2024 QCCS 26, 2024 QCCS 26

Syndicat de la copropriété «Le Château Bellevue» c. Dulac Lévesque 2024 QCCS 26 COUR SUPÉRIEURE ( Chambre civile ) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS N° : 450-17-008784-234 DATE : 4 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE GAÉTAN DUMAS, J.C.S. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ « LE CHÂTEAU BELLEVUE » Et MAURICE JUBINVILLE Demandeurs c.

DENISE DULAC LÉVESQUE Et JEAN-YVES LÉVESQUE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande introductive d’instance en injonction permanente et en dommages-intérêts à l’encontre des défendeurs. [ 2 ] La demanderesse a comme activité principale l’exploitation de bâtiments résidentiels et de logements [1] . [ 3 ] La demanderesse exploite l’immeuble situé au 1505, rue McManamy à Sherbrooke, lequel est assujetti à la déclaration de copropriété comportant un règlement d’immeuble [2] . [ 4 ] La défenderesse Denise Dulac Lévesque est propriétaire du condo [1] situé au 1505, rue McManamy, Sherbrooke [3] . [ 5 ] Le défendeur Jean-Yves Lévesque est le conjoint de la défenderesse et habite avec cette dernière dans le condo [1]. [ 6 ] Le défendeur Jean-Yves Lévesque était copropriétaire du condo [1] du 13 juillet 2005 au 10 juin 2013 date à laquelle il a cédé sa

partie indivise du condo à son épouse [4] . [ 7 ] La raison pour laquelle le défendeur Jean-Yves Lévesque a cédé la

part indivise du condo à son épouse est évidente. Il croit qu’en agissant de la sorte, il peut recommencer à harceler les résidents du 1505 rue McManamy. Ainsi, en date du 20 juillet 2023, il écrit au procureur de la demanderesse et lui indique : « Le co-propriétaire que tu as baillonné en 2013 n’est plus membre de ce syndicat et est redevenu un simple citoyen ayant droit de s’exprimer et parler aux autres sauf à Maurice Jubinville car à ça j’y suis tenu. Mais les autres co-propriétaires innocents ont le droit d’être informés des dépenses excessives engagées par leur président.

Si je vais en prison, tu m’enverras des oranges. Tu entretiens ce désir de me persécuter en leur faisant miroiter une victoire… » (sic) [5] [ 8 ] En fait, le défendeur qui déclare être en guerre semble croire qu’en cédant la demi-indivise de son condo à son épouse il pourra continuer ce qu’il qualifie de « moyens de pression » [6] . [ 9 ] En fait, ce que le défendeur qualifie de moyens de pression va du harcèlement à la commission d’actes criminels. [ 10 ] Il faut dire que les frasques du défendeur ne datent pas d’hier.

Ainsi, déjà en avril 2014, il adressait une lettre à Maurice Guertin, ancien président du C.A. du syndicat demandeur [7] . Il y mentionne entre autres : « Une personne humaine est composée d’un physique et d’un mental. Le mental peut rendre le physique malade et vice-versa, je le vis. Mon médecin avec qui j’ai discuté de mes insomnies et des idées de vengeance qui me tourmentent tous les jours et toutes les nuits et que je me dois de contrôler avec mes valeurs morales et spirituelles à date.

J’accepte que mon humeur et mon mental est fragilisés … Tu es chanceux que je veuille pouvoir passer mes hivers dans le Sud, autrement la prison ne serait pas un empêchement pour satisfaire ma

vengeance. » [8] . (sic) [ 11 ] Il conclut la lettre de façon manuscrite en écrivant : « TROP TARD, T’ES PARTI. L’ENDROIT ÉTAIT CHOISI, DANS LE GARAGE… j’aurai rêvé durant 6 mois de te trancher la gorge et placer ta face de rat sur ton « hood » de char. » [9] (sic) [ 12 ] Il place cette lettre dans une enveloppe qu’il remet à la veuve de Maurice Guertin sur laquelle il écrit : « Le rat est mort. Crisse que chu content. BRAVO! BON DÉBARRAS!

MAUDIT VIEUX RAGOÛT… » [10] (sic) [ 13 ] Bien que le dossier procédait par défaut, vu que les défendeurs ont fait défaut de produire une défense, le Tribunal a offert au défendeur Jean-Yves Lévesque de lui accorder une semaine pour consulter un avocat ou pour produire une défense. Celui-ci a refusé.

Pendant toute l’audition, Jean-Yves Lévesque n’a cessé de blasphémer autant face au procureur des demandeurs que du Tribunal lui- même, au point où celui-ci a été invité à quitter les lieux pour employer un euphémisme. [ 14 ] Par contre, le comportement du défendeur en salle de Cour ne fait que confirmer son comportement inacceptable ainsi que l’intimidation et les actes de méfaits qui, rappelons-le, sont des actes criminels. [ 15 ] Ainsi, en date du 29 juin 2023, le défendeur écrit à Maurice Jubinville : « Comme Poutine qui attaque l’Ukraine avec l’appui de la Chine, un autre régime dictatoriale; je ferai comme Zéveliev et je défendrai avec acharnement nos droits bafoués.

Les désagréments sans incidences physiques débuteront sous peu; il reste un peu de temps pour te raviser et retirer ton mandat à ce « pitbull » de vocat aux tactiques déloyales. Faire la paix signifie : oublier de mettre tes mains dans mes poches et aussi de relire et respecter l’article 95 et 96, 13ième alinéa de notre constitution qui prévoit le droit à la jouissance entière et à l’aménagement à notre guise de nos espaces privatives. Seulement à ces conditions, j’oublierai toute hostilité.

UNE DÉCISION INTELLIGENTE DE TA PART S’IMPOSE. » [11] (sic) [ 16 ] Le 3 juillet, il écrit aux membres du CA : « Vous mériteriez tous des claques sur la gueule. (…) (…) je vous jure que ça va brasser plus que les petits désagréments actuels.

J’ai visité la Salle communautaire et je me demande où (la place) vous tiendrez l’Assemblée Annuelle. » (sic) [ 17 ] En date du 22 juin 2023, le défendeur écrit au procureur des demandeurs : « Imaginez vous donc que je suis un humain ordinaire avec des sentiments normaux qui lui vient des idées de vengeances lorsqu’il se sent attaqué injustement. (…) Je sais où vous demeuriez et je fus stationné au moins une hre devant chez vous à réfléchir si je devais lancé un gallon de peinture ouvert par votre fenêtre de salon. Encore là, je me suis contrôlé.

Pour mon ennemi Delude, j’ai eu envie de lui mettre du sucre dans son réservoir à essence, mais encore de la retenue. Pour l’ex-juge Guertin M. (décédé) qui vous embaucha, l’envie fut de faire le tour de son véhicule avec un clou de 12 pouces, mais j’ai pas exécuté le geste. On appelle cela de la résilience. (…) En guerre, il risque d’y avoir des dommages co-latéraux des deux côtés de la barricade; La vie est ainsi faite.

« QUE VOULEZ- VOUS? » » [12] (sic) [ 18 ] Depuis l’institution des procédures, le défendeur Lévesque a commis plusieurs méfaits dans l’immeuble dont : - Le 24 juin 2023, la toilette du sous-sol a été souillée de défécation humaine [13] ; - Le 29 juin, une boîte de terre a été répandue devant la porte du bureau de l’entrée de l’immeuble; - Le 30 juin 2023, des objets ont été lancés dans la piscine et les chaises et les tables ont été renversées [14] ; - Le 1 er juillet 2023, du savon a été versé dans la fontaine extérieure; - Des affiches sont collées aux vitres de l’entrée de l’immeuble.

Le défendeur écrira que puisqu’il est en négociation, il peut coller des affiches aux vitres comme les ambulanciers peuvent mettre des autocollants sur les ambulances; - Le 2 juillet 2023, le mot « WAR » est inscrit sur le mur du hall d’entrée avec de la mélasse; - Le 3 juillet 2023, la porte du réfrigérateur situé dans la salle communautaire est laissée ouverte, des chaises et des tables sont renversées [15] . [ 19 ] De la preuve, il ressort clairement que la jouissance paisible à laquelle les autres propriétaires de l’immeuble sont en droit d’aspirer et de s’attendre légitimement est impossible. [ 20 ] Le comportement du défendeur dure depuis plus de 10 ans.

Ainsi, un jugement a été rendu le 12 septembre 2013 par lequel la Cour supérieure ordonnait au défendeur de respecter la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble et ordonnait au défendeur de ne pas interférer dans la gestion du conseil d’administration du syndicat.

[ 21 ] Le défendeur ne cesse d’occuper des parties communes et refuse de déplacer des biens situés dans le garage à des endroits non permis. [ 22 ] Il y a des limites à ce que des copropriétaires peuvent endurer. Même sans déclaration de copropriété, le comportement du défendeur serait totalement inacceptable. [ 23 ] Comme le mentionnait notre collègue Michel A. Pinsonnault, j.c.s. dans Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint-Louis c.

Grochowska Yale [16] dans un dossier similaire au nôtre : « [111] Le message ne passe tout simplement pas auprès de la défenderesse qui n’en fait qu’à sa tête en ne se souciant pas de ses voisins et des règles applicables à son environnement immédiat. [112] La défenderesse ne semble pas comprendre ou apprécier d’une part, les obligations qui lui incombent en choisissant de vivre dans un édifice centenaire patrimonial en compagnie d’une centaine de copropriétaires et d’autre part, l’ampleur et la sévérité des troubles et inconvénients qu’elle cause au Syndicat, à ses administrateurs et gestionnaires ainsi qu’à ses voisins copropriétaires, sans parler des frais juridiques exorbitants qu’elle occasionne aux dépens de tous les copropriétaires. [113] Que doit faire le Syndicat en pareilles circonstances, lorsque le recours répété aux tribunaux et l’obtention d’ordonnances l’enjoignant de modifier son comportement inacceptable tout en respectant la Déclaration de copropriété suivis de rappels et de mises en demeure, tombent manifestement dans l’oreille d’une sourde? [114] En juin 2011, la juge Zerbisias avait alors considéré comme prématurée la demande du Syndicat d’ordonner la vente de l’unité d’habitation de la défenderesse en l’absence d’injonction permanente prononcée à l’endroit de la défenderesse : CONSIDÉRANT qu'à ce stade il n'y a pas lieu d'accueillir la conclusion demandée, selon l'article 1080 c.c.q, d'ordonner la vente de l'unité d'habitation appartenant à la défenderesse, puisque prématuré, aucune ordonnance d'injonction permanente n'ayant été émise à son égard; [115] Dix années plus tard, en 2020, le Syndicat doit se résoudre à réactiver le présent dossier judiciaire et à demander l’émission d’une ordonnance de vente de l’unité d’habitation de la défenderesse. [116] À combien de reprises le Syndicat doit-il dire à la défenderesse assez, c’est assez! pour que celle-ci commence à prendre au sérieux l’impact de ses infractions multiples et de son comportement inacceptable tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de son appartement où l’état déplorable des lieux en raison du désordre et de l’encombrement crée un état réel d’insalubrité sans oublier un risque d’incendie qui serait absolument désastreux dans un édifice centenaire dont l’intérieur est principalement constitué d’une structure en bois? (…) [122] Le fait de ne pas se conformer aux dispositions de la Déclaration de copropriété et aux règlements applicables constitue un préjudice sérieux et irréparable surtout lorsqu’il s’agit non seulement d’un comportement répétitif, mais par surcroit, un comportement qui enfreint à répétition des ordonnances d’injonction permanente des tribunaux. [123] Les agissements de la défenderesse envers le conseil d'administration du Syndicat et de ses gestionnaires sont aussi préjudiciables en ce qu'ils entraînent une perte de contrôle de leur part sur la copropriété et la négation de leur autorité.

Ce préjudice invoqué et prouvé s'avère sérieux et irréparable. [47] [124] Somme toute, le Tribunal est satisfait que le Syndicat s’est déchargé du fardeau qui lui incombait d’établir de façon prépondérante que le refus de la défenderesse de se conformer à la Déclaration de copropriété et à l’Injonction Zerbisias cause un préjudice sérieux et irréparable au Syndicat ou aux copropriétaires au sens de l’

article 1080 C.c.Q. [125] Par ailleurs, le Tribunal rappelle qu’il s’agit d’une situation exceptionnelle impliquant une dame d’un âge vénérable qui, jusqu’à présent, refuse pour des raisons qui défient l’entendement de se comporter dans le respect de la Déclaration de copropriété, des règlements et même d’Ordonnances d’injonction permanente fort explicites qui ne laissent aucun doute à l’interprétation. [126] À la lumière des contraventions répétées à l’Injonction Zerbisias, il serait déraisonnable, voire même injuste pour le Syndicat et les copropriétaires, que le Tribunal leur dise d’attendre à nouveau et de donner une nouvelle chance à la défenderesse de corriger son comportement pour qu’elle respecte enfin l’Injonction Zerbisias qu’elle ignore pourtant depuis trop d’années. [127] Avec égards, la défenderesse n’a offert aucun indice sérieux et convaincant à l’audience permettant au Tribunal de constater qu’elle a finalement compris et qu’elle entend dorénavant changer drastiquement son comportement envers le Syndicat et les copropriétaires. [128] À une situation exceptionnelle, une solution exceptionnelle s’impose, si sévères les conséquences soient-elles. [129] Bien que le Tribunal éprouve de la sympathie envers la défenderesse, l’état inacceptable actuel de l’Unité [...] et les contraventions multiples répétées à la Déclaration de copropriété et à l’Injonction Zerbisias causent un préjudice sérieux et grave à l’endroit du Syndicat et des copropriétaires qui commande malheureusement une intervention immédiate pour appliquer une solution permanente. [130] Le Tribunal fait siens les propos de l’honorable Claire l’Heureux-Dubé de la Cour suprême du Canada dans Lapointe c.

Hôpital Le Gardeur [48] , lesquels s’appliquent en l’espèce :

Guidée seulement par la sympathie, ma tâche aurait été beaucoup plus facile. Toutefois, en tant que juge, je dois appliquer les règles dedroit et la sympathie est un mauvais guide dans ces circonstances. Justice doit être rendue conformément aux règles de droit et justice doit être rendue à l’égard des deux parties à un litige, tant les demandeurs que les défendeurs.[49] _______________ [48] Lapointe c.

Hôpital Le Gardeur, (CSC), [1992] 1 R.C.S. 351. [49] Ibid, page 380. [24] Dans ce dossier, notre collègue Pinsonnault a même ordonné la vente en justice de la fraction de copropriété dont ladéfenderesse était propriétaire. En l’espèce, les demandeurs ont choisi des moyens beaucoup moins drastiques croyant que l’expulsion dudéfendeur Jean-Yves Lévesque réussira à ramener l’harmonie dans les lieux.

Cela est à souhaiter puisque ce moyen pourrait êtreenvisagé par le Syndicat de la copropriété si la situation ne se règle pas suite au présent jugement. [25] Le demandeur Maurice Jubinville réclame du défendeur Lévesque une somme de 6 000 $ représentant 1 000 $ pour troubles,tracas, inconvénients et dommages moraux ainsi que 5 000 $ en dommages punitifs pour atteinte illicite à un droit protégé par la Charte. [26] Les menaces directes faites au demandeur Jubinville justifient amplement la condamnation pour une somme de 1 000 $ pour lesdommages moraux. [27] Quant aux dommages punitifs, le Tribunal les limitera à la somme de 1 000 $. [28] Les demandeurs réclament également au Tribunal de condamner les défendeurs au paiement des honoraires extrajudiciairesencourus par les demandeurs. [29] Le Tribunal ne fera pas droit à cette demande.

En effet, ce n’est pas parce qu’un demandeur a gain de cause dans un dossierqu’il est en droit automatiquement de se faire rembourser les honoraires extrajudiciaires encourus pour faire valoir ses droits.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [30] ACCUEILLE la demande introductive d’instance en injonction permanente et en dommages-intérêts; [31] CONSTATE les contraventions des défendeurs à la déclaration de copropriété et aux règlements de l’immeuble P-2; [32] ORDONNE l’expulsion du défendeur Jean-Yves Lévesque de l’immeuble situé au 1505, rue McManamy, Sherbrooke, et ce,dans les 30 jours du présent jugement; [33] ORDONNE à la défenderesse Denise Dulac Lévesque de se conformer à la déclaration de copropriété et aux règlements del’immeuble P-2; [34] ORDONNE à la défenderesse Denise Dulac Lévesque de procéder au retrait du dispositif d’entreposage situé dans le garage del’immeuble dans les 10 jours du présent jugement, à défaut, AUTORISE la demanderesse à faire procéder au retrait du dispositifd’entreposage aux frais de la défenderesse; [35] ORDONNE à la défenderesse de ne plus stationner son triporteur sur toute

partie commune dans les 10 jours du présentjugement, à défaut AUTORISE la demanderesse de faire procéder au retrait du triporteur de la défenderesse de toute

partie communeaux frais de la défenderesse; [36] ORDONNE aux défendeurs de cesser de troubler la tranquillité de l’immeuble en s’abstenant de faire toute menace, insulte etinjure que ce soit, autant à l’oral qu’à l’écrit directement ou par personne interposée à l’endroit des membres du conseil d’administrationou de tout copropriétaire ou occupant de l’immeuble situé au 1505, rue McManamy à Sherbrooke; [37] CONDAMNE le défendeur Jean-Yves Lévesque à payer au demandeur Maurice Jubinville la somme de 2 000 $ avec intérêtsau taux légal et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil à compter du présent jugement; [38] LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE.

Gaétan Dumas, j.c.s. Me Frédéric-Antoine LemieuxMe Frédédic-Antoine Lemieux, avocatsProcureurs de la

partie demanderesse Madame Denise Dulac LévesqueMonsieur Jean-Yves LévesquePartie défenderesse

Date d’audience : 11 décembre 2023