2023 QCCA 300, 2023 QCCA 300

9341-3375 Québec inc. c. Hôtel Le Rosay inc. 2023 QCCA 300 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-030415-236 ( 500-17-123892-237 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 3 mars 2023 L’HONORABLE STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCATES 9341-3375 Québec inc. Me LAURENCE BICH-CARRIÈRE Me EVE-LYNE MORIN ( Lavery, De Billy ) Absentes PARTIES INTIMÉES AVOCATE HÔtel le Rosay inc. Colo Jacob Me LÉA COUTURE-THÉRIAULT M. TRISTAN KUNICKI, stagiaire en droit ( Gowling WLG (Canada) ) Absents

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT La Rotisserie de Granby inc. Me JOËL LAROUCHE M. ARNAUD KOENIG-SOUTIÈRE, stagiaire en droit ( LCM Avocats ) Absents

DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cours d’instance le 9 février 2023 par l’honorable Marie-Claude Lalande de la Cour supérieure , district de Montréal (Articles 31 al. 2 et 3 et 357 C.p.c. ). Requête en ordonnance de sauvegarde (Article 379 C.p.c. ). Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : RC-18 AUDITION Continuation de l'audience du 2 mars 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LE JUGE : Jugement – voir page 4.

Anne Dumont, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante demande la permission d’appeler d’un jugement rendu le 9 février 2023 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’Honorable Marie-Claude Lalande), lequel rejette sa demande d’injonction interlocutoire provisoire visant à enjoindre l’intimée à la remettre en possession exclusive de l’immeuble et du bâtiment situé au 260, avenue de Venise Ouest, à Venise-en-Québec (« l’Immeuble ») [1] .

Elle demande aussi une ordonnance de sauvegarde pendant l’appel pour soit lui remettre la possession exclusive de l’Immeuble ou ordonner aux parties de ne pas modifier les lieux ou opérer un commerce dans les lieux. [ 2 ] Le contexte factuel de cette demande est le suivant. [ 3 ] Le bail entre la requérante et l’intimée prend fin en 2026, sujet à une option de renouvellement pour un terme additionnel de cinq ans.

Par ce bail, la requérante s’engage à exploiter un restaurant dans l’Immeuble et à respecter un certain nombre de conditions, notamment de payer le loyer de base mensuel et le loyer additionnel (équivalent à 4% des ventes brutes mensuelles générées par l’exploitation de son restaurant) et de maintenir l’Immeuble en bon état. [ 4 ] Par ailleurs, le bail prévoit des clauses permettant à l’intimée de procéder à sa résiliation de manière extrajudiciaire en cas de défaut de la requérante.

Il est précisé également que toute tolérance à un défaut de la requérante n’emporte pas renonciation de l’intimée à exiger l’exécution complète des obligations de la requérante. [ 5 ] Le 3 novembre 2022, l’intimée transmet un premier avis de résiliation à la requérante, alléguant des retards de paiement de loyer récurrents ainsi qu’un problème de salubrité perdurant depuis un certain temps. Par cet avis, l’intimée invite la requérante à corriger son comportement afin d’éviter la résiliation du bail.

La requérante nie avoir reçu cet avis. [ 6 ] Le 5 décembre 2022, l’intimée transmet un deuxième avis de résiliation à la requérante, alléguant que les défauts identifiés dans le premier avis n’ont pas été corrigés. Cette fois-ci, l’intimée indique se prévaloir de son droit à la résiliation extrajudiciaire du bail compte tenu des défauts allégués et avise la requérante que le bail a pris fin le 2 décembre 2022 et qu’elle doit quitter l’Immeuble au plus tard le 15 décembre 2022.

À compter de cette date, l’intimée indique qu’elle reprendra possession de l’Immeuble et les serrures seront changées. [ 7 ] Sur réception de ce deuxième avis de résiliation, la requérante entreprend de remédier aux défauts allégués. Le 7 décembre 2022, la requérante transmet une série de chèques postdatés pour les loyers de base des mois de janvier à mai 2023. Dans une lettre du 30 décembre 2022, elle fait valoir que tous les défauts identifiés dans le deuxième avis de résiliation ont été corrigés et qu’en conséquence, elle a droit au maintien dans les lieux.

L’intimée répond qu’il y a toujours des défauts et maintient sa position quant à la résiliation du bail.

[ 8 ] Le 24 janvier 2023, l’intimée procède au changement de serrures de l’Immeuble, privant ainsi la requérante de la possession des lieux.

Le 27 janvier 2023, une offre de location intervient entre l’intimée et la mise en cause, La Rôtisserie de Granby inc., qui prend possession des lieux. [ 9 ] Le 2 février 2023, la requérante dépose une « demande introductive d’instance en injonction provisoire, sauvegarde, interlocutoire et permanente » par laquelle elle demande essentiellement la réintégration dans l’Immeuble. [ 10 ] La juge Lalande rejette séance tenante la demande en injonction interlocutoire provisoire le 9 février 2023 : • L’apparence de droit est plutôt tenue : la requérante était effectivement en défaut de ses obligations en vertu du bail à compter de décembre 2022, et elle n’a remédié qu’en

partie à ces défauts. • Le critère de l’urgence n’est pas satisfait en ce que la requérante a attendu le changement de serrures le 24 janvier 2023 avant de prendre le présent recours. • La perte de son local commercial est un préjudice sérieux pour la requérante, mais la balance des inconvénients milite en faveur du rejet de la demande d’injonction interlocutoire provisoire. [ 11 ] Ce jugement fait l’objet de la présente demande de permission d’appeler. *** [ 12 ] La permission d’appeler d’un jugement refusant une demande d’ordonnance d’injonction provisoire est soumise à l’article 31, al. 2 C.p.c [2] . Pour être accordée, la requérante doit démontrer : 1) que le jugement visé décide en

partie du litige ou lui cause un préjudice irrémédiable et 2) que l’appel envisagé est dans l’intérêt de la justice (art. 9, al. 3 C.p.c. ) en ce qu’il soulève une question méritant l’attention de la Cour, qu’il présente des chances raisonnables de succès et s’accorde aux principes directeurs de la procédure (art. 17 de suivants C.p.c. ) [3] . [ 13 ] De plus, il est de jurisprudence constante qu’en raison du caractère discrétionnaire de l’injonction provisoire, la permission d’appeler en ce domaine est exceptionnelle [4] . Dans l’affaire Lavoie c.

Maltais , la Cour identifie les circonstances exceptionnelles qui doivent exister pour que la permission soit accordée [5] : [17] Il faut rappeler le caractère exceptionnel des autorisations d’appeler en matière d’ordonnances de sauvegarde: En matière d’ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire ou d’ordonnance de sauvegarde, la permission d’interjeter appel ne s’accorde que dans des circonstances exceptionnelles. Règle générale, la permission ne sera accordée que devant une faiblesse prima facie du jugement attaqué et l’urgence d’éviter un préjudice important.

Étant donné le caractère discrétionnaire de l’ordonnance rendue par la juge, l’intervention de la Cour se limite à vérifier si l’exercice a été effectué judiciairement, sans erreur manifeste et déterminante. [Renvois omis] *** [ 14 ] J’estime que la permission d’appeler doit être refusée. [ 15 ] La requérante ne démontre pas de faiblesse apparente dans le jugement de première instance. [ 16 ] Quant à l’apparence de droit, il est difficile de conclure à la lecture du jugement et de la preuve parcellaire produite en soutient à la requête pour permission d’appeler que la juge a commis une erreur dans son évaluation de la preuve, encore moins une erreur manifeste et déterminante. [ 17 ] En ce qui concerne le critère de l’urgence, la juge estime que la requérante n’a pas été suffisamment diligente car elle a attendu une semaine après le changement de serrures avant d’entreprendre son recours.

Cette conclusion m’appert raisonnable. La requérante aurait dû demander une ordonnance de sauvegarde dès la réception du deuxième avis de résiliation pour préserver ses droits. Il lui était risqué de compter sur ses seuls pourparlers avec l’intimée sans demander d’assurances qu’elle ne serait pas expulsée, alors que le deuxième avis de résiliation indiquait clairement que le bail était résilié et que l’intimée avait l’intention de l’expulser.

Elle doit assumer les conséquences de ce risque. [ 18 ] Quant à la balance des inconvénients, la mise en cause a pris possession de l’Immeuble et a entrepris des démarches pour permettre la mise en opération rapide de son restaurant. Ces démarches ont commencé avant le jugement de première instance et se poursuivent. La mise en cause indique qu’elle entend commencer l’exploitation sous peu. Les meubles de la requérante ont été sortis de l’Immeuble et sont présentement entreposés par l’intimée.

Compte tenu de cette réalité, la balance des inconvénients milite en faveur du refus de la demande de permission d’appeler. En effet, il serait tout aussi inconvénient pour la mise en cause de l’expulser à ce stade. Il est préférable de maintenir le statu quo. [ 19 ] Enfin, s’il faut reconnaître que la requérante subit un préjudice de son expulsion, il ne s’agit pas d’un préjudice irrémédiable pour autant. En effet, la requérante indique la possibilité de procéder sur sa demande en injonction interlocutoire en Cour supérieure en juin.

Si cela ne fonctionne pas, elle dispose également d’un recours en dommages-intérêts. [ 20 ] Une fois la demande de permission refusée, la requête en ordonnance de sauvegarde devient sans objet. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ:

[ 21 ] REJETTE la demande pour permission d’appeler; [ 22 ] REJETTE la requête en ordonnance de sauvegarde; [ 23 ] LE TOUT , avec frais de justice. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.