2013 QCCQ 9253, 2013 QCCQ 9253

Chu c. Gao 2013 QCCQ 9253 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-180158-118 DATE : 26 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ TIK MAN CHU Demandeur c. ZI RONG GAO et SHUANG XIANG B.B.Q. RESTAURANT INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête en opposition au bref d'expulsion émis à la demande du demandeur suite au non-respect par les défendeurs des clauses monétaires du jugement rendu par mon collègue, l'honorable Daniel Dortélus le 17 février 2012 et homologuant un consentement à jugement signé la veille par les parties et leurs procureurs respectifs. [ 2 ] Cette opposition est contestée par le demandeur, propriétaire du logement loué par les défendeurs, qui soutient que l'opposition n'est pas le moyen procédural approprié pour démontrer qu'ils ont perdu la jouissance des lieux loués, ce qui les justifie de ne pas rencontrer leurs obligations financières dans leur entier.

Le contexte procédural [ 3 ] En mars 2011, le demandeur, propriétaire du local commercial situé au 1439 rue St-Mathieu à Montréal et loué aux défendeurs qui désiraient y opérer un restaurant, intente une poursuite contre ces derniers en résiliation de bail et en réclamation d'une somme de 25 197,22$.

Cette requête introductive d'instance sera amendée à deux reprises. [ 4 ] Les défendeurs produisent une défense et demande reconventionnelle en juin 2011, elle aussi amendée, mais se désisteront éventuellement de cette dernière. [ 5 ] Jugement au fond est rendu par mon collègue, l'honorable Daniel Dortélus, le 17 février 2012, homologuant le consentement à jugement signé par les parties et leurs procureurs respectifs la veille. [ 6 ] Ce consentement à jugement contient certaines clauses monétaires auxquelles s'obligent les défendeurs mais qui n'auraient pas été respectées en totalité, d'où l'avis d'expulsion émis à la demande du demandeur le 3 janvier 2013 (R-2). [ 7 ] Le 4 janvier 2013, les défendeurs présentent une requête en opposition à la saisie et en suspension d'exécution (c'est l'intitulé de la procédure); sursis d'exécution est accordé par l'honorable Antonio De Michele le même jour. [ 8 ] C'est du mérite de cette requête en opposition dont le Tribunal est saisi et sur lequel il rend le présent jugement aujourd'hui, après une journée d'enquête.

À l'audience, les défendeurs ont demandé que soit retranché le paragraphe 13 de leur requête en opposition par lequel ils niaient avoir reçu l'avis de défaut prévu au consentement. [ 9 ] Parallèlement au présent dossier, les défendeurs intentent une action en dommages en Cour supérieure en janvier 2013 contre le demandeur, propriétaire dudit local, et contre Gaz Métro inc. pour un montant de 165 042,86$ dans le dossier no 500-17-075450-133, après leur avoir envoyé une mise en demeure le 20 décembre 2012 (R-3). [ 10 ] Les défendeurs présentent une requête pour suspendre le dossier en Cour du Québec dans l'attente que jugement final soit rendu

en Cour supérieure, laquelle sera rejetée par ma collègue, l'honorable Martine L. Tremblay, le 28 février 2013. [ 11 ] Le demandeur présente à son tour une requête pour ordonnance de sauvegarde, qui est accueillie en

partie le 11 mars 2013 par l'honorable Brigitte Gouin, comme en fait foi le dossier de la Cour. [ 12 ] Cette ordonnance mentionne entre autres qu'à défaut par les défendeurs de payer les sommes mentionnées dans l'ordonnance dans le délai et à l'endroit désignés, ils seront forclos de présenter leur requête en opposition ou toute autre contestation.

Les faits mis en preuve [ 13 ] Le 1 er mars 2008, les défendeurs signent un bail commercial avec les anciens propriétaires de l'immeuble où est situé le local du futur restaurant qu'ils désirent opérer, au 1439 rue St-Mathieu à Montréal. [ 14 ] Le demandeur achète ledit immeuble le 18 septembre 2008 (P-5). [ 15 ] Selon les allégués de la requête introductive d'instance, les défendeurs auraient été en défaut de payer certains loyers, taxes municipales et scolaires ainsi que des primes d'assurance en 2011.

Ils sont donc poursuivis en résiliation de bail. [ 16 ] Le 15 février 2012, les défendeurs déposent au greffe les offres et consignation suivantes : 7 109,06$ à

titre de taxes foncières, d'affaires et scolaires, 1 722,07$ à

titre de primes d'assurance pour les années 2010 et 2011, ainsi que 1 468,93$ pour les frais judiciaires et les intérêts, pour un total de 10 678,22$ avec les frais. [ 17 ] Le 2 octobre 2012, selon le témoignage de la gérante de la défenderesse, Lang Yanhua, une

partie du mur extérieur du restaurant s'effondre, comme on peut le voir sur la photo I-4. [ 18 ] Le service des incendies de Montréal et Gaz Métro viennent sur les lieux et Gaz Métro décide de couper l'alimentation en gaz pour des raisons de sécurité.

Elle laisse un avertissement écrit destiné au propriétaire à l'effet que le mur est dangereux et qu'il doit être solidifié et sécurisé avant de rebrancher le gaz. [ 19 ] Avec cette coupure du gaz, madame Lang Yanhua ne peut plus préparer ses plats et doit se résigner à servir des repas froids. [ 20 ] Les défendeurs, par l'entremise de leur avocate, envoient une mise en demeure (R-4) au demandeur dès le 4 octobre 2012 le sommant de rendre le mur sécuritaire dans les vingt-quatre heures mais ne reçoivent aucune réponse.

L'avertissement de Gaz Métro est annexé à cette mise en demeure. [ 21 ] Aucune réparation du mur n'est effectuée. [ 22 ] La clientèle, n'appréciant pas tellement manger froid, commence à diminuer et les défendeurs décident de cesser leurs opérations environ deux mois plus tard, soit le 10 décembre 2012. [ 23 ] Madame Yanhua indique être allée travailler dans un autre restaurant de cuisine chinoise non loin de là et avoir invité sa clientèle à s'y rendre.

Elle a même installé une affiche au 1439 St-Mathieu à cet effet comme on peut le voir à la photo I-5. [ 24 ] Le 20 décembre 2012, la procureure actuelle des défendeurs envoie une autre mise en demeure au demandeur et à Gaz Métro (R-3) leur réclamant la somme de 157 078,56$ puisque les défendeurs les tiennent responsables de leur incapacité à opérer leur commerce étant donné que l'alimentation en gaz continue d'être coupée et que le mur n'est toujours pas réparé. [ 25 ] Ils reçoivent l'avis d'expulsion le 3 janvier 2013 et intentent leur action en dommages en Cour supérieure le 11 janvier. [ 26 ] Madame Yanhua dit s'être conformée à toutes les obligations monétaires que comportaient le jugement du juge Dortélus et l'ordonnance de sauvegarde, ce que conteste le demandeur.

L'ANALYSE [ 27 ] Dans tout recours en justice, la

partie requérante doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 28 ] Dans le cas qui nous occupe, le Tribunal doit éviter de se prononcer sur la responsabilité du demandeur ou de Gaz Métro, qui concerne plutôt le dossier de la Cour supérieure. [ 29 ] Il doit décider si les défendeurs ont fait défaut de respecter les termes du consentement à jugement signé par les parties et homologué par le jugement du juge Dortélus, ainsi que les termes de l'ordonnance de sauvegarde émise par la juge Gouin. [ 30 ] Le défaut de respecter le jugement de février 2012 donne ouverture à l'émission d'un avis d'expulsion.

Quant au non-respect de l'ordonnance de sauvegarde, il rend les défendeurs forclos de présenter leur opposition au fond.

[ 31 ] Les dispositions invoquées par les défendeurs au soutien de leur opposition se retrouvent dans l'article 596 C.p.c., lequel se lit comme suit : « 596.

Le saisi peut s'opposer à la saisie-exécution et en demander l'annulation, pour le tout ou pour partie: 1. pour cause d'irrégularité dans la saisie, s'il lui en résulte un préjudice sérieux; sauf le pouvoir du tribunal d'autoriser le saisissant à y remédier, si possible; 2. pour cause d'insaisissabilité des biens saisis; 3. pour cause d'extinction de la dette; 4. pour quelque cause de nature à affecter le jugement dont l'exécution est poursuivie. » [ 32 ] La preuve démontre que sur réception des lettres I-1 et I-2 du 3 décembre 2012 qui sont les demandes de paiement pour les taxes municipales (4 e versement de l'année 2012) et la prime d'assurance, madame Yanhua a envoyé un chèque de 3 556,76$ dès le 5 décembre (I-3).

Ce chèque a toutefois été arrêté par elle après consultation de son avocate, comme en fait foi la mention inscrite sur ledit chèque. [ 33 ] Madame Lau Pik Han, conjointe du demandeur, est celle qui s'occupe de la paperasse (correspondance, procédures, etc.). Elle dit n'avoir jamais reçu la lettre du 4 octobre 2012 (R-4). [ 34 ] Elle affirme que le mur effondré est celui de son voisin Pharmacie Jean Coutu, et non le sien. Elle l'a vu sur le certificat de localisation de l'immeuble (non produit).

La conduite de gaz, qui mène au restaurant, est donc placée sur le mur de PJC comme on peut le voir sur la photo I-4. [ 35 ] Après analyse de la preuve et des documents soumis, le Tribunal conclut que les défendeurs ont fait défaut de respecter les termes de l'entente signée et homologuée par le jugement de février 2012 lorsque madame Yanhua a pris sur elle de se rendre à sa banque pour faire arrêter son chèque du 5 décembre 2012 (I-3) qui devait payer la prime d'assurance ainsi que les taxes municipales. [ 36 ] Cette entente constitue une transaction au sens de l'

article 2631 C.c.Q. et a entre les parties l'autorité de la chose jugée. Son homologation par le tribunal lui a conféré force exécutoire : « 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques . Elle est indivisible quant à son objet. 2633. La transaction a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée.

La transaction n'est susceptible d'exécution forcée qu'après avoir été homologuée. » [ 37 ] Pour ce qui a trait aux taxes municipales, la preuve révèle que le versement dû en décembre était le quatrième versement.

Puisqu'il s'agissait de montants égaux (chaque versement représentait un quart du montant total), il n'était pas nécessaire d'envoyer un compte aux défendeurs puisque trois autres versements avaient été faits auparavant, soit les 1 er mars, 1 er juin, et 1 er septembre 2012, conformément au paragraphe 8a) de la transaction. [ 38 ] En faisant arrêter son chèque, madame Yanhua a manifestement et sciemment brisé l'entente et a ainsi fait défaut de la respecter. [ 39 ] Le demandeur était donc justifié de faire émettre l'avis d'expulsion (R-2). [ 40 ] Le jugement de mon collègue, l'honorable Michel A.

Pinsonnault, dans Nascimento c. Shirazian [1] soulève des faits similaires aux nôtres et reçoit ici pleine application. Comme dans cette affaire, « le Tribunal ne fait que constater le défaut qui existe et appliquer ce que les parties aux présentes ont convenu de faire en cas de défaut.

Les parties ont consigné par écrit dans la transaction et sous leurs signatures les conditions auxquelles elles adhéraient. » [ 41 ] Le fait que les défendeurs n'aient pas eu la pleine jouissance des lieux loués à cause de la coupure d'alimentation en gaz ne constitue pas un motif pouvant les dispenser de leurs obligations aux termes du jugement ni un motif pour obtenir la cassation d'une saisie après jugement.

Cela n'affecte en rien le jugement de mon collègue, le juge Dortélus. [ 42 ] Les défendeurs n'ont entrepris aucune démarche pour obtenir une réduction du loyer ou pouvoir en retenir une partie, comme conséquence du manque de jouissance des lieux. [ 43 ] Il appartiendra à la Cour supérieure de se prononcer sur l'étendue des obligations locateur-locataire dans le litige dont elle est saisie et sur les conséquences légales de leur non-respect, le cas échéant. [ 44 ] Le Tribunal conclut donc au rejet de la requête en opposition.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête en opposition des défendeurs avec dépens .

__________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. M Joseph Ionata Procureur du demandeur Me Danielle Oiknine OIKNINE & ASSOCIÉS Procureurs des défendeurs Date d’audience : 5 avril 2013