2010 QCCQ 12148, 2010 QCCQ 12148

Galazka c. Bédard 2010 QCCQ 12148 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-de-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-013082-096 DATE : Le 3 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KEVIN GALAZKA Demandeur c.

CONRAD BÉDARD & SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU DOMAINE DES PERVENCHES Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la procédure écrite, la documentation produite et les témoignages entendus; [ 2 ] ATTENDU qu'à l'audience, le demandeur Kevin Galazka s'est désisté de son recours contre le défendeur Conrad Bédard, affirmant qu'il ne recherche maintenant des conclusions que contre le Syndicat de la Copropriété du Domaine des Pervenches (ci-après appelé le Syndicat); [ 3 ] ATTENDU que le demandeur Galazka réclame du Syndicat une somme de 4 667,75$ pour les motifs énoncés dans sa demande datée du 21 juillet 2009 qui se lit comme suit: «I purchased insurance in respect of a condominium I was selling.

I paid 4 667,75$ for the insurance. The condominium sold within one week. The defendant has realized the benefit of the insurance but has failed to reimburse me for the balance of that benefit. Supporting documentation is attached.» [ 4 ] ATTENDU que la défenderesse, Le Syndicat, refuse de payer cette somme pour les motifs énoncés par sa représentante, Marie-Hélène Reid, dans sa contestation datée du 17 septembre 2009 qui se lit comme suit: «Les frais d'assurance auraient dû être acquittés par le Syndicat des copropriétaires et avec l'argent des frais de condo.

Il n'y avait pas de Syndicat et aucun (sic) frais de condo n'étaient collectés (sic) en 2007. Négligence de la part de M. Galazka. Pour une couverture similaire, l'association des copropriétaire (sic) a payé une prime de 1 700,00$ pour l'année 2009 (4 600,00$ en 2008 parce que mauvais payeur et difficile d'assurer par M.

Galazka).» [ 5 ] ATTENDU que, malgré le désistement du demandeur contre le défendeur Conrad Bédard, il serait utile pour la compréhension du litige de reproduire ici sa contestation datée du 19 août 2009 qui se lit comme suit: «Nous contestons la demande inscrite à la cause ci-dessus pour les motifs suivants:

a) Nous avons été mandaté (sic) par l'acheteur afin de procéder à l'acte de vente par Kevin M. Galazka et la compagnie 6465170 Canada Inc. dont le président est M. Ulysses Lambropoulos, propriétaires tous deux, entre autres, de l'unité de condo numéro 6 de l'édifice situé au […] à St-Lazare, à notre cliente, Mme Claudine Rodgers.

b) Étant donné que M. Kevin Galzaka ne pouvait être présent à la signature de l'acte de vente qui a eu lieu devant moi le 28 novembre 2007, il a donné procuration à M. Ulysses Lambropoulos d'agir en son nom pour ladite transaction, le tout suivant procuration reçu (sic) par moi le 26 novembre 2007 sous le numéro 19243 de mes minutes dont vous trouverez copie sous pli.

c) Or, M. Ulysses Lambropoulos, l'un des associés de M. Kevin Galazka était aussi le président de la «»Compagnie de

Transactions Commerciales Ventures Incorporated»; cette dernière compagnie était à l'origine propriétaire des six unités de condo et cette compagnie a procédé à l'enregistrement de la déclaration de copropriété.

d) M. Kevin Galzaka et la compagnie 6465170 Canada Inc. ont été propriétaires personnellement de quatre unités de condo dont trois au moment de la vente.

e) Or, au moment même de la transaction, Me Gilles Roy, notaire de Vaudreuil-Dorion, a communiqué avec moi car il effectuait la vente de deux autres unités de condo appartenant aux mêmes vendeurs pour me faire part de ses inquiétudes dans ce dossier.

f) En effet, aucune assurance ne couvrait la copropriété depuis un certain temps. De plus, il n'y avait eu aucune réunion d'organisation du syndicat de copropriété afin de remettre l'administration aux administrateurs et aucun fonds de réserve n'avait été prévu bien que la copropriété existait depuis août 2005. De plus, les places de stationnement n'étaient pas attribuées aux nouveaux acheteurs en tenant compte des prises électriques.

J'ai alors communiqué avec la compagnie «Courtiers d'Assurance Ostiguy & Gendron Inc.» qui avait déjà assuré par le passé cette propriété et ces derniers m'ont confirmé que la copropriété n'était pas assuré (sic) car ils avaient eu des problèmes de perception et qu'ils avaient annulé l'assurance et qu'en conséquence, la prime serait onéreuse pour réassurer cet immeuble; je les ai convaincu (sic) de réassurer la copropriété moyennant promesse de paiement.

g) D'un commun accord avec Me Gilles Roy, notaire, je lui ai mentionné que je conserverais, du produit de la vente, les montants nécessaires pour faire assurer la copropriété; à défaut de quoi, ni lui ni moi-même ne pouvions procéder à nos transactions, la copropriété n'étant plus assurée, entre autres.

h) Aux termes d'un document «Autorisation et engagement» joint aux présentes, M. Lambropoulos nous a autorisé (sic) à payer la prime d'assurance-incendie au montant de 4 185,00$ à la compagnie Ostiguy & Gendron Inc. dont vous trouverez la facture ci- jointe.

i) M. Ulyssses Lambropoulos a également signé la feuille d'ajustement et il a clairement initialé (sic) la mention à l'effet que le produit net de la vente, soit la somme de 8 858,02$ serait «moins 4 185,00$ pour assurance condo et 25,00$ de frais d'envoi selon entente qui serait faite pour assurance-condo».

j) Également dans une lettre datée du 28 novembre 2007, M. Ulysses Lambropoulos a clairement indiqué qu'il demandait à ce que le montant d'assurance de 4 185,00$ soit déduit de la part qui lui revenait avec M. Kevin Galazka, soit 50% du produit net (de la somme de 8 858,02$); pour que ce dernier ait sa part au complet.

k) Par ailleurs, je porte à votre attention, tel que M. Galazka l'a indiqué dans sa requête, que le Ministère du Revenu m'a fait signifier une tierce-saisie dans ce dossier des sommes qui devaient être remises à M. Galazka. J'ai négocié sans frais avec le Ministère du Revenu afin que le montant d'argent soit remis à M. Galazka en argumentant que cette somme ne pouvait être saisie étant donné que l'immeuble était déjà vendu lors de la tierce-saisie et ce, après plusieurs téléphones et correspondances.

l) Nous avons alors remis à M. Galazka, après arrangements avec le Ministère du Revenu, une somme de 3 871,37$ en date du 4 juillet 2008 qui représentait sa part de la vente.

m) À la lecture des documents, vous comprendrez donc que la prime d'assurance a été retenue de la part revenant à M. Lambropoulos et non pas de la part revenant à M. Galazka.

n) De plus, n'eut (sic) été de l'intervention de Me Gilles Roy, notaire, et de moi-même dans ces dossiers de vente, aucune transaction n'auraient (sic) eu lieu.» [ 6 ] ATTENDU que le témoin Conrad Bédard a offert un témoignage crédible et qu'il a expliqué à même les pièces justificatives qu'il avait produites (feuille d'ajustement D-3 et document intitulé «Autorisation et Engagement», D-4) que le partenaire d'affaire du demandeur, monsieur Ulysse Lambropoulos (6465170 Canada Inc.) a entièrement payé la prime d'assurance de 4 185,00$ plus taxes que le demandeur Galazka réclame; [ 7 ] Notamment, cet engagement apparaît au document D-5 produit par le témoin Bédard: «Re: […] Dans cette vente, je demande à ce que le montant d'assurance, 4 185,00$ + 25,00$ , soit déduit de la part qui me revient avec Kevin, soit 50% du montant net, pour que ce dernier ait sa part au complet. 6465170 Canada Inc. dûment autorisé tel qu'il le déclare par (

S) U. Lampropoulos 28 novembre 2007.» [ 8 ] ATTENDU le témoignage crédible du notaire instrumentant, Conrad Bédard, que le demandeur Kevin Galazka a reçu sa

part complète de la vente du condo #[…], sans aucune déduction d'assurance; [ 9 ] ATTENDU le témoignage du notaire Bédard que les assurances qui étaient en défaut ont été acquittées entièrement par la compagnie 6465170 Canada Inc.;

[ 10 ] ATTENDU que le demandeur Galazka a admis lors du procès qu'il n'avait pas été informé de tous les détails de la vente dont il prenait connaissance le jour du procès; [ 11 ] ATTENDU que le demandeur Galazka n'a pas rempli son fardeau de preuve prévu par l'

article 2803 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.» [ 12 ] En termes encore plus clairs, le Tribunal estime que le demandeur n'a pas démontré avoir payé la prime d'assurance qu'il réclame.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande du demandeur; CONDAMNE le demandeur, Kevin Galazka, à rembourser à la défenderesse, Le Syndicat de Copropriété du Domaine des Pervenches, ses frais judiciaires de contestation de 163,00$; VU le désistement contre Conrad Bédard et l'absence de contestation du demandeur quant aux frais de contestation, le Tribunal ordonne au demandeur de rembourser également les frais de contestation du défendeur Conrad Bédard au montant de 116,00$. __________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. (JM2018) Date d’audience : Le 26 novembre 2010

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.