2014 QCCA 2233, 2014 QCCA 2233

Carrière St-Eustache ltée c. Boisbriand (Ville de) 2014 QCCA 2233 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022994-123 (700-22-022094-105) DATE : Le 5 décembre 2014 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. CARRIÈRE ST-EUSTACHE LTÉE APPELANTE – défenderesse c.

VILLE DE BOISBRIAND INTIMÉE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] LA COUR statuant sur le pourvoi de l’appelante contre un jugement rendu le 23 août 2012 par l’honorable Jimmy Vallée de la Cour du Québec, district de Terrebonne, lequel rejette la requête en remboursement de droits sur les mutations immobilières entrepris par l’appelante. [ 2 ] POUR LES MOTIFS du juge Vauclair, auxquels souscrivent les juges Kasirer et Gagnon : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.

Me Marc Lalonde BÉLANGER SAUVÉ Pour l’appelante Me Mathieu Quenneville PRÉVOST FORTIN D’AOUST Pour l’intimée Date d’audience : Le 11 février 2014 MOTIFS DU JUGE VAUCLAIR

[ 4 ] Au cœur de ce pourvoi est l’interprétation de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] (ci-après la « L.D.M.I. ou la Loi ») qui précise le montant sur lequel le droit de mutation est calculé par une municipalité.

La Cour est appelée pour la première fois à définir le sens à donner à la contrepartie pour le transfert du droit de propriété aux fins de la Loi . [ 5 ] Après avoir été sept ans locataire de terrains, l’appelante Carrière St-Eustache Ltée les achète pour un montant prédéterminé dans une clause de son bail et duquel on a alors déduit le loyer versé jusqu’au moment de l’exercice de l’option d’achat.

L’appelante doit-elle payer les droits de mutation sur le montant précisé dans la clause de préférence incluse au bail ou sur le montant stipulé à l’acte de vente? [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, je conclus que le juge d’instance a eu raison de considérer le loyer versé comme une contrepartie et que l’appel doit être rejeté. LE CONTEXTE [ 7 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Terrebonne (l’honorable Jimmy Vallé

e) du 23 août 2012 qui l'a condamnée au paiement d’un montant de 19 526,40 $ à

titre de droits de mutation. [ 8 ] En 1998, l’appelante était locataire de trois terrains situés sur le territoire de l’intimée, la Ville de Boisbriand, en vertu d’un bail signé (ci-après: « le Bail ») avec le propriétaire des terrains, feu Robert Vachon, aujourd’hui Fiducie Épouse Robert Léo Vachon. Depuis 2007, l’appelante en est propriétaire. [ 9 ] Le Bail contient toutes les informations pertinentes à sa qualification juridique.

Il comporte notamment un loyer de base de 864 000 $, payable en versements mensuels de 18 000 $ plus les taxes applicables et une durée de location initiale de quatre ans (du 1 er octobre 1998 au 30 septembre 2002) avec la possibilité de renouvellement pour une période de cinq ans (du 1 er octobre 2002 au 30 septembre 2007). Il prévoit également, à son

article 4.2, un « loyer additionnel » par lequel le locataire « s’engage à assumer pour et à l’acquit du bailleur toutes dépenses relatives aux Lieux Loués ». En plus, comme le souligne l’appelante dans son exposé, il comporte plusieurs des clauses usuelles en matière de bail, telles que les obligations des parties, l’usage des lieux, la cession et la sous-location, les assurances, etc. [ 10 ] Le Bail comporte aussi une clause de préférence et de priorité d’achat en faveur de l’appelante. Elle pouvait l’exercer à tout moment au cours de sa durée ou à son renouvellement.

Le prix de vente est fixé à 2 944 000 $ duquel on prévoit la déduction du loyer de base .

Voici cette clause : 17.1 Le Bailleur consent en faveur du Locataire au cours du terme du présent Bail et de son renouvellement les liant, priorité et préférence d’acheter l’immeuble ci-dessus décrit et loué au prix de DEUX MILLIONS NEUF CENT QUARANTE-QUATRE MILLE DOLLARS (2 944 000,00 $) de laquelle somme seront alors déduits tous les loyers de base déjà versés depuis le premier octobre mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit (1 er octobre 1998) et ceux au montant de DEUX CENT SEIZE MILLE DOLLARS (216 000,00 $) payés d’avance de la dernière année du Bail ou de son renouvellement.

L’avis d’exercice de l’option d’achat par le Locataire ne sera valable que s’il est accompagné d’un montant de DEUX CENT MILLE DOLLARS (200 000,00 $) en dépôt par chèque certifié fait à l’ordre du notaire instrumentant en fiducie et qui sera remis au Bailleur pour être remis audit notaire. 17.2 Le Locataire pourra exercer ladite option d’achat en tout temps pendant la durée du Bail et de son renouvellement. 17.3 Au cas d’exercice par le Locataire de son droit de se porter acquéreur dudit immeuble ci-dessus décrit constituant les Lieux Loués, il devra en aviser le Bailleur par écrit et le contrat de vente devra avoir lieu dans les trente (30) jours suivant la réception par le Bailleur de l’avis d’exercice. [ 11 ] Entre 1998 et 2007, l’appelante a donc payé 1 944 000 $ en loyer de base, taxes et le loyer additionnel en sus.

Le 11 octobre 2007, soit une dizaine de jours après la fin du bail, Fiducie vend à l’appelante les terrains. Personne ne soulève que la clause 17.3 n’aurait pas été respectée. L’acte de vente fait état d'un prix de vente d’un million de dollars (1 000 000,00 $), mais il est muet quant à la clause 17.1.

On y lit, conformément aux obligations créées par la Loi , le montant constituant la base d’imposition des droits de mutation, soit la valeur marchande de l’immeuble qui est d’un million six cent quarante-deux mille deux cent quarante dollars (1 642 240,00 $). [ 12 ] L’intimée calcule d’ailleurs les droits de mutation sur ce montant, envoie un avis à l’appelante qui paye ces droits, soit 23 133,60 $. En mars 2008, l’intimée apprend l’existence du Bail et de sa clause 17.1 prévoyant le mécanisme de vente et le prix que l’on sait. L’intimée refait donc un second avis sur cette nouvelle valeur.

Les droits s’élèvent dorénavant à 42 660 $ et l’intimée réclame donc à l’appelante le solde, soit 19 526,40 $. [ 13 ] L’intimée prétend que la véritable contrepartie est le prix figurant au Bail, alors que l’appelante s’en remet au prix figurant dans l’acte de vente. LE JUGEMENT [ 14 ] Pour le juge d’instance, il s’agit d’établir la contrepartie fournie pour le transfert de propriété, comme le précise la Loi . Il s’affaire d’abord à déterminer la nature juridique de la clause pertinente du Bail pour ensuite interpréter la Loi.

Le juge interprète la clause 17.1 comme une promesse unilatérale de vendre valide pour la durée du Bail, et le loyer versé comme un acompte au prix de vente une fois l’option levée.

[ 15 ] Le juge interprète ensuite les dispositions pertinentes de la Loi . Il considère la définition courante du mot « contrepartie » et l’intention du législateur de permettre la perception d’un maximum de droits de mutation par les municipalités. Il conclut qu’au sens de la Loi , la contrepartie d’une vente englobe tout ce que l’acheteur offre au vendeur en échange du transfert de propriété. Selon le juge, le moment du versement de la contrepartie n’est pas pertinent, sauf lorsque la contrepartie est un bien. Il écrit et souligne : [62] Il n’est donc pas uniquement question du montant déboursé au moment de la vente, mais bien de la contrepartie fournie en échange d’un

titre de propriété. Concernant la notion de « contrepartie fournie », la doctrine énonce qu’il s’agit de l’ensemble des éléments de contrepartie qui ont réellement transité en échange du transfert de propriété . [ 16 ] En somme, le juge détermine que la « contrepartie payée pour le transfert de l’immeuble » est celle figurant à la clause 17.1, soit deux millions neuf cent quarante-quatre mille dollars (2 944 000,00 $), L’intimée peut donc calculer les droits de mutation sur la base de ce montant. Il donne raison à l’intimée.

LA QUESTION EN LITIGE [ 17 ] L'appelante ne soulève qu’une seule question, soit celle de savoir si le juge d’instance a erré en droit en déterminant la « contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble » au sens de la Loi . PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 18 ] L’appelante prétend que le premier calcul des droits de mutation, figurant à l'acte de vente, représente le bon résultat. Selon elle, une lecture correcte de la Loi oblige l’intimée à ne considérer que la contrepartie en numéraire pour le transfert de la propriété.

On ne peut pas transformer le loyer versé en acompte , la clause prévoyant clairement qu'il s'agit du loyer. [ 19 ] Selon l'appelante, deux obstacles s’opposent à ce que ces loyers soient considérés comme un acompte. Le premier est qu’un acompte demeure remboursable si la vente ne se concrétise pas, ce qui n’est pas le cas d’un loyer. Le second est la stipulation expresse des parties qu’il s’agit d’un loyer écartant ainsi la présomption édictée à l’

article 1711 C.c.Q. voulant qu'il puisse s'agir d’un acompte. [ 20 ] L'appelante note également que la notion de loyer a été législativement exclue de la définition, même étendue, de la « contrepartie » à l’article 1 de la Loi [2] . D’ailleurs, selon l’appelante, la Loi prévoit spécifiquement que seul un bail de plus de 40 ans est réputé être un transfert du droit de propriété et donc, a contrario , un bail d’une durée plus courte ne l'est pas. Par conséquent, le loyer d’un tel bail ne peut être une contrepartie. [ 21 ] Bref, pour l’appelante, la Loi ne donne aucune discrétion à l’intimée.

Les droits de mutation doivent être perçus en fonction de ce qui est autorisé. Elle ne peut donc considérer le Bail comme une contrepartie. Au mieux, le texte serait ambigu et, dans ce cas, les principes d’interprétation dictent que l'on retienne l’interprétation la plus favorable au contribuable. [ 22 ] Dans les circonstances, selon l’appelante, la seule contrepartie au sens de la Loi serait le numéraire réellement fourni dans la mesure où il a un lien logique et direct avec le transfert de l’immeuble. Le numéraire fourni pour une autre fin, comme le paiement du loyer, ne pourrait pas être considéré.

Or, ce numéraire est d’un million de dollars, le prix de vente. [ 23 ] Enfin, l’appelante souligne qu’il n’est pas interdit de convenir d’un prix de vente moindre en considération d’une situation contractuelle antérieure prévalant entre les parties. [ 24 ] L’intimée reconnaît que la Loi ne définit pas l’expression « contrepartie fournie ». S’appuyant sur des auteurs [3] , elle affirme qu’elle « comprend tous les éléments de la contrepartie qui ont transité entre les parties.

Il suffit d’être en mesure de démontrer qu’ils ont « réellement transité de l’acheteur au vendeur en échange du transfert de la propriété de l’immeuble » et que ces éléments ont servi au transfert de l’immeuble » [4] . À la lecture de la clause elle-même, il apparaît que le loyer représente une somme déduite du prix de vente, qui est fixé, en définitive, à 2,944 millions de dollars. À l’achat, l’appelante admet d’ailleurs qu’elle a profité des montants versés à

titre de loyers. [ 25 ] Affirmant que l’interprétation téléologique prévaut même en matière fiscale lorsque le texte est clair [5] , l’intimée avance que l’intention du législateur est de permettre aux municipalités de percevoir un maximum de revenus. La contrepartie n’a donc pas à être versée au moment du transfert. L’intimée soutient que le libellé de l’article 2 est très clair et il n’est donc pas nécessaire de l’interpréter en faveur du contribuable.

Selon elle, le loyer est indissociable du prix de vente final, les deux formant la contrepartie. [ 26 ] Bref, selon l’intimée, le juge a eu raison de retenir une interprétation téléologique de l’article 2 de la L.D.M.I. et de conclure que le loyer représentait un acompte sur la vente à venir et donc une contrepartie fournie pour obtenir le transfert du droit de propriété. LA LÉGISLATION PERTINENTE [ 27 ] Il y a lieu de reproduire les passages pertinents de la L.D.M.I. :

1. Dans la présente loi et dans les règlements, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par: « contrepartie »: notamment,

a) la valeur de tout bien fourni par le cessionnaire à l'occasion d'un transfert;

b) le numéraire;

c) les priorités, de même que les hypothèques et autres charges grevant un bien au moment du transfert;

d) le montant de la

partie de la dette, en capital, intérêts et frais, qui est éteinte lorsqu'un créancier acquiert le droit de propriété d'un bien en conséquence d'une sûreté réelle grevant le bien en sa faveur, sauf quant aux taxes municipales et scolaires; 1. In this Act and in the regulations, unless the context indicates a different meaning, “consideration” includes: (

a) the value of any property furnished by the transferee at the time of a transfer; (

b) money payment; (

c) the prior claims, hypothecs and other charges encumbering a property at the time of the transfer; (

d) the amount, in capital, interest and outlays, of that portion of the debt which is extinguished when a creditor acquires the right of ownership on a property as the consequence of a real security encumbering the property in his favour, except with regard to municipal and school taxes; « transfert »: le transfert du droit de propriété d'un bien, l'établissement d'une emphytéose et la cession des droits de l'emphytéote, ainsi que le contrat de louage d'un bien, pourvu que la période qui court à compter de la date du transfert jusqu'à celle de l'arrivée du terme du contrat de louage, y compris toute prolongation ou tout renouvellement y mentionné, excède 40 ans; le mot transfert ne comprend pas le transfert fait dans le seul but de garantir le paiement d'une dette ni la rétrocession faite par le créancier. “transfer” means the transfer of the right of ownership on a property, the establishment of emphyteusis and the transfer of the rights of the emphyteutic lessee as well as a contract of lease of a property, provided the period running from the date of transfer to the expiry of the term of the contract of lease, including any extension or renewal mentioned therein, exceeds 40 years; the word “transfer” does not include transfer for the purpose only of securing a debt, nor reconveyance by the creditor.

2. Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants: 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%; 3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $: 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert. […] 2.

Every municipality must collect duties on the transfer of any immovable situated within its territory, computed in relation to the basis of imposition established in accordance with the second paragraph, according to the following rates: (1) on that part of the basis of imposition which does not exceed $50,000: 0.5%; (2) on that part of the basis of imposition which is in excess of $50,000 but does not exceed $250,000: 1%; (3) on that part of the basis of imposition which exceeds $250,000: 1.5%.

The basis of imposition for transfer duties shall be the greatest of the following amounts: (1) the amount of the consideration furnished for the transfer of the immovable; (2) the amount of the consideration stipulated for the transfer of the immovable; (3) the amount of the market value of the immovable at the time of its transfer. […] ANALYSE [ 28 ] La résolution de la question soulevée en l’espèce passe nécessairement par l’interprétation de la Loi et de la clause 17.1 du Bail. Tout comme le juge l’a fait, il faut souligner l’absence de preuve testimoniale au dossier.

Les parties se sont donc volontairement limitées à une preuve documentaire qui offre un contexte limité pour dégager la commune intention des parties suivant l’

article 1425 C.c.Q . [ 29 ] Le juge a conclu que l’interprétation correcte de la clause 17.1 est de donner une double finalité aux montants versés, lesquels deviennent des acomptes une fois l’option levée. Cette interprétation cadre non seulement avec le sens ordinaire des mots employés, mais elle correspond entièrement à ce que les parties choisissent de faire. Une fois l’option levée, le bail n’existe plus. Les montants versés jusqu’alors réduisent d’autant le prix préétabli.

En optant pour l’achat des terrains aux conditions stipulées au Bail, elles s’engageaient dans un nouveau contrat et transformaient le loyer de base en acompte versé sur le prix de vente convenu et stipulé nécessaire au transfert du droit de propriété. [ 30 ] Cette interprétation ne contrevient pas à l’

article 1428 C.c.Q. La clause conserve tous ces effets. Si, comme l’écrit l’appelante, le loyer est une contrepartie fournie pour la jouissance de l’immeuble pendant toute la durée de la location, le même contrat prévoit qu’elle sera une contrepartie au prix de vente si le locataire souhaite s’en porter acquéreur. [ 31 ] Ainsi, le juge parvient à la bonne conclusion. Le loyer de base payé en vertu du Bail est ici une « contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble » ou même une « contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble » au sens de l’article 2 de la L.D.M.I .

En d’autres mots, lorsque le bail cesse et que la vente opère, dans les circonstances, le loyer versé devient une contrepartie au transfert des terrains aux fins de la Loi . [ 32 ] L’appelante adopte une interprétation rigide de la Loi qui n’est pas justifiée. Suivant l’approche moderne d’interprétation des lois, « il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur » [6] . La règle demeure, même lorsque la Loi s’apparente aux lois fiscales [7] .

Empruntant les mots de la Cour suprême, on peut dire que « si l'activité du contribuable relève de l'esprit de la disposition fiscale, il sera assujetti… » à la disposition [8] . Ce n’est que s'il subsiste un doute sérieux qu’on interprète la disposition en faveur du contribuable [9] . Or, dans le cas sous étude, il n’y a pas de tel doute. [ 33 ] Tout d’abord, il vaut de noter que la Loi ne s’intéresse pas au « prix de vente » d’un immeuble, mais bien à la « contrepartie » pour le transfert du droit de propriété.

Si le législateur avait voulu limiter le droit de taxation au seul « prix de vente », il l’aurait dit clairement. Il ne l’a pas fait, car le transfert peut se réaliser par une vente, mais aussi par un échange ou par une donation, voire même par une mixité de moyens. Il est donc déjà manifeste que le législateur souhaite une définition large. On aurait donc tort, comme le suggère l’appelante, de s’arrêter au seul « prix de vente » apparaissant à l’acte de vente, même si en principe, celui-ci devrait refléter la réelle

contrepartie. [ 34 ] Les moyens de transférer un droit de propriété étant variés, la définition de ce qu’est une contrepartie doit également être flexible et large. Elle n’est d’ailleurs pas limitée au numéraire. Le législateur en énumère quatre types à l’article 2 de la L.D.M.I . La question est alors de savoir si cette énumération est limitative ou illustrative. Lorsqu’il emploie le terme « notamment », et « includes » dans sa version anglaise, le législateur manifeste encore son intention de définir largement l’expression et non de la limiter. [ 35 ] Il est vrai que l’expression « includes » a parfois, selon le contexte, un sens restrictif ou limitatif. À

titre d’exemple, dans l’arrêt NAV Canada c. Wilmington Trust Co . , la Cour suprême qui doit déterminer si une notion, suivie d’une énumération introduite par le mot « includes », a pour effet d’illustrer ou de restreindre sa définition générale. Elle conclut que le mot « includes » a un sens restrictif. Pour en arriver à cette conclusion, elle souligne, entre autres, que le texte français est lui-même limitatif et que l’intention du législateur avait toujours été, par le passé, de limiter la portée d’une telle notion.

Au terme de l’exercice d’interprétation, la définition se voulait donc limitative, malgré l’emploi du mot « includes » [10] . Mais ce n’est pas toujours le cas. [ 36 ] Le mot introduit parfois une simple illustration qui n’est pas limitative. En français, le terme « notamment » signifie l’ouverture, dont on dit que l’énumération subséquente ne fait que donner des exemples non exhaustifs de la définition générale [11] . [ 37 ] Ces exemples confirment qu’il n’y a pas lieu de limiter la généralité inhérente du terme « contrepartie » dont le sens n’est ni complexe ni ambigu.

Je m’en remets à l’analyse du juge d’instance quant à la signification ordinaire du mot « contrepartie » qui, sans ambiguïté, exprime un paiement, un échange, une compensation. Il en va de même avec le mot “ consideration ” en anglais. [ 38 ] Le juge d’instance a donc eu raison de conclure à une interprétation large du mot contrepartie.

Les mots « notamment » et « includes » consacrent un sens commun qui se marie bien avec l’orientation et l’objectif de la Loi qui est de déterminer la contrepartie la plus élevée afin de prélever une taxe maximale. [ 39 ] En effet, l’article 2 de la Loi établit la base d'imposition du droit de mutation. Celle-ci est déterminée sur le plus élevé du montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble, celui de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble ou, à défaut, la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert.

La valeur de la contrepartie n’est donc pas restreinte à celle prévalant au moment du transfert. À cet égard, je note que l’appelante ne conteste pas qu’un acompte fait

partie de la contrepartie au sens de la Loi . [ 40 ] En l’espèce, la preuve documentaire indique sans contredit que les parties ont intégralement mis en œuvre la clause 17.1 du Bail. Dans cette clause, elles stipulent que la contrepartie pour le transfert du droit de propriété est 2,944 millions de dollars. La clause permet donc à l’intimée de démontrer avec exactitude, les parties l’ayant stipulé, le montant précis de la contrepartie. Celle-ci a un lien logique et direct avec le transfert du droit de propriété de l’immeuble.

Il s’agit de la contrepartie requise par feu Robert Vachon, et consentie par l’appelante, pour le transfert de la propriété. [ 41 ] L’argument de l’appelante formulé autour de la durée du Bail qui est inférieure à 40 ans doit être rejeté. La Loi ne dit pas qu’un bail de plus de 40 ans est ou peut être une contrepartie.

La Loi ne fait que préciser qu’un bail de plus de 40 ans est l’équivalent d’un transfert de droit de propriété et, par conséquent, soumis aux droits de mutation. [ 42 ] En somme, l’appelante ne nous démontre aucune erreur déterminante du juge dans l’interprétation du contrat et aucune erreur dans l’application de la Loi. [ 43 ] Je propose de rejeter l’appel, avec dépens. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.