2023 QCCQ 9292, 2023 QCCQ 9292

Farhat c. Royal Bank of Canada 2023 QCCQ 9292 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-275361-221 DATE : Le 24 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MUSTAPHA FARHAT Demandeur c.

ROYAL BANK OF CANADA Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Mustapha Farhat est propriétaire d’une maison à Montréal depuis novembre 2006 («Propriétaire»). En date de cet achat, il contracte une hypothèque avec son institution financière et celle-ci enregistre une hypothèque additionnelle en avril 2012. [ 2 ] L’index aux immeubles identifie monsieur «Mostafa Farahat» comme acquéreur et emprunteur hypothécaire [1] .

Devant le Tribunal, le Propriétaire confirme être cette personne bien que les prénom et nom soient écrits différemment (et non «Mustapha Farhat»). [ 3 ] Dans le présent dossier, le Propriétaire affirme ne pas être endetté envers la défenderesse Royal Bank of Canada («Banque») pour un montant totalisant 23 939,75$ et ne pas être la

partie défenderesse au jugement obtenu par défaut le 25 juillet 2017 dans le dossier 500-22-236016-161 [2] . [ 4 ] Le Propriétaire demande ainsi la radiation de l’hypothèque légale inscrite le 31 août 2017 et apparaissant du même index aux immeubles [3] , parce qu’il n’est pas monsieur Mostapha Farahat. [ 5 ] Le Propriétaire soumet n’avoir eu connaissance du jugement obtenu par la Banque qu’à compter de mai 2018, alors qu’il affirme résider en dehors du Canada, bien que dès janvier 2017, des membres de sa famille reçoivent signification des procédures initiales à son domicile. [ 6 ] Après mai 2018, le Propriétaire communique avec la Banque afin de l’informer de l’erreur commise sur sa personne.

Il estime que le tout est pris en charge par la Banque, mais il apprend en mai 2019 que son institution financière lui refuse un prêt additionnel en raison de l’hypothèque légale enregistrée par la Banque. [ 7 ] Le Propriétaire prend de nouveau contact avec la Banque et discute en septembre 2019 avec les avocats la représentant dans le présent dossier, dans le but de rectifier les renseignements utilisés pour obtenir la radiation de l’hypothèque légale. [ 8 ] En avril 2022, le Propriétaire dépose une plainte auprès de l’Ombudsman de la Banque, en l’absence de résultats malgré ses démarches administratives antérieures [4] . [ 9 ] À compter de novembre 2022, le Propriétaire dépose des documents auprès de la Cour pour radiation de l’hypothèque légale de la Banque [5] . [ 10 ] Le 31 janvier 2023 et à la demande de la Cour, le Propriétaire signifie par huissiers des documents à la Banque aux fins de sa demande.

[ 11 ] Le Propriétaire ne nie pas être un client de la Banque, mais réitère ne pas être le défendeur aux fins du jugement par défaut de juillet 2017. [ 12 ] La Banque allègue que le Propriétaire ne démontre pas une impossibilité d’agir en temps opportun, compte tenu de la signification des procédures et de l’avis d’hypothèque légale à son domicile ainsi que de son défaut d’entreprendre les procédures légales appropriées avec diligence. [ 13 ] En outre, la Banque estime détenir les renseignements et documents permettant de confirmer que le Propriétaire est le défendeur aux fins du jugement par défaut et par conséquent, qu’il ne peut pas obtenir la radiation de l’hypothèque légale.

Questions en litige [ 14 ] Afin de rendre jugement, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Le Propriétaire apporte-t-il une preuve convaincante de son impossibilité en fait d’agir plus tôt à compter de sa connaissance du jugement par défaut du 25 juillet 2017 et sinon, de sa connaissance de l’hypothèque légale à compter de mai 2019? 2. Le cas échéant, le Propriétaire démontre-t-il l’existence de faits suffisants et prépondérants, pour conclure qu’il n’est pas le défendeur aux procédures de la Banque et que l’hypothèque légale a été inscrite sans droit sur son immeuble ?

Analyse 1 ière question en litige : Le Propriétaire apporte-t-il une preuve convaincante de son impossibilité en fait d’agir plus tôt à compter de sa connaissance du jugement par défaut du 25 juillet 2017 et sinon, de sa connaissance de l’hypothèque légale à compter de mai 2019 ? [ 15 ] En vertu de la preuve soumise par les parties, le Tribunal conclut au rejet de la demande du Propriétaire car celui-ci ne s'est pas trouvé dans une impossibilité en fait d'agir plus tôt, pour instituer une demande en radiation de l’hypothèque légale dont il connaît l’existence en mai 2019 et d’autant plus, alors qu’il admet être informé du jugement par défaut à compter de mai 2018.

Voici pourquoi. [ 16 ] Pour obtenir la radiation de l’hypothèque légale, le Propriétaire doit démontrer que l’inscription de cette hypothèque a été effectuée sans droit [6] .

La nullité ou l’invalidité de l’hypothèque n’est pas apparente à la seule lecture de l’index aux immeubles, des actes notariés ou du jugement du 25 juillet 2017 [7] . [ 17 ] Le Propriétaire est requis d’apporter la preuve de l’erreur commise sur sa personne et par conséquent, de l’atteinte irrégulière à ses droits en raison du jugement par défaut, sans avoir été valablement appelé aux procédures [8] : alléguant ne pas être le client en défaut, le Propriétaire n’aurait pas pu recevoir les avis de déchéance de bénéfice du terme pour les 2 comptes de cartes de crédit, ni la signification de la demande introductive d’instance. [ 18 ] Le Propriétaire se positionne ainsi comme un tiers au jugement par défaut sur la base duquel une hypothèque légale a été inscrite sur son immeuble [9] . [ 19 ] Or, la demande judiciaire du Propriétaire est déposée en novembre 2022 et signifiée en janvier 2023, soit en dehors des délais applicables : • Suivant l’article 349 du Code de procédure civile (C.p.c.), le Propriétaire devait se pourvoir par le dépôt d’une demande introductive d’instance dans les 6 mois de sa connaissance du jugement par défaut et procéder à la signification de cette demande à la Banque dans le même délai [10] . • Même en considérant le moment auquel le Propriétaire a connaissance de l’hypothèque légale, plus de 6 mois se sont également écoulés depuis mai 2019 avant qu’un pourvoi ne soit institué. [ 20 ] Bien que ces délais soient de rigueur, le Tribunal peut en autoriser la prolongation dans la mesure où la

partie demanderesse démontre avoir été en fait dans l’impossibilité d’agir plus tôt [11] . [ 21 ] Deux (2) principes juridiques s’opposent et doivent être soupesés par le Tribunal saisi d’une demande en rétractation: le droit à une défense pleine et entière de la

partie qui demande la rétractation de jugement et le principe de la stabilité des jugements. Puisque le principe de l’irrévocabilité des jugements est nécessaire à une saine administration de la justice, les motifs de rétractation doivent être sérieux et la remise en question des jugements doit demeurer l’exception et non la règle. [12] [ 22 ] Les motifs de rétractation et les moyens de défense au recours sont des vases communicants : plus les moyens de défense sont sérieux, plus les motifs de rétractation sont vraisemblables et recevables pour expliquer que le défaut de la

partie est dû à la surprise, à l’oubli, à l’inadvertance, à la méprise, à une erreur, peut-être même stupide, mais sincère. [13] [ 23 ] En effet, la rétractation d'un jugement ne s'obtient pas simplement parce qu'on la demande et elle ne peut être accueillie que dans des circonstances ou conditions spécifiques et exceptionnelles que la

partie demanderesse doit démontrer. [ 24 ] Les tribunaux reconnaissent que la négligence de la

partie elle-même ou son incompréhension ne constituent pas un motif pouvant justifier la rétractation d’un jugement [14] : « Par ailleurs, en ce qui a trait à la

partie elle-même, il n’y a pas d’ambiguïté. Elle ne doit pas adopter un comportement négligent dans la défense de ses droits, sans quoi le principe de l’irrévocabilité des jugements pourra lui être opposé. Cela n’est que logique et conséquent. Une

partie ne peut laisser cheminer une affaire judiciaire qui la concerne directement sans s’en préoccuper. Elle doit être empressée de faire valoir sa prétention et de préserver ses droits. Les règles de procédure ne peuvent être modulées pour tenir compte du laxisme d’une

partie. » (Notre soulignement) [ 25 ] Dans le présent dossier, le Tribunal exclut toute prolongation des délais applicables parce que le Propriétaire n’a pas apporté une preuve convaincante qu’il se trouvait dans une impossibilité en fait d’agir plus tôt: • Par jugement rendu en date du 25 juillet 2017, le greffier spécial de la Cour accueille la demande de la Banque, signifiée le 3 janvier 2017 au demandeur, aux soins de sa conjointe au domicile [15] . • Le 8 septembre 2017, la Banque signifie l’avis d'hypothèque légale au demandeur, aux soins du fils de celui-ci [16] . • Le Propriétaire déclare ne pas être au Canada entre 2016 et 2018 parce qu’il travaille à temps plein en Irak : il explique revenir de temps à autre au Canada et garder des contacts réguliers avec sa famille. • Le Propriétaire affirme n'avoir jamais été informé par sa femme, son fils ou un autre membre de sa famille de la réception de documents par huissiers pendant la période où il était en Irak.

C'est ainsi que le Propriétaire aurait pour la première fois pris connaissance d'un document concernant un jugement ou une dette envers la Banque en mai 2018. • Le Propriétaire ajoute ne pas avoir été avisé d'une date de procès et constatant la réclamation d’une créance par la Banque, il contacte la succursale avec laquelle il fait affaire depuis 2006 pour obtenir de l’information sur la situation et la solutionner. • Le Propriétaire aurait soumis sa carte de guichet et des cartes d'identité personnelles (permis de conduire et carte d'assurance maladie) à la Banque afin de démontrer qu'il n'était pas la personne endettée pour les sommes réclamées puisque son nom ne s’écrivait pas de la même façon. • Après cette démarche du Propriétaire, le représentant de la Banque aurait indiqué prendre note des renseignements soumis pour ainsi entamer une correction du dossier. • Le Propriétaire estime alors que la situation est réglée concernant le jugement émis en juillet 2017. • Le Propriétaire explique avoir été conforté dans cette opinion en vérifiant son dossier de crédit, pour s’assurer que le solde est corrigé, ce qui aurait été fait. • Le Propriétaire n'a pas d’autres nouvelles de la Banque, mais découvre en mai 2019 l’existence d’une hypothèque légale par un appel du notaire mandaté pour préparer le dossier d’un emprunt hypothécaire additionnel du Propriétaire auprès de la BMO. • Le Propriétaire effectue alors différentes démarches auprès de la Banque, avec le service à la clientèle et ensuite le contentieux qui le réfère à l’avocat représentant la Banque dans le dossier judiciaire ayant mené au jugement par défaut de juillet 2017. • Cet avocat de la Banque déclare au Propriétaire qu'il fera des vérifications auprès de sa cliente même s'il n'en a pas l'obligation.

À partir de ce moment, différents échanges se tiennent par courriel ou par téléphone entre la Banque, son procureur et le Propriétaire jusqu’en 2022, mais sans qu’une solution finale intervienne. • D’ailleurs, le Propriétaire reçoit une réponse du Département des fraudes de la Banque dans une lettre datée du 25 novembre 2021, établissant que les renseignements au dossier en date de l’ouverture des dossiers de cartes de crédit en cause (permis de conduire et carte d’assurance maladie) correspondent à ceux fournis par le Propriétaire [17] . •

Malgré cette réponse du Département des fraudes de la Banque, le Propriétaire soumet au Tribunal avoir remis des preuves de son identité, afin de démontrer qu'il n'était pas le débiteur des sommes réclamées, dont une déclaration sous serment signée en décembre 2019 [18] . • En avril 2022 et à la suggestion d’un représentant de la Banque, le Propriétaire dépose une plainte auprès de l'Ombudsman de l’institution [19] . • À la suite de discussions additionnelles avec le procureur de la Banque, le Propriétaire aurait finalement consulté un avocat au sujet des recours existants en radiation de l’hypothèque légale.

Considérant les coûts à encourir afin de mandater cet avocat, il décide de se représenter pour ainsi déposer les procédures auprès de la Cour en novembre 2022 et signifier celles-ci à la défenderesse le 31 janvier 2023 [20] . [ 26 ] Même si le Propriétaire a entrepris des démarches administratives auprès de la Banque à compter de sa connaissance d’un jugement par défaut en mai 2018, il n'aurait consulté un conseiller juridique qu'en 2019 et aurait alors fait le choix de ne pas entreprendre de procédures judiciaires afin d'obtenir la radiation de l’hypothèque légale et la rétractation du jugement sur lequel repose cette hypothèque. [ 27 ] La preuve ne fait état d’aucune action du Propriétaire entre 2019 et novembre 2022, sous réserve de sa plainte auprès de l’Ombudsman de la Banque, bien que la Banque l’ait formellement avisé du refus de sa demande le 25 novembre 2021 [21] . [ 28 ] Le Tribunal rejette donc la demande du Propriétaire car celui-ci n’a pas été dans une impossibilité en fait d'agir plus tôt pour instituer une demande en radiation de l’hypothèque légale dont il connaît l’existence en mai 2019 et d’autant plus, alors qu’il admet être informé du jugement par défaut sur lequel repose cette hypothèque à compter de mai 2018. 2 e Question en litige : Le cas échéant, le Propriétaire démontre-t-il l’existence de faits suffisants et prépondérants, pour conclure qu’il n’est pas le défendeur aux procédures de la Banque et que l’hypothèque légale a été inscrite sans droit sur son immeuble?

[ 29 ] Même si le Tribunal avait autorisé une prolongation des délais applicables à une demande en rétractation de l’hypothèque légale de la Banque et du jugement sur lequel cette hypothèque repose, le Propriétaire n’a pas respecté son fardeau de prouver [22] qu’il est une autre personne que celle endettée envers la Banque. [ 30 ] Le Propriétaire prétend qu'il n'est pas la

partie débitrice puisque son nom ne s'écrit pas de la même façon, que son adresse est différente de celle indiquée aux comptes de cartes de crédit et qu'il n'a pas la même date de naissance que le défendeur aux procédures. [ 31 ] Le Tribunal constate que la preuve des parties ne lui permet pas de conclure que le Propriétaire est une personne distincte du défendeur aux fins du jugement rendu par défaut en date du 25 juillet 2017.

En voici les motifs : • Le Propriétaire s'appuie sur l'orthographe de ses prénom et nom, mais malgré cette orthographe inexacte à l’index aux immeubles [23] et aux actes notariés de vente [24] et d’hypothèques de 2006 [25] et 2012 [26] , il reconnaît être valablement le propriétaire de l’immeuble et la personne ayant contracté ces hypothèques avec la BMO. • L’extrait du rôle d’évaluation foncière de l’immeuble hypothéqué pour les années 2020-2022 indique que le propriétaire est Mostapha Farahat [27] . • Les actes de vente et d’hypothèque de 2006 [28] confirment que le Propriétaire était alors domicilié au [...], adresse de l’administrateur Mostapha Farahat pour la compagnie 9175-9910 Québec inc. [29] , celle-ci détenant un compte-chèques auprès de la Banque, tel que confirmé par le Propriétaire [30] . • En réponse à une question du Tribunal, le Propriétaire affirme qu’il détient cette compagnie 9175-9910 Québec inc. avec son frère.

En outre, il reconnaît sa signature sur un chèque daté du 1 er mars 2016 au montant de 2 000$ et qui apparaît du relevé de compte-chèques corporatif auprès de la Banque [31] . • Or, un paiement de 161,00$ a été effectué à partir de ce même compte-chèques de 9175-9910 Québec inc. le 17 mars 2016 [32] , pour apparaître à la même date dans le relevé de carte de crédit pour un des 2 comptes concernés, au nom de Mostapha Farahat [33] . • De plus, ces 2 comptes de cartes de crédit au nom de Mostapha Farahat, comportent comme adresse la même case postale située sur la rue Sainte-Catherine à Montréal [34] . • Au soutien de sa preuve concernant l’identité du Propriétaire, la Banque s’appuie sur l’ensemble des renseignements colligés dans ses dossiers concernant les demandes de cartes de crédit personnelles en 2014 [35] . • Le Propriétaire déclare que sa date de naissance est le [...] 1968 [36] , et non le [...] 1968, date indiquée à des fichiers de la Banque [37] : sur ce point, une représentante de celle-ci a témoigné sur les circonstances ayant mené à la correction interne de la date de naissance dans ces fichiers quand il a été constaté que cette date du [...] 1968 résulte d’une mauvaise entrée des chiffres. • Enfin, le Propriétaire conteste l’exactitude de l’information contenue dans l’État des renseignements du Registraire des entreprises relatif à la compagnie qu’il détient avec son frère [38] en expliquant que cette information avait été transmise par un comptable et que plusieurs problèmes sont survenus en raison de ces erreurs. • Le Propriétaire prétend que la Banque n’a pas prouvé l’existence de contrats de cartes de crédit entre eux, qu’elle s’est montrée négligente et n’a pas identifié adéquatement la

partie débitrice. [ 32 ] Sans limiter ce qui précède, la Banque s’appuie sur les dispositions du Code civil du Québec pour souligner que les actes notariés de 2006 et 2012 constituent des actes authentiques : en l’absence d’inscription en faux, les renseignements que les notaires avaient mission de constater (dont l’identité du Propriétaire et son adresse antérieure à la vente) doivent être tenus pour avérés [39] . [ 33 ] En conclusion, le demandeur n'a pas satisfait à son fardeau de preuve et en l’absence de motifs sérieux de défense, le Tribunal aurait rejeté sa demande même si celle-ci avait été instituée à l’intérieur des délais applicables ou autrement autorisés suivant les critères reconnus par les cours de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de radiation de l’hypothèque légale inscrite le 31 août 2017 à l’égard de l’immeuble du demandeur Mustapha Farhat, situé au [...], Montréal (Québec), district judiciaire de Montréal; MAINTIENT ET DÉCLARE EXÉCUTOIRE le jugement rendu par défaut le 25 juillet 2017 par la greffière spéciale Alexandra Dinu dans le dossier 500-22-236016-161; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de la défenderesse Royal Bank of Canada.

__________________________________ VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q. Monsieur Mustapha Farhat Demandeur Me Marc Charbonneau LAZARUS CHARBONNEAU, senc. Avocat de la défenderesse Date d’audience : 25 mai 2023