2014 QCCA 1462, 2014 QCCA 1462

Vézina c. Lamoureux 2014 QCCA 1462 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023178-122 et 500-09-023199-128 (505-17-003824-085) DATE : LE 5 AOÛT 2014 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. N o : 500-09-023178-122 ANOUK VÉZINA et MARTIN DESROCHERS APPELANTS – Demandeurs c. CAROLE LAMOUREUX et ROBERT LATREILLE INTIMÉS – Défendeurs / Demandeurs en garantie N o : 500-09-023199-128 CAROLE LAMOUREUX et ROBERT LATREILLE APPELANTS EN GARANTIE – Défendeurs / Demandeurs en garantie c.

GROUPE SUTTON ACTION et RÉAL GIGUÈRE INTIMÉS EN GARANTIE – Défendeurs en garantie ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’honorable Michèle Monast) rendu le 7 novembre 2012 qui rejette en

partie leur réclamation pour vices cachés fondée sur une limitation de droit public applicable à leur maison acquise des intimés. [ 2 ] Les intimés se portant appelants en garantie se pourvoient aussi contre ce jugement qui rejette leur appel en garantie contre des courtiers immobiliers, les intimés en garantie. [ 3 ] Pour les motifs du juge Gagnon auxquels souscrivent les juges Doyon et Vézina; LA COUR : [ 4 ] ACCUEILLE l’appel avec dépens; [ 5 ] REMPLACE les conclusions [192] et [194] du jugement par les suivantes : [192] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 93 162,26 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2008; [194] LE TOUT avec dépens, incluant les frais d’expert. [ 6 ] MAINTIENT les autres conclusions du jugement; [ 7 ] REJETTE l’appel du recours en garantie avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A.

PAUL VÉZINA, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. Me Isabelle Labranche Sylvestre & Associés SENCRL Pour Anouk Vézina et Martin Desrochers Me Rémi Bastarache SRB, Bastarache, avocats Pour Carole Lamoureux et Robert Latreille Me François Mainguy Langlois Kronström Desjardins, s.e.n.c.r.l. Pour Groupe Sutton Action et Réal Giguère Date d’audience : 29 avril 2014 MOTIFS DU JUGE GAGNON [ 8 ] Madame Anouk Vézina et monsieur Martin Desrochers (les « appelants ») se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l'honorable Michèle Monast), rendu le 7 novembre 2012 [1] . Ce jugement rejette en

partie leur réclamation pour vices cachés fondée sur une limitation de droit public applicable à leur maison acquise de madame Carole Lamoureux et de monsieur Robert Latreille (les « intimés »). [ 9 ] Pour leur part, les intimés contestent les conclusions du jugement qui rejettent leur appel en garantie contre les intimés en garantie Groupe Sutton Action et son agent Réal Giguère (les « courtiers »). [ 10 ] L’enjeu principal de ce pourvoi consiste à déterminer si, conformément à leurs représentations, les intimés ont fait défaut de délivrer aux appelants une habitation bigénération. L'appel principal

I) Contexte factuel [ 11 ] L’immeuble en cause est situé dans la municipalité de Saint-Bruno-de-Montarville (la « Ville »). Il a été acquis par les intimés le 4 février 1997. À l’hiver et au printemps 2002, ils décident de rénover l’extérieur de leur maison. Ils procèdent aussi à des travaux d'aménagement dans une extension rattachée au bâtiment principal. Le 2 mai 2002, un inspecteur de la Ville leur remet un avis pour avoir commencé ces travaux sans permis de construction [2] . Ils remédient en

partie à ce défaut en demandant un permis pour les réparations extérieures seulement. [ 12 ] En février 2003, ils décident de mettre l’immeuble en vente.

Ils retiennent les services des courtiers [3] qui, aux fins de promouvoir ce projet, publient dans un journal régional l’annonce suivante : ST-BRUNO – PRIX RÉDUIT – Maison bi-génération , terrain de 29 330 p.c. plusieurs arbres matures, plusieurs rénovations récentes, toit 2002, revêtement extérieur brique 2002, fenêtres 2002 et 1997, absolument à visiter 29 000 p.c. [4] [Je souligne.] [ 13 ] La fiche descriptive de l’immeuble contient ces informations : Addenda Info maison Superbe décoration victorienne – À voir grande salle familiale avec foyer au gaz, à noter manteau de foyer en teck d'Indonésie de toute beauté, pour les gens qui aiment une maison chaleureuse vous allez être bien servis.

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N'oubliez pas de mettre cette prop. sur vos visites. [5] [Je souligne.] [ 14 ] En dépit des démarches des courtiers, les intimés ne reçoivent aucune offre satisfaisante. Ils décident de mettre fin au contrat de courtage le 1 er septembre 2003. [ 15 ] Peu de temps après la fin du mandat des courtiers, l’appelante Anouk Vézina se présente chez les intimés pour leur faire part de son intérêt pour la maison. Le même jour, accompagnée de son père, elle fait une visite de la propriété. Le lendemain, elle y revient, cette fois accompagnée de son conjoint l’appelant Desrochers.

Plus tard, le couple fera une autre visite avec un ami entrepreneur. [ 16 ] Dans les jours suivants, les appelants présentent une offre d'achat refusée par les intimés. À la mi-novembre 2003, ils récidivent en déposant une seconde offre conditionnelle à une inspection professionnelle [6] .

Les intimés l’acceptent et remplissent une déclaration des propriétaires vendeurs où ils y affirment, notamment, ne pas avoir reçu de constat ou d’avis de non-conformité à l’égard de cette maison [7] . [ 17 ] La transaction se concrétise devant un notaire le 3 mai 2004 [8] . [ 18 ] Souhaitant rénover leur nouvelle maison, les appelants se présentent à la Ville pour demander un permis de construction. Ils essuient un refus au motif que l’aménagement d’un espace résidentiel en

annexe au logement principal ne respecte pas les prescriptions applicables à une habitation bigénération dont l’implantation n’a d’ailleurs jamais été autorisée par les autorités [9] . [ 19 ] La Ville consent cependant une dérogation mineure pour le maintien d’une porte d’accès « au logement accessoire » mise en place par les propriétaires de l’époque.

Elle permet aussi que cet espace résidentiel soit adapté en vue de répondre aux exigences techniques d’un logement bigénération à la condition de respecter les spécifications mentionnées aux plans d’aménagement déposés et acceptés par les autorités municipales [10] . [ 20 ] Dans son rapport, l’expert Michel Bastien (architecte) explique pourquoi l’espace résidentiel secondaire aménagé par les intimés ne respecte pas la réglementation pour une habitation bigénération : 4.0 conformité Lors de la visite de l'immeuble, la fiche MLS (annexe

V) indiquait un logement au sous-sol "bi-génération ou bachelor". Ce logement n'est pas conforme à la réglementation municipale ni au Code du Bâtiment , car les hauteurs et les dimensions des pièces ne sont pas réglementaires (voir 3.1 et 3.4). Aucun permis n'avait été demandé par l'ancien propriétaire à la Ville pour ce logement au sous-sol, qui n'est donc pas approuvé par la Ville. De plus, le bi-génération est impossible à cause de la hauteur et de la superficie (voir

annexe III). [11] [ 21 ] Selon la preuve admise par les intimés [12] , le coût des travaux nécessaires pour respecter la réglementation municipale (et les plans d’aménagement) applicable à l’espace résidentiel en cause s’élève à 70 709,36 $. II) Le jugement entrepris [ 22 ] La juge a conclu que la maison des appelants était viciée par des problèmes de plomberie et de structure de plancher. Elle a fixé l’indemnité payable pour ce chef de réclamation à 11 025 $. Elle a aussi pris acte du fait que les intimés avaient déjà versé aux appelants une somme de 6 620,55 $.

L’appel ne porte pas sur cet aspect du litige entendu en première instance. [ 23 ] Elle s’est ensuite penchée sur l’allégation des appelants selon laquelle les intimés ne leur avaient pas livré une habitation bigénération.

Elle s’est dite d’avis qu’un usage dérogatoire aux règlements d’urbanisme constitue une violation à des limitations de droit public et que l’obligation de garantie du vendeur couvre le vice caché ou le défaut de qualité résultant de cette violation. [ 24 ] Elle considère aussi que les appelants n’ont pas renoncé à invoquer la garantie du vendeur en cas de vices cachés et place sur les épaules des intimés le fardeau de « démontrer qu’ils n’avaient pas représenté aux demandeurs [les appelants] qu’il s’agissait d’un immeuble bi-générationnel […] » [13] . [ 25 ] Elle retient de la preuve que les intimés ne pouvaient ignorer la manière dont la maison a été décrite dans la fiche de propriété et qu’ils connaissaient l’intention des appelants lors de l’achat.

Elle note aussi que les intimés ont expliqué aux acheteurs comment était utilisé l’espace résidentiel secondaire intégré à cette maison. [ 26 ] Cependant, en raison de la configuration des lieux, la juge estime qu’il était déraisonnable pour les appelants de conclure que cet espace résidentiel était « un logement indépendant et distinct du reste de la maison » [14] .

Parmi les indices apparents soutenant cette conclusion, elle note : (1) la présence d’une seule issue extérieure; (2) la présence d’une porte intérieure vitrée munie d’un loquet; (3) l’absence d’un chauffe-eau et d’une entrée électrique distincts; (4) l’absence d’une adresse civique distincte; (5) la hauteur insuffisante

des plafonds; et (6) la superficie des pièces. [ 27 ] La juge a aussi déterminé que la mention contenue à la fiche de propriété de la maison référant à une « maison bi-génération » et l’occupation par la fille de l’intimée d’un espace résidentiel en

annexe au logement principal pouvaient être de nature à induire en erreur les appelants.

Elle considère toutefois qu’ils ont eu l’occasion de constater l’aménagement de cet espace avant l’achat de la maison et ainsi remettre en contexte les informations révélées par la fiche descriptive. [ 28 ] La juge oppose aussi aux appelants la déclaration contenue à l'acte de vente selon laquelle ils admettent avoir vérifié auprès des autorités compétentes la légalité et la destination qu'ils entendaient donner à l'immeuble. [ 29 ] Elle conclut que les intimés n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance et que de toute façon les appelants n’ont pas agi en acheteur prudent et diligent. [ 30 ] Concernant les dommages et intérêts, la juge se dit d’avis que les intimés ignoraient les irrégularités entourant l’espace résidentiel construit par eux et que leur bonne foi n’est pas en cause.

Elle estime en conséquence que l’octroi de dommages et intérêts n’est pas justifié. III) Les moyens d’appel [ 31 ] À l’encontre du jugement entrepris, les appelants ne proposent pas moins que huit moyens d’appel que je reprends intégralement : 1. La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit quant à l’interprétation de la

section I intitulée « obligations » inscrite à l’acte de vente du 3 mai 2004, Pièce P-1? 2. La juge de première instance a-t-elle erré en droit dans l’interprétation des règlements municipaux, Pièce P-8, quant aux notions de « logement » et de « logement supplémentaire dans une habitation bi-génération »? 3. La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit dans la détermination de l’obligation des acheteurs de vérifier la conformité d’un usage existant au moment de la vente auprès de la municipalité? 4.

La juge de première instance a-t-elle erré en droit dans l’application des principes relatifs à la réduction du prix de vente suivant la contravention des vendeurs à l’obligation de délivrance et à la garantie du droit de propriété? 5. La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit dans l’application des principes relatifs à l’octroi de dommages-intérêts dans le cadre du manquement à l’obligation de délivrance et à la garantie de la qualité des intimés? 6.

La juge de première instance a-t-elle commis une erreur manifeste et dominante dans son application des principes relatifs à la garantie du droit de propriété, à l’obligation de délivrance des intimés et à l’existence de fausses représentations? 7. La juge de première instance a-t-elle manifestement erré en faits et en droit dans l’application des principes relatifs à l’obligation de prudence et de diligence des appelants? 8. La juge de première instance a-t-elle erré dans l’octroi des dépens? [ 32 ] À mon avis, la solution de ce pourvoi réside dans les réponses données aux trois questions suivantes :

A) Les intimés ont-ils manqué à leurs obligations de garantie et de délivrance (art. 1716 C.c.Q .)?

B) Si oui, dans quelle mesure l’obligation contractuelle faite aux appelants de vérifier la conformité de la destination qu’ils entendaient donner à leur habitation avec les lois et règlements en vigueur dégage-t-elle les intimés de leur responsabilité?

C) Le cas échéant, quel est le montant des dommages auquel les appelants ont droit? IV) Analyse A. Les obligations de garantie de droit de propriété et de délivrance [ 33 ] L’

article 1716 C.c.Q. renvoie aux garanties du droit de propriété et de délivrance auxquelles le vendeur est tenu de plein droit : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1716. The seller is bound to deliver the property and to warrant the ownership and quality of the property. These warranties exist by operation of law, whether or not they are stipulated in the contract of sale. [ 34 ] La garantie du droit de propriété mentionnée à cette disposition inclut la garantie légale du fait d’un tiers et comprend celle

inhérente aux troubles de droit, dont celui relatif aux limitations de droit public : 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. 1725.

The seller of an immovable warrants the buyer against any violation of public law restrictions affecting the property which are exceptions to the ordinary law of ownership. The seller is not bound to that warranty where he has given notice of these restrictions to the buyer at the time of the sale, where a prudent and diligent buyer could have discovered them by reason of the nature, location and use of the premises or where such restrictions have been registered at the registry office. [ 35 ] En ce qui a trait à la protection de l’acheteur contre les vices cachés, c’est l’

article 1726 C.c.Q. qui y pourvoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1726.

The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them.

The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert. [ 36 ] En l’espèce, la limitation de droit public en cause réside dans la réglementation de la Ville qui régit l’implantation des habitations bigénération. [ 37 ] Il est vrai que l’obligation de garantir un immeuble contre les vices cachés doit s’apprécier à l’aune de l’acheteur prudent et diligent censé ne pas ignorer les faits qui parlent d’eux-mêmes.

Cependant, il faut conserver à l’esprit que l’obligation de délivrance est quant à elle assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ses attentes légitimes. À ce sujet, les auteurs Lamontagne et Larochelle écrivent : [160] Le vendeur doit donner à l’acheteur les renseignements nécessaires pour juger si le bien correspond à ses attentes – spécialement en période précontractuelle ( infra , n o 193) – ou pour que le bien puisse servir de façon optimale.

En période contractuelle, l’inscription d’un droit non déclaré pourra pallier le manque d’information de l’acheteur ( infra , n o 192). L’obligation de renseignement est une obligation contractuelle de moyens. Il faut cependant tenir compte de l’expertise des contractants : plus la connaissance de l’acheteur est grande, moins lourde est la responsabilité du vendeur (1728 et s. C.c.Q .) ( infra , n os 233 et s.) . [15] [ 38 ] Je conviens que cette obligation de renseignement est largement tributaire des connaissances de l’acheteur.

Cependant, la doctrine reconnaît aussi que l’obligation de délivrance proprement dite doit être rangée parmi les obligations de résultat [16] . [ 39 ] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur [17] . [ 40 ] En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence [18] . [ 41 ] Avec beaucoup d’égards pour la juge de première instance, je suis d’avis que les intimés n’ont pas respecté les garanties auxquelles ils sont tenus et que leur responsabilité est en conséquence engagée.

Je m’explique.

i) Les représentations des intimés

[ 42 ] La juge écrit que « les défendeurs [les intimés] ne pouvaient ignorer la manière dont l’immeuble avait été décrit dans la fiche de propriété rédigée par les courtiers » [19] et que « […] cette information était susceptible d’induire en erreur les acheteurs [les appelants] » [20] . [ 43 ] Je suis d’accord avec ces déterminations. [ 44 ] L’annonce parue dans un journal de quartier à l’initiative des courtiers mentionne clairement qu’il s’agit d’une « [m]aison bi- génération» [21] .

De plus, la fiche descriptive de l’immeuble préparée par ces mêmes courtiers contient la mention suivante : « bi- génération ou bachelor » [22] . [ 45 ] À l’occasion de l’une de leurs visites, les appelants ont pu constater que la fille de l’intimée, son conjoint et un enfant occupaient un espace résidentiel situé en

annexe de la maison. Les appelants ont été rassurés par cet usage et ont considéré être en présence d’une habitation bigénération. Selon l’appelante, ils ont également été informés que la mère de l’intimée avait auparavant occupé les mêmes appartements. [ 46 ] Ce faisceau de preuve donnait une image réaliste de la situation matérielle et juridique de l’immeuble [23] .

Toujours selon l’appelante, il coïncidait avec les caractéristiques d’une habitation bigénération recherchées par les acheteurs. [ 47 ] Comme je l’ai mentionné précédemment, la juge a aussi reconnu que les intimés « connaissaient les intentions des demandeurs [appelants] » au moment de l’achat. [ 48 ] Bref, l’immeuble vendu correspondait aux caractéristiques annoncées dans la publicité des courtiers et répondait aux attentes véritables des appelants.

Si la preuve n’a pas révélé que les intimés leur avaient expressément mentionné que la maison était une habitation bigénération conforme, il reste que leurs représentations, à défaut d’être expresses, n’en étaient pas moins explicites et appuyaient sans détour cette conclusion. [ 49 ] Je suis donc d’avis que les intimés se sont engagés à livrer aux appelants une habitation bi-génération et que cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la réglementation applicable. ii) La bonne foi des intimés [ 50 ] Il est admis que l’espace résidentiel aménagé par les intimés n’est pas conforme aux normes réglementaires pour une habitation bigénération, la Ville n’ayant jamais autorisé cette forme d’aménagement.

Le rapport de l’expert Bastien explique les aspects déficients au regard de la réglementation applicable : 3.4 transformation logement (bi-génération)-grandeur La dimension requise selon la réglementation de la Ville de Saint-Bruno #1478 et au règlement de zonage (z.15-1a) pour un logement bi- génération est de 65 m 2 maximum. Il faut donc modifier le logement actuel beaucoup trop grand (89 m 2 ).

Le règlement de zonage de la Ville de Saint-Bruno date du 06.04.99 (annexe III) et ne permet pas d'utiliser le logement au sous-sol comme bi-génération dans la condition actuelle trop grand et hauteurs non réglementaires (voir 3.1). 4.0 conformité Lors de la visite de l'immeuble, la fiche MLS (annexe

V) indiquait un logement au sous-sol "bi-génération ou bachelor". Ce logement n'est pas conforme à la réglementation municipale ni au Code du Bâtiment , car les hauteurs et les dimensions des pièces ne sont pas réglementaires (voir 3.1 et 3.4). Aucun permis n'avait été demandé par l'ancien propriétaire à la Ville pour ce logement au sous-sol, qui n'est donc pas approuvé par la Ville. De plus, le bi-génération est impossible à cause de la hauteur et de la superficie (voir

annexe 3). [24] [ 51 ] La preuve fait voir que l’espace résidentiel en cause a été construit sans aucun permis, ce qui, à l’époque, avait valu aux intimés, pour ces travaux et d’autres, un avis de l’inspecteur de la Ville [25] . [ 52 ] En réponse à cette dénonciation, les intimés ont choisi de s’amender à moitié en demandant un permis de construction pour les réparations extérieures seulement [26] .

Ils ont toutefois décidé de poursuivre les travaux à l’intérieur sans obtenir les autorisations requises. [ 53 ] En l’espèce, les intimés ne peuvent invoquer leur bonne foi en vue de se soustraire à leur obligation légale. Informés que les travaux entrepris nécessitaient la délivrance d’un permis de construction, ils ont choisi d’ignorer cet avis.

Ce faisant, ils se privaient volontairement de connaître la légalité de l’usage bigénération qu’ils entendaient désormais donner à leur habitation ainsi que la conformité de leurs travaux avec les exigences municipales pour un tel ouvrage. [ 54 ] L’attitude des intimés à l’époque démontre un choix délibéré de ne pas se plier à la réglementation de la Ville. Leur ignorance de la loi maintenant plaidée constitue une forme d’aveuglement volontaire qui ne leur est d’aucun secours.

Aussi, leur déclaration faite aux appelants affirmant ne pas avoir reçu d’avis de non-conformité [27] n’est pas fidèle à la réalité [28] et constitue une réticence blâmable. [ 55 ] Bref, les intimés ne pouvaient ignorer les limitations de droit public portant sur leur immeuble. Celles-ci étaient sérieuses et devaient faire l’objet d’une dénonciation expresse au moment de la vente. Cette omission a privé les appelants de réaliser que leur acquisition ne comportait pas toutes les caractéristiques recherchées dans cette transaction, en l’occurrence une habitation bigénération conforme à la réglementation municipale.

Les intimés ont ainsi manqué à leur obligation de bonne foi. iii) La diligence des appelants [ 56 ] La juge a estimé que les appelants n’ont pas agi en acheteur prudent et diligent en ne prêtant pas suffisamment attention aux

caractéristiques de la maison dont particulièrement celles concernant l’espace résidentiel secondaire qui y est aménagé. [ 57 ] Tout d’abord, la juge semble tenir pour acquis que le règlement de zonage n’autorisait pas l’aménagement d’un logement de type bigénération dans le secteur où est situé l’immeuble des appelants [29] et qu’une simple vérification de leur part auprès des autorités aurait permis de découvrir cette supposée prohibition. [ 58 ] Pourtant, la réglementation municipale pour le secteur concerné prévoit expressément la possibilité de construire des habitations bigénération [30] .

Si donc les appelants avaient consulté les autorités comme le proposent les intimés, ils n’auraient pu qu’être rassurés quant à la légalité de cet usage sous réserve bien entendu de respecter les exigences techniques associées à ce type d’habitation. [ 59 ] Ensuite, la juge estime qu’il était déraisonnable pour les appelants de conclure qu’ils étaient en présence d’un « logement indépendant et distinct ».

Or, les appelants ne recherchaient pas une maison avec un « logement indépendant et distinct » (ou un logement séparé), mais plutôt une habitation bigénération. [ 60 ] La distinction est ici importante, car un logement séparé doit comporter certaines caractéristiques étrangères à une habitation bigénération, dont celles de posséder sa propre distribution d’électricité ainsi qu’une adresse civique différente du logement principal [31] . [ 61 ] En ce qui a trait à une habitation bigénération, la réglementation impose les conditions suivantes : 1° ne contenir qu'un seul accès extérieur, lequel doit être commun avec le logement principal; 2° contenir un accès intérieur fonctionnel et permettant de circuler du logement principal à l'espace résidentiel; 3° contenir au minimum une cuisinette, une salle de bain et une chambre à coucher; 4° être d'une hauteur minimale de 2,30 mètres lorsque situé au sous-sol de l'habitation; 5° avoir une entrée de service d'aqueduc, d'égouts, d'électricité ou de gaz naturel commune au logement principal; 6° avoir la même adresse civique que le logement principal. [32] [ 62 ] À l’exception de l’exigence relative à un seul accès extérieur, la preuve démontre que l’immeuble acheté par les appelants comporte pour l’essentiel les caractéristiques d’une habitation bigénération.

On y trouve notamment : (1) « un accès intérieur fonctionnel et permettant de circuler du logement principal à l'espace résidentiel »; (2) « une cuisinette, une salle de bain et une chambre à coucher » [33] ; (3) « une entrée de service d'aqueduc, d'égouts, d'électricité […] commune au logement principal »; et (4) « la même adresse civique que le logement principal ». [ 63 ] De plus, la Ville a elle-même considéré dans son avis du 5 février 2007 [34] que la maison des appelants comprenait un espace résidentiel de type bigénération qui toutefois ne respectait pas toutes les exigences techniques que doit comporter ce genre d’habitation. [ 64 ] Quant à la sortie extérieure, je rappelle que les appelants ont obtenu une dérogation mineure autorisant un accès distinct pour cet espace résidentiel secondaire. [ 65 ] En somme, un acheteur consciencieux placé dans la même situation que les appelants auraient vraisemblablement cru qu’il s’agissait là d’une véritable habitation bigénération. [ 66 ] Aussi, on ne peut reprocher aux appelants, en dépit de leurs visites préachat , de ne pas avoir constaté au regard de la réglementation l'insuffisance de la hauteur des plafonds du sous-sol [35] ni déceler les lacunes concernant la superficie des pièces qui forment l’espace résidentiel secondaire.

Rien au dossier ne suggère que ces constatations s’imposaient à la vue d’un acheteur consciencieux ou encore que les appelants aient été alertés précisément de l’existence de ces carences techniques. [ 67 ] Finalement, même si en principe le statut des acquéreurs permet de jauger l’intensité de l’examen préachat , en l’espèce la preuve ne démontre pas que les appelants et leur ami entrepreneur qui les a accompagnés à l’occasion d’une visite possédaient des connaissances particulières dans le domaine des habitations bigénération au point de déceler les déficiences techniques affectant l’espace résidentiel en cause. [ 68 ] Je précise au passage que la preuve de non-conformité de l’espace résidentiel secondaire aménagé par les intimés a nécessité une preuve d’expert en première instance. [ 69 ] Je suis donc d’avis que les appelants n’ont pas fait montre d’insouciance ni manqué de diligence lors de l’achat de leur maison et qu’à ce

chapitre aucun reproche ne peut leur être fait. B. L’obligation contractuelle des appelants de vérifier la conformité de la destination qu’ils entendaient donner à l’immeuble [ 70 ] Les intimés soutiennent que les appelants n’ont qu’à s’en prendre à eux-mêmes si l’immeuble vendu ne respecte pas la réglementation municipale.

Ils avancent que les acheteurs se sont engagés par contrat à vérifier la légalité de la destination qu’ils entendaient donner à l’immeuble, ce qu’ils ont omis de faire. [ 71 ] La clause contractuelle sur laquelle repose cette prétention est ainsi rédigée : D'autre part, l'acquéreur [les appelants] s'oblige à ce qui suit : 1) Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; [36]

[ 72 ] Cette stipulation n’atténue en rien la responsabilité des intimés. [ 73 ] Précisons au départ que peu importe la façon dont est qualifié l’espace résidentiel secondaire aménagé par les intimés, celui-ci de toute manière ne respecte pas les prescriptions applicables à un logement séparé [37] . [ 74 ] Or, même en acceptant l’idée avancée par les intimés selon laquelle ils n’ont pas utilisé leur immeuble aux fins d’une habitation bigénération, il en demeure pas moins que, tel qu’aménagé, les appelants ne peuvent davantage maintenir l’usage de cet espace résidentiel secondaire sans contrevenir à la réglementation applicable. [ 75 ] Cela dit, les appelants avaient le droit de présumer que l’immeuble acheté par eux était réglementaire.

Ils pouvaient aussi raisonnablement supposer que la destination donnée à cette habitation par leur auteur et son usage au moment de la vente étaient conformes à la réglementation en vigueur. [ 76 ] Il était en l’espèce manifeste que la maison était utilisée aux fins d’une habitation bigénération.

Un aménagement typique à ce genre d’espace résidentiel, son occupation par les membres de la famille des intimés et la nature de la publicité en vue de promouvoir la vente de l’immeuble constituaient un ensemble de facteurs convergents allant en ce sens. [ 77 ] Or, la preuve ne fait pas voir que les appelants entendaient donner une destination différente de celle déjà existante pour cet immeuble. Au contraire, ils souhaitaient tout simplement maintenir le même usage que celui initié par les intimés, la raison même de leur acquisition.

La destination demeurant inchangée, la clause concernée ne peut donc jouer en faveur des intimés. [ 78 ] Dans ce contexte, la présomption établie par la jurisprudence et reconnue par la doctrine selon laquelle « l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et comme occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur » [38] trouve ici application. [ 79 ] À mon avis, la juge n’a pas suffisamment accordé de poids à cette présomption, ce qui constitue une erreur révisable. C.

Les dommages [ 80 ] Même s’ils ont nié leur responsabilité, les intimés ont toutefois admis que le coût des travaux nécessaires pour rendre la maison conforme à la réglementation municipale s’élevait à 70 709,36 $ [39] . [ 81 ] Les intimés ont aménagé un espace résidentiel secondaire qui ne respecte pas la réglementation de la Ville. Ils ont ensuite annoncé qu’il s’agissait d’une habitation bigénération.

De plus, ils ont négligé de dénoncer aux acheteurs les limitations de droit public astreignant cet usage à des conditions techniques précises dont on ne pouvait raisonnablement soupçonner les contraventions au moment de l’achat [40] . [ 82 ] En l’espèce, les éléments constitutifs de leur responsabilité ne font aucun doute.

Les appelants ont donc droit à l'indemnité recherchée de 70 709,36 $ [41] . [ 83 ] En raison du défaut par les intimés d’avoir livré le bien convenu ( art. 1716 C.c.Q .), les appelants ont aussi le droit d’être dédommagés pour les troubles et inconvénients occasionnés par leur mésaventure [42] . Le dossier d’appel fait voir que l’achat de leur maison a été suivi par d’importantes démarches pour tenter de régler la situation.

Celles-ci se sont réalisées non sans peine. [ 84 ] Appelés à préciser ces dommages lors de l’audience d’appel, les appelants nous renvoient à leur requête introductive d’instance [43] : - Entretien ménager lors de l’exécution des travaux : 200,00 $ - Perte de loyer pour la durée des travaux : 1 000,00 $ - Frais d’estimation de Construction Claude d’Aigle Inc. [44] : 227,90 $ - Troubles et inconvénients : 15 000,00 $ [ 85 ] Les trois premiers chefs de réclamation sont difficilement contestables.

À l’égard de la réclamation pour troubles et inconvénients, il convient de fixer discrétionnairement le montant de l'indemnité à 10 000 $. Outre les frais inhérents pour les travaux correctifs, les appelants ont donc droit à un dédommagement s’élevant à 11 427,90 $. [ 86 ] L’indemnité totale à laquelle les intimés sont redevables, comprenant la condamnation prononcée contre eux en première instance (11 025 $) et contre laquelle il n’y a pas eu d’appel, s’élève donc à 93 162,26 $ [45] .

L'appel des appelants en garantie [ 87 ] Les intimés, maintenant appelants en garantie, nous demandent de réformer le jugement de première instance.

Ils désirent être indemnisés par les courtiers intimés en garantie pour toute condamnation prononcée contre eux par cette cour concernant la réclamation des appelants relative à la question de l’habitation bigénération. [ 88 ] Les appelants en garantie reprochent à leur mandataire d'avoir préparé la fiche descriptive de la maison avec la mention « bi- génération ou bachelor » et aussi d’avoir publié une annonce concernant la vente de cet immeuble précisant qu’il s'agissait d'une maison bigénération, et ce, sans avoir vérifié au préalable la réglementation applicable. [ 89 ] La juge a écrit que « les défendeurs [les appelants en garantie] ne pouvaient ignorer la manière dont l’immeuble avait été décrit

dans la fiche de propriété rédigée par les courtiers » [46] . Or, les appelants en garantie n’ont jamais soutenu que leurs mandataires avaient excédé les limites de leur mandat. Aussi, les actes posés par eux n’ont pas été répudiés. La juge a aussi déterminé que les « informations ont été publiées par les courtiers avec l’assentiment des défendeurs [les appelants en garantie] » [47] .

Cette dernière détermination est suffisante pour emporter le sort de ce pourvoi. [ 90 ] En somme, les courtiers intimés ont agi dans les limites de leur mandat en publiant une information conforme à l’usage fait de l’immeuble par les appelants en garantie. Ce faisant, ils ne commettaient aucune faute. [ 91 ] J’ajoute que la preuve a aussi démontré que la vente de la maison s’est conclue sans l’intervention des courtiers intimés, leur mandat s’étant terminé bien avant que la transaction soit conclue.

Compte tenu de ce contexte, ils ont été privés d’intervenir professionnellement auprès des parties et de les conseiller convenablement en vue de les aider à faire un choix éclairé [48] . [ 92 ] Finalement, comme le soulignent à raison d’ailleurs les courtiers intimés, ce sont les appelants en garantie eux-mêmes qui sont les seuls responsables d’avoir réalisé des travaux sans obtenir les permis requis par la Ville. [ 93 ] Pour ces raisons, je suis d’avis que l’appel formé par les appelants en garantie doit être rejeté. Conclusions à l’égard des deux pourvois [ 94 ] En résumé, je propose d’accueillir en

partie l'appel principal avec dépens, à la seule fin de modifier les conclusions [192] et [194] du jugement entrepris pour qu’elles soient désormais ainsi rédigées : [192] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 93 162,26 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2008; [194] LE TOUT avec dépens, incluant les frais d’expert. [ 95 ] Finalement, je suggère de rejeter l’appel des appelants en garantie, avec dépens. GUY GAGNON, J.C.A.