2020 QCCA 1673, 2020 QCCA 1673

Roy c. Talbot 2020 QCCA 1673 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027989-185 ( 450-17-006492-178 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 26 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE gaétan roy Me JULIE ST-CYR LARKIN ( Hackett Campbell Bouchard ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT jean-françois talbot Me MICHEL JONCAS ( Monty Sylvestre, conseillers juridiques ) Par visioconférence

PARTIE MISE EN CAUSE officier du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de compton A BSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 23 octobre 2018 par l’honorable Gaétan Dumas de la Cour supérieure , district de Saint-François . NATURE DE L’APPEL : Vente – Annulation – Dol – Terrain – Sol contaminé . Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 26 novembre 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 23 octobre 2018 par la Cour supérieure (l’honorable Gaétan Dumas), district de Saint-François, lequel accueille la demande de l’intimé en annulation de l’acte de vente d’un immeuble intervenu entre les parties, le 28 février 2014 [1] , condamne l’appelant à lui payer 38 048,28 $ à

titre de remboursement du prix de vente et rejette sa demande reconventionnelle. [ 2 ] L’intimé a entamé des discussions avec l’appelant, en 2012, afin d’acheter son terrain qui abritait une station-service et un garage d’entretien mécanique. Compte tenu du changement d’utilisation du terrain, les obligations prévues aux articles 31.53 et suivants de la

Loi sur la qualité de l’environnement [2] (ci-après « L.Q.E. ») devaient être respectées. L’appelant a alors engagé l’entreprise Environnement PH inc. (ci-après « Environnement PH ») pour effectuer des travaux de caractérisation des phases I et II. [ 3 ] À l’audience, M. Patrick Hardy, président d’Environnement PH, a témoigné qu’à la mi-octobre 2012, il a avisé l’intimé que des travaux de décontamination coûtant de 45 000 $ à 55 000 $ devaient être effectués sur le terrain.

Ils ont ensuite signé une promesse d’achat, le 30 octobre 2012, qui contenait les clauses suivantes : 4.4 Le vendeur effectuera, à ses frais, des tests de sol permettant de découvrir la présence ou non de tout contaminant , polluant, substance toxique, matière ou déchet dangereux dans l’environnement ou dans toute installation ou structure, ou l’existence de toute nuisance ou cause d’insalubrité.

Dans l’éventualité où ces tests s’avéreraient positifs, le vendeur s’engage à procéder, à ses frais, à la décontamination du sol afin de le rendre conforme aux normes actuellement en vigueur pour ce type de bâtiment commercial. 4.5 Advenant l’obligation pour le vendeur de procéder à la décontamination du sol pour un coût supérieur à dix mille dollars (10 000,00$), les parties aux présentes conviennent qu’ils ajusteront le prix en conséquence .

En cas de mésentente sur le nouveau prix, la présente deviendra nulle et non avenue avec les conséquences stipulées à la clause 1.1.3 ci-dessus. [Soulignements ajoutés] [ 4 ] À la suite de la signature de la promesse d’achat, l’intimé n’a pas réussi à obtenir un financement d’une institution bancaire puisqu’il ne pouvait fournir un document attestant que le terrain n’était pas contaminé.

L'appelant lui a alors offert de financer son achat. [ 5 ] Puisque la caractérisation environnementale phase II révélait une contamination dépassant les normes légales permises, Environnement PH a fait parvenir, le 13 décembre 2013, une nouvelle proposition de services à l’appelant.

Dans celle-ci, elle offrait de produire des documents et d’inscrire certains d’entre eux au Bureau de la publicité des droits afin de rendre l’immeuble conforme aux exigences de la L.Q.E., avant d’entreprendre les travaux de décontamination. [ 6 ] L’appelant n’a pas mandaté Environnement PH pour ces différents services. [ 7 ] Le 28 février 2014, l'appelant et l'intimé ont signé un contrat de vente pour l'immeuble, au prix de 100 000 $. L’intimé ayant auparavant versé un acompte de 12 000 $, il est prévu au contrat que le solde devra être acquitté par des versements mensuels de 834,37 $.

Pour garantir le paiement du solde, l’immeuble est hypothéqué en faveur de l’appelant. Les clauses de l’acte de vente ne sont plus celles, reproduites ci-haut, que prévoyaient la promesse d’achat. Elles se lisent désormais comme suit : L’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement en vertu de cet avis reçu par le vendeur que les parties déclarent bien connaître.

Par conséquent, tel que prévu à l’avant-contrat, le vendeur s’engage et s’oblige à procéder, à ses frais, jusqu’à maximum DIX MILLE DOLLARS (10 000,00$), à la décontamination du sol , afin de rendre l’immeuble conforme aux

normes actuellement en vigueur pour ce type de bâtiment commercial. Advenant que les coûts de décontamination dépasseraient ledit montant, l’acheteur assumera la différence .

Le vendeur s’engage également à procéder à la publication dudit avis de contamination à ses frais ainsi qu’à sa radiation lorsque décontaminé. [Soulignements ajoutés] [ 8 ] L’intimé soutient que, pendant les négociations et même ensuite, l’appelant lui a constamment affirmé que les coûts de décontamination ne dépasseraient pas 10 000 $ et que c’est pour cette raison qu’il a acheté le terrain. [ 9 ] Le juge d’instance a conclu que la demande de l’intimé en annulation de la vente était bien fondée en raison des fausses représentations et réticences dolosives de l’appelant, quant à l’importance des coûts des travaux de décontamination qui devaient avoir lieu sur le terrain vendu.

Il a, conséquemment, rejeté la demande reconventionnelle de l’appelant en réclamation du solde du prix de vente. [ 10 ] La teneur exacte des discussions ayant eu lieu d’une part, entre les parties, et d’autre part, entre l’appelant et M. Patrick Hardy, président de la firme Environnement PH ayant procédé aux études de caractérisation des phases I et II, a fait l'objet d'un débat en première instance. [ 11 ] Le juge a retenu de la preuve qu’avant même la signature de la promesse d’achat avec l’intimé, l’appelant a reçu des informations pertinentes de M.

Hardy, selon lesquelles les coûts éventuels des travaux de décontamination à effectuer sur le terrain seraient de 45 000 $ à 55 000 $. Il a néanmoins faussement déclaré à l’intimé, à maintes reprises, que ces coûts ne dépasseraient pas 10 000 $. [ 12 ] Selon le juge, l’intimé a signé la promesse d’achat et le contrat de vente parce qu’il a cru les déclarations de l’appelant.

On retrouve ces constatations de fait aux paragraphes suivants de ses motifs : [18] Monsieur Patrick Hardy, président d'Environnement PH depuis 2002, témoigne avoir informé le défendeur des conclusions et recommandations du rapport d'évaluation phase I.

D'ailleurs, entre le 5 et le 17 septembre 2012, Environnement PH procède aux travaux d'investigation recommandés. [19] Les échantillons recueillis entre le 5 et le 17 septembre 2012 sont remis pour analyse immédiatement après avoir été recueillis. [20] Patrick Hardy témoigne qu'à la mi-octobre 2012, il a une conversation avec le défendeur et lui donne les résultats de laboratoire.

Il l'informe également des résultats qui confirment que les sols sont contaminés et que des travaux d'excavation et de décontamination devront être effectués. [21] En matière d'environnement, difficile de donner une évaluation exacte des coûts, mais monsieur Hardy témoigne qu'il informe le défendeur que les coûts de décontamination devraient varier entre 45 à 55 000 $. [22] Le tribunal accorde une grande crédibilité au témoignage de monsieur Patrick Hardy qui n'a aucun intérêt dans le présent dossier. [23] Il témoigne que toute personne qui fait procéder à la phase II, soit l'échantillonnage et l'analyse des échantillons, est toujours anxieuse d'avoir les résultats.

Ce qui intéresse les clients n'est pas de savoir combien de parties par millions peuvent contenir les échantillons, mais plutôt de savoir si les sols sont contaminés ou non. Une fois qu'ils le sont, la question est de savoir combien il en coûtera pour décontaminer. Monsieur Hardy témoigne avoir eu cette conversation avec le défendeur. Il l'a informé que les sols sont contaminés et qu'une décontamination devra être effectuée.

Il évalue ses travaux entre 45 et 55 000 $. [24] Il faut rappeler que Patrick Hardy a eu cette conversation avec le défendeur à la mi-octobre soit avant la signature de la promesse d'achat de l'immeuble.

Monsieur Hardy témoigne que dès que le défendeur est informé des résultats, il déclare qu'il n'est pas urgent qu'il reçoive le rapport d'évaluation phase Il. [25 ] Le défendeur se garde bien de dire au demandeur qu'il a reçu les résultats et que les travaux de décontamination pourraient représenter des déboursés de 45 à 55 000 $. [3] *** [ 13 ] La Cour est d’avis que le premier juge n’a commis aucune erreur révisable et que l’appel doit être rejeté. [ 14 ] L’erreur « manifeste et déterminante », soit la norme d’intervention applicable aux questions mixtes de fait et de droit, est celle que le plaideur peut démontrer « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire … » [4] .

L’erreur manifeste « is obvious » [5] , peut être « montrée du doigt » [6] et tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil » [7] . [ 15 ] L’erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » [8] sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige » [9] . Pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « …pull at leaves and branches and leave the tree standing.

The entire tree must fall. » [10] . [ 16 ] Partant, une cour d’appel ne doit pas refaire le procès [11] , comme le soulignaient les juges Iacobucci et Major, pour la majorité,

dans l’arrêt Housen c. Nikolaisen [12] : 18. Le juge de première instance est celui qui est le mieux placé pour tirer des conclusions de fait, parce qu’il a l’occasion d’examiner la preuve en profondeur, d’entendre les témoins de vive voix et de se familiariser avec l’affaire dans son ensemble.

Étant donné que le rôle principal du juge de première instance est d’apprécier et de soupeser d’abondantes quantités d’éléments de preuve, son expertise dans son domaine et sa connaissance intime du dossier doivent être respectées. [13] [ 17 ] Le fardeau de démontrer une erreur manifeste et déterminante appartient à l’appelant [14] .

Or, en l’espèce, il n’a pas relevé son fardeau de démontrer une telle erreur de la part du juge d’instance, que ce soit dans l’analyse des questions qu’il devait trancher ou dans son appréciation de la preuve et de la crédibilité des témoins, et des conséquences juridiques à en tirer. [ 18 ] Voyons, de façon plus spécifique, les trois moyens d’appel plaidés par l’appelant. 1) L’appelant prétend que le juge d’instance a commis une erreur mixte de fait et de droit dans l’appréciation de l’erreur viciant le consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat. [ 19 ] L’appelant reproche au juge d’instance de ne pas s’être prononcé sur le caractère déterminant de l’erreur provoquée par le dol alors qu’il s’agit d’une condition essentielle à remplir pour obtenir l’annulation de la vente, en vertu de l’

article 1401 C.c.Q . [ 20 ] Selon le juge, compte tenu du silence dolosif de l’appelant, les erreurs de l’intimé tombent sous le coup du début du premier alinéa de l'

article 1401 C.c.Q . , qui prévoit que « l'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie […], vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ». [ 21 ] Il n’y a pas lieu d’intervenir à l’égard de la conclusion du juge quant au caractère du dol, c’est-à-dire que, sans les réticences dolosives et représentations trompeuses de l’appelant, l’intimé n’aurait pas conclu le contrat ou ne l’aurait pas conclu aux mêmes conditions. À ce sujet, les motifs du jugement, examinés dans leur ensemble et leur contexte, sont suffisants pour comprendre le fondement de sa décision. [ 22 ] La conclusion du juge repose sur les témoignages des parties et, particulièrement, celui de M.

Patrick Hardy, président d’Environnement PH, au sujet duquel le juge d’instance est très clair : « Le tribunal accorde une grande crédibilité au témoignage de M. Patrick Hardy qui n’a aucun intérêt dans le présent dossier. » [15] . [ 23 ] L’appréciation de la preuve en général relève de la discrétion du juge d’instance. En l’espèce, la conclusion du juge trouve amplement appui dans la preuve. Elle est étayée, non seulement par le témoignage de M.

Patrick Hardy, mais aussi par celui de l’intimé. [ 24 ] Ce dernier a déclaré à l’audience que s’il avait su, en octobre 2012, après la phase II de la caractérisation, que l’appelant avait été informé par M.

Hardy que le coût des travaux de décontamination s’élèveraient à une somme allant de 45 000 $ à 55 000 $ : « Jamais j’aurais signé, jamais j’aurais acheté, là... ce n’est plus les mêmes montants du tout, là, jamais j’aurais signé. » [16] . 2) L’appelant plaide que le juge d’instance a commis une erreur mixte de fait et de droit en n’imposant à l’intimé, qui se prétend victime de dol, aucune obligation corrélative d’agir avec diligence et de se renseigner. [ 25 ] L’appelant plaide que l’erreur de l’intimé est inexcusable, au sens de l'

article 1400 al. 2 C.c.Q. , car il n'a pas pris la peine de se renseigner davantage avant la signature de la promesse d’achat, le 30 octobre 2012, et du contrat de vente, le 28 février 2014. [ 26 ] Selon l’appelant, l’intimé savait que le sol était contaminé et a fait preuve de négligence en ne contactant Environnement PH qu’en septembre 2014 pour obtenir les résultats de l’étude de caractérisation et s’informer des coûts prévisibles de décontamination. [ 27 ] L’appelant a tort. [ 28 ] Lorsqu’il y a dol, on ne peut tenir rigueur à la victime de s'être fiée aux renseignements qui lui étaient fournis par l’autre

partie [17] .

Comme l'écrivent les auteurs Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, « […] celui qui a commis un dol ne peut certes pas reprocher au cocontractant une erreur inexcusable et éviter ainsi la nullité du contrat et les dommages-intérêts : permettre une telle défense heurterait de plein fouet le principe de bonne foi » [18] . [ 29 ] Le juge d’instance conclut que les réticences dolosives de l’appelant ont incité l’intimé à signer la promesse de vente et l’acte de vente, le portant à croire que l’appelant procéderait à la décontamination du terrain puisque, comme le lui répétait constamment l’appelant, les coûts de décontamination ne dépasseraient pas 10 000 $, somme que l’appelant s’était engagé à assumer, tant dans la promesse d’achat que dans l’acte de vente. [ 30 ] Le juge d’instance estime que le consentement de l’intimé a été vicié par le dol de l’appelant.

Il a baissé la garde et n’a pas fait de démarches directement auprès de la firme Environnement PH, avant la signature du contrat de vente, parce qu’il s’est fié à l’appelant, qui lui répétait toujours que les coûts de décontamination s’élèveraient à environ 10 000 $. [ 31 ] Le juge d’instance rejette à bon droit l’argument de l’appelant selon lequel l’erreur de l’intimé était inexcusable, au paragraphe 40 du jugement : [40] Il plaide également que l'obligation de se renseigner est l'envers de la médaille de l'obligation d'information.

Puisque le demandeur aurait fait défaut de se renseigner, cela limiterait la responsabilité du défendeur. Dit autrement, le défendeur reproche au demandeur de l'avoir cru [...]. [ 32 ] Dans ces circonstances, le juge d’instance ne commet aucune erreur déterminante en n’imposant à l’intimé aucune obligation

corrélative de se renseigner. 3) Le juge a erré dans l’établissement des modalités de la restitution des prestations. [ 33 ] L’appelant soutient que la restitution des prestations, telle qu’ordonnée par le juge, doit être modifiée puisqu’elle entraîne un avantage indu en faveur de l’intimé. [ 34 ] Selon lui, l’intimé se voit restituer 12 000 $ versés à

titre d’acompte non remboursable ainsi que la totalité des paiements effectués depuis l’acquisition de l’immeuble, en février 2014, alors qu’il en a eu l’usage pendant plus de six ans. Partant, le remboursement d’une somme correspondant à un loyer doit être ordonné à l’intimé, pour éviter cet enrichissement injustifié. [ 35 ] Ce moyen doit être rejeté. [ 36 ] L’appelant n’a pas soulevé cet argument subsidiaire dans sa déclaration d’appel. S’il l’avait fait, l’

article 1704 C.c.Q . , prévoyant qu'il n'y a pas d'indemnisation pour la jouissance, sauf exception, aurait pu lui être opposé. [ 37 ] Dans sa demande introductive d’instance, l’intimé a demandé, en plus de l’annulation de la vente, des dommages et intérêts de 10 000 $ [19] , ce que l’

article 1407 C.c.Q. lui permettait, en principe, de faire considérant le dol dont il a été victime. [ 38 ] Le juge a refusé d’accorder les dommages-intérêts demandés au motif que l’intimé n’avait pas fait la preuve des dommages additionnels subis [20] . [ 39 ] Conscient, toutefois, que l’intimé avait sans doute subi des dommages additionnels, le juge a considéré qu’ils étaient compensés par l’utilisation de l’immeuble par l’intimé pendant une certaine période de temps [21] . Voici les passages pertinents du jugement, à cet égard : [44] Le tribunal devra donc remettre les parties dans l'état où elles étaient.

En conséquence, le défendeur devra remettre au demandeur la somme de 12 000 $ qu'il a reçue. Le demandeur réclame également qu'on lui rembourse les sommes payées au défendeur depuis le 1er mars 2014. [45] Il est admis par les parties que les sommes additionnelles payées par le demandeur au défendeur totalisent 26 048,28 $. Le défendeur devra donc rembourser ces sommes. [46] Le demandeur réclame également une somme de 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour la faute lourde du défendeur. [47] Il ne peut évidemment pas s'agir de dommages punitifs puisque ceux-ci ne sont pas basés sur une loi spécifique. Il s'agit de dommages généraux réclamés par le demandeur. [48] Or, le demandeur avait l'obligation de faire la preuve de dommages additionnels qui auraient pu lui être causés. [49] Le tribunal est conscient que le demandeur a subi des dommages additionnels, mais ceux-ci sont compensés par le fait qu'il a tout de même pu utiliser un immeuble pendant une période pour laquelle il obtiendra remboursement. [50] En conséquence, cette

partie de la réclamation sera rejetée. [ 40 ] Ainsi, le juge a conclu que l’occupation gratuite de l’immeuble par l’intimé ne constituait pas un avantage indu pour ce dernier, mais plutôt une compensation pour les dommages subis en raison du dol.

Il n’avait donc aucune raison de modifier les modalités de la restitution. [ 41 ] Il n’y a pas lieu d’intervenir à ce sujet. [ 42 ] Enfin, l’intimé réclame dans son mémoire en appel le remboursement, sur production des factures, des impenses faites pour l’électricité, le chauffage, les assurances ainsi que les taxes municipales et scolaires, pour la conservation de l’immeuble, depuis la date du jugement de première instance, le 23 octobre 2018, jusqu’au jour de l’inscription du transfert de l’immeuble au bureau de la publicité des droits. [ 43 ] Aucun appel incident n’a été logé par l’intimé pour obtenir le remboursement de ces impenses.

Conséquemment, la Cour ne peut traiter de cette question. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 44 ] rejette l’appel, avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

BENOÎT MOORE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.