2019 QCCQ 8254, 2019 QCCQ 8254

Proulx c. Noël 2019 QCCQ 8254 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-014201-193 DATE : 4 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARYAN PROULX -et- HUBERT MORIN Demandeurs c.

NANCY NOËL -et- ÉRIC DÉSILETS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le 1 er juin 2017, Maryan Proulx et Hubert Morin (les acheteurs) ont acheté de Nancy Noël et Éric Désilets (les vendeurs) par acte de vente notarié, un immeuble de trois (3) logements (triplex) situé à Trois-Rivières [1] . [ 2 ] Le bâtiment a été construit en 1961. [ 3 ] L’acte de vente comporte la garantie légale.

Le prix a été de 240 000 $. [ 4 ] Les vendeurs ont acquis l’immeuble le 22 avril 2008 et l'ont habité en 2016 et 2017. [ 5 ] Les acheteurs reprochent aux vendeurs d’avoir déclaré avant la vente, que le recouvrement de la toiture du bâtiment avait été refait approximativement en 2006 et qu’ils n’avaient pas connu d’infiltrations d’eau [2] . [ 6 ] L’information quant à l’âge de la toiture provenait du propriétaire qui a vendu l’immeuble aux vendeurs. [ 7 ] Les acheteurs ont fait faire une inspection préachat le 16 mars 2017 par M. Daniel Lefebvre de l’entreprise Lefebvre inspection.

Ce rapport a été produit après l’audition, à la demande du Tribunal. Les vendeurs ont été autorisés à transmettre leurs commentaires sur ce rapport, ce qui a été fait par ces derniers. [ 8 ] Les vendeurs ont accompagné leurs commentaires d’un rapport d’expertise de M. Steve Cayouette de Les Toitures Ô-tech inc. de même qu’une soumission du 22 mai 2017. Le Tribunal ne tient pas compte de ce document puisqu’il n’a pas été autorisé. [ 9 ] Les acheteurs ont affirmé que M. Lefebvre n’a pu se rendre sur le toit à cause de la neige. Dans son rapport [3] , ce dernier écrit qu’un inspecteur ne marche pas sur un toit.

Il ajoute qu’il n’a pu effectuer la vérification du recouvrement de la toiture parce que l’accès était trop dangereux à cause de la hauteur du bâtiment. [ 10 ] Les acheteurs ont connu une infiltration d’eau en mars 2018 dans le logement à l’étage. Un entrepreneur serait venu sur les lieux et aurait dit aux acheteurs que le recouvrement de la toiture avait une vingtaine d’années d’usure [4] . Ce dernier leur a recommandé le remplacement complet du recouvrement au coût de 9 772,88 $ [5] . [ 11 ] La situation a été dénoncée aux vendeurs par l’avocat des acheteurs [6] . [ 12 ] Les vendeurs ont nié responsabilité.

[ 13 ] Les travaux correctifs ont été exécutés le 24 mai 2019 [7] au coût de 9 801,62 $. [ 14 ] La demande n’a pas été modifiée. [ 15 ] Selon un document produit [8] , une membrane élastomère peut avoir une durée de vie allant jusqu’à 35 ans si elle est bien fixée et bien ventilée. Questions en litige [ 16 ] Le Tribunal doit donc décider de la responsabilité des vendeurs et, le cas échéant, du montant réclamé. [ 17 ] La demande est accueillie en

partie pour les motifs suivants. ANALYSE [ 18 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage ou l’utilité du bâtiment, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [9] . [ 20 ] Il y a lieu de reproduire également l’

article 1739 C.c.Q qui exige une dénonciation aux vendeurs dans un délai raisonnable, ce qui a été fait en l’instance. 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 21 ] La connaissance du vice caché par les vendeurs n’est pas nécessaire pour l’application de la garantie. [ 22 ] Une déclaration pour valoir témoignage déposée au soutien de la demande par Luc Lefebvre, entrepreneur, révèle que le recouvrement de la toiture avait environ 20 ans d’âge et qu’il avait atteint sa durée de vie maximale. Il a inspecté la toiture au mois de juin 2018, soit un an après la vente de l’immeuble.

Selon lui, les infiltrations d’eau que les acheteurs ont connues n’étaient pas récentes. [ 23 ] Les vendeurs ont déclaré à Daniel Lefebvre lors de l’inspection qu’ils avaient connu une infiltration d’eau dans une vitrine de leur logement de même que sur un seuil de porte. M. Lefebvre leur aurait dit qu’il s’agissait d’une question d’entretien. M. Lefebvre n’a pas témoigné à l’audience. [ 24 ] À la page 17 sur 41 de son rapport, M. Lefebvre a noté un problème d’infiltration d’eau au même endroit que celle survenue en 2018. Il a recommandé aux futurs acheteurs de poser immédiatement un scellant à l’extérieur.

C’est ce qu’ils ont fait avant d’acheter l’immeuble. [ 25 ] Les vendeurs reprochent aux acheteurs de ne pas avoir demandé à Daniel Lefebvre de faire une inspection de la toiture après la période hivernale. Selon la preuve, une telle inspection n’aurait pas été possible puisque M.

Lefebvre avait jugé l’accès dangereux dans son rapport. [ 26 ] De plus, il n’y a pas de preuve qu’une inspection visuelle du recouvrement de la toiture avant l’achat de l’immeuble aurait établi qu’il pouvait y avoir des infiltrations d’eau. [ 27 ] Selon l’entrepreneur Les Toitures Alain Therrien inc. [10] , le recouvrement de la toiture avait environ 10 à 15 ans d’âge. [ 28 ] Des infiltrations d’eau provenant de la toiture d’un immeuble constituent un vice grave qui diminue à long terme la solidité et l’utilité du bâtiment.

La preuve révèle que ce vice existait avant la vente, qu’il n’a pas été dénoncé aux acheteurs et qu’il était caché. [ 29 ] La preuve prépondérante conduit donc le Tribunal à la conclusion que la garantie de qualité doit s’appliquer. [ 30 ] Les acheteurs pouvaient se fier à la déclaration des vendeurs voulant que la toiture ait été refaite approximativement en 2006.

Ils acceptaient ce fait et ne jugeaient pas utile de faire vérifier si elle était plus âgée. [ 31 ] Le Tribunal doit tenir compte d’une plus-value ou d’un enrichissement puisque les acheteurs considéraient que la toiture avait 11 ans d’âge au moment de la vente (2017 – 2006). [ 32 ] Considérant que sa durée de vie utile a été de 20 ans, elle avait déjà atteint 55 % de cette durée. Il en restait donc 45 %. Les acheteurs ont donc droit à 45 % de la somme de 9 772,28 $ (non modifiée à l’audience), soit 4 397,52 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 33 ] ACCUEILLE en

partie la demande. [ 34 ] CONDAMNE Nancy Noël et Éric Désilets solidairement à payer à Maryan Proulx et Hubert Morin, la somme de 4 397,52 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure, soit le 5 septembre 2018. [ 35 ] CONDAMNE Nancy Noël et Éric Désilets aux frais de justice. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 29 octobre 2019