2016 QCCQ 7400, 2016 QCCQ 7400

Andreadakis c. Syndicat de copropriété Havre des Prairies, phase IV et V 2016 QCCQ 7400 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-021709-141 DATE : 25 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANTONIO ANDREADAKIS et KONSTANTINOS TAKANTZAS

Partie demanderesse c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ HAVRE DES PRAIRIES, PHASE IV ET V

Partie défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LAVAL

Partie mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Antonio Andreadakis et Konstantinos Takantzas demandent au Tribunal de déclarer invalide un avis d’inscription d’hypothèque légale ainsi que deux préavis d’exercice inscrits au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval à l’égard de l’unité 4214 (« l’Unité ») de la Copropriété Havre des Prairies Phase IV et V (la « Copropriété »). Cette Unité est constituée de trois parties privatives désignées comme suit : «

a) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT QUARANTE-CINQ (1 441 245) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

b) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (1 441 276) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

c) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-SEPT (1 441 277) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval. » [ 2 ] Pour sa part, le Syndicat de copropriété Havre des Prairies Phase IV et V (le « Syndicat ») demande le rejet de la requête introductive d’instance ré-amendée en radiation d’inscriptions au registre foncier.

De plus, alléguant les dispositions de l’article 13.5.4. de la déclaration de copropriété, il demande à ce que les demandeurs soient condamnés à payer au Syndicat la somme de 10 703,14 $ représentant les honoraires extrajudiciaires des procureurs du Syndicat afin de contester la requête des demandeurs. [ 3 ] À l’origine, le présent recours a été intenté par Antonio Andreadakis seulement. La requête introductive fut amendée le 19 mai 2015 à la suite de la vente de l’Unité à Konstantinos Takantzas le 25 août 2014.

LES FAITS [ 4 ] Afin de bien comprendre le litige opposant les parties, il y a lieu de revenir sur un litige antérieur ayant opposé le Syndicat aux propriétaires de l’Unité. [ 5 ] À l’époque, bien que les propriétaires de l’Unité aient été informés du montant mensuel des frais de copropriété et de la nécessité de payer ceux-ci le 15 e jour de chaque mois, différents montants sont demeurés impayés au Syndicat.

Afin d’obtenir paiement de ces montants, le Syndicat a engagé des procédures légales contre les propriétaires et, à cette fin, a assumé des frais et honoraires d’avocats qui leur ont été réclamés. [ 6 ] Un jugement [1] est intervenu dans ce litige en faveur du Syndicat et, Antonio Andreadakis ainsi que Vasiliki Andreadakis ont

été condamnés à payer au Syndicat une somme de 2 985,92 $. [ 7 ] En décembre 2013, le montant du jugement et les intérêts dus au Syndicat totalisent 3 641,70 $ et, à l’exception du paiement de cette somme, le trésorier du Syndicat confirme que les propriétaires de l’Unité ne doivent aucun montant pour les charges communes ou pour une cotisation spéciale pour l’année terminée le 31 décembre 2013. [ 8 ] Quant au montant de 3 641,70 $, les parties conviennent en décembre 2013 qu’il sera payé par versements mensuels et madame Andreadakis remet en conséquence au Syndicat une série de chèques.

Pour les 1 er janvier et 1 er février 2014, le montant pour chacun des chèques est de 550 $. [ 9 ] Lorsque le chèque du mois de janvier est présenté pour paiement, il est retourné avec la mention provision insuffisante.

De plus, le chèque représentant le paiement des charges communes de janvier au montant de 220,83 $ est également retourné avec la mention provision insuffisante. [ 10 ] Lorsque le Syndicat présente le chèque de février, soit le 2 e versement des sommes dues en vertu du jugement précité, celui-ci est également retourné avec la mention provision insuffisante. [ 11 ] Dans les circonstances, le trésorier du Syndicat informe madame Andreadakis de la situation et le Syndicat entreprend des procédures d’exécution du jugement et à cette fin, une saisie mobilière est pratiquée le 9 avril 2014 à l’Unité. [ 12 ] Dans les jours qui suivent, madame Andreadakis se rend directement au bureau des procureurs du Syndicat afin de régulariser la situation.

À cette occasion, madame Andreadakis témoigne avoir demandé à la représentante du bureau d’avocats, l’adjointe juridique Sylvie Bonin, de lui indiquer le montant de la totalité de ce qui est dû au Syndicat. Elle souhaite mettre un terme définitif à tout litige avec le Syndicat. [ 13 ] Madame Andreadakis témoigne que la somme alors due est de 4 434,87 $.

Elle ajoute qu’aucune ventilation du montant ne lui est communiquée à ce moment et aucun document ne lui est remis lui permettant de comprendre le détail de cette somme ou expliquant les frais de saisie. [ 14 ] Madame Andreadakis mentionne que pour elle, selon les explications obtenues, la somme de 4 434,87 $ inclut toutes les sommes dues au Syndicat en avril 2014, soit le montant dû pour le jugement et le montant des charges communes de janvier 2014.

Elle remet ainsi deux chèques payables à l’ordre des avocats du Syndicat d’un montant de 2 217,43 $ chacun, le premier daté du 18 avril 2014 et le second, du 28 avril 2014. [ 15 ] Ainsi, dans la perception de madame Andreadakis, la totalité des sommes dues au Syndicat est entièrement payée. [ 16 ] Le 15 mai 2015, les charges communes dues au Syndicat pour l’Unité ne sont pas payées. Le 2 juin 2014, par lettre de ses procureurs, le Syndicat informe monsieur Andreadakis [2] que le paiement par chèque des charges communes pour le mois de janvier 2014 a été retourné avec la mention « fonds insuffisants ».

De plus, il l’informe que le montant des charges communes pour le mois de mai 2014 et qui était dû le 15 mai 2014 n’est toujours pas payé. [ 17 ] Le montant global réclamé à cette lettre par les procureurs du Syndicat est de 718,65 $. Aucun détail ou explication n’est toutefois fourni visant à expliquer comment les procureurs en arrivent à cette somme. [ 18 ] Madame Andreadakis ne comprend pas qu’on lui réclame les charges communes de janvier 2014 et un autre montant de 276,99 $ pour lesquels aucune justification n’est indiquée à la lettre.

Étant convaincue que toutes les sommes dues au Syndicat lui ont été payées en avril 2014, elle tente de communiquer avec le représentant du Syndicat, mais sans succès. Ce dernier mentionne que ses procureurs lui avaient recommandé de ne pas parler avec madame Andreadakis. [ 19 ] Madame Andreadakis rejoint finalement par téléphone, madame Bonin, l’adjointe juridique de l’avocate du Syndicat, et requiert l’obtention d’un document confirmant le paiement des sommes effectuées en avril 2014.

Elle insiste en précisant que les chèques remis en avril couvraient toutes les sommes dues au Syndicat. [ 20 ] Suite à cet appel, elle se rend au bureau des procureurs du Syndicat le 13 juin 2014 et rencontre à nouveau madame Bonin. Concernant les charges communes du mois de mai 2014, madame Andreadakis remet le même jour un mandat-poste au nom du Syndicat pour le paiement des charges communes échues du 15 mai 2014. De plus, elle souhaite obtenir une quittance des sommes payées en avril 2014 et qui, dans sa tête, couvre toutes les sommes dues au Syndicat à cette date.

Toutefois, le document qui lui est remis est une mainlevée de la saisie mobilière pratiquée le 9 avril 2014. Cette mainlevée est datée du 10 juin 2014, mais une estampille indique la date du 13 juin 2014. [ 21 ] Madame Andreadakis réitère et insiste que les charges communes de janvier 2014 ont été payées à même la somme de 4 434,87 $.

Ce n’est que par courriel du 13 juin 2014 que madame Bonin informe madame Andreadakis du détail de la somme de 4 434,87 $ [3] et l’informe que les charges communes de janvier 2014 n’ont jamais été acquittées à la suite du chèque sans provision suffisante. [ 22 ] Dans un courriel du 19 juin 2015 [4] , madame Andreadakis communique avec madame Bonin et lui mentionne que celle-ci l’avait pourtant avisée, en avril 2014, que les frais de la saisie seraient de l’ordre de 400 $ à 500 $ et que les frais de condo de janvier seraient payés par les deux chèques totalisant 4 437 $. [ 23 ] Bien que les montants dus en date du 13 juin 2014, selon les prétentions du Syndicat, soient de 280,83 $, dont 220,83 $ pour les charges communes du mois de janvier 2014, 10 $ pour les frais bancaires et 50 $ de frais administratifs tel que prévu à la convention de copropriété, le Syndicat mandate ses procureurs afin que ceux-ci publient un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour une vente sous contrôle de justice.

Ce préavis découle de l’hypothèque du Syndicat publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval le 4 juillet 2012 [5] .

[ 24 ] Le défaut indiqué au préavis d’exercice est de 518,65 $ en capital, intérêts et frais, et ce, en date du 2 juin 2014. Ce préavis d’exercice est signé le 13 juin 2014 par une avocate du bureau des procureurs du Syndicat et madame Bonin est l’une des témoins à la signature de celui-ci.

La signature du préavis a ainsi lieu le même jour que la rencontre de madame Bonin avec madame Andreadakis. [ 25 ] Quelques jours après le premier préavis, un deuxième préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice est publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval le 2 juillet 2014. Le montant du défaut, en date du 20 juin 2014, est de 522,35 $. [ 26 ] Concernant les frais de condos pour les mois de juin et juillet 2014, des traites bancaires sont transmises au Syndicat qui ne les encaisse pas.

Madame Bonin explique dans un courriel du 21 juillet 2014 [6] que les « traites n’ont pas encore été encaissées puisque d’autres sommes demeurent dues ». Un document intitulé « État de compte » précise que les frais judiciaires et extrajudiciaires totalisent alors 1 396,15 $. [ 27 ] Dès le 7 août 2014, le procureur de la

partie demanderesse informe les procureurs du Syndicat que les préavis doivent être radiés parce qu’ils ne sont pas conformes et mentionne que la

partie demanderesse n’a pas ainsi à payer pour la préparation de ces préavis. Il prend également acte du fait que les chèques visant à acquitter les frais de copropriété sont en possession des procureurs du Syndicat « et que délibérément, ils ne sont pas encaissés » [7] . [ 28 ] Le 4 août 2014, la requête introductive d’instance en radiation d’inscriptions au registre foncier est déposée au dossier de la Cour. Essentiellement, la requête soutient qu’il n’y avait aucun défaut du propriétaire de l’Unité lorsque les préavis ont été enregistrés.

Subsidiairement, la requête indique que les défauts aux préavis sont imprécis en ce qu’ils ne permettent pas au demandeur de connaître quels sont les prétendus arrérages quant au paiement des contributions aux charges communes, cotisations spéciales et/ou fonds de prévoyance. [ 29 ] À la défense et demande reconventionnelle du Syndicat, celui-ci mentionne qu’au 21 juillet 2014, un montant de 744,38 $ était dû au Syndicat, soit les frais de copropriété de janvier 2014 et ceux de juin et juillet 2014, des frais bancaires de 10 $ et des intérêts de 21,89 $. [ 30 ] De plus, alléguant la clause 13.5.4 de l’acte de copropriété, le Syndicat réclame le remboursement de la totalité des frais déboursés par le Syndicat à ses procureurs pour prendre des procédures légales afin de percevoir le montant des cotisations dues par monsieur Andreadakis.

Ce montant totalise 10 703,14 $. [ 31 ] Selon le Syndicat, ces frais incluent les honoraires et déboursés facturés par ses procureurs afin de préparer les préavis d’exercice et afin de contester la requête en radiation présentée par les demandeurs. Il soutient donc que si le montant de ces frais est élevé, cette situation n’est pas imputable au Syndicat, mais bien au défaut du propriétaire de l’Unité de payer ses frais de condos et d’avoir voulu, sans droit, obtenir la radiation d’inscriptions que le Syndicat était justifié légalement d’effectuer. [ 32 ] Pour sa part, les demandeurs contestent ces prétentions.

Soutenant qu’aucune cotisation n’était due au Syndicat par monsieur Andreadakis, ils considèrent qu’ils n’ont pas à payer pour les frais déboursés par le Syndicat tant pour l’enregistrement des préavis d’exercice que pour la contestation de leur requête. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Lors de l’enregistrement des préavis d’exercice en juin 2014, le demandeur Andreadakis était-il en défaut de payer au Syndicat des contributions aux charges communes, des cotisations spéciales et/ou des cotisations relatives au fonds de prévoyance? 2.

Est-ce que les frais réclamés à monsieur Takantzas par le Syndicat en vertu de la clause 13.5.4 de la déclaration de copropriété lui sont dus? ANALYSE ET MOTIFS [ 33 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ».

Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, qu’aucune contribution aux charges communes, cotisations spéciales et/ou fonds de prévoyance n’était due au Syndicat par monsieur Takantzas. [ 34 ] Subsidiairement, ils leur revenaient d’établir que la description des défauts aux préavis d’exercice était imprécise à un point tel, qu’en droit, elle rendait ceux-ci non conformes donnant ainsi ouverture à leur demande en radiation de ces inscriptions au registre foncier. [ 35 ] De la même manière, le Syndicat, pour sa demande reconventionnelle, devait établir son droit d’obtenir le remboursement de ses frais découlant des procédures légales pour percevoir les montants qui lui sont dus et, par la suite, le montant de ces frais. [ 36 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 37 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. [ 38 ] Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant les prétentions des demandeurs ou, le cas échéant, celles du Syndicat tant à sa contestation qu’à sa demande reconventionnelle.

1. Lors de l’enregistrement des préavis d’exercice en juin 2014, le demandeur Andreadakis était-il en défaut de payer au Syndicat des contributions aux charges communes, des cotisations spéciales et/ou des cotisations relatives au fonds de prévoyance? [ 39 ] Pour répondre à cette question, il faut se replacer au mois d’avril 2014 lorsque madame Andreadakis se présente au bureau des procureurs du Syndicat.

Son témoignage, qui n’a pas été contredit, est à l’effet que c’est la totalité des sommes dues au Syndicat qu’elle souhaite payer et il est raisonnable de croire que c’est aussi ce que souhaitait le Syndicat. [ 40 ] Lors de cette rencontre du mois d’avril, elle dit avoir été informée que les frais relatifs à la saisie-exécution devaient être de l’ordre de 400 $ à 500 $.

C’est ce qu’elle confirme d’ailleurs à son courriel du 19 juin 2014. [ 41 ] Ainsi, pour autant que la preuve prépondérante établit que telles ont été les représentations qui lui ont été faites, si les frais de la saisie mobilière étaient supérieurs à cette somme, il revenait au Syndicat d’en faire la preuve et de produire les factures établissant ce montant, ce qui n’a été fait ni en avril 2014, ni en juin de la même année et ni même à l’audience. [ 42 ] Conséquemment, lorsque madame Andreadakis paye aux procureurs du Syndicat la somme de 4 434,87 $, elle prend pour acquis, et elle a raison de le faire, que les frais de la saisie mobilière sont de l’ordre d’environ 500 $.

Compte tenu du montant de son paiement, il reste une somme résiduelle de 278,17 $ [8] .

Ainsi, elle était bien fondée de croire que cette somme remboursait au Syndicat les frais de copropriété impayés du mois de janvier 2014 à la suite du chèque sans provision ainsi que les frais afférents à ce chèque sans provision. [ 43 ] C’est pourquoi, à défaut par le Syndicat de faire la preuve des frais encourus concernant la saisie mobilière, il y a lieu de conclure que la somme remise aux procureurs du Syndicat en avril 2014 couvrait la totalité des sommes dues au Syndicat, incluant les frais de copropriété de janvier 2014 et les frais du chèque sans provision. [ 44 ] Quant aux frais de copropriété pour les mois de mai, juin et juillet 2014, ceux-ci ont été payés au Syndicat par la remise d’un mandat-poste et de deux traites bancaires.

Or, la preuve a révélé que le mandat et les traites n’ont pas été encaissés par le Syndicat. Celui-ci prétendait qu’il n’avait pas à le faire tant que tous les montants dus au Syndicat, incluant les frais de ses procureurs, ne lui étaient pas payés. [ 45 ] Or, le fait que le Syndicat n’ait pas encaissé le mandat-poste et les traites bancaires ne peut être reproché au propriétaire de l’Unité.

Le Syndicat avait en sa possession des effets financiers et bancaires lui permettant d’éteindre définitivement les obligations du copropriétaire pour ses frais de copropriété de mai, juin et juillet. [ 46 ] Ainsi, dès la remise du mandat à l’ordre du Syndicat en date du 13 juin 2014, force est de conclure que monsieur Andreadakis n’était pas, au 13 juin 2014, en défaut d’acquitter le montant de ses frais de copropriété de mai 2014.

De plus, dès la remise des traites bancaires au Syndicat ou à ses représentants en juillet 2014, monsieur Andreadakis n’était pas, en août 2014, en défaut d’acquitter le montant de ses frais de copropriété pour juin et juillet 2014. [ 47 ] Ainsi, considérant ce qui précède, il y a lieu de conclure que les préavis d’exercice de droit hypothécaire publiés par le Syndicat font référence à des défauts qui, au moment de leur signature, n’existent pas.

Il y a donc lieu d’accueillir la requête ré-amendée en radiation des préavis d’exercice. [ 48 ] En ce qui concerne l’hypothèque légale visant à garantir la créance du Syndicat, celle-ci a été publiée en date du 4 juillet 2012. L’

article 3061 du Code civil du Québec précise que cette inscription est radiée, à la demande de tout intéressé, si trois ans se sont écoulés depuis la date de son inscription sans qu’une action n’ait été intentée et publiée. [ 49 ] Considérant qu’aucune action n’a été intentée ni publiée à la suite des préavis d’exercice par le Syndicat, il y a lieu de faire droit à la demande de radiation. 2.

Est-ce que les frais réclamés à monsieur Takantzas par le Syndicat en vertu de la clause 13.5.4 de la déclaration de copropriété lui sont dus? [ 50 ] Il est pour le moins surprenant que les parties et leurs procureurs n’aient pu, dès le mois de juin 2014, trouver une solution négociée à une situation qui résulte beaucoup plus d’une confusion que d’une contravention réelle aux obligations contractuelles de monsieur Takantzas à

titre de copropriétaire. Chose certaine, la trame factuelle du présent dossier ne méritait certainement pas la publication de préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour un défaut, somme toute, relativement mineur surtout qu’en fin de compte, ce sont ces enregistrements qui ont donné lieu au présent litige. [ 51 ] Il y a lieu de rappeler qu’en tout temps pertinent au présent dossier, les parties et leurs procureurs étaient tenus au respect du principe de proportionnalité [9] .

Il doit en effet y avoir une certaine corrélation entre, d’une part, les démarches des parties et leurs actes de procédure et d’autre part, la nature, la complexité d’une affaire et la finalité recherchée. Dans le présent dossier, le Tribunal considère que le Syndicat a failli à cette obligation. [ 52 ] ll est vrai que le Syndicat avait déjà été échaudé par les agissements des Andreadakis et par leurs nombreux chèques sans provision.

Toutefois, avant de requérir la publication d’un préavis d’exercice de vente sous contrôle de la justice alors que, selon sa prétention, il n’y avait que les frais de copropriété de janvier 2014 qui lui étaient dus, soit une somme de 220 $, le Syndicat devait agir avec un certain discernement. [ 53 ] Ce n’est pas parce qu’un acte de copropriété mentionne que les frais découlant des procédures de perception seront à la charge du copropriétaire en défaut qu’il faut que le Syndicat favorise une application stricte et rigide des droits que lui confère le Code civil du Québec . [ 54 ] Dans l’affaire Syndicat de la Copropriété Le Relais Seigneurial – Phase II [10] , la juge Magali Lewis effectue une analyse des

clauses d’acte de copropriété qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires. Elle mentionne : « [81] La Cour d’appel, dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L.

Van Houtte ltée) [34] , a tranché en faveur de la validité des clauses de plus en plus répandues qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires [35] . [82] L’honorable Bich s’exprime ainsi au nom de la Cour à ce sujet : [112] Je fais mien ce point de vue, que partagent également les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina, qui rapprochent ce genre de clause des clauses pénales et écrivent que : À l'instar d'autres auteurs, nous sommes d'avis que semblable clause doit aujourd'hui être admise en règle générale.

En effet, depuis la réforme du Code civil , le contrôle judiciaire de la clause pénale s'applique ici aussi, et il arrive qu'une telle stipulation soit considérée abusive dans les circonstances d'une affaire . Le débiteur est maintenant protégé contre les comptes d'honoraires excessifs de l'avocat du créancier et d'autres abus semblables. De plus, l'alinéa 3, nouveau, de l'

article 1617 du Code civil soutient le principe de la validité de cette clause de « frais d'avocat ».

Le contrôle judiciaire de la clause pénale constitue la base la plus appropriée, aujourd'hui, pour contrôler cette pratique commerciale, d'autant plus que le pouvoir du juge, à cet égard, n'est aucunement restreint à des contrats d'adhésion ou de consommation . (Nos soulignés - citation omise) [83] Suivant en cela l’enseignement de la Cour d’appel, notre cour n’a pas hésité à appliquer les clauses pénales de déclarations de copropriété relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires [36] [11] , les déclarations de copropriété étant assimilées à des contrats [37] [12] . » [ 55 ] Toujours dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc. [13] , la juge Bich indiquait également : «[123] Bien sûr, il n'est pas impossible qu'une clause qu'on prétend applicable au recouvrement des honoraires extrajudiciaires soit en réalité illisible ou incompréhensible à toutes fins utiles, comme c'était le cas dans Construction Polaris inc. c.

A. Brousseau & Fils ltée [64] ou dans Laferrière , mais ce n'est pas le cas ici. La clause 9.07 du bail P-1, qui est analogue à celle qui était en cause dans l'affaire Compagnie Montréal Trust , est claire et elle a un degré de précision et de prévisibilité suffisant.

Elle a pour objet une prestation suffisamment déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. et elle est donc valide. [124] Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust , que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle .

En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q . Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance.

Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte. » (nos soulignés) [ 56 ] Il découle de ces principes que malgré la présence d’une clause claire à un acte de copropriété obligeant un copropriétaire au paiement des frais du Syndicat en vue de percevoir les sommes qui lui sont dues, il faut que ces frais soient raisonnables et respectent les dispositions des articles 6 , 7 et 1375 du Code Civil du Québec . 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 57 ] Dans la présente affaire, la créance potentielle contre le copropriétaire au 13 juin 2014 est d’un montant de 280 $ [14] .

Malgré cette somme peu élevée, le Syndicat publie tout de même des préavis d’exercice et allègue un défaut qui, dans les faits est inexact [15] . Qui plus est, il refuse d’encaisser tant un mandat-poste que deux traites bancaires en paiement de sommes qui lui sont dues. En pareil cas, il faut alors conclure que l’exercice de ses droits outrepasse les exigences de la bonne foi.

Il n’est tout simplement pas raisonnable d’engager des frais de plus de 10 000 $ pour percevoir une telle créance. [ 58 ] Le Syndicat ne pouvait refuser d’encaisser le mandat postal et les traites bancaires en prétendant que d’autres frais lui étaient dus.

S’il croyait avoir droit à des frais que refusaient de lui payer les demandeurs, il ne pouvait se faire justice à lui-même et refuser de régulariser les défauts allégués aux préavis d’exercice. [ 59 ] Ainsi, dans les circonstances de l’affaire, les frais réclamés par le Syndicat sont abusifs et déraisonnables et il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle. [ 60 ] En ce qui concerne l’obligation des demandeurs et de leurs procureurs eu égard au principe de la proportionnalité, la preuve a révélé que les prétentions des demandeurs concernant le paiement des frais de copropriété de janvier 2014 étaient fondées et, comme ils soutenaient l’absence de défaut aux préavis d’exercice et que leur recours était fondé, il n’y a pas lieu de considérer qu’ils ont contrevenu à cette obligation.

Il faut être deux pour négocier et lorsqu’une

partie s’y refuse, l’autre

partie ne peut être blâmée d’avoir requis d’un Tribunal qu’il se prononce sur ses prétentions.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 61 ] ACCUEILLE la requête introductive d'instance ré-amendée; [ 62 ] PREND ACTE que l’Avis d’inscription d’une hypothèque légale en faveur du Syndicat des copropriétaires à été inscrit en date du 4 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 19 229 464 et qu’aucune action n’a été intentée ni publiée à la suite des préavis d’exercice par le Syndicat. [ 63 ] DÉCLARE invalide :

(1) Le Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice inscrit en date du 2 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 20 880 879;

(2) Le Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice inscrit en date du 2 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 20 880 898; Inscrit contre l’immeuble suivant : « Une fraction tenue en copropriété située en la ville de Laval, portant l’adresse civique 4214, De La Seine connue et désignée comme suit : Les parties privatives constituées par les lots numéros :

a) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT QUARANTE-CINQ (1 441 245) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

b) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (1 441 276) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

c) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (1 441 276) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval. [ 64 ] ORDONNE la radiation des inscriptions suivantes : (3) un Avis d’inscription d’une hypothèque légale en faveur du Syndicat des copropriétaires inscrit en date du 4 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 19 229 464; et (4) un Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice inscrit en date du 2 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 20 880 879; (5) un Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice inscrit en date du 2 juillet 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval, sous le numéro 20 880 898; contre l’immeuble suivant : « Une fraction tenue en copropriété située en la ville de Laval, portant l’adresse civique 4214, De La Seine connue et désignée comme suit : Les parties privatives constituées par les lots numéros :

d) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT QUARANTE-CINQ (1 441 245) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

e) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (1 441 276) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval;

f) UN MILLION QUATRE CENT QUARANTE ET UN MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (1 441 276) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval. Les droits de propriété correspondant dans les parties communes tels qu’établis à la déclaration de copropriété. »; [ 65 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 66 ] LE TOUT , avec les frais de justice contre le Syndicat de copropriété Havre des Prairies Phase IV et V. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q.

Me Alain P. LecoursLecours, Hébert Avocats inc.Procureurs de la demanderesse Me Ghislain RaymondDe Grandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 23 février 2016 [3] Pièce P-15. Ce courriel mentionne : « - Montant du jugement : 3 641,70; - Frais de saisie mobilière :778,17; - Frais d’arrêt de saisie : 15$ TOTAL : 4 434,87 $ ». [11] [36] Syndicat de copropriété Domaine Quatre-Saisons Phase II c. Giguère, 2011 QCCQ 7698 ; Syndicat ManoirBellevue c. Di Paolo, 2011 QCCQ 11675 ; Syndicat des copropriétaires du Château Corot c. Tanaka, 2011 QCCQ 2828; Syndicat des copropriétaires G & H c.

Champagne, 2013 QCCQ 13760 . [12] [37] Amselem c. Syndicat Northcrest, 2004 CSC 47 , [2004] 2 R.C.S. 551; Christine Gagnon La copropriété divise,Yvon Blais, 2e édition, 2007, « La nature juridique de la déclaration de copropriété », EYB2007COD6 no 77, Boismenu c. Syndicat descopropriétaires du Lauréat montréalais, 2007 QCCS 2124 .