle avait correctement exécuté le mandat qui lui était confié, l’erreur de la notaire Comeau aurait été évitée et les démarches et discussions qui s’en ont suivi, incluant la signature de l’acte de correction du 9 septembre, auraient pu être évitées. [ 51 ] Me Bélisle soutient qu’il était en droit de s’en remettre au professionnel de la vérification des titres qu’est le notaire.

Il ajoute qu’un notaire américain, Merling, est également impliqué dans la transaction. [ 52 ] Me Bélisle ajoute que Mmes Shahmoon et leurs filles, ont en 2013 choisi de poursuivre le Fonds et ainsi de rechercher la responsabilité de l’auteur premier du préjudice subi.

Préjudice subi s’il en est puisque Me Bélisle allègue que les variations dans les pourcentages de droits indivis ont permis de régulariser une erreur historiquement commise au sein de la famille Shahmoon, régularisation qui inclut pour Diana d’être indemnisée à hauteur de 134 000 $ dans la foulée de la correction de l’erreur de la notaire Comeau. [ 53 ] Voyons les faits particuliers à chacun des lots. ➢ LOT [1] [ 54 ] L’offre d’achat du 17 juillet 2013 accorde à Diana 12.885% des droits indivis [35] . [ 55 ] Le 17 décembre 2013, la directrice des acquisitions du Groupe Montoni, Me Véronique Théorêt, transmet le projet de l’opinion sur les titres préparé par la notaire Comtois [36] .

Me Théorêt attire l’attention de tous, soit de Mmes Shahmoon, leurs filles, Sassoon, et leur avocat respectif, sur la modification de la clause 3 relative à la répartition des droits indivis. [ 56 ] La modification la plus importante est l’augmentation du pourcentage de Diana à 22.985%. [ 57 ] Le 10 mars 2014, Me Théorêt transmet la levée des conditions de l’acheteur ( waiver ) et reprend les droits indivis de l’opinion sur les titres de la notaire Comeau [37] . Ces pourcentages sont par la suite repris dans l’acte de vente du 11 juin 2014 [38] .

[ 58 ] Personne ne remet en question ces pourcentages, et ce, jusqu’à l’intervention du comptable Vininsky le 8 juillet 2014. Ni Sassoon et son avocat, alors qu’il est pourtant dépossédé de 10.1% de ses droits indivis.

Ni l’acheteur et son avocate à l’interne, alors que cela entraîne une augmentation de près de 1M $ du prix de vente remis à la notaire Comeau et alors que Me Théorêt avait effectué la vérification préliminaire des chiffres et identifié à cette occasion ce qui s’est avéré être une répartition assez juste des droits indivis [39] . [ 59 ] Il est difficile dans de telles circonstances de conclure au caractère inacceptable de cette méprise. [ 60 ] Il y a lieu de noter également que les échanges postérieurs font voir que tous, y compris Diana [40] , concèdent rapidement qu’il s’agit d’une erreur.

Par ailleurs, le Tribunal doute que Diana n’ait jamais cru détenir 22.985% des droits indivis du Lot [1]. Elle hérite, comme Rebecca et Sassoon, suite aux décès successifs de leur mère et de leur père, du tiers des droits indivis.

Par la suite, Diana procède à 11 actes de donation distincts en faveur de ses deux filles entre 1994 et 1996 [41] , donnant à penser que Diana ne procède pas à l’aveuglette et qu’elle porte une certaine attention à ces actifs. [ 61 ] L’acte de correction, par ailleurs non produit en preuve, est requis pour corriger le prix de vente surévalué comme conséquence du pourcentage erroné de 10.1% attribué à Diana, et non pour corriger la description des droits indivis vendus.

En effet, l’objet du contrat est défini comme tous les droits et intérêts possédés dans l’immeuble, et non en référence à des droits indivis précis. [ 62 ] Ainsi, la preuve établit que l’erreur quant au Lot [1] donne lieu à des échanges fort peu nombreux. Elle n’a pas eu de réelle incidence, si ce n’est que d’être liée à celle constatée au regard du Lot [2]. ➢ lot [2] [ 63 ] Dans le cas du Lot [2], la notaire Comeau ne commet pas d’erreur.

Elle identifie au contraire une erreur de l’offre du 17 juillet 2013. [ 64 ] En effet, l’offre du 17 juillet 2013 prévoit pour Diana un pourcentage de 33.866666666% et pour Rebecca et Sassoon de 23.066666666% [42] . [ 65 ] Le projet d’opinion de la notaire Comeau transmise par Me Théorêt le 17 décembre 2013 corrige ces pourcentages et établit un même pourcentage de 26.667% pour Diana, Rebecca et Sassoon [43] . [ 66 ] Contrairement à l’erreur commise pour le Lot [1], cette modification des pourcentages de droits indivis fait fortement réagir Diana.

Historiquement, puisqu’il réside au Québec contrairement à ses sœurs, Sassoon a pris charge de l’administration des terrains et plus particulièrement du paiement des taxes scolaires et foncières. Or, la répartition faite par Sassoon est en fonction des mêmes pourcentages que ceux se trouvant à l’offre du 17 juillet 2013 [44] . [ 67 ] Ainsi, si le pourcentage qui s’y trouve pour Diana de 33.86666% est inexact, celle-ci a payé l’équivalent de 7.2% de trop au cours des années, soit la différence entre 33.86666% et 26.667%.

Inversement, Rebecca et Sassoon ont versé moins que ce qu’ils devaient pendant ces mêmes années. [ 68 ] Diana questionne, dans un premier temps, la notaire Comeau quant à la source de cette modification [45] . Ayant été référée à la déclaration de transmission publiée suivant le décès de leur mère, Diana donne instruction à Me Bélisle d’exiger que Rebecca et Sassoon lui transfèrent les droits indivis manquants. Me Bélisle s’exécute le 16 août [46] .

Alternativement, Diana exige d’être dédommagée pour les montants payés en trop au cours des années. [ 69 ] Une entente intervient assez rapidement, grâce à l’implication de l’acheteur qui accepte de contribuer au dédommagement exigé par Diana. Cette contribution est confirmée dans le document « receipt release and discharge » commenté par Me Bélisle le 25 août 2014, confirmant une entente intervenue quelques jours plus tôt, soit le 21 août [47] . [ 70 ] La preuve n’explique pas d’où provient cette erreur historiquement appliquée entre les sœurs et le frère Shahmoon.

Contrairement au Lot [1], la chaîne de titres est pourtant assez simple : leur mère est propriétaire de 80% des droits indivis depuis 1954. Suite à son décès, ces droits sont transférés à leur père par déclaration de transmission publiée en 1990. Au décès de leur père, une déclaration de transmission transfère ces droits aux 3 enfants en 1994.

Aucun autre acte depuis n’est publié sur ce terrain [48] . [ 71 ] Il est encore une fois difficile de conclure au caractère inacceptable de cette méprise, commise par tous les intervenants au dossier. [ 72 ] Le Tribunal ajoute être en accord avec Me Bélisle que si cette erreur avait été mise à jour antérieurement, elle aurait donné lieu à la même mésentente entre Diana et Sassoon. Il est probable que Diana aurait refusé de signer les actes de vente tant qu’elle n’aurait pas obtenu satisfaction.

Il est également permis de penser que le dédommagement obtenu par Diana s’est trouvé facilité par la nécessité de procéder à un acte de correction sur le Lot [1] et par la volonté de l’acheteur de récupérer le montant remis en trop à la notaire Comeau. 1.2 DÉFAUT DE VERSER LE MONTANT DE 249 156,92 $ [ 73 ] Mmes Shahmoon reprochent à Me Bélisle de ne pas s’être assuré que le montant de 249 156,92 $ associé à la récupération des droits indivis de la Succession Gubbay était bel et bien déposé par Sassoon lors de la signature des actes de vente le 11 juin 2014. [ 74 ] Me Bélisle ne fournit aucune explication quant à l’absence de toute vérification.

Il se contente de soutenir qu’il a tenu pour acquis que cela serait fait. [ 75 ] La vérité est autre : Me Bélisle a manifestement, et simplement, oublié cet aspect de la transaction. [ 76 ] Le 11 juin 2014, Me Bélisle écrit à la notaire Comeau pour l’informer que Me Steven Chaimberg est autorisé à signer pour Mmes Shahmoon les divers actes. À cette fin, Me Bélisle prend soin de confirmer les actes à être signés de même que de préciser les modalités du partage des honoraires de la notaire Comeau [49] .

[ 77 ] Or, cette lettre est silencieuse quant au versement qui doit être fait par Sassoon entre les mains de la notaire Comeau, et ce, tel que prévu par l’entente relative à la Succession Gubbay intervenue également le 17 juillet 2013 [50] .

De plus, le compte d’honoraires du 13 septembre indique que Me Bélisle révise l’entente entre Diana, Rebecca et Sasson le 9 juillet 2014, soit un mois après la vente [51] . [ 78 ] Mmes Shahmoon ont, à cet égard, raison de soutenir qu’il s’agit-là d’une erreur, ou d’une omission, commise par Me Bélisle. 1.3 L’ABSENCE DE REMISE PARTIELLE DU PRIX DE VENTE [ 79 ] Mmes Shahmoon reprochent à Me Bélisle de s’être désintéressé de la question fiscale et de ne pas s’être assuré que la notaire Comeau leur remette une portion du prix de vente.

À cet égard, elles se désolent que ce soit le comptable Vininsky qui le premier questionne l’opportunité de retenir l’entièreté du prix de vente jusqu’à l’obtention des certificats de conformité des autorités fiscales. [ 80 ] À cet égard, Me Bélisle plaide que cette portion de la transaction, soit la demande pour l’obtention des certificats de conformité, était confiée au comptable Vininsky. [ 81 ] L’analyse de ce reproche nécessite de voir ce qui est prévu entre l’acheteur et le vendeur. [ 82 ] Les offres du 17 juillet 2013 assujettissent, notamment, la détermination de la date de clôture à l’obtention par le vendeur des certificats de conformité des autorités fiscales [52] . [ 83 ] Les offres du 17 juillet 2013 prévoient toutefois la possibilité, à la discrétion de l’acheteur, de procéder à la clôture malgré l’absence des certificats de conformité pourvu qu’une portion suffisante du prix de vente soit conservée en fidéicommis par la notaire pour satisfaire aux obligations fiscales afférentes à la vente d’un bien canadien par un non-résident canadien, et ce, jusqu’à l’obtention des certificats de conformité [53] . [ 84 ] Pour leur part, les actes de vente du 11 juin 2014 incluent une déclaration des vendeurs à l’effet qu’ils sont non-résidents canadiens et un engagement à obtenir et remettre les certificats de conformité requis, la notaire étant autorisée à retenir sur le prix de vente tout montant nécessaire à satisfaire aux obligations fiscales [54] . [ 85 ] Bien que la preuve soit peu explicite quant à l’implication de Me Bélisle antérieurement au 17 juillet 2013 [55] , il ressort de la lecture des offres du 17 juillet 2013 qu’il n’est pas exact qu’aucune considération n’a été apportée à la question fiscale et à celle de la remise du prix de vente. [ 86 ] Cette remise est toutefois tributaire des certificats de conformité, ou encore de la discrétion de l’acheteur à consentir à procéder à la clôture malgré leur absence. [ 87 ] C’est par ailleurs ce qui se produit puisque les actes de vente interviennent le 11 juin 2014 sans que ces certificats de conformité n’aient été obtenus. [ 88 ] À cet égard, Diana, pas plus que la preuve documentaire, ne contredisent le témoignage de Me Bélisle quant au fait que le comptable Vininsky devait obtenir les certificats de conformité.

Au contraire, la preuve documentaire corrobore en cela le témoignage de Me Bélisle. [ 89 ] Selon cette preuve, la première référence aux certificats de conformité intervient le 26 mai 2014, soit à la même date où sont transmis les projets des actes de vente. [ 90 ] La notaire Comeau contacte le comptable Vininsky pour être informée de l’état de ces démarches. Le comptable Vininsky informe alors la notaire Comeau qu’il n’a pas encore reçu l’offre d’achat ni les pourcentages afférents à chacun des vendeurs.

La notaire Comeau transmet la répartition des droits indivis provenant de son opinion sur les titres au comptable Vininsky deux jours plus tard, le 29 mai [56] . [ 91 ] Par la suite, la notaire Comeau fait un suivi auprès du comptable Vininsky le 10 juin, soit la veille de la clôture [57] . [ 92 ] Étant donné l’absence des certificats de conformité, la notaire Comeau prépare un projet de convention d’entiercement.

Ce projet donne lieu aux échanges postérieurs entre Me Comeau et le comptable Vininsky sur l’opportunité de conserver la totalité du prix de vente et l’alternative proposée par la notaire Comeau d’obtenir des lettres d’intention pour permettre la remise de la moitié du prix de vente. [ 93 ] Ces lettres d’intention ont vraisemblablement été obtenues avant le 9 septembre 2014.

En effet, la convention d’entiercement signée à cette date en fait mention de même que d’une retenue fiscale correspondant à 37.875% du prix de vente, dans l’attente de la remise des certificats de conformité [58] . [ 94 ] En conséquence de ce qui précède, la preuve ne permet pas de conclure à la commission d’une erreur de la part de Me Bélisle. En plus de ne pas être chargé de l’obtention des certificats de conformité, Me Bélisle ne pouvait prévoir en juillet 2013 que ceux-ci ne seraient pas obtenus lors de la vente.

Il n’est pas davantage responsable du fait que le comptable Vininsky n’était pas familier avec le processus des lettres d’intention, ni des délais reliés à leur obtention. [ 95 ] Il ressort du témoignage de Diana qu’elle aurait aimé sentir que Me Bélisle était davantage proactif quant à cet aspect de la transaction. Cela fait abstraction du fait que des échanges nourris avaient déjà lieu entre le comptable Vininsky et la notaire Comeau, cette dernière lui ayant même fourni des exemples de lettres d’intention pour faciliter les démarches [59] .

Une intervention accrue de Me Bélisle n’aurait rien changé à la situation. 2. Dans l’affirmative, ceS ERREURS JUSTIFIENT-ELLES de réduire à 20 000 $ la valeur des services rendus par GBSJ, ou subsidiairement, à 37 601,99 $ ?

[ 96 ] D’entrée de jeu, il y a lieu de préciser que l’argument présenté par l’avocat de Mmes Shahmoon suivant lequel elles n’ont pas à apporter la preuve du préjudice subi, mais uniquement des erreurs commises, n’est pas fondé. [ 97 ] La relation client-avocat ne modifie pas le fondement du recours intenté par Mmes Shahmoon. Ce fondement demeure la responsabilité civile contractuelle [60] .

À ce titre, il revient à Mmes Shahmoon d’établir, de façon prépondérante [61] , les éléments constitutifs de la responsabilité civile, soit (1) la commission d’une faute; (2) le préjudice subi; et (3) le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. [ 98 ] En l’instance, la faute se trouve dans les reproches formulés par Mmes Shahmoon à l’égard des services rendus. Le préjudice représente la diminution des honoraires demandée.

Finalement, cette diminution doit être une suite directe et immédiate des reproches allégués [62] . [ 99 ] Les autorités soumises par l’avocat de Mmes Shahmoon ne contredisent pas ces principes [63] . On y réfère à l’arrêt Mathieu c. Marchand [64] . Cet arrêt est fréquemment cité à l’appui de la sanction application au défaut de l’avocat.

La Cour d’appel confirme que la seule sanction satisfaisante dans la relation avocat-client est la réduction des honoraires. *** [ 100 ] Le Tribunal ne retient qu’une seule erreur, soit celle reliée au défaut de Me Bélisle de vérifier qu’avait été effectué par Sassoon le dépôt du montant convenu de 249 156,92 $. [ 101 ] Par voie de conséquence, le Tribunal ne peut faire droit à la position adoptée par Mmes Shahmoon quant aux honoraires dus à GBSJ. [ 102 ] Il est toutefois exact que l’omission de Me Bélisle a eu pour effet d’occasionner des discussions et des démarches qui auraient été évitées si une vérification avait eu lieu en temps utile, soit avant la clôture du 11 juin 2014. [ 103 ] L’envergure de ces démarches et discussions est toutefois bien relative.

Voici pourquoi. [ 104 ] Tel que déjà mentionné, Me Bélisle s’intéresse à l’entente intervenue entre Diana, Rebecca et Sassoon, et en révise les termes, un mois après la signature des actes de vente. Toutefois, les échanges ne se limitent pas à l’exécution de ce dépôt, mais traitent également de l’application d’une retenue fiscale sur ce montant. [ 105 ] En fait, Sassoon dépose le montant le 30 juillet 2014 auprès de la notaire Comeau [65] .

Il est exact que la lettre de l’avocat de Sassoon, Me Strauber, énonce une série d’instructions en lien avec la remise du montant de 249 156,92 $ : ▪ La signature de l’acte de correction; ▪ Une retenue suffisante pour pallier à l’avis reçu de la Ville de Montréal remettant possiblement en question l’exemption de droits de mutation demandée suite à la prise en paiement des droits indivis de la Succession Gubbay; ▪ Le paiement des 2/3 de la facture du cabinet de Me Strauber en lien avec le dossier de la Succession Gubbay; ▪ La retenue fiscale requise. [ 106 ] Or, certaines de ces instructions sont des sujets prévus à l’entente du 17 juillet 2013.

Le remboursement des 2/3 des honoraires de Me Strauber est prévu à la clause 3. La clause 5 prévoit que la notaire doit conserver 2/3 de toute cotisation fiscale et la clause 6 prévoit que la remise du montant est faite par la notaire sur réception des certificats de conformité, si requis [66] . [ 107 ] Il semble que la vérification de la nécessité d’obtenir des certificats de conformité n’ait pas été faite.

Me Bélisle soutient que cette responsabilité était celle du comptable Vininsky, ce qui apparaît probable en plus de n’être pas réellement contredit. [ 108 ] À tout événement, les parties ont réglé ce différend dans la foulée du règlement touchant aux dépenses trop élevées historiquement assumées par Diana.

En effet, une lettre de Me Bélisle du 21 août 2014 adressée à la notaire Comeau confirme, en plus du consentement à la signature de l’acte de correction, le calcul associé à la remise du montant de 249 156,92 $ [67] . [ 109 ] À la lumière de ce qui précède, il faut relativiser grandement le reproche formulé par Diana voulant que l’omission de Me Bélisle ait permis à Sassoon d’ajouter des conditions. [ 110 ] C’est la décision de Mmes Shahmoon, et plus particulièrement de Diana, de refuser de signer l’acte de correction tant que n’était pas réglé le différend touchant aux dépenses historiquement assumées par elle qui motive l’exigence de Sassoon d’assortir la remise du montant de 249 156,92 $ à la signature de l’acte de correction. [ 111 ] Il ne reste que la question de l’exemption de droits de mutation.

Il est vrai que cet élément n’est pas prévu à l’entente du 17 juillet.

Toutefois, n’eut été du climat conflictuel qui s’installe entre Diana et Sassoon à une vitesse vertigineuse, il est probable que ce sujet n’en aurait pas été un sur lequel les parties se seraient opposées bien longtemps, puisque l’esprit de l’entente relative à la Succession Gubbay est d’assumer à trois les coûts associés à cette démarche [68] . [ 112 ] Me Bélisle ne peut être tenu responsable des mauvaises relations des parties, d’autant que la preuve est à l’effet que la relation entre Diana et Sassoon est difficile depuis bien avant 2013. [ 113 ] Ces quelques commentaires et précisions démontrent que l’omission de Me Bélisle n’est pas seule en cause dans l’important différend qui oppose les parties en juillet et août 2014. [ 114 ] Le Tribunal est d’avis que seuls les honoraires dédiés à l’exécution de l’engagement de Sassoon de déposer le montant de

249 156,92 $ peuvent légitimement être déduits du compte d’honoraires du 13 septembre 2014. [ 115 ] Par la suite, les interventions de Me Bélisle visent à tenter d’obtenir la remise de ce montant. Or, la question de la distribution est accessoire à la question de la retenue fiscale. Tout comme pour la retenue fiscale du prix de vente, la preuve ne permet pas d’en imputer la responsabilité à Me Bélisle. [ 116 ] En conséquence, seules les entrées de temps des 9 et 24 juillet 2014 (respectivement de 1 732,50 $ et 1 182,50 $) ont trait à l’exécution de cet engagement.

Ces entrées totalisant 2 915 $ ne traitent toutefois pas exclusivement de l’exécution de cet engagement.

Elles traitent également de la question de la retenue fiscale et du différend plus large entourant la signature de l’acte de correction. [ 117 ] Usant de sa discrétion, le Tribunal arbitre à 2 000 $ plus taxes, soit 2 299,50 $, la réduction des obligations de Mmes Shahmoon à l’égard du paiement des comptes d’honoraires des 11 et 13 septembre 2014. [ 118 ] Pour le reste, les honoraires et débours apparaissant à ces comptes sont justifiés. [ 119 ] Il ne fait pas de doute que la transaction entourant la vente des deux terrains en est une d’envergure.

Sans être extrêmement complexe, il demeure qu’elle revêt un certain niveau de complexité du fait que les vendeurs ne soient pas des résidents canadiens. D’ailleurs, Mmes Shahmoon sont épaulées par des professionnels américains, en plus d’être représentées par GBSJ. [ 120 ] S’ajoutent de plus la régularisation des anomalies relevées par la notaire Comeau et les enjeux liés à la Succession Gubbay.

Finalement, l’acrimonie et l’absence de confiance entre Sassoon et Mmes Shahmoon, et surtout Diana, contribuent à la délicatesse de ces transactions. [ 121 ] La preuve documentaire, enrichie des témoignages de Me Bélisle et de Diana, permet de cerner les étapes de cette transaction et de rattacher la réalité des entrées de temps apparaissant aux comptes d’honoraires des 11 et 13 septembre 2014. [ 122 ] Il est possible que les services ne soient pas en tout point parfaits, surtout examinés de façon critique en rétrospective, mais là n’est pas ce qui est exigé d’un avocat.

CONCLUSION [ 123 ] Mmes Shahmoon ont droit à une réduction de leur obligation équivalant à une somme de 2 299,50 $. Elles demeurent toutefois tenues au solde de 76 082,68 $. [ 124 ] Cette somme de 76 082,68 $ porte intérêt au taux légal de 5% l’an, auquel s’ajoute l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q , à compter de la demeure, conformément à ce que prévoit l’

article 1617 C.c.Q. En l’instance, cette demeure intervient avec l’assignation judiciaire. [ 125 ] GBSJ a ainsi droit à l’application de l’intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle, à compter du 25 septembre 2017 sur la somme de 76 082,68 $, puis sur la somme de 5 6 082,68 $ à compter du 31 octobre 2019 pour tenir compte du paiement partiel de 20 000 $ remis à GBSJ en date du 30 octobre 2019. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 126 ] CONDAMNE solidairement les défenderesses à payer à la demanderesse une somme de 56 082,68 $ , avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , sur la somme de 76 082.68 $ , à compter de l’assignation, soit du 25 septembre 2017 jusqu’au 30 octobre 2019, puis sur la somme de 56 082.68 $ à compter du 31 octobre 2019; [ 127 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Me Alfred A. Bélisle godard, bélisle, st-jean & associés Avocat de la demanderesse Me Christopher Atchison ATCHISON PERRAULT AVOCATS Avocat des défenderesses dates d’instruction : les 30 et 31 octobre 2019