2021 QCCQ 8227, 2021 QCCQ 8227

Jaud c. Me Claudia Rannou inc. 2021 QCCQ 8227 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-031413-196 DATE : 31 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SIMON JAUD Demandeur c. ME CLAUDIA RANNOU INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Simon Jaud réclame 2 117 $ à Me Claudia Rannou inc. (la « notaire ») en remboursement d’une

partie des honoraires et déboursés payés pour la vente de sa copropriété divise.

Lors de cette transaction, monsieur Jaud était représenté par sa mère et celle-ci et le demandeur soutiennent que les honoraires et frais facturés pour cette vente sont trop élevés, arbitraires et trop peu détaillés. [ 2 ] La notaire conteste ces prétentions et plaide que les honoraires et déboursés facturés à monsieur Jaud sont, dans les circonstances du dossier, raisonnables et justifiés. [ 3 ] Considérant toutefois que le demandeur et sa mandataire sont de mauvaise foi et que la poursuite ainsi que leurs démarches auprès de la Chambre des notaires du Québec étaient abusives, elle réclame au demandeur 4 500 $ pour ses troubles et inconvénients. [ 4 ] Afin de faciliter l'analyse des prétentions des parties, voici les deux questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1.

Est-ce que les honoraires et frais facturés sont trop élevés, arbitraires et trop peu détaillés? 2. Est-ce que la demande de monsieur Jaud et ses démarches auprès de la Chambre des notaires étaient abusives et de mauvaise foi? LE CONTEXTE [ 5 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après. [ 6 ] Monsieur Jaud demeure en Californie et est propriétaire d’une copropriété divise de type « maison de ville » située à Montréal.

Pour la gestion de cette copropriété, incluant la vente de celle-ci, une procuration écrite autorise sa mère à poser tous les gestes requis à cette fin. Madame Jaud, dont le mari était notaire, explique qu’elle est familière avec les transactions immobilières pour avoir acheté et vendu quelques propriétés. [ 7 ] Après discussion avec sa mère, monsieur Jaud accepte de vendre sa copropriété et une offre d’achat est présentée et acceptée par sa mère en novembre 2016 avec prise de possession en juin 2017.

En vertu de l’offre d’achat [1] , la notaire est nommée pour recevoir l’acte de vente. [ 8 ] Madame Jaud explique que depuis plusieurs années, elle fait du bénévolat à l’extérieur du Canada du début décembre à la mi- avril de telle sorte que pendant cette période, elle est peu disponible. Elle ajoute d’ailleurs que dans les pays où elle se rend, les communications par courriels ne sont pas toujours possibles. [ 9 ] Elle considère que la notaire et son équipe lui ont mis beaucoup de pression et lui ont manqué de respect en insistant pour que soient réalisées certaines démarches qui, à son avis, étaient inutiles.

Elle donne pour exemple la confection d’un nouveau certificat de localisation et de nouvelles procurations. [ 10 ] Concernant le certificat de localisation, elle témoigne que vu l’état des lieux des diverses unités formant la copropriété, il était inutile de requérir un nouveau certificat de localisation. Elle mentionne que cette exigence de la notaire l’a obligée à faire diverses démarches afin qu’un ami puisse se rendre à la propriété dans le but de permettre à l’arpenteur-géomètre d’avoir accès à la copropriété.

De plus, considérant les dispositions de l’offre, elle soutient qu’il revenait aux acheteurs d’assumer le coût de ce nouveau certificat [2] , d’où la demande de remboursement de monsieur Jaud à la notaire [3] .

[ 11 ] Madame Jaud soutient également que les exigences de la notaire concernant la préparation d’une nouvelle procuration n’étaient pas nécessaires vu la procuration existante.

Elle considère également qu’il était superflu et qu’il ne servait à rien de requérir une procuration de la conjointe de monsieur Jaud. [ 12 ] Enfin, elle soutient ne pas avoir reçu de la notaire une estimation de ses honoraires au début de son mandat et ne pas avoir eu droit à des explications appropriées pour lui permettre de comprendre certaines des démarches effectuées par la notaire. [ 13 ] Ainsi, monsieur Jaud réclame le remboursement de la moitié des honoraires de la première facture de 1 415,58 $, soit 707,79 $, le remboursement complet de la deuxième facture de 427,41 $, laquelle est, selon lui, improvisée et aucunement justifiée.

Enfin, monsieur réclame des dommages à hauteur de 200 $ pour les troubles et inconvénients subis par sa mandataire vu les agissements de la notaire. [ 14 ] Pour sa part, la notaire explique que les échanges avec madame Jaud n’ont pas été faciles vu que cette dernière contestait ses exigences pour finaliser la vente et libérer les fonds de son compte en fiducie.

Ainsi, des discussions ont porté sur la nécessité de la préparation d’un nouveau certificat de localisation, l’obtention des certificats de conformité des autorités fiscales et les nouvelles procurations de monsieur Jaud et de sa conjointe. [ 15 ] Premièrement, comme monsieur Jaud réside en permanence en Californie, certaines retenues fiscales devaient être effectuées par la notaire lors de la vente, et ce, jusqu’à ce que les impôts relatifs à la vente de la copropriété soient payés et que les autorités fiscales émettent les certificats de conformité à cet effet. [ 16 ] Elle a donc effectué diverses démarches et suivis auprès du comptable de monsieur Jaud et auprès des autorités fiscales [4] et une fois les certificats de conformité reçus de ces dernières, elle a remis à monsieur Jaud les montants qui lui revenaient. [ 17 ] Concernant les procurations, la notaire indique avoir analysé brièvement le régime matrimonial de monsieur Jaud en Californie et vu certaines dispositions de ce régime et les impacts possibles de celui-ci sur la validité de la vente, elle a considéré préférable que la conjointe de monsieur Jaud intervienne à la vente et consente à celle-ci.

À cet égard, elle confirme que le coût d’une seule procuration a été facturé à monsieur Jaud. [ 18 ] Elle explique également qu’à l’origine, madame Jaud devait assumer les démarches afin d’obtenir la préparation du nouveau certificat de localisation. Toutefois, après un suivi effectué par une parajuriste de son étude en février 2017, aucun mandat n’avait été confié à un arpenteur.

Ainsi, afin d’éviter de retarder la vente, c’est plutôt cette parajuriste qui a requis plusieurs propositions d’arpenteurs pour la réalisation du nouveau certificat. [ 19 ] Cette dernière s’est d’ailleurs entretenue avec l’ami des Jaud, monsieur Moatti, afin de l’informer du nom de l’arpenteur et du coût du certificat.

Elle lui a d’ailleurs communiqué diverses informations concernant le certificat de localisation, les certificats de conformité et les procurations, lesquelles informations ont été redirigées par monsieur Moatti à monsieur Jaud et à sa mère [5] . [ 20 ] La notaire indique avoir fait plusieurs démarches afin de satisfaire le demandeur et sa mère, comme le fait de s’être rendue personnellement à l’institution financière indiquée par madame Jaud afin d’y déposer un chèque, ce qu’elle n’a pas pu faire vu une erreur dans les informations communiquées par madame Jaud. [ 21 ] De plus, elle considère qu’elle a fourni au demandeur et à sa mère toutes les informations nécessaires à une bonne compréhension de ses démarches et des raisons de celles-ci.

Elle ajoute que les diverses démarches de madame Jaud auprès de la Chambre des notaires et sa demande de remboursement dans le présent dossier étaient abusives et lui ont fait perdre un temps important, d’où sa demande reconventionnelle. ANALYSE [ 22 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des principales règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 23 ] L'

article 2803 C.c.Q. précise qu’il revient à monsieur Jaud de prouver qu’il a droit aux remboursements demandés. En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, il revient à la notaire de faire la preuve que les démarches de madame Jaud à son égard étaient abusives. [ 24 ] De plus, l’

article 2804 C.c.Q. consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble des faits de l’affaire en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation de monsieur Jaud ou sur les moyens de contestation de la notaire. [ 25 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 ère Question : Est-ce que les honoraires et frais facturés sont trop élevés, arbitraires et trop peu détaillés? [ 26 ] Lors de son témoignage, madame Jaud a fait valoir que la notaire ne lui avait jamais transmis une évaluation de ses honoraires, comme le prévoit l’

article 15 du Code de déontologie des notaires [6] . De plus, madame Jaud mentionne que dans d’autres dossiers où elle a été impliquée, les honoraires qui lui ont été facturés en tant que vendeur se sont avérés beaucoup moins élevés. [ 27 ] Bien qu’il soit préférable qu’une estimation écrite des honoraires soit remise par un notaire à un client avant le début de ses services professionnels, le défaut de le faire n’entraîne pas systématiquement un dommage au client. Toutefois, en l’absence d’une telle évaluation, il convient de se demander si les honoraires réclamés par la notaire apparaissent raisonnables en tenant compte des caractéristiques particulières de l’affaire.

[ 28 ] Chaque cas étant particulier, la comparaison de comptes d’honoraires de notaires est souvent inappropriée ce qui est d’autant plus vrai lorsque les circonstances propres à chaque dossier demeurent inconnues. [ 29 ] Dans le présent dossier, malgré les prétentions de monsieur Jaud et de sa mère, la preuve documentaire déposée en preuve tend à justifier que la notaire a raison de soutenir que ses honoraires ont été raisonnables.

En fait, en se basant sur un contrat de services professionnels déposé en preuve par monsieur Jaud [7] , lequel indique le coût de chaque démarche du notaire concerné, les honoraires facturés par la notaire sont inférieurs à ceux qui auraient été facturés par celle-ci en vertu de la grille tarifaire proposée. [ 30 ] À cela s’ajoute que les démarches faites par la notaire concernant les certificats de conformité l’ont été dans l’intérêt des parties et conformément aux dispositions applicables des lois fiscales de telle sorte que les causes de reproche du demandeur concernant l’obtention de ces certificats et les démarches facturées par la notaire afin de les obtenir ne sont pas justifiées. [ 31 ] Concernant le certificat de localisation, l’ancien certificat ne faisait pas référence à la déclaration de copropriété, datait de plus de 10 ans et avait même été préparé avant le dépôt de la déclaration de copropriété à l’index foncier.

Ainsi, le nouveau certificat était nécessaire et des informations additionnelles y apparaissaient par rapport à l’ancien de telle sorte que la demande de remboursement du coût du certificat n’est pas fondée. [ 32 ] Enfin, concernant les procurations, les explications de la notaire lors de l’audience, explications qu’elle a d’ailleurs données à monsieur Moatti et à madame Jaud, justifiaient la nécessité de celles-ci et les motifs de contestation de monsieur Jaud concernant les procurations ne sont pas fondés. [ 33 ] En conclusion, monsieur Jaud n’a pas fait la preuve que les démarches professionnelles faites par la notaire lors de la vente de sa copropriété n’étaient pas justifiées avec pour conséquence qu’il n’a pas droit aux remboursements demandés. 2 e Question : Est-ce que la demande de monsieur Jaud et ses démarches auprès de la Chambre des notaires étaient abusives et de mauvaise foi? [ 34 ] L’

article 2805 C.c.Q. précise que la bonne foi se présume de telle sorte que celui qui allègue la mauvaise foi de l’autre

partie doit l’établir. [ 35 ] En l’instance, bien que l’enjeu financier à l’origine des démarches de madame Jaud auprès de la Chambre des notaires était de moins de 500 $, il n’y a pas de preuve que celles-ci ont été faites de mauvaise foi.

En fait, le témoignage de madame Jaud a démontré qu’elle était convaincue que ces honoraires étaient trop élevés. [ 36 ] Bien que cette croyance de madame Jaud n’était pas fondée pour les motifs expliqués précédemment, son témoignage a illustré qu’elle a minimisé le travail fait par la notaire vu sa perception que la transaction était plus simple qu’elle ne l’était en réalité. [ 37 ] Ainsi, bien que les démarches effectuées par monsieur Jaud ou sa mère auprès la Chambre des notaires ont nécessité beaucoup d’heures de préparation pour la notaire, la preuve présentée lors de l’audience n’a pas établi que ces démarches étaient abusives ou fautives. [ 38 ] Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle. [ 39 ] Vu les conclusions auxquelles en arrive le Tribunal, chaque

partie assumera ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande de Simon Jaud. [ 41 ] REJETTE la demande reconventionnelle de Me Claudia Rannou inc. [ 42 ] LE TOUT , chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 23 juillet 2021