2016 QCCQ 9745, 2016 QCCQ 9745

Perazzo c. Dufour 2016 QCCQ 9745 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-32-148437-157 DATE : 22 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDIA PERAZZO et LIBRES-SERVICES IMMOBILIERS INC. Demanderesses/défenderesses reconventionnelles c.

ROBIN DUFOUR Défendeur/demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve; [ 2 ] CONSIDÉRANT QUE la demanderesse Libres-Services Immobiliers Inc. (« L-S ») offre des services de courtage hypothécaire; [ 3 ] CONSIDÉRANT QUE la demanderesse Claudia Perazzo est courtier hypothécaire chez L-S; [ 4 ] CONSIDÉRANT QUE le défendeur est ingénieur; [ 5 ] CONSIDÉRANT QUE , le 23 février 2013, un contrat de service est intervenu entre L-S et le défendeur afin de « négocier en (sa) faveur le financement » de sa résidence moyennant un prêt hypothécaire, tel que décrit dans ledit contrat appelé « Mandat Exclusif », pièce P-1; [ 6 ] CONSIDÉRANT QUE ledit contrat de service contient la clause suivante: « Advenant que le financement requis soit obtenu tel que demandé et soit refusé par le ou les mandants, il est entendu et convenu, que des frais de 1% du montant du prêt hypothécaire demandé sera dû à

titre de mandat dûment complété. » [ 7 ] CONSIDÉRANT QUE , selon la prépondérance de la preuve, L-S a rendu les services requis et complété le mandat avec succès, la Financière First National SEC (« First National ») ayant offert un prêt hypothécaire au défendeur pour la somme de 310 000,00 $ aux conditions recherchées (engagement hypothécaire, daté du 5 mars 2013, pièce P-3);

[ 8 ] CONSIDÉRANT QU 'à l'insu de Perazzo, le défendeur a néanmoins renégocié son prêt hypothécaire avec le créancier hypothécaire Banque Nationale du Canada, et ne s'est pas présenté chez le notaire pour finaliser la transaction avec First National tel que convenu; [ 9 ] CONSIDÉRANT QUE , dans un courriel du 26 avril 2013, le défendeur écrivait: « Bonne nouvelle et mauvaise nouvelle. Je ne vais pas renouvelé avec First Bank. La BNC s'est réveillé dès que le notaire à fait des démarches. Alors, ils m'ont offert un bon taux et tout ce que j'avais besoin sans pénalité.

Le problème, c'est qu'il y a plusieurs personne qui ont passés du temps sur mon dossier, moi inclus. C'est frustrant de travaillé avec des banques qui réagisse à la dernière minute. Mais, bon j'économise de l'argent au bout de la ligne. Diana et moi nous aimerions t'invité pour un BBQ dès que la chaleur reviendra pour tous tes efforts. Au plaisir, » ce à quoi Perazzo a répondu comme suit le jour même: « Je comprends mais tu ne peux pas procéder de cette façon. Nous avions un mandat exclusif de signé et en plus tu as signé l'engagement de First National, il y a des pénalités a payer si tu brise le mandat.

Il aurait fallu que tu m'en parle et j'aurais pu transférer ton dossier avec la Banque National. Est-ce que tu as deja passé chez le notaire? Merci, » (sic) (pièce P-6) [ 10 ] CONSIDÉRANT QUE , dans son courriel du 7 mai 2013, le défendeur ajoutait: « Claudia, Désolé pour hier soir, j'ai travaillé jusqu'à 8h00, on as souper et après les devoirs d'Ariane je me suis endormi sur le sofa avant 9h30. Je réalise que les dettes me stresse beaucoup plus que j'imaginais.

Alors, pendant ton absence, j'ai paniquer car Visa, MC, taxes municipales, un ticket de la villes, les frais de garde pour l'école d'Ariane, etc. (et j'en passe) n'arrêtaient pas de demander de payé (avec raison). Alors, mon gérant de banque m'a dit qu'il pouvait me faire économiser plus d'argent (court et long terme) et avoir le dossier prêt à signé (sans notaire) dans les 48 heures et payé mes dettes ASAP. Donc, j'ai accepté et j'ai signé le contrat avec la banque. Les 4 derniers mois ont été très difficile financièrement et émotivement.

Je comprends ta déception mais je ne suis pas le premier qui change d'idée. J'ai signé une offre de prêt et non un prêt. Au plaisir, » (sic) (pièce P-6) [ 11 ] CONSIDÉRANT QUE , le 12 juin 2014, le défendeur envoyait le courriel suivant à Perrazo: « Allo Claudia, Bref, c'est simple. Si BNC prend ses responsabilités et s'occupe de la facture je ferme le dossier, on se parle dans 4 ans. Option #2, La BNC ne veux pas honorer leur entente et me redonne mon hypothèque sans pénalité. À ce moment je vais avoir besoin de ton aide. Je te donne des nouvelles sous peu.

Je sais que la BNC travaille (finallement) sur le dossier, ils me posent des tonnes de questions. » (sic) [ 12 ] CONSIDÉRANT QUE , le 17 juin 2013, suite à un échange de courriels avec Perazzo (pièce P-6 en liasse), L-S a envoyé une facture au montant de 3 564,23 $ au défendeur (pièce P-4); [ 13 ] CONSIDÉRANT QUE , le 27 juin 2014, le défendeur écrivait: « Salut Claudia, Bon la demande est faite pour obtenir mon solde à la banque. Ma gérante de BNC est en vacances et reviens dans 1-2 semaines. Je

finalise l'info à son retour. En passant, si je renouvelle avec ta cie, est-ce que ça efface ta facturesde l'an dernier. Détail non négligable. » (sic) [ 14 ] CONSIDÉRANT QUE , le 2 août 2015, la

partie demanderesse intentait son action et réclamait au défendeur 4 964,23 $, soit le montant de la facture P-4 (3 564,23 $) et 1 400,00 $ en dommages pour perte de temps et d'énergie, dépenses, stress, angoisse et mauvaise foi; [ 15 ] CONSIDÉRANT QUE , dans sa contestation, le défendeur allègue que l'entente P-1 qu'il a signée au mois de février 2013, ne constituait qu'une « ouverture de dossier »: « Je réalise maintenant que ce document avait une clause d'engagement de service […] J'ACCUSE Mme Perazzo d'avoir volontairement omis de me donner une copie de l'entente écrite avant de quitter mon domicile et de ne pas avoir inclus cette copie dans les transferts de documents.

Ma femme est témoin. »; [ 16 ] CONSIDÉRANT QU 'au procès, le défendeur a ajouté que Perazzo ne lui a jamais expliqué la clause pénale contenue au contrat; son épouse Diana Zuze est venue corroborer son témoignage; [ 17 ] CONSIDÉRANT QUE Perazzo nie le tout; selon elle, elle lui a lu le contrat lors de sa signature et lui en a remis copie; [ 18 ] CONSIDÉRANT QUE le défendeur invoque les articles 23 et 24 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [1] , lesquels se lisent comme suit: « 23.

Le membre doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il s'engage à rendre ou qu'il rend. 24. Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. » [ 19 ] CONSIDÉRANT QUE , de plus, le défendeur réclame un montant de 5 000,00 $ à la

partie demanderesse « pour dommages et intérêts causés par sa négligence »; [ 20 ] CONSIDÉRANT QUE le contrat P-1 constitue un contrat d'adhésion (arts 1378 et 1379 C.c.Q .); [ 21 ] VU l'

article 1436 C.c.Q. qui stipule: « 1436. Dans un contrat de consommation ou d’adhésion, la clause illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur ou la

partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l’autre

partie ne prouve que des explications adéquates sur la nature et l’étendue de la clause ont été données au consommateur ou à l’adhérent. » [ 22 ] CONSIDÉRANT QUE la clause pénale invoquée n'est ni illisible, ni incompréhensible ( art. 1436 C.c.Q .); [ 23 ] CONSIDÉRANT QUE ladite clause n'est pas non plus abusive ( art. 1437 C.c.Q .); [ 24 ] CONSIDÉRANT QUE , par ailleurs, selon la prépondérance de la preuve, L-S, qui avait une obligation de résultat, a exécuté ses obligations envers le défendeur avec succès (contrairement à la situation décrite dans la jurisprudence soumise par le défendeur à l'audience); [ 25 ] CONSIDÉRANT QUE , cependant, L-S n'a droit à d'autres sommes que le montant des dommages liquidés et stipulés au contrat; [ 26 ] CONSIDÉRANT QUE , de plus, il n'y aucun lien de droit entre Perazzo personnellement et le défendeur; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de Claudia Perazzo; ACCUEILLE la demande principale de Libres-Services Immobiliers Inc.; CONDAMNE le défendeur à payer à Libres-Services Immobiliers Inc. la somme de 3 564,23 $ avec les intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 7 novembre 2013 et les frais de justice de 189,00 $; REJETTE la demande reconventionnelle.

__________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Date d’audience : 3 juin 2016